TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Benjamin ROCHE

Monsieur [S] [F]

Préfecture de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean-François FRAHIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00193 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XJI

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3]

Société Civile dont le siège social est situé [Adresse 1]

ayant pour gérant M. [O] [D]

représentée par Maître Jean-François FRAHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D1326

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C0988

Monsieur [S] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00193 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XJI

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 26/ 02/ 2007 à effet au 1/03/2007, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] a donné à bail à M. [V] [U] et M. [F] [S] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] pour un loyer de 1331 euros et 90 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par acte séparé en date du 24/02/2007, M. [N] [C] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupations ou toute indemnité, impôts et taxes, réparations locatives, frais de procédure.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 15/ 10/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 9435,66 euros.

Trois autres commandements de payer ont été signifiés les 24/04/2024, 04/06/2024 et 20/06/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11/12/2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] a fait assigner M. [V] [U] et M. [F] [S] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [V] [U] et M. [F] [S] pour manquement à leurs obligations contractuelles

— voir dire qu’à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire , M. [V] [U] sont occupant sans droit ni titre

— voir ordonner, à défaut de restitution des lieux dans les 15 jours, l’expulsion de M. [V] [U] et M. [F] [S] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’au départ effectif des locataires

— voir condamner solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] au paiement :

— d’une somme de 11218,02 euros, au titre de l’arriéré dû au 27/11/ 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15/ 10/ 2024

— voircondamner M. [V] [U] et M. [F] [S] au paiement :

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00193 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XJI

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,

— voir condamner solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] au paiement :

— d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût des commandements de payer du 24/04, 04/06, 20/06 et 15/10/2024

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 6] le 16/ 12/ 2024.

A l’audience du 20/05/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 21912,18 euros au 16/ 05/ 2025, mai 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile et sollicite de :

— voir déclarer sa demande recevable et bien fondée

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [V] [U] et M. [F] [S] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir dire qu’à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire , M. [V] [U] sont occupant sans droit ni titre

— voir ordonner, à défaut de restitution des lieux dans les 15 jours, l’expulsion de M. [V] [U] et M. [F] [S] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’au départ effectif des locataires

— voir condamner solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] au paiement :

— d’une somme de 21912.18 euros, au titre de l’arriéré dû au 01/05/2025, mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal

— voir condamner M. [V] [U] et M. [F] [S] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,

— voir condamner solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] au paiement :

— d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût des commandements de payer du 24/04, 04/06, 20/06 et 15/10/2024

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [F] [S] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation a été signifiée à domicile.

M. [V] [U] a été représenté. Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du commandements de payerC et sollicite de:

— In limine litis :

— juger irrecevable l’assignation du 11/12/2024, la clause résolutoire n’étant pas acquise à la date de signification selon commandement du 15/10/2024

— Au fond :

A titre principal :Débouter , la SCI du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions et notamment sa demande en acquisition de la clause résolutoire à compter du 26/11/2024 et d’expulsion A titre subsidiaire :Autoriser M. [V] [U] à sé libérer de la dette en 36 mensualités , à raison de 420 euros mensuels en plus du loyer et charges courants les 35 premiers mois et du solde en dernière mensualité A titre très subsidiaire :Appliquer , au regard des circonstances particulières de l’espèce, les dispositions des articles L412-3 du code des procédures civiles d’exécution et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution et accorder à M. [V] [U] un délai supplémentaire de 12 mois à compter de la signification de la signification de la décision , pour quitter les lieux En tout état de cause :Annuler les commandements de payer des 24/04/2024, 04/06/2024 et 20/06/2024 et condamner , la SCI du [Adresse 5] à payer à M. [V] [U] la somme de 824.90 euros et à titre subsidiaire de créditer sur son compte locataire la somme de 824.90 euros Condamner , la SCI du [Adresse 5] à payer à M. [V] [U] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

En délibéré sur autorisation, le bailleur a précisé que le fait que la SCI ait un caractère familial ou non familial n’a pas d’incidence su le litige, que si le délai de 2 mois n’a pas été respecté pour le 4ème commandement de payer du 15 octobre 2024, il l’a été pour les commandements précédents, si bien qu’il est recevable en sa demande en acquisition de la clause résolutoire. Il ajoute que sa demande subsiaiire en résiliation judiciaire, qui ne nécessite pas de commandement de payer, est recevable.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation envers M. [F] :

L’assignation pour M.[F] a été signifiée à domicile, pour être remise à M. [V] [U] par le commissaire de justice, M. [V] [U] ayant accepté cette remise.

Elle est régulière, en application de l’article 656 à 658 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Mais en application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Or une société de famille au sens de l’article 13 de la loi du 06/07/89 est une société uniquement composée de parents et alliés , si bien que si l’un des associés est une personne morale, ladite composition ne répond pas aux dispositions de l’article 13, puisque cet article ne vise que les personnes physiques composant la SCI .

Dès lors, la SCI demanderesse qui selon son Kbis au 05/12/2024 est composée notamment de RSE PATRIMOINE ( société civile) comme un de ses associés n’a pas le caractère d’une SCI familiale .

Elle devait donc satisfaire aux obligation des personnes morales autres que les SCI de famille pour la recevabilité de sa demande .

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] fait valoir les autres commandements de payer signifiés les 24/04/2024, 04/06/2024, ou 20/06/2024, pour indiquer que le délai visé dans ceux-ci pour apurer la dette était bien expiré lors de l’assignation.

Or le bailleur justifie de la signification du commandement de payer du 15/10/2024 à la CCAPEX, uniquement, reçue le 17/10/2024 . Ce commandement de payer est donc bien le fondement de son action en acquisition de la clause résolutoire, tandis que les autres commandements de payer constituent des diligences de recouvrement mais non des actes de procédure.

