TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître NUNES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GUERRIER

Monsieur [X] [G]

Madame [Z] [G]

Monsieur [T] [G]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02178 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4DRB

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 février 2025

DEMANDERESSES

Société RIVP,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GUERRIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P208

DÉFENDEURS

Madame [R] RENAUD-BEZOTveuve [G],

représentée par Maître NUNES, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0025,

demeurant [Adresse 3]

Madame [Z], [V], [I] [G],

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T], [O], [K] [G],

demeurant [Adresse 5] (ROYAUME-UNIS)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 février 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02178 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4DRB

EXPOSE DU LITIGE

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] a donné à bail à effet au 1er août 1974 à Madame [R] [M] veuve [G] et Monsieur [X] [G] un logement dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4]).

Le 18 novembre 2002, l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] a fait l’objet d’une convention signée entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] et l’Etat en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, transformant les logements, dont celui de Madame [R] [M] veuve [G] et Monsieur [X] [G], en logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLUS).

Un nouveau contrat de bail a été conclu entre les parties le 20 mai 2003.

Le logement donné à bail à Madame [R] [M] veuve [G] et Monsieur [X] [G] a été soumis par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] à un supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du 1er janvier 2019 et Madame [R] [M] veuve [G] et Monsieur [X] [G] se sont vus facturer un SLS qu’ils n’ont jamais acquitté.

Par actes d’huissier du 19 avril 2021, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait délivrer à Madame [R] [M] veuve [G] et Monsieur [X] [G] une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir principalement leur condamnation solidaire au paiement d’un arriéré locatif constitué des suppléments de loyers de solidarité appelés à compter du 1er janvier 2019.

Madame [R] [M] veuve [G] et Monsieur [X] [G] ont déposé le 10 mars 2022 une demande de transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité.

Le procureur de la République a fait savoir au greffe par soit transmis du 23 mars 2022 qu’il s’en rapportait à la décision du juge.

Monsieur [X] [G] est décédé le 28 août 2022.

A l’audience du 4 juillet 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] s’est opposée aux demandes reconventionnelles, s’est désistée partiellement de l’instance à l’encontre de Monsieur [X] [G], et a demandé la condamnation de Madame [R] [M] veuve [G] à lui payer la somme de 69172,33 € au titre de l’arriéré de SLS impayés et la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

En défense, Madame [R] [M] veuve [G] a demandé au juge la transmission de sa question prioritaire de constitutionnalité et le prononcé d’un sursis à statuer, le constat de la péremption d’instance et de l’interruption d’instance, a sollicité que le juge ordonne la reprise de l’instance par voie de citation de l’ensemble des héritiers de Monsieur [X] [G], a soulevé l’incompétence d’attribution du juge des contentieux de la protection, a sollicité l’annulation rétroactive des décisions relatives au calcul du SLS prises par le bailleur entre 2019 et 2023, et a demandé la condamnation de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] à lui payer la somme de 9791,28 € en remboursement du loyer de base indûment versé en 2019 et 2020, la somme de 50000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2023.

Par décision du 4 octobre 2023, le juge saisi de l’instance a constaté l’interruption de l’instance à l’égard de Madame [R] [M] veuve [G] et de Monsieur [X] [G] suite au décès de Monsieur [X] [G].

A la suite de cette décision, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] a fait assigner Madame [Z] [G] par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2024 à étude et a fait assigner Monsieur [T] [G] à Londres en application de la convention de la Haye du 15 novembre 1965 selon procès verbal de transmission du 2 avril 2024, l’entité requise ayant confirmé la remise de l’acte le 3 juillet 2024.

Les instances ont été jointes à l’audience de plaidoirie du 12 décembre 2024.

A l’audience du 12 décembre 2024, qui s’est tenue dans une autre composition que l’audience initiale de plaidoirie du 4 juillet 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] s’oppose aux demandes reconventionnelles, se désiste partiellement de l’instance à l’encontre de Monsieur [X] [G], demande la condamnation solidaire de Madame [R] [M] veuve [G], Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G] à lui payer la somme de 77324,13 € au titre d’un arriéré locatif comprenant des SLS impayés et la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

En défense, Madame [R] [M] veuve [G] demande au juge de :

— prononcer l’extinction de l’instance du fait de sa péremption,

— constater son incompétence d’attribution et renvoyer l’affaire au tribunal judiciaire de Paris,

— subsidiairement :

— prononcer l’annulation des décisions rétroactives des 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 17 janvier 2022 et 17 janvier 2023 lui notifiant le montant du SLS appelé du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023, et déclarer les demandes irrecevables,

— prononcer l’annulation de l’assignation,

— infiniment subsidiairement :

— débouter la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] à lui verser la somme de 9791,28 € en remboursement du loyer de base indûment versé en 2019 et 2020, la somme de 50000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le juge a sollicité les observations des parties sur la qualité à défendre de Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G], sans observations complémentaires des parties.

Il est renvoyé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant relevé que les parties se sont référées oralement pour leurs demandes et leurs moyens à leurs conclusions écrites déposées le 12 décembre 2024 sans maintenir les autres demandes soutenues à l’audience initiale du 4 juillet 2023 qui sont donc abandonnées.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur le désistement partiel d’instance

L’instance est interrompue par le décès d’une partie sans que le juge ne soit dessaisi (article 370 et 376 du code de procédure civile).

En l’occurrence, le décès de Monsieur [X] [G] notifié avant l’ouverture des débats a interrompu l’instance à son égard.

Toutefois, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] a repris l’instance en soutenant oralement, conformément à l’article 68 du Code de procédure civile, des demandes à l’audience de plaidoirie à l’encontre de l’autre défenderesse Madame [R] [M] veuve [G] et en indiquant se désister à l’encontre de Monsieur [X] [G].

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8], qui pouvait présenter ses demandes à l’encontre de Madame [R] [M] veuve [G] seule en sa qualité de locataire, a mis en cause les héritiers de Monsieur [X] [G].

En tout état de cause, l’instance s’éteint par le décès d’une partie (article 384 du code de procédure civile). Le désistement d’instance de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] à l’égard de Monsieur [X] [G], postérieurement à son décès, est ainsi sans objet, aucune demande ne pouvant plus subsister à l’encontre de Monsieur [X] [G].

Il est rappelé que cette extinction de l’instance en raison du décès de Monsieur [X] [G] et le dessaisissement consécutif de la juridiction ne sont que partiels compte tenu des demandes subsistant à l’encontre de Madame [R] [M] veuve [G] et de Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G].

II-Sur la péremption d’instance

L’article 385 du Code de procédure civile dispose notamment que l’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption d’instance.

Selon l’article 386 du code de procédure civile, l’instance est périmée lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans. Les diligences des parties au sens de l’article 386 du code de procédure civile sont celles qui font avancer la procédure ou celles qui sont de nature à faire progresser l’affaire.

En procédure orale, l’envoi de conclusions à la partie adverse, si elles ne saisissent pas le juge, constitue une diligence interrompant la péremption.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] justifie notamment de l’envoi de conclusions par le conseil de Madame [R] [M] veuve [G] le 17 novembre 2021 et de l’envoi de conclusions par ses soins au conseil de Madame [R] [M] veuve [G] le 23 décembre 2022, ces diligences ayant interrompu l’instance.

En conséquence, l’instance n’est pas éteinte par la péremption.

III- Sur l’exception d’incompétence matérielle

Madame [R] [M] veuve [G] soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection au motif que la demande en paiement porte sur le SLS serait une taxe relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Outre le fait que Madame [R] [M] veuve [G] n’établit pas que le SLS serait constitutif d’un impôt indirect, ce qui ne résulte pas du courrier de la Caisse de garantie du logement locatif social en date du 15 septembre 2021 qualifiant d’impôt soumis au secret fiscal les cotisations qu’elle recouvre, le contrat de bail conclu entre les parties est la cause de l’action en paiement du SLS ce qui rattache le litige à la compétence exclusive d’attribution du juge des contentieux de la protection.

L’exception d’incompétence matérielle au profit du tribunal judiciaire est donc rejetée.

Sur la nullité de l’assignation

Madame [R] [M] veuve [G] invoque une nullité de forme en raison, selon le dispositif de ses conclusions, de l’absence de notification préalable des décisions de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] lui faisant part du montant du SLS et en raison, selon le corps de ses conclusions, de l’absence de mise en demeure préalable avant l’assignation.

En application de l’article 114 du code de procédure civile, l’absence de mise en demeure ou de notification des décisions susvisées ne constituent pas des motifs de nullité de l’assignation de sorte que cette demande est rejetée sans qu’il n’y ait lieu d’examiner le bien fondé de ces moyens.

Sur la qualité à défendre de Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G]

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] a fait assigner Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G] par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2024 à étude et a fait assigner Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G] à Londres en application de la convention de la Haye du 15 novembre 1965 selon procès verbal de transmission du 2 avril 2024, l’entité requise ayant confirmé la remise de l’acte le 3 juillet 2024.

Toutefois, en l’absence d’éléments d’appréciation relatifs à la qualité d’héritiers de Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G], et à leur acceptation de la succession de Monsieur [X] [G], la preuve de la qualité à défendre de Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G] n’est pas rapportée.

En conséquence, les demandes de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] à l’encontre de Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G] sont irrecevables.

Sur la nullité des décisions annuelles du bailleur relatives au montant du SLS

Madame [R] [M] veuve [G] fonde sa demande d’annulation de ces décisions sur l’article 118 du code de procédure civile qui n’est pas applicable aux actes extrajudiciaires et ne peut donc fonder une annulation des décisions du bailleur.

En conséquence, la demande d’annulation des décisions prises entre 2019 et 2023 est rejetée, étant observé que Madame [R] [M] veuve [G] n’oppose le moyen tiré de l’absence de notification préalable et individuelle des décisions annuelles du bailleur qu’au soutien de sa demande d’annulation de ces décisions de sorte que ce moyen ne sera pas examiné ci après au titre du bien fondé de l’appel du SLS, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] démontrant en tout état de cause avoir procédé à l’appel du SLS conformément aux dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de SLS

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Suivant l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L.441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements.

1° sur le plafond de ressources

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] justifie avoir calculé le SLS sur la base des plafonds de ressources PLS prévus par les articles R441-23 2° et D331-17 du code de la construction et de l’habitation renvoyant à l’arrêté du 29 juillet 1987 et Madame [R] [M] veuve [G] n’établit pas d’erreur à ce titre.

2° Sur le calcul du loyer de base

Il résulte des articles 8 bis et 9 bis de la convention du 18 novembre 2002 que le loyer de base dérogatoire demandé à Madame [R] [M] veuve [G] respecte le plafond prévu à la convention, de sorte que le montant du loyer pris en compte pour vérifier si le plafond prévu à l’article L441-4 est atteint ne comporte par ailleurs pas d’erreur.

En outre, la demande de Madame [R] [M] veuve [G] de se voir restituer la somme de 9791,28 € sera par conséquent rejetée.

3° Sur l’opposabilité du bail

Aux termes de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

En conséquence, en l’absence de dispositions transitoires spécifiques inscrites dans la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], les dispositions de cette loi, qui ont notamment modifié l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation, ne sont applicables qu’aux conventions conclues postérieurement à son entrée en vigueur.

Il est ainsi fait application de la législation en vigueur lors de la conclusion de la convention du 18 novembre 2002 conclue par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] .

Aux termes de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 et antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018:

« Lorsqu’à la date d’entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l’objet d’un bail en cours de validité ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l’occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l’exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l’absence de travaux prévus par la convention, à la date de l’acceptation du bail par le locataire ou l’occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l’aide personnalisée dans des conditions définies par décret.

Le locataire dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail. S’il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n’est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n’a pas droit à l’aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu’à l’expiration du bail.

L’occupant mentionné au premier alinéa dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail proposé. A l’expiration de ce délai ou à la date de signature du bail, les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée cessent de s’appliquer à ce logement, sous réserve de ce qui est dit à l’article L. 353-9.

Le locataire ou l’occupant de bonne foi mentionné aux deuxième et troisième alinéas du présent article ayant accepté dans le délai de six mois un nouveau bail continue à occuper les lieux jusqu’à l’entrée en vigueur de celui-ci aux conditions conventionnelles ou légales applicables à la date de son acceptation. »

En l’espèce, un nouveau bail a été conclu au nom de Monsieur et Madame [X] [G] et signé par Monsieur [X] [G] le 20 mai 2003 précisant expressément que ce nouveau bail est conventionné et soumis aux dispositions de l’article L351-2.

Madame [R] [M] veuve [G] est cotitulaire du bail conclu par Monsieur [X] [G] en application de l’article 1751 du code civil, qui lui est donc opposable.

En outre, en application de l’article L.353-19, pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L.353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

La mise à la disposition du locataire, prévue par l’article L.353-16 du code de la construction et de l’habitation, d’une copie de la convention conclue entre l’État et le bailleur ne constitue pas une condition préalable à son exécution (Civ. 3, 20 juin 2019, pourvoi n° 18-17028).

Ainsi, Madame [R] [M] veuve [G] aurait été soumise au même régime juridique en l’absence de conclusion d’un nouveau bail.

En conséquence, l’applicabilité du SLS ne peut être écartée et Madame [R] [M] veuve [G] ne justifie par ailleurs d’aucun préjudice tenant au défaut éventuel d’information par le bailleur de sorte que sa demande d’indemnisation est rejetée.

4° Sur la violation des droits fondamentaux

Madame [R] [M] veuve [G] soutient que la modification unilatérale de son bail privé viole l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la convention européenne des droits de l’Homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950, en ce que le conventionnement la contraint à verser une somme exorbitante au titre du SLS s’élevant à 30% de ses ressources, alors que ce bail présente pour elle un intérêt patrimonial.

Aux termes de cet article, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Il convient d’observer que Madame [R] [M] veuve [G] n’est pas propriétaire du logement litigieux, et que le droit au bail ne confère aucun droit acquis à se maintenir dans les lieux aux mêmes conditions sans limite dans le temps. De plus, la défenderesse ne précise pas en quoi le SLS qui est plafonné présenterait un caractère exorbitant.

En conséquence, la violation de ses droits fondamentaux n’est pas établie.

5° sur les sommes dues par Madame [R] [M] veuve [G]

Madame [R] [M] veuve [G] cotitulaire du bail avec Monsieur [X] [G] était solidairement tenue avec lui de l’intégralité du SLS sur le fondement de l’article 220 du code civil jusqu’au décès de ce dernier.

Par ailleurs, elle est désormais seule tenue au paiement de l’intégralité du SLS en sa qualité de titulaire du bail.

Madame [R] [M] veuve [G] sera donc condamnée à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] la somme de 77324,13 € au titre de l’arriéré locatif dû du 1er janvier 2019 au 30 novembre 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [M] veuve [G], partie perdante, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée par ailleurs à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

Constate l’extinction partielle de l’instance à l’égard de Monsieur [X] [G] et le dessaisissement de la juridiction à son égard,

Rejette l’exception d’incompétence matérielle soulevée par Madame [R] [M] veuve [G],

Rejette la demande de nullité de l’assignation,

Déclare les demandes à l’encontre de Madame [Z] [G] et Monsieur [T] [G] irrecevables,

Déboute Madame [R] [M] veuve [G] de sa demande d’annulation des décisions des 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 17 janvier 2022 et 17 janvier 2023,

Déboute Madame [R] [M] veuve [G] de sa demande de restitution de la somme de 9791,28 € et de sa demande d’indemnisation,

Condamne Madame [R] [M] veuve [G] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] la somme de 77324,13 € au titre de l’arriéré locatif dû du 1er janvier 2019 au 30 novembre 2024 inclus,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Madame [R] [M] veuve [G] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette sa demande sur le même fondement,

Condamne Madame [R] [M] veuve [G] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection