TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe DE LA GATINAIS, Maître Jérôme DOULET

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/01104 – N° Portalis 352J-W-B7I-C372Y

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6] représenté par son mandataire la SAS REDBLUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2028

DÉFENDEURS

Société SCM [Adresse 7] représentée par son liquidateur amiable Monsieur [J] [U], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2316

Monsieur [J] [U] en sa qualité de liquidateur amiable de la société SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2316

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01104 – N° Portalis 352J-W-B7I-C372Y

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 1993, Monsieur [R] [G] a donné en location à la SCM [Adresse 7] un local à usage professionnel et d’habitation principale situé [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 24000 francs, outre les charges.

La société [Adresse 6] est devenue propriétaire des lieux litigieux le 7 novembre 2007.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 décembre 2023, la société [Adresse 6] a fait assigner la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU, représentée par son liquidateur amiable, et Monsieur [J] [U], en sa qualité de liquidateur amiable de la SCM [Adresse 7], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire :

— à lui payer la somme de 211949,46 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022, date de remise des clefs au bailleur ;

— aux dépens et à lui payer la somme de 10000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, la société [Adresse 6], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales et sollicite en outre le rejet des prétentions de la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU et de Monsieur [J] [U].

La SCM [Adresse 7] et Monsieur [J] [U], représentés, se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils sollicitent :

— que la société [Adresse 6] soit déclarée irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [J] [U] pour défaut d’intérêt à agir et en ses demandes portant sur la période antérieure au 20 décembre 2020 en raison de la prescription ;

— que la juridiction se déclare incompétente au profit du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de l’action en responsabilité formée à l’encontre du liquidateur amiable ;

— le rejet des prétentions de la société [Adresse 6] ;

— la condamnation de la société [Adresse 6] à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU les sommes de :

—  8032,02 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie,

—  11707,84 euros au titre de la pénalité de retard,

—  10000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision et avec capitalisation des intérêts ;

— à titre subsidiaire, la compensation entre les créances réciproques ;

— la condamnation de la société [Adresse 6] aux dépens et à payer à la SCM [Adresse 7] la somme de 4080 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à la régularité de la procédure,

Sur l’exception d’incompétence,

Il résulte des articles L. 237-12 et L. 721-3 du code de commerce que l’action en responsabilité formée à l’encontre du liquidateur amiable relève de la compétence du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire selon la nature de la société en liquidation.

Selon les dispositions de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, Monsieur [J] [U] a été nommé liquidateur amiable de la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU, société civile. Toutefois, l’action en responsabilité formée par la société [Adresse 6] est fondée sur l’absence de délivrance d’un congé portant sur un bail soumis par les parties à la loi du 6 juillet 1989 et sur l’absence de paiement d’une dette réclamée en vertu de ce bail. Dès lors, le bail est l’objet, la cause ou l’occasion de l’action en responsabilité de sorte que le juge des contentieux de la protection est compétent pour en connaître.

Par conséquent, il convient de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par les défendeurs.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et du défaut de qualité,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que la société [Adresse 6] est dépourvue d’intérêt à agir à l’encontre de Monsieur [J] [U], lequel n’est pas débiteur des sommes réclamées. Cependant, il résulte des dernières conclusions soutenues à l’audience par la société [Adresse 6] que celle-ci agit à l’encontre de Monsieur [J] [U] en sa qualité de liquidateur amiable et non sur sa qualité de locataire.

Par conséquent, il convient de déclarer recevables les demandes formées à l’encontre de Monsieur [J] [U] en sa qualité de liquidateur amiable de la SCM [Adresse 7].

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société [Adresse 6] que la dette locative dont le paiement est sollicité porte sur une période comprise entre 2014 et 2022.

La société [Adresse 6] invoque l’assignation délivrée le 1er décembre 2020 comme acte interruptif d’instance. Cependant, cette assignation a été délivrée à la demande de la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU et ne comporte en conséquence pas de demande en paiement. La société [Adresse 6] se réfère en outre à des conclusions du 24 mars 2023. Cependant, aux termes de ces conclusions, la société [Adresse 6] sollicitait le rabat de l’ordonnance de clôture afin de pouvoir formuler une demande en paiement. Cette demande a été rejetée le 3 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris. Dès lors, aucune demande en justice n’est venue interrompre le cours de la prescription jusqu’à l’assignation délivrée le 20 décembre 2023. Les paiements allégués ne sont pas suffisants pour couvrir la période antérieure.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la demande en paiement portant sur la période antérieure au 20 décembre 2020.

Sur la demande en paiement,

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges aux termes convenus.

L’article 17-1 de cette loi dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables ; ils précisent que ces dernières sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 5 mars 1993, Monsieur [R] [G] a donné en location à la SCM [Adresse 7] un local à usage professionnel et habitation professionnel situé [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 24000 francs, soit 3658,78 euros, outre les charges. Le bail stipule une clause d’indexation aux termes de laquelle le loyer sera révisé chaque 1er février selon l’indice de référence du troisième trimestre 1992. Un dépôt de garantie d’un montant de 48000 francs a été réglé par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU. Le bail précise que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement en date du 2 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du 2 mai 2022 et a condamné la SCM [Adresse 7] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et aux charges contractuelles.

Ainsi, compte tenu de la prescription, la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU est tenue au paiement des loyers et des charges du 20 décembre 2020 au 2 mai 2022, puis au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la restitution des lieux intervenue le 1er août 2022.

Tout d’abord, les défendeurs contestent l’indexation des loyers effectuée par la société [Adresse 6]. Il résulte des pièces produites que la société [Adresse 6] a indexé le loyer en 2013 à la somme de 5157,65 euros et en 2014 à la somme de 5044,98 euros et que les nouveaux loyers ont été réglés par la SCM [Adresse 7] sans contestation. En revanche, la société [Adresse 6] ne justifie pas avoir régulièrement indexé les loyer à partir de 2015. Elle ne justifie notamment pas de l’envoi au locataire des nouveaux avis d’échéance portant indexation du loyer. Ainsi, le montant du loyer est de 5044,98 euros.

Ainsi, pour la période non prescrite, la somme totale due au titre des loyers est d’un montant de 97644,77 euros (5044,98*11/31 + 5044,98*19).

S’agissant des charges, la société [Adresse 6] ne produit de justificatifs que pour la période prescrite. En effet, si une somme est appelée au titre de la taxe d’ordures ménagères 2022, l’avis d’imposition concerné n’est pas versé aux débats. Ainsi, la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU est bien fondée à contester les provisions sur charges appelées pour la période non prescrite en l’absence de régularisation justifiée desdites charges.

La société [Adresse 6] souhaite imputer les paiements effectués par la SCM [Adresse 7] sur les échéances les plus anciennes. Cependant, il résulte du décompte qu’elle produit elle-même qu’elle a d’abord affecté les paiements aux échéances courantes, ce qui a été accepté par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU. Elle est dès lors mal fondée à modifier cette affectation unilatéralement a posteriori. Elle a affecté la somme de 3500 euros au paiement des « reprises provisions 2015-2016 ». Toutefois, cette reprise a été effectuée en décembre 2021 de sorte que le paiement aurait dû être affecté aux échéances de cette période, d’autant plus que les provisions ne sont pas justifiées. Les paiements sont d’un montant de 25500 euros. La SCM [Adresse 7] ne justifie pas de paiements supplémentaires qui n’auraient pas été pris en compte par la société [Adresse 6].

Il convient en outre de déduire le dépôt d’un garantie d’un montant de 8032,02 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU, représentée par son liquidateur amiable Monsieur [J] [U], à payer à la société [Adresse 6] la somme de 64112,75 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er août 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, la restitution des clefs ne constituant pas un point de départ prévu par les textes.

Le dépôt de garantie ayant été déduit, il y a lieu de rejeter la demande tendant à sa restitution et au paiement de l’indemnité légale de retard.

Sur la responsabilité pour faute de Monsieur [J] [U],

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société [Adresse 6] soutient que Monsieur [J] [U] a commis, en sa qualité de liquidateur amiable, une faute en ne délivrant pas un congé en vue de la restitution des clefs le 1er août 2022 et en ne réglant pas la dette locative dont il était informé depuis le 24 mars 2023.

Cependant, il résulte du jugement en date du 2 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du 2 mai 2022 de sorte que Monsieur [J] [U] n’avait pas à délivrer un congé pour mettre fin à ce bail.

S’agissant de la dette locative, si Monsieur [J] [U] avait connaissance de la demande de la société [Adresse 6] à ce titre depuis le 24 mars 2023, celle-ci n’a pu être tranchée que par la présente procédure en raison de sa tardiveté. Compte tenu des développements précédents aux termes desquels seule une partie de la somme exigée est due, il n’est pas démontré que Monsieur [J] [U] a commis une faute en ne réglant pas la somme de 211949,46 euros, d’autant plus en présence de créances réciproques.

Par conséquent, la demande formée à l’encontre de Monsieur [J] [U] en sa qualité de liquidateur amiable de la SCM [Adresse 7] est rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive,

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce, un solde étant dû au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU et Monsieur [J] [U] ne démontrent pas en quoi le droit d’agir en justice de la société [Adresse 6] a dégénéré en abus, celle-ci étant en droit de solliciter un titre pour la période non couverte par la prescription.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur la compensation,

Selon les dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il résulte de l’article 1231-7 du code civil que la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, la SCM [Adresse 7] a été condamnée à payer à la société [Adresse 6] la somme de 64112,75 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er août 2022.

Il résulte du jugement rendu par le tribunal d’instance du seizième arrondissement de Paris le 11 décembre 2012, de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 9 octobre 2014, du jugement rendu par le tribunal d’instance du seizième arrondissement de Paris le 18 décembre 2012, de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 9 octobre 2014 et des jugements rendus par le tribunal judiciaire de Paris les 3 et 17 octobre 2023 que la société [Adresse 6] a été condamnée à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU la somme totale de 115666,30 euros, outre les intérêts au taux légal et les dépens. Ces décisions sont contradictoires à l’exception du dernier jugement qui a été signifié le 13 février 2024. La société [Adresse 6] ne justifie pas avoir exercé de nouvelles voies de recours de sorte que ces décisions sont définitives. La société [Adresse 6] ne justifie pas avoir effectué de paiements.

Par conséquent, il convient d’ordonner la compensation entre ces créances réciproques.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société [Adresse 6], qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la société [Adresse 6] est condamnée à payer à la SCM [Adresse 7] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REJETTE l’exception d’incompétence formée par la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU ;

REJETTE les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt et du défaut de qualité ;

DECLARE IRRECEVABLE la demande en paiement formée par la société [Adresse 6] sur la période antérieure au 20 décembre 2020 ;

CONDAMNE la SCM [Adresse 7], représentée par son liquidateur amiable Monsieur [J] [U], à payer à la société [Adresse 6] la somme de 64112,75 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er août 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 ;

RAPPELLE que la société [Adresse 6] a été condamnée à payer à la SCM CENTRE MEDICAL MARCEAU la somme totale de 115666,30 euros, outre les intérêts au taux légal et les dépens ;

ORDONNE la compensation entre ces créances réciproques ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société [Adresse 6] à payer à la SCM [Adresse 7], représentée par son liquidateur amiable Monsieur [J] [U], la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société [Adresse 6] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La juge des contentieux de la protection