D’une part en application de l’article 31 du code de procédure civile , l’intérêt à agir doit être né et actuel et s’apprécie au jour de la demande.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 01/03/2007 (date d’effet) et stipule une durée de 6 ans. Il a été reconduit le 01/03/2019 soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 15/10/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur de sa conclusion et le délai au commandement de payer était donc de deux mois.

Lors de l’assignation du 11/12/2024, le délai de deux mois visé au commandements de payer du 15/10/2024 n’était pas expiré. En conséquence, le bailleur n’avait pas encore intérêt à agir en acquisition de la clause résolutoire, puisque l’écoulement de ce délai conditionne la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en cas d’impayé des sommes réellement dues .

Mais surtout le délai de deux mois entre le signalement à la CCAPEX et l’assignation, délai exigé à l’article 24 II de la loi du 06/07/89 , n’était pas écoulé (17/10/2024 et 11/12/2024) .

Or tant la demande en acquisition de la clause résolutoire qu’en résiliation judiciaire du bail suppose en application de l’article 24 II et III, puis IV de cette loi pour l’action en résiliation judiciaire, que soient effectuées deux diligences à peine d’irrecevabilité .

Même si l’assignation a bien été dénoncée au Préfet de [Localité 6] le 16/12/2024, six semaines avant l’audience du 01/04/2025 en application de l’article 24 III de la loi, faute de respect de l’article 24 II de la loi du 06/07/89 , la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] est irrecevable en ses deux demandes en acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire du bail .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement du 15/10/2024, de l’assignation et du décompte fourni que M. [V] [U] et M. [F] [S] restent devoir une somme de 21912,18 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 16/05/2025, mai 2025 inclus .

Le bail stipule une clause de solidarité à l’article 2.17 pour l’exécution des obligations du contrat de bail.

M. [F] [S] n’a pas comparu et sa situation personnelle ou financière n’est pas connue. Mais il est solidairement tenu des loyers et charges .

Sur la somme de 824.90 euros que M. [V] [U] demande de voir recréditer :

M. [V] [U] soutient que les trois commandements de payer précédant celui du 15/10/2024, du fait qu’ils ne mentionnent pas le délai de deux mois pour apurer la dette , mais un délai de 6 semaines, sont nuls et de nul effet, ce qui a pour conséquence que les frais afférents doivent lui être restitués pour un total de 824.90 euros .

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] s’y oppose, sans plus d’observation.

Les trois commandement de payer des 24/04/2024, 04/06/2024 et 20/06/2024, sont des actes de recouvrement et non des actes de procédure. En effet ils sont nécessaires à la mise en œuvre de l’acquisition de la clause résolutoire s’ils fondent une telle action ( tandis que la résiliation judiciaire du bail ne le nécessite pas ) , ce qui n’est pas le cas , comme précédemment statué.

Il est bien justifié des versements de 6000 euros et 1453.25 euros selon l’état détaillé du commissaire de justice du 22/07/2024, pour ces deux paiement du 19/07/2024.

La nullité pour vice de forme de l’article 114 du code de procédure civile avec preuve d’un grief, concerne les seuls actes de procédure . Par conséquent la demande de remboursement des frais mentionnés pour ces trois commandements au décompte pour un total de 824.90 euros est mal fondée de ce chef .

Mais s’agissant de frais de recouvrement, la condamnation sollicitée doit être statuée hors dépens et frais non compris dans les dépens , qui sont appréciés en application des articles 695 et suivants et 700 du code de procédure civile .

Des actes de recouvrement sont compris dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que le commandement du 15/10/2024 est un acte de procédure , qui au sens de l’article 695 du code de procédure civile, est à la charge de la partie condamnée aux dépens .

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] au paiement de la somme de 21087.28 euros pour les loyers et charges dus au 16/05/2025, mai 2025 inclus, hors frais, avec intérêts au taux légal à compter du 15/10/2024 sur la somme de 9435,66 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement de M. [V] [U]:

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans, ce qui suppose la bonne foi du débiteur et une capacité de remboursement de la dette.

Il est justifié des problèmes de santé de M. [V] [U], de la perception du RSA, qui ouvre droit à une allocation logement pendant le bail . M. [V] [U] apparait de bonne foi; mais la demande de délai de paiement pour la dette en sus du loyer courant est prématurée , faute de revenus permettant d’y faire face.

Selon son budget , M. [V] [U] qui n’a pas sollicité de logement social ou justifié d’autres démarches de relogement, alors que sa situation personnelle lui permet de solliciter un accompagnement spécialisé en raison de problèmes de santé, devra apprécier s’il a la capacité de présenter une telle demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] à payerà la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 15/10/2024 uniquement .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que l’assignation signifiée à M. [F] [S] est régulière

DECLARE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] irrecevable à agir tant en acquisition de la clause résolutoire qu’en résiliation judiciaire du bail , celle-ci n’étant pas une SCI à caractère familial au sens de l’article 13 de la loi du 06/07/89

DEBOUTE M. [V] [U] de sa demande de remboursement de frais sur le fondement de la nullité, des trois commandement de payer des 24/04/2024, 04/06/2024 et 20/06/2024

DIT que les trois commandement de payer des 24/04/2024, 04/06/2024 et 20/06/2024 sont des actes de recouvrement dont la charge est à statuer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] la somme de 21087.28 euros au titre des loyers et charges, dus au 16/05/2025, mai 2025 inclus, hors frais , avec intérêts au taux légal à compter du 15/10/ 2024 sur la somme de 9435,66 euros et de l’assignation pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [V] [U], prématurée

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15/10/2024, hors frais des commandements des 24/04/2024, 04/06/2024 et 20/06/2024

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et M. [F] [S] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT