TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02271

N° Portalis 352J-W-B7J-C7EYJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

20 Février 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Y] [P][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Médiateur : [S] [M]

[Adresse 4]

JUGEMENT

rendu le 20 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L JOMA

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Violette WAXIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.C SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PARTICULIERE DU [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1175

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 30 mars 2016, la S.C Société civile immobilière particulière du [Adresse 8] (ci-après : la S.C.I. Particulière) a consenti à M. [V] [J] et à Mme [T] [G], aux droits desquels vient la S.A.R.L JOMA, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 7].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2013 et jusqu’au 31 mars 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 35 000 € HT/HC.

Les locaux ont pour destination exclusive l’activité de « bar de luxe – salon de thé – petite brasserie ».

Par acte d’huissier de justice du 21 octobre 2021, la bailleresse a délivré congé à la S.A.R.L JOMA pour le 30 juin 2022, avec offre de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022, moyennant un nouveau loyer annuel de 50 000 € HT/HC.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 octobre 2021, la preneuse a accepté le principe du renouvellement mais refusé le montant du loyer proposé.

À défaut d’accord, la bailleresse a signifié par acte extrajudiciaire du 24 juin 2024 un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer à la somme de 50 400 € HT/HC par an à compter du 1er juillet 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 décembre 2024, la S.A.R.L JOMA a fait notifier à sa bailleresse deux mémoires en réponse aux termes desquels, soutenant que la valeur locative des locaux était inférieure au montant résultant du plafonnement légal, elle a sollicité la fixation du loyer en renouvellement à 35 100 € HT/HC.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la S.A.R.L JOMA a assigné la S.C.I Particulière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 septembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 12 décembre 2024, la S.A.R.L JOMA demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— constater que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er juillet 2022 pour une nouvelle durée de neuf années,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 35 100 € HT/HC, les autres clauses et conditions demeurant inchangées sauf dispositions d’ordre public,

A titre subsidiaire :

— désigner un expert judiciaire avec mission d’évaluer la valeur locative,

— fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à 35 100 €,

En tout état de cause :

— condamner la bailleresse aux dépens, y compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L JOMA fait notamment valoir :

— que les conditions du déplafonnement ne sont pas réunies, aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ne pouvant être retenue,

— que le montant du loyer réclamé par la bailleresse est excessif par rapport à la valeur locative réelle et aux loyers pratiqués dans le voisinage,

— que le loyer plafonné est supérieur à la valeur locative telle qu’elle l’évalue.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire signifié le 29 juillet 2025, la S.C.I. Particulière demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— juger que le bail a été renouvelé à effet du 1er juillet 2022 pour une durée de neuf années,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 50 400 € HT/HC,

Subsidiairement :

— désigner un expert pour donner son avis sur l’existence d’un motif de déplafonnement et sur la valeur locative,

— fixer le loyer provisionnel au montant du loyer plafond, soit la somme de 41 536,97 euros par an en principal,

En tout état de cause :

— condamner la preneuse aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

La S.C.I Particulière soutient principalement :

— que les conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé sont réunies eu égard à une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce de la locataire,

— que la valeur locative des locaux est supérieure au loyer plafond.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater » ou encore « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Il résulte de l’article L.145-9 du Code de commerce que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L.145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, le 21 octobre 2021, la S.C.I Particulière a délivré congé à la S.A.R.L JOMA avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022.

La preneuse a, par courrier recommandé du 25 octobre 2021, accepté le principe du renouvellement du bail.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 1103 du code civil, L.145-8 et L.145-9 du code de commerce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Aucune juridiction n’a le pouvoir de modifier les clauses, même accessoires, du bail commercial à renouveler (voir notamment Civ.3ème, 14 octobre 1987, n°85-18.132 ; Civ.3ème, 11 janvier 2024, n°22-20.872).

Ainsi, seul le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-3 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés à l’article L.145-33.

En application de ces textes et suivant une jurisprudence constante, lorsque la locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, il incombe au juge des loyers commerciaux de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative (voir notamment Civ. 3ème, 3 décembre 2003, n°02-11.374 ; Civ. 3ème, 5 novembre 2014, n°13-21.990).

En l’espèce, la S.A.R.L JOMA soutient que la valeur locative du local à la date du 1er juillet 2022 s’évalue à la somme de 35 100 euros par an en principal tandis que le loyer tel qu’issu de l’application du plafonnement s’établit à la somme de 41 536,97 euros par an en principal.

Force est de constater que la preneuse ne produit aucune pièce permettant de fonder son évaluation de la valeur locative.

La bailleresse invoque pour sa part un motif de déplafonnement du loyer, à savoir une modification notable des facteurs locaux de commercialité, tenant notamment à l’implantation de nouvelles enseignes nationales sur l'[Adresse 15], à la réhabilitation de la cité de l'[Localité 13] livrée en 2022 et à la fréquentation accrue du quartier après la période Covid.

Suivant son calcul, la valeur locative déplafonnée s’établit à la date du renouvellement à la somme de 53 000 euros par an en principal.

La S.C.I Particulière ne produit pas davantage de pièces utiles à la démonstration du bien-fondé de sa prétention.

En dépit de la carence probatoire des parties, dès lors que la locataire affirme que la valeur locative au jour du renouvellement du bail est inférieure au montant du loyer plafonné, ce que conteste la bailleresse, il est nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

En effet, en application de l’article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la preneuse qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes et accessoires.

Les parties ne motivent en effet pas suffisamment leurs prétentions respectives pour que le loyer provisionnel soit fixé à un autre montant.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C Société civile immobilière particulière du [Adresse 8] et la S.A.R.L JOMA, portant sur les locaux situés [Adresse 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant dire droit une expertise judiciaire aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 2]

01.45.44.51.46 – [Courriel 16]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 9], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er juillet 2022

* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2022 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,

* du tout dresser rapport motivé.

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.R.L JOMA à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 14]) avant le 19 décembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 octobre 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [S] [M]

[Adresse 3]

01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87 – [Courriel 17]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.R.L JOMA, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience du 19 janvier 2026 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 18], le 20 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL C. AHSSAINI