TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 12/03/2025

à : – M^e C. CARON

— M^e E. SEBBAN

Copie exécutoire délivrée

le : 12/03/2025

à : – M^e C. CARON

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/08265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YSL

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R], [G], [Y] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne, assisté de M^e Clément CARON, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0249, substitué par M^e Mohammed CHEKROUN, Avocat au Barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Madame [U], [A] [L] épouse [N], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Eva SEBBAN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0855

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eva SEBBAN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0855

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nicole COMBOT, Magistrate honiraire, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 février 2025

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/08265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YSL

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025 par Madame Nicole COMBOT, Magistrate honoraire, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 1994, ayant pris effet le 15 juillet 1994, la S.C.I. WALDECK ROUSSEAU a donné en location à Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] un appartement de deux pièces situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée de trois ans. Ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Ce bien est devenu le 28 janvier 2015 la propriété de la Société à Responsabilité Limitée Études et Réalisations Immobilières, ci-après désignée S.A.R.L. E.R.I., qui l’a elle-même cédée le 20 décembre 2019 à Monsieur [R] [H].

Monsieur [R] [H] a fait délivrer à Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N], par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2021, un congé pour reprise pour habiter avec effet au 14 juillet 2021, qui n’a pas été suivi d’effets, à la suite des contestations des consorts [N] quant à la régularité du congé qui n’aurait pas été signifié dans les six mois avant le terme du bail.

Monsieur [R] [H] a fait délivrer à Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N], par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, un nouveau congé pour reprise aux fins d’habitation, avec effet au 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Monsieur [R] [H] a fait sommation à Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] de quitter les lieux, sommation à laquelle ils n’ont pas déféré. Ils sont toujours dans les lieux.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire du 31 juillet 2024, Monsieur [R] [H] a assigné Monsieur Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1240 et suivants, 1737 et suivants du code civil, 15-I de la loi du 6 juillet 1989, d’obtenir :

— la validation du congé pour reprise aux fins d’habitation délivré le 31 octobre 2024,

— la constatation de l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] depuis le 15 mai 2024, date de l’expiration du bail, par l’effet du congé qui leur a été délivré,

— leur expulsion immédiate des lieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à défaut de

libération des lieux et de restitution des clefs dans les huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ou du commandement de quitter les lieux,

— la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ou sa réduction à quinze jours,

— l’enlèvement et la séquestration des meubles garnissant les lieux loués,

— la condamnation de Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] au paiement, à titre principal, de la somme de 1.469,66 euros et, à titre subsidiaire, d’une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité,

— la condamnation solidaire de Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux.

Par ordonnance en date du 17 octobre 2024, le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice. La tentative de conciliation, qui a eu lieu le 21 novembre 2024, n’a pas permis de parvenir à un accord.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois pour mise en état avant d’être plaidée à l’audience du 5 février 2025.

À cette audience, Monsieur [R] [H], assisté de son conseil, a réitéré ses demandes, dans les termes de son acte introductif d’instance, et a déposé des écritures que son conseil a développées oralement et suivant lesquelles il a conclu à l’irrecevabilité de la contestation de la régularité de la notification du droit de préemption faite aux consorts [N] le 12 janvier 2018 et au rejet de toutes leurs demandes, notamment de délais pour quitter les lieux.

En réplique, Madame [U] [L] épouse [N], représentée par son conseil, a déposé des conclusions que son conseil a développées oralement et aux termes desquelles, elle a, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, du code civil et de l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de celle du 31 décembre 1975, demandé au juge des contentieux de la protection de :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire, voir déclarer nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur [R] [H], pour défaut de caractère réel et sérieux de la reprise et défaut de qualité de Monsieur [R] [H] à agir, en raison de la nullité de la vente qui lui a transféré la propriété du bien donné à bail,

— débouter Monsieur [R] [H] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, surseoir à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue par le juge du fond de ce tribunal saisi d’une demande de nullité de la vente conclue le 20 décembre 2019 entre la société E.R.I. et Monsieur [R] [H],

— en tout état de cause, condamner Monsieur [R] [H] à lui payer la somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Monsieur [O] [N], bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

Il convient, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties visées et débattues à l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande, mais n’y fait droit que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de sursis à statuer

Madame [U] [L] épouse [N] demande au juge des référés de surseoir à statuer dans l’attente de la décision que rendra la 2ème chambre du tribunal judiciaire de PARIS, saisie le 19 décembre 2024 d’une demande de nullité de la vente du 20 décembre 2019, conclue entre la S.A.R.L. E.R.I. et Monsieur [R] [H] et portant sur le bien dont elle est locataire.

La demande de sursis à statuer formée par Madame [U] [L] épouse [N] constitue une exception de procédure qui, aux termes de l’article 74 du code de procédure civile, doit à peine d’irrecevabilité être soulevée simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. À défaut d’avoir été soulevée avant toute défense au fond tant oralement à l’audience que dans ses écritures, elle sera déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande d’expulsion de Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] formée par Monsieur [R] [H]

Après avoir prétendu n’avoir jamais reçu notification de son droit de préemption valant offre de vente à son profit, de la part de la S.A.R.L. E.R.I. avant la vente, à Monsieur [R] [H], du bien dont elle est locataire, Madame [U] [L] épouse [N] soutient que les nombreuses irrégularités qui entachent cette notification, et qui portent sur des éléments essentiels de la vente projetée, font qu’elle n’a jamais reçu une offre de vente au prix pour la cession intervenue le 20 décembre 2019 au profit de Monsieur [R] [H] ; qu’en conséquence, cette vente est nulle et Monsieur [R] [H] n’est pas propriétaire des lieux et n’a pas la qualité de bailleur lui permettant de délivrer un congé.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir entraînant l’irrecevabilité de la demande. Il appartient au juge des référés de se prononcer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du demandeur en référé, que la contestation de cette qualité par la partie adverse soit ou non sérieuse.

L’article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation prévoit que :

« Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

L’offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois.

Passé le délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et le prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification. ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la S.A.R.L. E.R.I. a acquis le 28 janvier 2015 l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] et a

procédé les 28 janvier et 17 avril 2015 à la division de tout ou partie de l’immeuble par lots. Projetant de vendre le local à usage d’habitation loué aux consorts [N], la S.A.R.L. E.R.I. a notifié à la personne de Madame [U] [L] épouse [N], par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2018, une offre de vente lui permettant d’exercer son droit de préemption, portant sur un « appartement au 5ème étage porte face au fond du dégagement qui lui ont été donnés à bail, en date du 15 mai 1994 et dont la désignation est la suivante : Lot n° 21 un appartement de trois pièces comprenant une entrée, un séjour avec placards, deux chambres, une cuisine, un dégagement, une salle de bains avec WC et les 301/10millièmes des parties communes générales de l’immeuble d’une superficie de 69,5 m2 selon certificat de mesurage de la superficie privative dressé le 13 février 2915 par la SCP BOURBON FRAGNE, géomètres experts dont copie jointe au présent, [….] au prix de 441.650,00 euros [….] payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, le transfert de propriété n’intervenant qu’après paiement effectif du prix, non compris les frais et droits de l’acte de vente à la charge de l’acquéreur. ».

Madame [U] [L] épouse [N] ne conteste pas que l’appartement dont elle est locataire se situe au 5ème étage et correspond au lot n° 21, ce dont il résulte, en outre, de l’acte de vente produit aux débats par Monsieur [R] [H].

Elle conteste le nombre de pièces et la superficie qui sont précisés dans cet acte de commissaire de justice et qui ne correspondent pas, selon elle, à la réalité, l’appartement qu’elle loue ne comportant que deux pièces et non trois et mesurant 60,5 m2 et non 69,5 m2.

Le certificat de mesurage joint à la signification du droit de préemption vise, en effet, un autre lot portant le n° 4, situé au 2ème étage de l’immeuble et correspondant à la porte n° 21.

Il est manifeste qu’une confusion entre le numéro de lot et le numéro de la porte s’est produite au moment d’annexer le certificat de mesurage à l’acte de signification de droit de préemption à Madame [U] [L] épouse [N].

Cependant, Madame [U] [L] épouse [N], qui est locataire des lieux depuis le 15 mai 1994, soit depuis presque 25 ans à la date à laquelle cet acte lui a été signifié, n’a pu se méprendre sur la consistance des biens vendus.

Elle n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Elle produit une offre d’achat non signée, datée du 12 avril 2019, pour un prix de 375.000 euros, et indique que cet achat est soumis à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Cependant, cette offre d’achat non seulement ne correspond pas à l’offre de vente, mais elle a eu lieu, à supposer qu’elle ait été transmise à la S.A.R.L. E.R.I. ou à son mandataire, plus de quinze mois au-delà

des délais fixés par l’alinéa 2 de l’article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, pour la réalisation de la vente.

Le propriétaire, qui n’était plus lié par l’offre de vente qu’il avait faite aux consorts [N], a décidé de vendre à une tierce personne. La vente a eu lieu au profit de Monsieur [R] [H], le 20 décembre 2019, au prix de 442.000 euros, payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique. Elle ne s’est pas faite à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, puisque le prix réglé par Monsieur [R] [H] est très légèrement supérieur à celui figurant dans l’offre de vente faite à Madame [U] [L] épouse [N] le 12 janvier 2018 (pour rappel : 441.650 euros) lui permettant d’exercer son droit de préemption.

Ainsi, la nullité de la vente invoquée par Madame [U] [L] épouse [N] n’apparaît pas pouvoir être prononcée et Monsieur [R] [H], auquel la propriété du bien loué aux consorts [N] a été transférée par acte notarié du 20 décembre 2019 et le bail conclu avec eux transmis, a qualité pour agir à leur encontre.

Sur l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N]

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il convient de relever que, contrairement à ce que soutient Madame [U] [L] épouse [N], l’application de cet article n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

La validation ou l’annulation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Celui-ci peut, en revanche, toujours examiner si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses. Il

y a donc lieu d’examiner la pertinence des contestations soulevées par Madame [U] [L] épouse [N] relativement au congé qui lui a été délivré.

La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est, notamment, le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui peut être le bailleur lui-même. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, Monsieur [R] [H] a fait délivrer à Monsieur [O] [N] et Madame [U] [L] [N], par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, un congé pour reprise aux fins d’habitation, pour lui-même, précisant sa date et son lieu de naissance et le motif du congé, à savoir le fait qu’il rembourse actuellement un emprunt bancaire contracté afin d’acquérir le bien objet du contrat de location et qu’il s’acquitte d’un loyer supplémentaire pour la location d’un logement plus petit que celui objet du présent contrat, dans lequel il est actuellement domicilié.

Il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d’apprécier le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et de contrôler a priori la validité du congé lorsque le locataire, auquel incombe la charge de la preuve de la fraude, allègue que le congé a été délivré avec une intention frauduleuse.

Cependant, il lui appartient d’apprécier si la fraude invoquée paraît reposer sur des motifs sérieux.

En l’espèce, Madame [U] [L] épouse [N] soutient que Monsieur [R] [H] habitait, lors de l’acquisition du bien litigieux et jusqu’en mai 2024, dans un logement dont il est propriétaire, au [Adresse 1] et pas non pas à l’adresse qu’il a indiquée dans le congé qu’il lui a délivré ; que, contrairement à ce qu’il prétend, il n’a pas contracté d’emprunt immobilier pour financer

l’achat du bien litigieux ; qu’ainsi, il n’est pas transparent quant à sa situation personnelle et cherche à tromper le juge.

Le fait que Monsieur [R] [H] ait changé d’adresse entre la date d’acquisition du bien litigieux, soit le 20 décembre 2019 et le 13 mai 2022, date à laquelle il prouve avoir conclu un bail avec Monsieur [S] [F] portant sur un logement de deux pièces d’une superficie totale de 53,71 m2, situé au [Adresse 3], ne constitue pas un motif pertinent laissant supposer son intention frauduleuse.

Madame [U] [L] épouse [N] n’apporte, par ailleurs, nullement la preuve par la production d’une photographie non datée et non située, si ce n’est par elle-même, que Monsieur [R] [H] habite toujours au [Adresse 1] et non au [Adresse 3].

Par ailleurs, s’il est exact que l’acte de vente reçu par Maître [X] [J], notaire à [Localité 8], le 20 décembre 2019, indique que la vente au profit de Monsieur [R] [H] s’est faite moyennant le prix de 442.000 euros payés comptant, ce dernier produit le contrat de prêt d’un montant de 470.000 euros contracté auprès de la Caisse d’Épargne Île-de-France pour financer l’achat de ce bien et du versement de cette somme à son profit le 19 décembre 2019, ce qui explique qu’il ait pu payer le prix d’acquisition « comptant le jour de l’acte définitif de vente ».

Enfin, le fait que Monsieur [R] [H] soit propriétaire d’un logement au [Adresse 1], dont il apporte la preuve qu’il est loué depuis le 4 août 2022 à Monsieur [W] [K] et Madame [Z] [I], puis depuis le 8 février 2024 à Monsieur [B] [D] et à Madame [E] [V], ne constitue pas davantage un motif pertinent laissant supposer son intention frauduleuse, dans la mesure où le bailleur qui possède plusieurs biens immobiliers est en droit de choisir celui qu’il désire reprendre pour s’y loger et que le fait de disposer d’autres possibilités de logement ne caractérise pas la fraude aux droits du locataire.

En conséquence, les contestations soulevées par Madame [U] [L] épouse [N] relativement à l’intention frauduleuse de Monsieur [R] [H], lors de la délivrance du congé, n’apparaissent pas sérieuses.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats, et il n’est pas contesté par Madame [U] [L] épouse [N], que Monsieur [R] [H] lui a notifié le congé pour reprise pour lui-même avec effet au 14 mai 2024, date d’échéance du bail, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance du bail.

Le congé est donc régulier en la forme.

Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] sont

donc déchus de tout titre d’occupation des lieux loués depuis 14 mai 2024 du dispositif.

Sur l’expulsion et ses modalités

Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] s’étant maintenus dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 14 mai 2024, il convient, s’ils ne le libèrent pas volontairement, d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont de mauvaise foi ou sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, les consorts [N], locataires du bien litigieux depuis 30 ans, n’y sont aucunement rentrés à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le fait qu’un précédent congé ait été délivré le 14 janvier 2021 à Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] par Monsieur [R] [H], qui a renoncé à s’en prévaloir au motif que Madame [U] [L] épouse [N] a soulevé son irrégularité et que Madame [U] [L] épouse [N] soit toujours dans les lieux, ne la constitue pas de mauvaise foi, et la demande de Monsieur [R] [H] de voir supprimer le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Sur la demande d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances

d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant, cependant, tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de Monsieur [R] [H], Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] seront redevables, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.

Compte tenu, d’une part, des caractéristiques des lieux occupés, de sa localisation et, d’autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par Monsieur [R] [H], l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le loyer s’était poursuivi, augmentée de 10 %, soit une somme mensuelle de 1.175 euros, charges comprises.

Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] seront condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel, en deniers ou quittances.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût de l’assignation et de la sommation de quitter les lieux du 30 mai 2024.

Le coût du congé n’est pas inclus dans les dépens, celui-ci ayant été délivré en amont de toute procédure judiciaire et indépendamment d’elle, cet acte étant nécessaire pour permettre à Monsieur [R] [H] de reprendre le bien au terme du bail, afin d’y habiter.

Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] seront, également, condamnés à payer à Monsieur [R] [H] une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe :

Déclarons irrecevable la demande de sursis à statuer formée par Madame [U] [L] épouse [N] dans l’attente de la décision que rendra la 2ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de PARIS, saisie le 19 décembre 2024 d’une demande de nullité de la vente du 20 décembre 2019, conclue entre la S.A.R.L. E.R.I. et Monsieur [R] [H] et portant sur le bien dont elle et Monsieur [O] [N] sont locataires, situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 4] à PARIS (75012) ;

Déclarons recevable la demande de Monsieur [R] [H] aux fins de constater que Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] sont occupants sans droit ni titre desdits lieux, qui lui appartiennent ;

Constatons que Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] sont occupants sans droit ni titre, depuis le 14 mai 2024 à minuit, desdits lieux ;

Ordonnons, en conséquence, à Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] de libérer les lieux dès la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [R] [H] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] à verser à Monsieur [R] [H], en deniers ou quittances, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 1.175 euros, charges comprises, à compter du 14 mai 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes et, notamment, Monsieur [R] [H] de sa demande d’astreinte ;

Condamnons Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de la sommation de quitter les lieux du 30 mai 2024 ;

Condamnons Madame [U] [L] épouse [N] et Monsieur [O] [N] à verser à Monsieur [R] [H] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/08265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YSL