TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [H]

Préfet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02708 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KEM

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 08 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [R] [B]

Madame [S] [B]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [I] [H]

demeurant [Adresse 2]

représentée par son fils, M. [G] [H], muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection,

assisté de Audrey BELTOU, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 08 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02708 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 20 novembre 1982, Monsieur [R] [B] et Madame [S] [B] (nom de jeune fille inconnu) (ci-après dénommés les époux [B]) ont donné à bail à Madame [I] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (1er étage gauche) à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 1500 francs moyennant un loyer mensuel initial de 1 500 francs et 110 francs de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, les époux [B] ont fait délivrer à Madame [I] [H] un congé pour vente à effet au 19 novembre 2024 pour le prix de 400 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, les époux [B] ont fait assigner Madame [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en validation du congé, expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, séquestration des meubles et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer outre 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que la défenderesse se trouve déchue de plein droit de tout titre d’occupation faute d’avoir accepté l’offre de vente dans le délai légal et qu’ils étaient âgés de plus de 65 ans à la date d’effet du congé de sorte qu’ils n’avaient pas à lui faire d’offre de relogement.

À l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, les époux [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et se sont opposés à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Madame [I] [H], représentée par son fils Monsieur [G] [H], muni d’un pouvoir à cet effet, a sollicité le débouté des demandes et subsidiairement l’octroi des délais pour quitter les lieux.

Elle fait valoir que la délivrance de quittances de loyers postérieurement à la date d’effet du congé vaut renonciation des bailleurs audit congé et reconnaissance du renouvellement du bail.

Elle justifie sa demande subsidiaire par la difficulté à se reloger alors qu’elle perçoit une petite retraite et que ses demandes de logement social n’ont pas abouti.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens des demandeurs à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 avril 2026.

MOTIFS

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

En matière de congé, l’article 15 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable énonce notamment :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

En l’espèce, le bail consenti à Madame [I] [H] à effet du 20 novembre 1982 pour une durée de six ans est venu à échéance le 19 novembre 1988 (et non le 20 octobre 1988 comme mentionné par erreur au contrat) puis a été tacitement reconduit conformément à l’article 9 de la loi n°86-1292 du 23 décembre 1986 puis à l’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 par période de trois ans et pour la dernière fois le 20 novembre 2021 pour expirer le 19 novembre 2024 à minuit. Le congé des époux [B] du 29 mars 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera en outre relevé que le congé rappelle son motif, délivré pour la vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée (400 000 euros), contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Il contient donc bien formellement les éléments prévus à peine de nullité.

S’il n’est pas contesté que Madame [I] [H] remplit les critères de protection de l’article 15-III, puisqu’elle était âgée de 73 ans à la date d’échéance du bail et a déclaré en 2024 un revenu net imposable de 7 940 euros l’an, soit par mois en moyenne de 661 euros, force est de constater que les bailleurs étaient également âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, comme étant nés respectivement le 2 août 1937 et le 11 juin 1944.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, et qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier.

Madame [I] [H] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 19 novembre 2024 à minuit.

Enfin, la délivrance de quittances au-delà du terme du préavis mentionnant à tort le terme de « loyer » au lieu de celui « d’indemnité d’occupation » par des bailleurs privés, qui ne sont pas des juristes, ne peut impliquer à elle seule renonciation au congé. En effet, la renonciation à un droit doit être certaine et non équivoque.

Or, les demandeurs ont par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 octobre 2024 mis en demeure Madame [I] [H] de convenir d’une date d’état des lieux de sortie, puis par exploit du 6 mars 2025 l’ont assignée devant la présente juridiction aux fins d’obtenir son expulsion. Aucune renonciation postérieure aux effets du congé n’est donc établie.

Il s’ensuit que Madame [I] [H], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 20 novembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Les époux [B] demandent que l’expulsion intervienne dès la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Cependant, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [I] [H] occupe les lieux depuis 42 ans à la date d’effet du congé sans qu’il ne soit fait état du moindre arriéré locatif. Elle est âgée de 74 ans et a déclaré en 2024 un revenu net imposable de 7 940 euros sur l’année, soit par mois en moyenne de 661 euros. Il apparaît donc exclu qu’elle puisse avec ses revenus trouver un logement dans le secteur privé. Enfin elle démontre avoir renouvelé sa demande de logement social mais aucun appartement ne lui a été attribué à ce jour. Il s’ensuit que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Enfin, les demandeurs ne justifient pas d’une urgence particulière à vendre le bien.

Dans ces conditions, un délai supplémentaire lui sera accordé, lequel cependant sera limité à 6 mois, compte tenu des délais dont elle a de fait déjà bénéficié, selon les modalités fixées au présent dispositif.

Afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d’une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d’autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.

Madame [I] [H] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du congé qui résulte de la seule volonté des bailleurs.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [B] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [I] [H] par Monsieur [R] [B] et Madame [S] [B] d’un congé pour vente relatif au bail conclu privé à effet du 20 novembre 1982 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (1er étage gauche) à [Localité 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 19 novembre 2024 à minuit,

DÉBOUTE Monsieur [R] [B] et Madame [S] [B] de leurs demandes d’astreinte et de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ACCORDE à Madame [I] [H] un délai jusqu’au 8 octobre 2026 pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [B] et Madame [S] [B] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [I] [H] à verser à Monsieur [R] [B] et à Madame [S] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 20 novembre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Madame [I] [H] à verser à Monsieur [R] [B] et à Madame [S] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [I] [H] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

ORDONNE la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,