TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e GUEZENNEC

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e TROUVE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/09198

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQNP

N° MINUTE :

Assignation du :

25 juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [W] [E]

[Adresse 14]

[Localité 2]

Monsieur [U], [C], [J] [E]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Madame [Z], [M] [E]

[Adresse 11]

[Localité 12]

tous représentés par Maître Dominique TROUVE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC30

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.S. GID

[Adresse 9]

[Localité 13]

représenté par Maître Alexandre GUEZENNEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0691

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/09198 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQNP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 10 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mesdames [Z] et [W] [E], et Messieurs [U] et [H] [E] (ci-après " consorts [E] ") sont propriétaires des lots n° 168, 169 et 171 de l’immeuble sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’immeuble du [Adresse 8] est constitué de deux bâtiments : le bâtiment II et le bâtiment III, lequel comprend les lots des consorts [E] (670/1000 millièmes), outre les lots n° 163, 164, 165, 170, 174 et 175 appartenant aux autres copropriétaires.

Par jugement rendu le 26 juillet 2019, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné le syndicat à procéder aux travaux d’étanchéité de la dalle, avec dépose et repose des jardins sur les terrasses privatives des lots n°163 à 165, et renforcement de la dalle conformément au rapport d’expertise déposé le 27 janvier 2016 par Monsieur [O], travaux relevant des charges communes spéciales du bâtiment III, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois.

Lors de l’assemblée générale du 30 janvier 2020, il est fait mention, à la résolution n°2, de cette décision judiciaire, et il est fixé, en exécution de celle-ci, une somme de 256 790,24 euros TTC appelée en charges bâtiment III par le syndic, ainsi qu’une somme de 83 209,76 euros de frais liés à l’augmentation des devis, aux honoraires architecte et syndic, à l’assurance dommages-ouvrage, au BET structure et au coordinateur SPS.

Par un arrêt en date du 15 septembre 2021, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 26 juillet 2019.

Lors de l’assemblée générale du 17 mai 2022, ont été adoptées les résolutions n°19 à 24 portant sur le principe de la saisie immobilière des lots appartenant aux consorts [E], la mise à prix et le montant de la créance définitivement perdue.

C’est dans ces conditions que les consorts [E] ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2022, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], aux fins d’annulation des résolutions n° 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 17 mai 2022, outre la demande relative aux frais irrépétibles.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 14 juin 2024, a été déclarée irrecevable la demande additionnelle formée par les consorts [E] tendant à l’annulation de « toutes les décisions prises sans vote sur l’exécution du jugement du 26 juillet 2019 et de l’arrêt de la cour du 15 septembre 2021 ».

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, et au visa des articles 18, 22 à 26-8 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 61-1, 35 et 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles L. 311-2, L.111-3 et L. 11-6 du code des procédures civiles d’exécution, Mesdames [Z] et [W] [E], et Messieurs [U] et [H] [E] demandent au tribunal de :

«  Prononcer la nullité des résolutions n° 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 17 mai 2022 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société GID à payer six mille euros (6 000€) aux consorts [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025 par voie électronique, et au visa la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] demande au tribunal de :

«  DEBOUTER les Consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER les Consorts [E] in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. "

* * *

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 10 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur l’annulation des résolutions n° 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 17 mai 2022

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de ces résolutions formée par les consorts [E], dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée par le syndicat des copropriétaires, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que les demandeurs disposent de la qualité d’opposants pour avoir voté contre ces résolutions adoptées ainsi qu’établi par le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2022.

*

Les résolutions litigieuses sont ainsi libellées :

«  19° Principe de la saisie immobilière des lots n°169/171 appartenant à l’indivision [E] et autorisation donnée au syndic, le cabinet GID, d’introduire cette procédure de saisie immobilière au nom du syndicat des copropriétaires (article 25(sans second vote)).

20° montant de la mise à prix pour la vente sur saisie immobilière des lots n°169/171 appartements à l’indivision [E] (article 25(sans second vote)).

21° montant de la créance du syndicat des copropriétaires contre l’indivision [E] qui doit être considérée comme définitivement perdue (article 25)

22° Principe de la saisie immobilière des lots n°168 appartenant à Monsieur [E] [H] et autorisation donnée au syndic, le cabinet GID, d’introduire cette procédure de saisie immobilière au nom du syndicat des copropriétaires (article 25(sans second vote)).

23° montant de la mise à prix pour la vente sur saisie immobilière des lots n°168 appartenant à Monsieur [E] [H] (article 25(sans second vote)).

24° montant de la créance du syndicat des copropriétaires contre Monsieur [E] [H] qui doit être considérée comme définitivement perdue (article 25). "

*

Au soutien de leur demande d’annulation des résolutions n°19 à 24, les consorts [E] soutiennent que, sur le fondement de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution et des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le jugement du 26 juillet 2019 ne peut constituer un titre exécutoire permettant d’engager une saisie immobilière, que le syndic ne peut pas mettre en œuvre des recouvrements de sommes non votées par l’assemblée, et que l’appel des fonds ayant motivé la saisie immobilière a été annulé par l’assemblée générale du 29 juin 2023.

Ils allèguent que, sur le fondement des articles 35 et 44 du décret du 17 mars 1967, les travaux exceptionnels nécessitent une décision expresse de l’assemblée générale, que le jugement du 26 juillet 2019 portant injonction de réaliser les travaux n’a pas fixé le montant ni le choix de l’entreprise, et que les obligations légales ou judiciaires doivent faire l’objet d’un vote sur leur réalisation, leur coût et les modalités d’appel de fonds.

Ils exposent que l’assemblée générale du 30 janvier 2020 faisant mention au jugement et en appelant en charge bâtiment III une somme de 256 790,24 euros ne procède à aucun vote, alors qu’il appartient au syndic de solliciter des devis établis sur les prescriptions de l’expert judiciaire, de les soumettre au vote de l’assemblée générale, tout en respectant l’obligation de mise en concurrence prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Ils considèrent que les résolutions mettant des sommes à leur charge ne constituent pas des décisions, faute de vote, de sorte que les saisies immobilières sont dénuées de cause.

En outre, ils contestent que les copropriétaires du bâtiment II aient été appelés à voter sur des questions concernant exclusivement le bâtiment III, s’agissant de ces résolutions votant sur le principe de la saisie immobilière de leurs lots, les travaux affectant uniquement les parties communes spéciales de ce bâtiment.

*

En réponse, sur le fondement des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires réplique que le rapport d’expertise visé par le jugement du 26 juillet 2019 a décrit précisément les travaux à exécuter et les a chiffrés sur le fondement de devis qui ont été débattus contradictoirement lors de l’expertise judiciaire. Il soutient que le tribunal a ordonné l’exécution des travaux « conformément au rapport d’expertise », de sorte que le syndicat disposait d’un chiffrage précis des travaux et des devis lors de l’assemblée du 30 janvier 2020 pour procéder à l’appel des fonds découlant de l’exécution de cette décision judiciaire, sans avoir besoin d’initier un nouveau débat ou vote, la mise en concurrence ayant par ailleurs déjà eu lieu dans le cadre de l’expertise judiciaire. Il ajoute que ces appels de fonds n’avaient pas à être précédés d’un vote car la réalisation de ces travaux ne constitue pas une opportunité soumise à l’assemblée générale, mais une injonction judiciaire assortie d’une astreinte.

Il fait valoir que les consorts [E] ont abusé de leur majorité pour faire adopter des résolutions en vue de réaliser des travaux non conformes au jugement du 26 juillet 2019, puis, ont de nouveau, lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023, porté à l’ordre du jour une résolution pour la réalisation de travaux ne respectant pas les termes de ce jugement. Il soutient qu’au regard du refus manifeste et persistant des consorts [E] de régler les sommes nécessaires à l’exécution du jugement du 26 juillet 2019, les appels de fonds fondés sur ce dernier sont réguliers, et qu’il était parfaitement fondé à adopter une résolution habilitant le syndic à introduire une procédure de saisie immobilière à leur encontre.

Il estime que l’absence de titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible n’est pas de nature à constituer un motif de nullité de résolutions autorisant le principe d’une saisie immobilière, et qu’en l’occurrence le syndicat ne fait qu’exécuter l’injonction judiciaire.

Enfin, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que le vote du copropriétaire débiteur n’est pas pris en compte dans la décision autorisant le syndic à pratiquer une saisie immobilière de ses propres lots, de sorte que les observations des consorts [E] relatives à la limitation du vote aux seuls copropriétaires du bâtiment III sont inopérantes.

*

Sur ce,

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que " le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. "

Selon l’article 19-2 de la loi du10 juillet 1965, " si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article

22. "

Il est à rappeler que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, lesquelles ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

L’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose quant à lui que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ».

L’article R311-2 du même code dispose que « la saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi. »

En l’espèce, les résolutions n°19 à 24 contestées par les consorts [E] ont pour objet d’autoriser le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, d’engager une procédure de saisie immobilière à leur encontre. Comme le fait justement valoir le syndicat des copropriétaires, elles constituent une autorisation de principe donnée au syndic, lui permettant de préserver ses droits, et d’agir en justice pour le recouvrement des sommes dues.

Ces résolutions n’entraînent pas l’exécution immédiate de la saisie, laquelle obéit en effet à un formalisme strict prescrit par les articles R. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et est conduite devant le juge de l’exécution. C’est donc à tort que les demandeurs soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne pouvait voter de telles résolutions en l’absence de titre exécutoire. La copropriété est au contraire tenue d’habiliter son syndic avant d’engager une procédure de saisie immobilière, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars1967. Elle peut valablement y procéder, avant ou après l’obtention d’un titre exécutoire, même à titre conservatoire, afin de se prémunir d’éventuelles difficultés de recouvrement.

De même, la question de savoir si la mesure de saisie immobilière repose sur une vraie créance liquide et exigible est sans incidence sur la régularité des résolutions, dès lors qu’elles portent exclusivement sur le principe d’une mesure de saisie immobilière à l’encontre des copropriétaires. Les moyens développés par les consorts [E] sur la contestation de la créance relative à l’injonction judiciaire des travaux sont alors inopérants.

C’est également à tort que les consorts [E] soutiennent que seuls les copropriétaires du bâtiment III auraient dû participer au vote des résolutions litigieuses au motif que les travaux concernent les parties communes spéciales de ce bâtiment. D’une part, leur voix n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité puisqu’ils sont visés par la mesure de saisie immobilière, d’autre part, ces résolutions, relatives à la gestion et la conservation des intérêts communs du syndicat, relèvent bien de la compétence de l’ensemble des copropriétaires conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit qu’il n’existe aucun motif pour annuler ces résolutions.

Par conséquent, les consorts [E] seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n° 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 17 mai 2022.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [E], partie perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [E] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mesdames [Z] et [W] [E], et Messieurs [U] et [H] [E] de leur demande d’annulation des résolutions n° 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 17 mai 2022 ;

CONDAMNE in solidum Mesdames [Z] et [W] [E], et Messieurs [U] et [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mesdames [Z] et [W] [E], et Messieurs [U] et [H] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 19 décembre 2025.

La greffière La présidente