Tribunal Judiciaire de Paris, Saisies immobilieres, 7 mai 2026, n° 25/00308

TJ Paris 7 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, saisies immobilieres, 7 mai 2026, n° 25/00308
Numéro(s) :	25/00308
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - autorisation de vente amiable
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yoann LEROUGEJohanna GUILHEMHélène GILLIOT
Parties :	CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES c/ CAISSE D' EPARGNE CEPAC, Syndicat des Copropriétaires [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

■

Saisies immobilières

N° RG 25/00308 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAAB

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 07 mai 2026

DEMANDERESSE

LE COMPTABLE DU PÔLE DE RECOUVREMENT SPÉCIALISÉ, Comptable chargé du recouvrement de l’Impôt

CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1141

DÉFENDERESSES

Madame [X] [F] divorcée [R]

née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 3] (CHINE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Yoann LEROUGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : CV

Débitrice saisie

CAISSE D’EPARGNE CEPAC, Société Anonyme à Directoire et Conseil d’Orientation et de Surveillance

RCS DE [Localité 5] : 775 559 404

SIEGE SOCIAL [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Créancier inscrit

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4], représenté par son Syndic, la société ELIMMO GESTION

[Adresse 5]

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e GILLIOT

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e LEROUGE

M^e GUILHEM

Le :

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Créancier inscrit

Décision du 07 Mai 2026

Saisies immobilières

N° RG 25/00308 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAAB

FONDS COMMUN DE TITRISATION “ABSUS”, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT et représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, venant aux droits du FCT HUGO CREANCES III, lui même venant aux droits du CREDIT AGRICOLE DE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 7]

ayant pour conseil M^e Johanna GUILHEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0239

non comparante, ni représentée

Créancier inscrit

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 26 mars 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

réputé contradictoire

susceptible d’appel

* * *

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 juillet 2025, publié le 6 août 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 1, le comptable du Pôle du recouvrement spécialisé de [Localité 9] de [Localité 8] a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à Mme [X] [F], situés [Adresse 7] et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 3 octobre 2025, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d’orientation aux fins qu’il ordonne la vente forcée des biens et droits saisis en un seul lot sur la mise à prix de 150 000 euros, mentionne le montant de sa créance, ordonne l’aménagement judiciaire de la publicité sur Internet et, à défaut, si la vente amiable était autorisée, fixe le montant minimum du prix de vente à la somme de 250 000 euros, taxe les frais de poursuites et dise que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce.

Par actes du 6 octobre 2025, une dénonciation du commandement valant saisie immobilière valant assignation a été délivrée à la Caisse d’épargne CEPAC, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et au Fonds commun de titrisation Hugo créances III, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, créanciers inscrits.

L’affaire a été renvoyée lors de l’audience du 18 décembre 2025, à la demande de Mme [X] [F].

Le créancier poursuivant et la débitrice saisie étaient représentés par leurs conseils à l’audience du 26 mars 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2026 et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires a réitéré ses demandes initiales et conclu au rejet des demandes formées par Mme [X] [F]. Il a déclaré à l’audience s’opposer à la demande de vente amiable.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2025 et soutenues à l’audience, Mme [X] [F] a demandé :

— In limine litis, de déclarer nul le cahier des conditions de vente, à défaut de mention du bail sur le lot 105 conclu le 8 octobre 2025, et déclarer caduc le commandement de payer valant saisie du 24 juillet 2025, et de condamner le demandeur au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— A titre incident, d’autoriser la vente amiable des lots n° 105 et 143 saisis au prix minimum de 250 000 euros,

— A défaut et à titre principal en cas de vente forcée, d’ordonner la modification du cahier des conditions de vente par l’inscription du bail conclu le 8 octobre 2025 et de fixer le montant de la mise à prix à 200 000 euros.

Il est renvoyé, pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

L’article R. 322-15 du même code dispose que, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Sur la nullité du cahier des conditions de vente et la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière

Aux termes de l’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :

1° L’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;

2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

3° L’énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;

4° La désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;

5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;

6° La désignation d’un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations.

L’article R. 311-11 du même code prévoit que les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité et d’ordonner, en tant que de besoin, qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier.

Il n’est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d’un motif légitime.

La déclaration de la caducité peut également être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l’exécution, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de celle-ci, le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile.

Selon l’article L. 321-4, les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

En application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité du cahier des conditions de vente prévue à l’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité (2e Civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.491).

Dans la présente espèce, Mme [X] [F] soutient avoir conclu un bail le 8 octobre 2025, (qui ne mentionne pas l’identité du bailleur et n’est pas revêtu de sa signature), soit le jour même du dépôt du cahier des conditions de vente au greffe du juge de l’exécution.

Ce bail, conclu postérieurement au commandement valant saisie immobilière du 24 juillet 2025, est inopposable au créancier poursuivant, conformément aux dispositions de l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est observé, au surplus, qu’il n’a été porté à la connaissance du créancier poursuivant que par courrier du 21 janvier 2026.

Dans ces conditions, le cahier des conditions de vente déposé le 8 octobre 2025 au greffe du juge de l’exécution, qui ne pouvait faire état de ce bail postérieur au commandement et dont le créancier n’était pas informé, n’est affecté d’aucune cause de nullité.

Il n’y a pas lieu, dès lors, de prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière.

Sur le montant de la créance

En l’espèce, le créancier poursuivant fonde ses poursuites sur les copies exécutoires des rôles émis pour le recouvrement des impositions suivantes :

− Impôt sur le revenu 2010, rôle 91101, mis en recouvrement le 30/01/2012,

− Prélèvements sociaux 2010, rôle 95001, mis en recouvrement le 15/07/2012,

− Impôt sur le revenu 2011, rôle 91102, mis en recouvrement le 31/01/2015,

− Prélèvements sociaux 2011, rôle 91101, mis en recouvrement le 31/01/2015,

− Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux 2012, rôle 91103, mis en recouvrement le

31/01/2015,

− Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux 2016, rôle 92702, mise en recouvrement le

30/09/2019,

− Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux 2017, rôle 92701, mis en recouvrement le

30/09/2019,

− Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux 2018, rôle 01601, mise en recouvrement le

31/07/2019,

− Impôt sur le revenu 2018, rôle 53012, mise en recouvrement le 31/08/2021,

− Impôt sur le revenu 2019, rôle 53011, mise en recouvrement le 31/08/2021,

− Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux 2020, rôle 01601, mise en recouvrement le

31/07/2021,

− Contributions sociales 2018, rôle 53202, mise en recouvrement le 31/08/2021,

− Contributions sociales 2019, rôle 53201, mise en recouvrement le 31/08/2021,

− Taxe d’habitation et contribution audiovisuel public 2019, rôle 78001, mise en recouvrement

le 31/10/2019,

− Taxe d’habitation avec redevance 2020, rôle 78001, mise en recouvrement le 31/10/2020,

− Taxe d’habitation 2021, rôle 77001, mise en recouvrement le 30/09/2021.

La créance sera mentionnée, conformément au bordereau de situation établi le 20 mars 2025 par le PRS de [Localité 9], non contesté par la défenderesse, pout la somme totale de 770 642,38 euros, en principal et pénalités.

Sur la vente amiable

Aux termes de l’article R. 322-21 de ce code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l’article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l’article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l’article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l’article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du même code.

L’article L. 322-4 de ce code dispose que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l’article R. 322-25 de ce code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.

En l’espèce, Mme [X] [F] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits saisis.

Elle verse aux débats un mandat de vente conclu avec l’agence Panda immobilier le 28 janvier 2026, prévoyant une mise en vente du bien saisi au prix net vendeur de 275 000 euros.

La vente envisagée serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché.

Il convient en conséquence d’autoriser la vente amiable, en fixant le prix minimum net vendeur à la somme prévue au dispositif.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l’article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois

Par application de l’article R. 322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 3 601,69 euros, laquelle s’ajoutera l’émolument prévu au profit de l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens suivront le sort des frais taxables.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Mentionne le montant total retenu pour la créance à l’encontre de Mme [X] [F] à la somme de 770 642,38 euros, en principal et pénalités,

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 3 601,69 euros, à laquelle s’ajoutera l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 250 000 euros,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 3 septembre 2026 à 9h30,

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

La Greffière La Juge de l’exécution