TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e POISSONNIER FABREGUE (D0023)

M^e HASSAN (K0057)

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18° chambre

2ème section

N° RG 21/01329

N° Portalis 352J-W-B7F-CTWRK

N° MINUTE : 2

Assignation du :

27 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE MARSEILLAISE DE GESTION D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION – SOMAGIP (RCS de MARSEILLE n°062 802 079)

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Delphine POISSONNIER FABREGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0023

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 5]-SOUVENIRS (RCS de PARIS n°392 584 603)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Rémy HASSAN de la SELASU SOCIETE D AVOCATS REMY HASSAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0057

Décision du 30 Janvier 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/01329 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTWRK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 21 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 1993, la S.A. SOCIÉTÉ MARSEILLAISE DE GESTION, D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION (la société SOMAGIP) a consenti à la S.A.R.L. [Adresse 5]-SOUVENIRS un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4].

La bailleresse ayant fait délivrer un congé à effet au 31 juillet 2002 avec offre de renouvellement du bail, celui-ci a été renouvelé à compter du 1er août 2002 pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel en principal de 29 200 €, fixé par jugement du juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris du 11 juillet 2006, confirmé en appel par arrêt du 27 juin 2007.

Par ordonnance du 03 mai 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 19 février 2018, après la délivrance d’un commandement de payer du 18 janvier précédent, ordonné l’expulsion de la locataire et condamné celle-ci à payer à la bailleresse une somme provisionnelle de 33 683,41 € au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 29 mars 2018.

La locataire a interjeté appel de cette décision et déclaré son état de cessation des paiements.

Par jugement du 23 mai 2018, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à son profit.

La bailleresse a déclaré sa créance, qui a été admise à hauteur de 39 631,37 € par ordonnance du juge commissaire du 17 avril 2019.

Par jugement du 04 juillet 2019, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de redressement au profit de la locataire, prévoyant un apurement du passif en neuf annuités, la première le 04 juillet 2020, la dernière le 04 juillet 2028, et a désigné maître [C] [P] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La bailleresse a fait délivrer trois commandements de payer à la locataire :

— le 03 septembre 2020, un commandement visant la clause résolutoire, portant sur les loyers du 1er janvier au 12 mars 2020,

— le 03 septembre 2020, un commandement ne visant pas la clause résolutoire, portant sur les loyers du 12 mars au 07 juillet 2020,

— le 23 octobre 2020, un commandement visant la clause résolutoire, portant sur un arriéré de loyers de mars à septembre 2019, du 1er février au 12 mars 2020 et du 13 mars 2020 au 22 octobre 2020, ainsi que sur la première annuité du plan de redressement.

La locataire a assigné la bailleresse devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 16 décembre 2020, la durée du plan de redressement adopté au profit de la locataire a été allongée et les annuités de règlement reportées, pour la première au 04 mars 2021 et pour la dernière au 04 mars 2031.

Par acte du 27 janvier 2021, la S.A. SOCIÉTÉ MARSEILLAISE DE GESTION, D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION (la S.A. SOMAGIP) a fait assigner la S.A.R.L. [Adresse 5]-SOUVENIRS devant le tribunal judiciaire de Paris afin de condamnation de celle-ci à lui payer les sommes objets des commandements de payer des 03 septembre et 23 octobre 2020.

Par ordonnance du 21 avril 2021, le juge commissaire à la procédure de redressement judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 5]-SOUVENIRS, saisi par la bailleresse d’une demande de résiliation du bail de plein droit pour défaut de paiement de loyers et charges sur le fondement des articles L.622-13 et L.622-14 du code de commerce, s’est déclaré incompétent pour en connaître au profit du tribunal judiciaire de Paris, juge de droit commun, au motif que la période d’observation avait pris fin.

Par ordonnance du 04 mai 2021, le juge des référés a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies à la date du 24 novembre 2020,

— condamné la locataire à verser à la bailleresse une provision de 3 636,34 € à valoir sur l’arriéré locatif relatif à la période du 1er février au 12 mars 2020,

— suspendu rétroactivement les effets de la clause résolutoire sous la condition que la locataire verse à la bailleresse la provision de 3 636,34 € selon les modalités suivantes :

-1 000 € au plus tard le 05 septembre 2021,

-1 000 € au plus tard le 05 décembre 2021,

— le solde de 1 636,34 € au plus tard le 22 avril 2022.

Par ordonnance du 09 mai 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse, tendant à déclarer irrecevable, en application de l’article 14 de la loi du n°2020-1379 du 14 novembre 2020, la demande de paiement formée par assignation du 27 janvier 2021.

Une clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 05 septembre 2022 et une audience de plaidoiries de l’affaire a été fixée au 30 mars 2023, puis reportée au 28 septembre 2023 et au 07 mars 2024.

Par jugement avant dire droit du 20 juin 2024, le tribunal, constatant l’envoi, la veille de l’audience du 07 mars 2024, de conclusions d’actualisation de la créance de la demanderesse sollicitant le paiement d’une nouvelle somme de 13 244,07 € au titre des échéances de janvier 2023 à mars 2024 incluse, jugeant que cette nouvelle prétention avait été portée à la connaissance de la locataire trop tardivement pour qu’elle soit mise en mesure d’en discuter contradictoirement, mais qu’il était opportun que la bailleresse puisse actualiser sa créance, et que le tribunal puisse tenir compte des règlements, ou des défauts de paiement de la dette locative, sur la longue période qui s’est écoulée depuis la clôture de la mise en état, pour statuer sur la demande de paiement mais aussi sur celle tendant à la résiliation judiciaire, fondée sur l’impayé, a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état en impartissant aux parties des délais de conclusions selon un bref calendrier.

Ce calendrier a été respecté.

En outre, la défenderesse a réglé les sommes réclamées par la bailleresse au titre de l’arriéré locatif par des virements bancaires des 28 août, 05 et 09 septembre 2024, tout en précisant qu’elle en contestait le montant.

Dans ses dernières conclusions du 1er octobre 2024, la S.A. SOCIÉTÉ MARSEILLAISE DE GESTION, D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION (la S.A. SOMAGIP) sollicite du tribunal :

— la fixation, en deniers ou en quittances, de sa créance à une somme principale de 31 636,87 € au 30 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer les intérêts au taux légal à compter du 03 septembre 2020, subsidiairement à compter du 23 octobre 2020, à titre infiniment subsidiaire à compter du 27 janvier 2021 et jusqu’à parfait paiement,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts,

— si l’indexation du loyer était remise en cause, la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme complémentaire de 1 161,42 € à titre principal et 512,06 € à titre subsidiaire, au titre de l’annulation du rappel d’indexation de décembre 2020 en faveur du preneur sur la période du 1er juin 2018 au 1er décembre 2020, échéance de novembre incluse,

— le rejet de toutes les demandes de la défenderesse,

— la fixation du loyer mensuel indexé outre la provision sur charges et CRL s’y ajoutant, à la somme de :

*3 109,65 € hors charges et CRL en sus, à compter du 1er août 2017,

*3 316,66 € hors charges et CRL en sus, à compter du 1er août 2020,

*3 599,03 € hors charges et CRL en sus, à compter du 1er août 2023,

— la résiliation judiciaire du bail commercial, à effet au 04 octobre 2020,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation sur la période postérieure à la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, correspondant au montant du loyer courant majoré des charges, soit actuellement 3 642,91 € par mois charges comprises,

— la capitalisation annuelle des intérêts,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à compter de la signification du jugement à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— la condamnation de la locataire à lui payer une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, jusqu’à parfaite et complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls exclusifs de la locataire,

— de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût des commandements de payer des 03 septembre et 23 octobre 2020, ainsi que les frais d’expulsion, avec distraction au profit de son conseil

— ou subsidiairement que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles ou à défaut que les dépens soient partagés par moitié entre elles.

Dans ses dernières écritures du 07 octobre 2024, la S.A.R.L. [Adresse 5]-SOUVENIRS sollicite :

— de déclarer les demandes de la bailleresse irrecevables, à tout le moins de l’en débouter,

— de juger que depuis la délivrance de l’assignation, elle a réglé les loyers demandés par la bailleresse, sans acquiescer à leur montant,

— de juger que le loyer mensuel contractuel s’élève à la somme de 3 256,37 €, provision sur charges et CRL comprises, et ce au moins depuis le 1er juin 2018, et que le bail se poursuivra moyennant ce loyer,

— de condamner la bailleresse à lui rembourser la somme de 31 857,01 €, payée à titre conservatoire, ainsi que toute somme qui résulterait d’un trop versé,

— de condamner la bailleresse à lui adresser les quittances de loyer depuis le 1er mars 2019,

— de lui accorder dans tous les cas des délais de paiement sur douze mois afin de s’acquitter du paiement du loyer et des charges qui resteraient dus,

— la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles,

— si le tribunal prononçait la résolution judiciaire du bail commercial, que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée.

Une nouvelle clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 09 octobre 2024 et à l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir fondée sur l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

Comme l’a déjà justement indiqué le juge de la mise en état dans son ordonnance du 09 mai 2022, le bénéfice des dispositions protectrices de cette loi ne constitue pas une fin de non-recevoir de demandes présentées en justice mais un moyen de défense au fond.

Or, force est de constater que la défenderesse ne se prévaut des dispositions de ce texte qu’à titre de fin de non-recevoir, laquelle, au demeurant, relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu de déclarer les demandes de la société SOMAGIP irrecevables de ce chef.

Sur la demande de résiliation du bail

La demanderesse sollicite la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1124 et 1728 du code civil, faisant valoir que les impayés de la locataire l’ont contrainte à lui délivrer quatre commandements de payer (le 12 février 2015 pour 26 896,79 €, le 18 janvier 2018 pour 30 427,04 €, le 03 septembre 2020 pour 24 381,20 € et le 23 octobre 2020 pour 3 810,83 €) et à l’assigner au fond le 27 janvier 2021 pour un arriéré de 35 061 €, démentant sa capacité à s’acquitter de ses obligations à bonne date et permettant de constater des impayés qui ont repris dès le mois de mars 2019, soit peu après l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire le 23 mai 2018, ont été permanents jusqu’en août 2024, soit pendant plus de cinq ans, et ne sont que la continuité des impayés antérieurs depuis son premier redressement judiciaire en 2003, de sorte que leur caractère chronique et permanent justifie toujours la résiliation du bail.

Elle lui reproche d’avoir utilisé « son bailleur comme son prêteur et son banquier pendant plus de neuf ans », en ne versant des acomptes que sous la pression de procédures judiciaires et d’actes d’huissier, notamment en décembre 2020 à la veille de plaidoiries devant le juge des référés ou en septembre 2024, en vue de la clôture du 09 octobre 2024, ce qui constitue selon elle un « mode de gestion de sa trésorerie ».

Elle rappelle que selon l’article L.622-17 du code de commerce, les échéances du bail, dont le loyer est payable mensuellement et d’avance le premier jour du mois, postérieures à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, sont exigibles et doivent être payées à leur échéance normale, et qu’elle reprend dans la présente instance sa demande de résiliation judiciaire du bail présentée devant le juge commissaire au redressement judiciaire, qui s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire.

Elle conteste que les impayés soient liés aux circonstances exceptionnelles du covid 19, notant que ses difficultés de paiement et les impayés sont largement antérieurs, qu’il n’est pas justifié que les mesures de police administrative ont réellement affecté son activité, que ces mesures ont pris fin en février et mars 2022, et que l’état d’urgence sanitaire a été levé le 1er août 2022.

La défenderesse réplique :

— que les impayés antérieurs au redressement judiciaire ouvert par jugement du 23 mai 2018 font l’objet d’un règlement dans le cadre d’un échéancier (plan de redressement) dont le respect n’est pas contesté,

— qu’elle a été accusée par la bailleresse d’avoir fermé les locaux loués pendant deux ans alors qu’elle a fait réaliser des travaux de rénovation et d’aménagement qui ont duré deux mois,

— qu’elle a dû fermer son commerce de nombreux samedis lors des manifestations des gilets jaunes courant 2018/2019, mais aussi lors des manifestations des grévistes de décembre 2019, ce à la demande de la préfecture de police, et entre le 13 mars 2020 et juillet 2021, comme la majorité des magasins de souvenirs de la [Adresse 6], compte tenu de l’absence des touristes à Paris, mais que son commerce est maintenant ouvert sept jours sur sept,

— qu’elle a tout mis en œuvre pour tenter d’apurer au mieux ses dettes, notamment en payant l’arriéré en 2021 grâce aux aides de l’État au profit des magasins de souvenirs, oubliés dans un premier temps par les mesures gouvernementales, tandis que sa bailleresse agissait aux fins de résiliation du bail en pleine crise de pandémie et révisait le loyer au mépris des dispositions contractuelles, en refusant toute discussion,

— qu’elle a renoncé à se prévaloir de moyens tirés de la force majeure et d’une exception d’inexécution en raison de l’absence de jouissance des locaux pendant les périodes de fermetures administratives de ses locaux, prenant acte de la position de la Cour de cassation à ce sujet mais rappelle l’impact très important de la crise sanitaire sur son commerce,

— que la gravité des manquements de la partie aux torts de laquelle la résiliation est sollicitée doit être analysée au vu des circonstances de fait en lien avec cette crise sanitaire mais également au regard des manquements de la bailleresse qui réclame une résiliation judiciaire de mauvaise foi puisqu’elle augmente les loyers réclamés d’une indexation non due, au mépris des règles contractuelles et légales,

— que si la résiliation du bail était prononcée, elle perdrait son fonds de commerce et ne serait plus en mesure d’apurer les dettes incluses dans son plan de redressement judiciaire.

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Les parties n’évoquant pas que le bail les liant a été renouvelé depuis le 1er août 2002, il convient de constater que ce contrat est antérieur à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, de sorte qu’il convient de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants cités par la demanderesse au soutien de ses prétentions), dans sa version applicable en l’espèce, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, la locataire a effectivement manqué, de façon chronique, à son obligation de payer ses loyers, constituant un arriéré permanent pendant plusieurs années, et notamment de mars 2019 à août 2024.

La gravité de ce manquement doit néanmoins s’apprécier in concreto, en considérations des circonstances de la cause.

Or, en premier lieu, si cette société s’est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers depuis de nombreuses années, elle bénéficie d’un redressement judiciaire depuis 2018 avec un plan d’apurement adopté en 2019, soit depuis six ans, qui est toujours en cours d’exécution.

La bailleresse, qui évoque un arriéré de loyers remontant à 2015, ne conteste d’ailleurs pas que cette créance antérieure lui est effectivement réglée dans ce cadre

S’agissant en second lieu de l’impayé postérieur au jugement d’ouverture, remontant selon la bailleresse à l’année 2019, le tribunal doit tenir compte, d’une part, des manifestations des gilets jaunes dans la capitale, des grèves en 2019, ainsi que, d’autre part, de la pandémie de covid 19 de 2020 à 2022, qui au-delà des mesures de police administratives et contraintes sanitaires, ont fait fuir de la capitale les touristes, qui composent exclusivement la clientèle de la locataire.

Ces circonstances irrépressibles, ayant nécessairement affecté son activité et sa capacité à percevoir des revenus, sont de nature à atténuer la gravité du manquement à son obligation de payer les loyers.

Enfin, et en troisième lieu, il convient de constater que la locataire a payé la totalité des sommes réclamées par la bailleresse, même si elle en conteste le bien-fondé, remédiant ainsi au manquement contractuel qui lui est reproché.

Dans ces conditions, il y a lieu de juger que le manquement de la locataire à ses obligations ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour justifier que la résiliation du bail soit prononcée.

En conséquence, cette demande, ainsi que les demandes subséquentes de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion de la locataire, seront rejetées.

Sur le montant des loyers dus

La bailleresse prétend pouvoir réclamer un loyer qu’elle a augmenté tous les trois ans en application d’une clause du bail qui, selon elle, malgré la maladresse de sa rédaction, remplit toutes les conditions de la qualification de clause d’indexation (automaticité avec l’emploi du futur, périodicité avec l’indication de trois ans, indice désigné, le chiffre indiqué correspondant à l’indice du coût de la construction applicable à l’époque).

Elle soutient que la locataire n’a pas remis en cause cette indexation dans le passé, qu’elle s’en est même prévalue à l’appui de sa demande de renouvellement au 1er août 2002 en invoquant le fait que le loyer plafonné par application des indices était supérieur à la valeur locative, que le loyer a été indexé automatiquement tous les trois ans depuis le renouvellement d’août 2011, soit au 1er août 2014, puis au 1er août 2017, au 1er août 2020 et au 1er août 2023, que son administrateur a toujours adressé les avis d’échéance par voie postale à la locataire, qui lui a versé les sommes correspondant au loyer indexé.

Elle sollicite en conséquence la fixation de la dette locative à la somme figurant dans les décomptes qu’elle a produits aux débats et, si l’indexation contractuelle était remise en cause, le remboursement de sommes créditées en faveur de la locataire au titre de régularisations d’indexations.

La défenderesse s’oppose à ce que la clause litigieuse soit qualifiée de clause d’indexation, soutenant qu’il s’agit simplement d’un rappel du droit à la révision légale, que notamment le critère de l’automaticité de son application fait défaut, que l’indice de référence n’est pas mentionné, seul un chiffre indiciel de 1005 étant donné, que les modalités de calcul de la prétendue indexation ne sont pas précisées et que la périodicité dont se prévaut la bailleresse est celle prévue par l’article L.145-38 du code de commerce.

Elle explique qu’elle ne réglait qu’un loyer mensuel de 2 939,55 € en principal (3 256,37 € provision sur charges et CRL incluses) jusqu’à ce qu’en mars 2019, la bailleresse prétendit avoir le droit de réclamer, rétroactivement et unilatéralement, un loyer mensuel de 3 154,32 € (3 476,51 € tout compris) en se contentant d’en faire mention dans un avis d’échéance indiquant l’application des indices du coût de la construction de 2010, 2013 et 2016, puis qu’elle a ensuite augmenté unilatéralement le loyer en décembre 2020 et en août 2023, et relève que le montant mensuel du loyer appelé dans les avis d’échéance reçus depuis février 2024 ne correspond pas à celui dont elle se prévaut dans ses demandes en justice.

Elle en conclut qu’à défaut de notification de la demande de révision dans les formes légales, de consentement de sa part à l’augmentation des loyers, et dès lors que le règlement des sommes réclamées, effectué à titre conservatoire, ne vaut pas acquiescement, le bail doit se poursuivre moyennant un loyer mensuel de 2 939,55 € (3 256,37 € provision sur charges et contribution sur les revenus locatifs incluses) et que la bailleresse doit lui rembourser un trop versé de 31 857,01 €.

Les articles L.145-37 à L.145-39 du code de commerce (autrefois les articles 26 à 28 du décret du 30 septembre 1953) disposent que :

« Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. » ( article L.145-37)

« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. (L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 12) «La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.»

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et» à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation (Abrogé par L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 9-II) «de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables,» (L. no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 63-IV) «de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas» (L. no 2008-776 du 4 août 2008, art. 47-1) «de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier,» intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. (L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 11) «Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.» » (article L.145-38)

En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. (L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 11) «La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.» » (article L.145-39)

Selon l’article R.145-20 du même code :

« La demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. »

Il s’évince de ces dispositions que le montant du loyer du bail commercial peut être révisé tous les trois ans, à la demande de l’une des parties, présentée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le loyer est révisé soit par accord entre les parties, soit par décision judiciaire, en fonction de l’évolution d’un indice ou selon la valeur locative des lieux loués.

La clause d’échelle mobile, appelée couramment clause d’indexation, est une clause par laquelle les parties déterminent conventionnellement les modalités d’évolution du loyer au cours du bail, de façon automatique, selon une périodicité et un indice définis.

Elle s’applique de plein droit, sans formalité.

Pour déterminer si une clause revêt une telle qualification, il y a lieu de rechercher si elle réunit les trois conditions permettant son application sans formalité ; qu’elle précise l’indice applicable, la périodicité de sa mise en œuvre et que les termes employés soient sans équivoque sur le caractère automatique de la révision.

En vertu de l’ancien article 1162 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, et devenu l’article 1190, « dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation ».

Le bail du 30 juillet 1993 contient les stipulations suivantes :

« 2° Le prix annuel est de : TROIS CENT MILLE FRANCS (300 000 FRANCS) À INDEXATION TRIENNALE auquel s’ajoute la taxe de droit au bail (…) »

« 3° Le dépôt de garantie est de : SIX MOIS DE LOYER (…)

De convention expresse entre les parties, le prix du présent bail n’est fixé que pour une période de trois années et sera susceptible d’être révisé au début de chacune des autres périodes triennales dans les conditions prévues par la législation en vigueur.

Les révisions seront faites suivant le dernier indice connu, soit le quatrième trimestre 1992 : 1005. »

Il convient de constater que les termes contractuels sont ambigus, puisque les mots « indexation triennale » sont employés, mais sans précision à ce sujet, et qu’il est, ensuite, seulement prévu que le loyer « sera susceptible d’être révisé au début de chacune des autres périodes triennales dans les conditions prévues par la législation en vigueur », avec l’indication d’un simple chiffre indiciel (dont il n’est cependant pas contesté qu’il s’agit de l’indice du coût de la construction), ce qui semble davantage correspondre à un rappel de la possibilité, prévue par la loi, de réviser le montant dudit loyer.

La révision comme l’indexation du loyer tendant à la détermination du montant du loyer que le locataire s’est engagé à payer, l’interprétation de la clause doit se faire en sa faveur.

Force est pour le tribunal de constater :

— que l’emploi des termes « indexation triennale » ne permet pas de qualifier une clause d’indexation, alors que la révision légale du loyer peut s’effectuer selon l’évolution d’un indice (à l’époque de la signature du bail, l’indice du coût de la construction) et qu’une confusion a pu exister dans l’esprit des parties entre les deux mécanismes d’application de l’indice,

— que de même, la possibilité d’y procéder tous les trois ans correspond aussi à la périodicité de la faculté légale de révision,

— qu’il est fait référence à des « conditions prévues par la législation en vigueur », ce qui renvoie notamment au formalisme prévu par les textes précités, afférents à la révision légale (demande présentée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, etc)

— que, surtout, l’expression « sera susceptible », qui implique un hypothétique choix de mise en œuvre, et que l’une des parties en sollicite l’application, exclut de toute évidence une automaticité.

Dans ces conditions, la clause litigieuse ne saurait être qualifiée de clause d’indexation, permettant d’imposer à la locataire, sans formalité, une variation du loyer dû selon l’évolution de l’indice.

Par ailleurs, il ressort des éléments de la cause (notamment des avis d’échéance, décomptes de créance produits, ainsi que du décompte annexé au commandement de payer du 18 janvier 2018, remontant au début de l’année 2015) que jusqu’en mars 2019, la bailleresse n’a pas fait application, tous les trois ans, de la clause dont elle se prévaut de l’application automatique, mais s’en est prévalue en 2019 après avoir appelé un loyer de même montant tous les mois pendant des années.

Il apparaît également, au vu des pièces du dossier, que la locataire contestait déjà le bien-fondé des augmentations de loyer par indexation à l’époque de l’audience du juge des référés du 23 mars 2021 (ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS du 04 mai 2021) et qu’elle a payé les sommes réclamées sans acquiescer à leur montant.

Il ne peut donc être déduit du paiement du loyer à hauteur du montant réclamé par la bailleresse que la locataire a consenti à son augmentation par l’effet de l’indexation.

Il est encore précisé que si la locataire s’est prévalue, devant le juge des loyers, à l’époque de la fixation du loyer du bail renouvelé en 2002, d’un loyer indexé, ce n’était manifestement que pour se prévaloir de son plafonnement prévu par l’article L.145-34 du code de commerce.

Dès lors, à défaut d’accord des parties ou de décision judiciaire portant sur le montant du loyer ainsi augmenté, il convient de constater que la bailleresse ne démontre pas pouvoir prétendre au paiement d’un loyer mensuel de plus de 2 939,55 € en principal (3 256,37 € provision sur charges et CRL incluses).

En conséquence, il convient de ;

— rejeter la demande de la bailleresse tendant à voir fixer la dette de la locataire à la somme de 31 636,57 € arrêtée au 30 juillet 2024 ; et par suite de rejeter sa demande de paiement d’intérêts de retard produits par cette somme, qui n’est pas due ;

— de rejeter sa demande de fixation d’un loyer mensuel indexé dû par la locataire à la somme de 3 109,65 € hors charges et CRL en sus, à compter du 1er août 2017, de 3 316,66 € hors charges et CRL en sus, à compter du 1er août 2020, et de 3 599,03 € hors charges et CRL en sus, à compter du 1er août 2023 ;

— de juger que le loyer mensuel dû par la locataire est de 3 256,37 €, provision sur charges et contribution sur les revenus locatifs incluses,

— de condamner la demanderesse à rembourser à sa locataire une somme de 31 857,01 € au titre du trop versé de loyers arrêté au mois d’octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse), dont le calcul est détaillé dans les écritures de la défenderesse et ne fait l’objet d’aucune contestation de la part de la bailleresse, outre toute autre somme trop versée à ce titre.

Sur la demande de remboursement d’un rappel d’indexation

Exposant qu’elle a crédité un solde de 512,06 € en faveur de la locataire sur son compte résultant d’une régularisation d’indexation pour la période du 1er juin 2018 au 1er décembre 2020, la bailleresse demande, si l’indexation était remise en cause, la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 1 161,42 €, ou à défaut de 512,06 € à ce titre.

La défenderesse lui oppose que cette demande est, au moins partiellement, prescrite en application de l’article 2224 du code civil pour avoir été présentée pour la première fois par voie de conclusions du 1er octobre 2024.

Toutefois, il convient non seulement de relever que la prescription n’a pas été soulevée par voie de conclusions d’incident devant le juge de la mise en état, seul compétent, en vertu de l’article 789 du code de procédure civile, pour statuer sur cette fin de non-recevoir, mais qu’en tout état de cause il n’est aucunement justifié de l’expiration d’un délai de prescription de cinq ans depuis que la somme en question a été portée au crédit de son compte, en décembre 2020.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer la demande à ce titre irrecevable.

En revanche, ce n’est pas la somme de 1 161,42 €, correspondant à une régularisation d’indexation trop payée depuis juin 2018 (44,67 € par mois de juin 2018 à juillet 2020), qui a été créditée au compte de la locataire en décembre 2020, mais celle de 512,06 €, correspondant à cette même somme, de laquelle un solde négatif correspondant à quatre mois de régularisation en défaveur de la locataire avait déjà été déduit.

Il convient dès lors de condamner la défenderesse à payer à la bailleresse une somme de 512,06 € au titre d’une régularisation d’indexation trop payée en décembre 2020 et de rejeter le surplus de la demande à ce titre.

Sur la demande de remise des quittances de loyer depuis le 1er mars 2019

Dès lors que la demanderesse a communiqué les avis d’échéance adressés à la locataire, qu’il est produit divers éléments émanant de la bailleresse permettant d’établir les sommes qu’elle a effectivement payées au titre des loyers et charges, et que le présent jugement statue sur les sommes dues et payées entre les parties, il n’est pas justifié de l’intérêt d’une condamnation à lui remettre des quittances de loyer.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de délai de grâce

Force est de constater que cette demande est sans objet, la défenderesse n’étant pas condamnée au paiement d’une somme qui nécessiterait un paiement échelonné ou reporté.

Sur les demandes accessoires

Si la demanderesse succombe principalement en ses prétentions, les circonstances de la cause, notamment la récurrence et l’importance des loyers impayés, bien avant que le montant du solde débiteur de la locataire ne corresponde au différentiel entre les loyers dus et les sommes payées, ainsi que la nécessité de statuer en justice sur la qualification de la clause de révision litigieuse, commandent de rejeter les demandes des parties au titre de leurs frais de procédure, en laissant à chacune d’elle la charge définitive de ses dépens et des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans l’instance.

Il est constaté qu’il n’est pas justifié d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A. SOCIÉTÉ MARSEILLAISE DE GESTION, D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION à payer à la S.A.R.L. [Adresse 5]-SOUVENIRS une somme de trente-et-un-mille-huit-cent-cinquante-sept euros et un centime (31 857,01 €) au titre du trop versé de loyers arrêté au mois d’octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse), outre toute autre somme trop payée à ce titre ;

JUGE que le loyer mensuel contractuel dû par la S.A.R.L. [Adresse 5]-SOUVENIRS s’élève à la somme de trois-mille-deux-cent-cinquante-six euros et trente-sept centimes (3 256,37 €), provision sur charges et CRL comprises, et ce au moins depuis le 1er juin 2018, et que le bail se poursuivra moyennant ce loyer ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [Adresse 5]-SOUVENIRS à payer à la S.A. SOCIÉTÉ MARSEILLAISE DE GESTION, D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION une somme de cinq-cent-douze euros et six centimes (512,06 €) au titre d’une régularisation d’indexation en décembre 2020 ;

REJETTE les autres demandes de la S.A. SOCIÉTÉ MARSEILLAISE DE GESTION, D’INVESTISSEMENT ET DE PARTICIPATION, tendant à ;

— la fixation, en deniers ou en quittances, de sa créance à une somme principale de 31 636,87 € au 30 juillet 2024,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer des intérêts au taux légal sur cette somme, outre la capitalisation desdits intérêts,

— la fixation d’un loyer mensuel indexé,

— la résiliation judiciaire du bail commercial,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation sur la période postérieure à la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef,

— la condamnation de la locataire à lui payer une astreinte,

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion,

— la condamnation de la défenderesse aux dépens et à lui payer une somme au titre de ses frais irrépétibles ;

REJETTE les demandes de la S.A.R.L. [Adresse 5] SOUVENIRS tendant à ;

— déclarer les demandes de sa bailleresse irrecevables,

— de condamner la bailleresse à lui adresser les quittances de loyer depuis le 1er mars 2019,

— de lui accorder des délais de paiement,

— la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés.

Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA