TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 23/58453 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3EY4

N° : 4

Assignation du :

09 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son syndic le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS – #E0235

DEFENDERESSES

S.C.I. LUMIERE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Société STUDIO BELLEVILLE

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentées par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #B0249

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI Lumière est propriétaire des lots 01A et 03D1 situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble du [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété.

Le 1er août 2022, ces locaux ont été donnés à bail commercial à la SAS Studio Belleville aux fins d’y exploiter « Toutes activités se rapportant à l’enregistrement phonographique et audiovisuel ».

Reprochant à la société [Adresse 12] d’avoir installé un bloc de climatisation dans la cour de l’immeuble par percement de la façade, sans autorisation de l’assemblée générale, et après vaines mises en demeure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] a, par exploit délivré le 9 novembre 2023, fait citer la SCI Lumière et la SAS Studio [Adresse 9] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sollicitant au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile de :

ordonner solidairement aux défenderesses, sous astreinte de 200€ par jour à compter du 9ème jour suivant la signification de la décision, de procéder, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, à la dépose du bloc de climatisation et de motorisation installé dans la cour de l’immeuble,les condamner solidairement au paiement de la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, celles-ci ayant été enjointes de rencontrer un conciliateur de justice.

La conciliation ayant échoué, les parties ont été entendues en leur plaidoirie le 18 février 2025.

A cette audience, le requérant conclut au rejet des exceptions soulevées en défense, des prétentions adverses et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réponse, les défenderesses soulèvent in limine litis et à l’oral, l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état. Elles soulèvent également la nullité de l’assignation sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile, et subsidiairement, des articles 56 et 114 du même code. Sur le fond, elles sollicitent qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et sollicitent la condamnation du requérant au paiement de la somme de 3000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur l’exception de compétence du fait de la saisine du juge de la mise en état

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

2° Allouer une provision pour le procès,

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires ;

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

Il résulte des pièces versées aux débats que par exploit délivré le 19 septembre 2023, la SCI Lumière a fait citer le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de l’autoriser à procéder à ses frais exclusifs à l’installation d’un bloc de climatisation dans la cour de l’immeuble.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/12325 auprès de la 8ème chambre, 2ème section, de ce tribunal. Un juge de la mise en état a été désigné le 17 novembre 2023, soit après le placement de l’assignation en référé, le 13 novembre 2023.

Le juge des référés, saisi avant la désignation d’un juge de la mise en état, est bien compétent et l’exception sera rejetée.

Sur l’exception de procédure fondée sur le défaut de pouvoir

Les défenderesses font observer que lorsqu’il a délivré assignation, le syndicat des copropriétaires était représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Agence Etoile, « [Adresse 3] » alors qu’il s’agit de son établissement secondaire, qui n’a donc pas de personnalité propre et n’a ni la capacité, ni le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires.

En réponse, le syndicat des copropriétaires rappelle que son syndic n’est pas la partie qui a assigné, mais le représentant du syndicat des copropriétaires, et qu’il a bien pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires ; qu’en tout état de cause, il a régularisé l’éventuelle cause de nullité dans ses dernières écritures.

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 119 du même code ajoute que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Enfin, l’article 121 du code dispose que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est la partie qui a délivré assignation. Il était et reste représenté par son syndic en exercice, le cabinet Agence Etoile. Le mandat de ce dernier n’est pas contesté, de sorte que le syndic en exercice a bien pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires.

Si le fait de mentionner dans l’assignation l’établissement secondaire du syndic devait être considéré comme une irrégularité de fond, celle-ci a été régularisée dans les dernières écritures du requérant, qui a mentionné son siège social situé à [Localité 10].

En effet, s’il est constant que l’irrégularité d’une procédure engagée par une partie dépourvue de la personnalité juridique est une irrégularité de fond qui ne peut être couverte, ce n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que le syndicat des copropriétaires disposait bien de la personnalité juridique lorsqu’il a délivré assignation.

L’exception de nullité sera rejetée.

Sur l’exception de procédure fondée sur l’absence de fondement juridique

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 56 du même code dispose que l’assignation contient à peine de nullité un exposé des moyens en fait et en droit.

Le fait que le requérant ait fondé ses demandes tant sur les dispositions de l’article 834 que sur celles de l’article 835 du code de procédure civile ne caractérise pas un défaut de fondement, ces deux textes n’étant pas contradictoires, seules leurs conditions divergeant, et leur invocation cumulative n’empêchant pas les défenderesses de conclure en défense.

L’exception de procédure sera également rejetée.

Sur la demande de dépose du bloc de climatisation

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 9 mars 2023 qu’un bloc blanc de climatisation a été installé dans la cour de l’immeuble, ce que ne contestent pas les défenderesses. L’installation de ce bloc de climatisation a nécessité un percement en façade pour permettre le passage des gaines techniques.

La façade de l’immeuble constituant à l’évidence une partie commune et ce bloc de climatisation affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, la partie défenderesse devait obtenir une autorisation des copropriétaires, ce dont il n’est pas contesté qu’elle n’a pas été sollicitée dans le cadre d’une assemblée générale et qu’elle a, par la suite, fait l’objet d’une opposition de la copropriété lors de l’assemblée générale du 6 juin 2023. Dès lors, l’installation de cette climatisation est à l’origine d’une violation de la loi du 10 juillet 1965, caractérisant un trouble manifestement illicite.

Les défenderesses sollicitent du juge des référés qu’il opère un contrôle de proportionnalité entre les intérêts en présence et qu’il apprécie si la gravité de l’atteinte portée à la collectivité des propriétaires justifie la dépose du bloc de climatisation qui porterait atteinte à la liberté d’entreprendre de la société Studio Belleville, celle-ci faisant état de l’impossibilité d’installer, à l’intérieur des locaux, un système de climatisation.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le requérant que l’activité de la société Studio Belleville nécessite un environnement silencieux, qui empêche l’ouverture des fenêtres en été et requiert l’installation d’un système de climatisation.

Les débats relatifs à la nécessité d’installer un système de climatisation compte tenu de l’humidité constatée dans les locaux sont sans incidence sur le fait qu’il n’est pas contesté que l’activité de la société Studio Belleville nécessite l’installation d’un tel système, la question étant de déterminer s’il est possible, pour la société Studio Belleville, d’installer un système de climatisation à l’intérieur de ses locaux. En tout état de cause, force est de constater que ce système de climatisation ne permet pas de lutter efficacement contre les effets de l’humidité constatée dans les lieux, qui va manifestement faire l’objet d’une recherche technique votée par l’assemblée générale afin d’y mettre un terme.

S’il est établi que l’installation du bloc de climatisation porte atteinte à la collectivité des copropriétaires dès lors qu’aucune autorisation préalable n’a été sollicitée, il n’est allégué l’existence d’aucun préjudice, qu’il soit sonore ou visuelle, le système reposant sur des socles anti-vibrations, et la défenderesse ayant camouflé cette installation, qui se trouve en fond de cour, de sorte que l’atteinte à son harmonie n’apparaît pas évidente. En outre, cette installation ne fonctionne qu’en journée.

La société Studio Belleville justifie, par la communication d’un rapport de la société Smeclim du 13 novembre 2024, que l’installation d’un système de climatisation MXZ-6F122VF à l’intérieur de ses locaux est impossible au sous-sol en raison du manque d’entrées d’air et d’évacuations, sauf à créer deux ouvertures, une entrée d’air et une extraction, soit deux trappes de 600x600, « ce qui n’est pas possible au vu de la structure du bâtiment ». Le technicien ajoute que l’installation du système est possible au premier étage, dans un des studios, toutefois, elle est « très complexe aux vues des espaces. Cela nécessiterait d’empiéter sur un espace de travail et la réalisation d’une ouverture en façade de 2m x 1,20m qui aurait modifié également la structure du bâtiment ».

Il résulte de ce rapport que l’installation d’un système de climatisation nécessaire à l’activité de la société Studio Belleville à l’intérieur de ses locaux requiert soit la création de deux ouvertures en façade de l’immeuble (au sous-sol, avec un risque pour la structure), soit une ouverture au 1er étage.

Le rapport de l’architecte de l’immeuble précise que la pose de l’installation au rez-de-chaussée de l’immeuble suppose la modification de la porte-fenêtre, qui requiert l’autorisation de la copropriété.

Dès lors, la question se pose de déterminer si l’atteinte à la copropriété n’apparaît pas davantage caractérisée par la création d’une ou de deux ouvertures en façade que nécessiterait l’installation du système de climatisation en intérieur.

Enfin, l’installation en intérieur présente un coût objectif non négligeable pour le preneur, le devis communiqué s’élevant à la somme de 19 587 euros, non compris la création d’une sortie d’air sur un des murs pignons, et sous réserve d’une étude thermique compte tenu de la grande porosité des murs. En outre, elle est de nature à réduire la surface exploitable des lieux.

Il s’ensuit que la dépose immédiate du bloc de climatisation apparaît disproportionnée au regard de l’atteinte subie par la collectivité des copropriétaires, dans la mesure où elle est de nature à empêcher la poursuite de l’activité de la société Studio Belleville, du fait des difficultés techniques évoquées quant à la possibilité d’installer un système de climatisation à l’intérieur des locaux, système nécessaire à la pérennité de son activité.

Enfin, s’il est certain que les défenderesses auraient du, préalablement à cette installation, solliciter la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, leur mauvaise foi n’apparaît pas pour autant établie, dès lors qu’elles ont effectué plusieurs démarches auprès du syndic, qui ont d’ailleurs conduit au rejet de l’autorisation, et qu’elles ont tenté d’atténuer l’atteinte visuelle caractérisée par le bloc de climatisation.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les mesures provisoires.

Sur les demandes accessoires

Le requérant, succombant à l’instance, conservera la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, aucune considération d’équité ne justifie de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Rejetons l’exception de compétence ;

Rejetons les exceptions de procédure ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les mesures provisoires ;

Rejetons les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN