TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [W]

Maître Sylvana GIRON ABARCA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Eric FORESTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07748 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVI

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [X]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Eric FORESTIER, membre de l’AARPI SAGET FORESTIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R197

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [T] [S] divorcée [W] demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvana GIRON ABARCA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E2212 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2024-018544 du 29/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 octobre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07748 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 juin 2016, Mme [D] [X] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] face – à [Localité 3] avec cave n°6, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2060 euros et d’une provision pour charges de 190 euros.

Mme [V] [T] [S] épouse de M. [U] [W] est cotitulaire du bail en vertu de l’article 1751 du Code civil.

Par actes de commissaire de justice du 8 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 33.759,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] épouse [W] le 9 avril 2024.

Par assignations du 15 juillet 2024, Mme [D] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement voir résilier le bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] épouse [W], voir statuer sur le sort de leurs biens garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de 50% soit la somme de 3.399,21 euros et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,33.759,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2.060 euros montant du dépôt de garantie correspondant au dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelé une 1er fois à l’audience du 20 décembre 2024 ; à cette audience, la demanderesse a indiqué que la même assignation a été placée deux fois, de sorte qu’un second dossier a été créé par le greffe.

En conséquence, la jonction des deux dossiers sous le même numéro de répertoire général été demandée. Faisant droit à cette demande, la jonction des dossiers RG 24/09886 et RG 24/07748 sous le n° unique 24/07748 a été ordonnée et l’affaire a été contradictoirement renvoyée au 31 janvier 2025. A cette audience, un nouveau renvoi a été ordonné. A l’audience de renvoi, l’affaire a été examinée et mise en délibéré au 25 août 2025. Par la suite, et par simple mention au dossier, le magistrat a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé à l’audience du 3 septembre 2025.

À l’audience de renvoi et après réouverture des débats, Mme [D] [X], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise dans ces dernières conclusions visées à l’audience et soutenues oralement qu’il y aura lieu de condamner M. et Mme [W] à lui payer la somme principale de 17.090,93 euros à titre d’arriérés de loyer et de charges jusqu’au 5 juillet 2024, date à laquelle le jugement de divorce a été enregistré, inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 8 avril 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et jusqu’à complet paiement de la dette.

Et de condamner M. [W] à payer la somme de 17.717,11 euros correspondant aux loyers et charges échus à compter du mois d’août 2024, selon décompte arrêté au mois de février 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 8 avril 2024, date de délivrance des billets, et jusqu’à complet paiement de la dette.

Et de condamner solidairement M. et Mme [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 mai 2024, date à laquelle le bail daté du 9 juin 2016 a pris fin par acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer mensuel en principal augmenté de 50 %, soit la somme de 3 399,21 € charges et taxes comprises.

Elle demande également de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 2.060 € à titre de dommages-intérêts et, en tout état de cause, de débouter M. et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, y compris les frais irrépétibles du commandement de payer du 8 avril 2024 pour un montant de 390,88 €.

Mme [D] [X] considère enfin qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Et elle ajoute enfin que la dette locative qui reste due est actualisée au 5 juillet 2024 qu’elle se répartie comme suit pour tenir compte de la convention de divorce du 2 juillet 2024 :

La somme de 17.090,93 euros due par M. et Mme [W] arrêtée au 5 juillet 2024 (date d’enregistrement du divorce) ;La somme de 35.186,06 euros due par M. [W] arrêtée au 03 septembre 2025.

Mme [V] [T] [S] épouse [W] représentée par son conseil et dans ses dernières conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, demande au juge de l’exécution de Paris :

— À titre principal, de rejeter les demandes de Mme [X] tendant à faire reconnaître l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 9 juin 2016 à son profit ; de rejeter la demande de résiliation du bail et la demande d’expulsion de Mme [W].

— À titre subsidiaire, en cas de prononcé de l’expulsion, d’accorder à Mme [W] un délai de huit mois pour trouver un nouveau logement, au plus tôt en septembre 2025.

— Et en tout état de cause, de condamner Mme [X] au paiement de la somme de 1.800 € au titre de l’article 37 de la loi numéro 91-647 du 10 juillet 1991.

Elle précise qu’elle est retraitée et ne touche que 215 euros par mois ; elle doit par ailleurs, rembourser un trop perçu de 780 euros et demande des délais pour payer sa dette et en tant que de besoin la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter ; les dernières conclusions de la défenderesse lui ont été signifiées par acte de Me [R] [F] Commissaire de justice associé à PARIS en date du 06 mars 2025 par procès-verbal article 659 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [D] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal accordé aux locataires pour s’acquitter de leur dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Avis de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 9 juin 2016 contient une clause résolutoire type sommaire mais suffisante pour alerter le preneur sur le risque de résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement de loyer. Un commandement de payer visant cette clause type a été signifié le 08 avril 2024 pour la somme en principal de 33.759,80 euros. Ce commandement pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Il est ainsi régulier en forme.

S’il est posé par erreur que le délai mentionné dans le commandement est de six semaines et non de deux mois, au profit du locataire pour apurer sa dette locative, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi, eu égard à la date de signature du bail antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, qui contrevient aux principes précités, il n’existe pas de vice pouvant entraîner la nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines, mentionné dans le commandement.

Le commandement correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [V] [T] [S] divorcée [W] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

De plus, M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] épouse [W] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

De la même façon, eu égard aux délais écoulés depuis l’assignation du 15 juillet 2024 et au montant de la dette locative, à la situation de la bailleresse qui doit faire face à ses propres frais, la demande de délai pour quitter les lieux ne pourra être accueillies favorablement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [D] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [D] [X] verse aux débats un décompte démontrant que la dette locative qui reste due et actualisée au 5 juillet 2024 se répartie comme suit pour tenir compte de la convention de divorce du 2 juillet 2024 :

La somme de 17.090,93 euros due par M. et Mme [W] arrêtée au 5 juillet 2024 (date d’enregistrement du divorce) ;La somme de 35.186,06 euros due par M. [W] arrêtée au 03 septembre 2025.

Mme [V] [T] [S] divorcée [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant pas plus que M. [W] qu‘ s’est vu signifier les dernières conclusions de la demanderesse, en conséquence, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer de 50% le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D] [X] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts.

Des dommages et intérêts peuvent être demandés lorsqu’une personne subit un préjudice du fait d’une autre personne notamment en cas d’un manque contractuel. Il faut alors prouver que le préjudice a été subi, établir un lien de causalité avec le manquement et évaluer le montant du préjudice.

En l’espèce, la demanderesse échoue à démontrer quel est le préjudice dont elle se prévaut autre que la perte des loyers et n’apporte aucun justificatif pour évaluer ce préjudice. Si bien que la demande ne saurait prospérer et Mme [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] divorcée [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande de Mme [D] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 juin 2016 entre Mme [D] [X], d’une part, et M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] divorcée [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] face – à [Localité 3] avec cave n°6 est résilié depuis le 9 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] divorcée [W], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais pour quitter les lieux à Mme [V] [T] [S] divorcée [W] ;

ORDONNE à M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] divorcée [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] avec cave n°6 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] divorcée [W] au paiement à [D] [X] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE Mme [D] [X] pour le surplus s’agissant de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] divorcée [W] à payer à Mme [D] [X] la somme de 17090,93 euros (dix-sept mille quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024,

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à Mme [D] [X] la somme de 35.186,06 euros (trente-cinq mille cent-quatre-vingt-six euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024,

DEBOUTE Mme [D] [X] de sa demande de dommages et intérêts.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] divorcée [W] à payer à Mme [D] [X] la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [W] et Mme [V] [T] [S] divorcée [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2024 et celui de l’assignation du 15 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge