TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Chahaida BENECHEYKH, M^e Hicham KADDOUM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jesse SERFATI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01786 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7CVE

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [B], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne assistée de M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0635

DÉFENDERESSES

SARL REAL ESTATE COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Chahaida BENECHEYKH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109

Société BOOKING.COM (FRANCE), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hicham KADDOUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0033

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière et

[X] [H], auditeur de justice

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01786 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7CVE

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 14 novembre 2023 à effet au 17 novembre, Mme [G] [B] a donné à bail, pour une durée de 12 mois renouvelable tacitement pour la même durée, à la société SARL REAL ESTATE COMPANY, un appartement meublé de trois pièces situé [Adresse 1] (4ème étage droite/fond couloir) [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 3 000 euros comprenant une provision pour charges d’un montant de 58 euros par mois.

Alors que la location était consentie à titre d’habitation dans le cadre d’une fonction et soumise au code civil sauf aux dispositions de l’article 20-I et des alinéas 1 et 2 de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Mme [G] [B] constatait que son logement était en réalité sous-loué sur BOOKING.COM en contravention avec les obligations du bailleur décrites au contrat de location.

Malgré mise en demeure de cesser la sous-location et de déclarer les fruits perçus, reçue le 4 mars 2024, et alors que la locataire cessait également de régler les loyers, Mme [G] [B] adressait, le 21 mars 2024, à la SARL REAL ESTATE COMPANY un commandement de se conformer aux obligations du contrat et de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire.

Faute de suite donnée, Mme [G] [B] a ensuite assigné la SARL REAL ESTATE COMPANY et la société BOOKING.COM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice en date des 3 et 4 septembre 2024 aux fins, sous bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 546, 1103 et 1217 du code civil, de voir :

— constater la résolution judiciaire du bail au 6 mars 2024 en raison des manquements de la société SARL REAL ESTATE COMPANY et prononcer la résolution judiciaire du contrat de location,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— prononcer la suppression du délai de deux mois,

— condamner la SARL REAL ESTATE COMPANY à régler la somme de 18 522 euros à parfaire, arrêtée au 5 août 2025 avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer du 21 mars 2024,

— condamner la société BOOKING à fournir le calendrier des nuitées sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— condamner in solidum la société BOOKING et la SARL REAL ESTATE COMPANY au paiement de la somme de 68 828 euros au titre de la restitution des sous loyers, somme à parfaire jusqu’à l’exécution de la décision à intervenir,

— condamner in solidum la société BOOKING et la SARL REAL ESTATE COMPANY au paiement de la somme de 10 174 euros au titre de la restitution des frais de service perçus en permettant la sous-location organisée par la SARL REAL ESTATE COMPANY, somme à parfaire jusqu’à l’exécution de la décision à intervenir,

— condamner la SARL REAL ESTATE COMPANY à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le paiement des dépens en ce compris les commandements du 21 mars 2024,

A titre subsidiaire,

— condamner la SARL REAL ESTATE COMPANY au paiement de la somme de 68 828 euros au titre de la restitution des sous-loyers, somme à parfaire jusqu’à l’exécution de la décision à intervenir,

— condamner la société BOOKING au paiement de la somme de 10 174 euros au titre de la restitution des frais de service perçus en permettant la sous-location organisée par la SARL REAL ESTATE COMPANY, somme à parfaire jusqu’à l’exécution de la décision à intervenir,

L’affaire renvoyée le 9 octobre 2024 a fait l’objet d’une radiation pour défaut de comparution des parties, a été réintroduite le 14 février et fixée au 10 avril 2024 avec calendrier des échanges.

A l’audience du 10 avril 2025, Mme [G] [B] comparaissant représentée déclare se désister de l’instance et de son action à l’encontre de la société BOOKING. Pour le reste des demandes à l’encontre de la SARL REAL ESTATE COMPANY, la demanderesse réitère ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en restitution des fruits civils à la somme de 90 328 euros sur la base de 150 euros par nuit, solliciter une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer majoré de 25% et porter à 8 000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BOOKING.COM comparaissant représentée accepte le désistement.

La SARL REAL ESTATE COMPANY représentée par son conseil déclare ne pas s’opposer à l’expulsion et à la suppression des délais mais conteste les demandes en paiement des fruits civils et des frais de service puisque, selon elle, Mme [G] [B] avait connaissance de cette sous-location et explique avoir cessé de régler le loyer puisque la bailleresse avait coupé l’électricité.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement d’instance et d’action à l’encontre de la société BOOKING.COM

Le désistement d’instance et d’action à l’encontre de la société BOOKING ayant été expressément accepté, devient parfait.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application des dispositions du contrat de location liant Mme [G] [B] et la SARL REAL ESTATE COMPANY, le locataire s’engage à occuper personnellement les lieux et à ne pas les sous-louer sans son accord écrit. Si Mme [G] [B] a accepté la location pour l’exercice d’une fonction ou l’occupation d’un emploi au bénéfice d’une entreprise dont l’activité principale consiste en l’étude, la conception, l’aide au développement, la réalisation, l’exploitation et la commercialisation de sites immobiliers, il n’est pas démontré que cette autorisation recouvre une sous-location sur une plateforme de type BOOKING.COM.

Par ailleurs, une des obligations principales du locataires étant le paiement des loyers, la SARL REAL ESTATE COMPANY qui reconnaît avoir cessé de payer le loyer ne saurait exciper de la coupure d’électricité pour justifier ce défaut de paiement alors qu’elle déclare aux débats ne pas s’opposer à son expulsion sans délai pour manquement à ses obligations.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation du bail pour manquement grave de la SARL REAL ESTATE COMPANY à ses obligations de locataire à compter du 21 mars 2024 et d’ordonner son expulsion dans les termes du dispositif ci-après.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de réduire ou supprimer le délai de deux mois pour procéder à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Compte tenu des circonstances de l’espèce caractérisant la mauvaise foi de la défenderesse, il convient de supprimer ce délai.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

La SARL REAL ESTATE COMPANY est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SARL REAL ESTATE COMPANY sera condamnée au paiement à Mme [G] [B] de la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive des lieux. La majoration de 25% sollicitée par Mme [G] [B] n’étant pas justifiée, sera rejetée.

Il résulte du décompte produit et non contesté de la défenderesse que les loyers ne sont plus réglés depuis mars 2024. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 42 000 euros soit 14 fois le loyer de 3 000 euros comprenant 58 euros de provision pour charges, conformément aux dispositions du contrat de bail produit.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 sur la somme de 3 282,00 euros, de l’assignation du 3 septembre 2024 sur la somme de 14 940 euros et de l’audience pour le surplus.

Il résulte de la combinaison des articles L. 313-3, alinéa 1er, du code monétaire et financier, et 503 du code de procédure civile que le taux majoré de l’intérêt légal ne court qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision. Mme [G] [B] sera par conséquent déboutée de sa demande d’application d’un taux majoré de 5 points à compter du 21 mars 2024.

Sur la restitution des sous-loyers

Dans la mesure où la propriétaire n’a pas autorisé la sous-location, les sous-loyers perçus par la SARL REAL ESTATE COMPANY sont illicites et Mme [G] [B] est en droit d’en réclamer le remboursement intégral parce qu’ils constituent des fruits civils qui lui appartiennent par accession.

À défaut d’autorisation, le locataire est en effet un possesseur de mauvaise foi qui ne peut, en application de l’article 549 du Code civil, prétendre faire siens les fruits de sous-locations illicites. Tous les fruits perçus doivent donc être restitués au propriétaire.

En l’espèce, au vu du constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) dressé le 12 février 2024 et au décompte réalisé par la demanderesse, la SARL REAL ESTATE COMPANY sera condamnée à verser à M. [V] [T] la somme de 58 678 euros en restitution des fruits civils constitués des sous-loyers perçus.

Mme [G] [B] sera en revanche déboutée de sa demande en paiement de la somme de la somme de 10 174 euros au titre des frais de service dont elle ne démontre pas l’existence.

Sur les demandes accessoires

La SARL REAL ESTATE COMPANY, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer, sauf les dépens concernant la société BOOKING.COM qui resteront à la charge de la demanderesse en raison du désistement intervenu à son égard.

Il sera accordé à Mme [G] [B] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement parfait d’action et d’instance de Mme [G] [B] à l’encontre de la société BOOKING.COM ;

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de bail liant Mme [G] [B] et la SARL REAL ESTATE COMPANY à compter du 21 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à la SARL REAL ESTATE COMPANY de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SARL REAL ESTATE COMPANY d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [G] [B] pourra faire procéder sans délai à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE la SARL REAL ESTATE COMPANY au paiement à Mme [G] [B] d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3 000 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE la SARL REAL ESTATE COMPANY à verser à Mme [G] [B] la somme de 42 000 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation depuis le mois de mars 2024, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 sur la somme de 3 282,00 euros, de l’assignation du 3 septembre 2024 sur la somme de 14 940 euros et de l’audience du 10 avril 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE la SARL REAL ESTATE COMPANY à verser à Mme [G] [B] la somme de 58 678 euros en restitution des fruits civils ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SARL REAL ESTATE COMPANY aux dépens de l’instance en ce compris le coût des commandements de payer ;

LAISSE les dépens qui concernent la société BOOKING.COM à la charge de Mme [G] [B] ;

CONDAMNE la SARL REAL ESTATE COMPANY à verser à Mme [G] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection