TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies certifiées

conformes délivrées le :

à M^e GIACOMONI, M^e CHAMARD

et M^e LECOEUR

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/05568

N° Portalis 352J-W-B7I-C4PGM

N° MINUTE :

Assignation du :

02 avril 2024

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 16 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P] [N]

[Adresse 6]

[Localité 14]

représenté par Maître Charles GIACOMONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A. CRAUNOT

[Adresse 5]

[Localité 13]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. LO-GERIM

[Adresse 1]

[Localité 12]

représenté par Maître Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0271

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Céline CHAMPAGNE, juge, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 09 avril 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 16 mai 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par actes délivrés les 02 et 09 avril 2024, M. [O] [N] a fait assigner le syndicat des coppropriétaires du [Adresse 8] et celui du [Adresse 4].

Aux termes de son assignation, il sollicite, au visa des articles 484 et 488 alinéa 1 du code de procédure civile, de :

« Recevoir et déclarer bien fondées les présentes demandes de Monsieur [N] à l’encontre du syndicat des coproprietaires du [Adresse 8] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

Constater qu’aucune résolution d’assemblée générale des immeubles du [Adresse 6] et du [Adresse 2] n’a décidé de fermer le passage existant

Dire et juger que le passage existant en fond du local n°1 de l’immeuble situé [Adresse 10] donnant accès à l’immeuble du [Adresse 4] doit rester libre d’accès

Enjoindre solidairement et conjointement au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de rétablir le passage qui existait entre les deux copropriétés et qui a été obstrué par le biais d’une porte fermant à clef, sous astreinte de 1000€ par jour de retard

Condamner solidairement et conjointement au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement d’une somme de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC

Condamner solidairement et conjointement au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pascal Markowicz conformément à l’article 699 du CPC

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a saisi le juge de la mise en état afin, à titre principal que l’assignation qui lui a été délivrée soit déclarée nulle et, à titre subsidiaire, que l’action de M. [N] soit déclarée irrecevable pour cause de prescription.

Aux termes de ses conclusions d’incident n°3 notifiées le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au juge de la mise en état de :

« A titre principal :

Déclarer nulle l’assignation délivrée par Monsieur [N] au SDC du [Adresse 2]

A titre subsidiaire

Déclarer irrecevable l’action diligentée par M. [N] à l’encontre du SDC du [Adresse 2]

En tout état de cause

Condamner Monsieur [N] à payer au syndicat du [Adresse 4] la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Monsieur [N] aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions d’incident n°2 aux fins de nullité et d’irrecevabilité, notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 56, 73 et suivants ainsi que 789 du code de procédure civile, de :

« Juger nulle et de nul effet l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] par Monsieur [P] [N]

Juger en tout état de cause Monsieur [P] [N] prescrit en son action

En conséquence, l’en débouter purement et simplement

Condamner Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 16] une somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Monsieur [P] [N] aux entiers dépens de l’instance. »

Dans ses conclusions d’incident n°2 notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, M. [N] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 637, 682, 685 et 694 du code civil, 114, 115 et 700 du code de procédure civile, de :

« Rejeter l’exception de nullité soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]

Rejeter la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]

Recevoir M. [P] [N] en son action

A titre subsidiaire

Renvoyer l’examen de la fin de non recevoir à la juridiction appelée à statuer sur le fond

En tout état de cause

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à verser à M. [P] [N] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] aux dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

A l’issue de l’audience, tenue le 09 avril 2025, l’incident a été mis en délibéré au 16 mai 2025

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, « l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.

Elle vaut conclusions. »

Aux termes de l’article 114 du même code, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Enfin, l’article 115 du code de procédure civile dispose que « la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief. »

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] explique que l’assignation ne contient aucun fondement juridique, relevant que M. [N] se contente de décrire une situation factuelle et de viser les articles 484 et 488 du code de procédure civile, se rapportant aux ordonnances de référé, sans préciser les dispositions légales ou règlementaires sur lesquelles il fonde sa demande de rétablissement d’un passage entre les deux copropriétés.

Il considère donc que l’assignation est dépourvue de fondement juridique et que, contrairement à ce que soutient M. [N] dans ses conclusions en réponse sur incident, il ne ressort nullement de son assignation qu’il entend faire reconnaître son droit de passage sur le fonds voisin, l’acte n’y faisant à aucun moment référence.

Il indique que si M. [N] l’évoque désormais dans ses conclusions, pour autant il ne vise toujours aucun fondement juridique de telle sorte qu’il n’est pas en mesure de répondre précisément et utilement, en droit, à la demande formée à son encontre, ce qui lui cause ainsi nécessairement un grief.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] explique pour sa part que M. [N] ne motive sa demande d’injonction que par une description factuelle des lieux, alors que la démonstration de l’existence du passage entre les deux parcelles ne saurait constituer à elle seule un fondement juridique, de telle sorte que l’assignation doit être déclarée nulle faute de contenir un exposé des moyens en droit.

M. [N] fait pour sa part valoir que la jurisprudence considère de manière constante que la validité de l’assignation s’apprécie au regard de l’objet de la demande dont le juge est saisi.

Or, il soutient qu’il ressort clairement de l’exposé de son assignation qu’il souhaite faire reconnaître la validité d’un passage menant de son lot à la voie publique, en passant par le terrain voisin, en s’appuyant sur l’existence antérieure de ce passage et la nécessité pour son lot de disposer d’une issue de secours.

Il considère donc que, même si les articles du code civil ne sont pas expressément visés, il entend ainsi faire reconnaître son droit de passage par le fonds voisin de telle sorte qu’il soutient qu’un fondement juridique soutend donc bien son action.

Il relève de plus que les défendeurs ne justifient pas du grief exigé par l’article 114 du code de procédure civile puisqu’il ressort de leurs conclusions d’incident qu’ils font tous deux état d’une servitude, de telle sorte que le fondement en droit de sa demande était donc suffisamment clair pour qu’ils disposent des moyens de se défendre sur la reconnaissance d’un droit de passage.

Enfin, au visa de l’article 115 du même code, il indique que ses conclusions au fond, rédigées par son nouveau conseil, présentent désormais de manière détaillée le fondement juridique de sa demande, la nullité étant donc couverte par ces dernières écritures.

En l’espèce, il est exact que l’assignation délivrée par M. [N] ne vise aucun fondement juridique se rapportant à l’objet de sa demande, qui porte, aux termes du dispositif, sur l’injonction faite « solidairement et conjointement au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de rétablir le passage qui existait entre les deux copropriétés et qui a été obstrué par le biais d’une porte fermant à clef, sous astreinte de 1000€ par jour de retard », les articles 484 et 488 alinéa 1 du code de procédure civile, seuls mentionnés au dispositif, étant sans lien avec le litige puisqu’ils se rapportent en effet à l’ordonnance de référé.

M. [N] indique toutefois, dans le corps de son assignation, que « initialement le lot acquis par Monsieur [N] comportait une entrée et/ou sortie de secours, avec accès par le couloir des caves du [Adresse 6] et une autre entrée et/ou sortie de secours avec accès par un escalier situé en fond de cour de l’immeuble sis [Adresse 2] » et que « ladite entrée et/ou sortie de secours donnant sur la cour de l’immeuble du [Adresse 2], a été obstruée par un mur en parpaings avant l’acquisition dudit lot par Monsieur [N]. »

Il poursuit en expliquant que « aucune assemblée générale n’a autorisé la suppression de ladite porte d’accès d’origine et le bouchement de ce passage » et qu’il a « donc entrepris de faire démolir le mur en parpaings qui obstruait l’entrée par l’immeuble sis [Adresse 2] afinn que les normes de sécurité de son local soient respectées, et que la configuration originelle dudit local lui soit redonnée ».

Il rappelle ensuite que « sauf preuve contraire non-rapportée à ce jour, aucune autorisation n’a été donnée, tant au Sdc du [Adresse 2] qu’au Sdc du [Adresse 6], de condamner la communication existante entre les deux fonds » et « qu’ainsi, le passage obstrué doit être rétabli conformément à son existence originelle. »

Il précise avoir été condamné par ordonnance de référé en date du 11 mai 2022 à supprimer l’ouverture pratiquée dans le mur pignon appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], séparatif de la copropriété voisine du [Adresse 2].

Il conclut enfin en indiquant « qu’afin de rétablir au passage litigieux, son aspect originel, et que celui-ci soit opposable tant à la copropriété du [Adresse 6] qu’à celle du [Adresse 2], il convient d’enjoindre solidairement et conjointement aux copropriétés de l’immeuble du [Adresse 2] et du [Adresse 8], de rétablir le passage qui existait et qui a été obstrué, par le biais d’une porte fermant à clef, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard. »

Ainsi, s’il est établi que l’assignation délivrée à la requête de M. [N] ne mentionne pas de fondement juridique se rapportant à la demande exprimée, il ressort toutefois des développements précités et de la demande telle que formulée dans le dispositif de l’assignation que M. [N] se considère bien fondé à revendiquer l’existence d’un droit de passage entre les deux fonds et que sa demande ne peut donc que se fonder sur les dispositions régissant les servitudes, ce qui ressort au demeurant de ses dernières conclusions au fond visant les articles 637, 682, 685 et 694 relatifs aux servitudes et au droit de passage pour les fonds enclavés.

Au surplus, s’agissant d’une nullité de forme, il appartient aux défendeurs de démontrer que cette assignation leur fait grief.

Or, malgré l’absence de fondement juridique clairement visé dans l’assignation, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] indique dans ses conclusions d’incident que « il va de soit que la démonstration de l’existence de cette communication entre les deux parcelles jusqu’en 1951 (ou 1989) ne saurait constituer à elle seule un fondement juridique.

Seule la démonstration de l’existence d’un droit de passage, donc l’existence d’une servitude, serait de nature à permettre au tribunal de se prononcer. »

Quant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], il fait pour sa part le reproche à M. [N], dans ses conclusions d’incident, de ne préciser « à aucun moment les dispositions légales ou réglementaires sur lesquelles il appuie sa demande de rétablissement d’un passage entre les deux copropriétés. »

Les défendeurs ont donc clairement identifié l’objet du litige et les fondements juridiques applicables, leur permettant ainsi d’assurer la défense de leurs intérêts, le contenu de leurs conclusions d’incident confirmant qu’ils disposaient de tous les éléments nécessaires pour répondre à l’argumentation de M. [N].

De plus, quand bien même à supposer la nullité encourue, cette dernière se trouve couverte par la régularisation résultant des dernières conclusions au fond de M. [N], visant expressément les fondements juridiques sur lesquels il base sa demande.

La demande de nullité de l’assignation est par conséquent rejetée.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, prévoit que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et celui du [Adresse 4] soutiennent que l’action de M. [N] est prescrite.

Le premier fait en effet tout d’abord valoir que la demande de M. [N] s’analyse en une action aux fins de remise des lieux en leur état antérieur, soit en une action personnelle entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires, se prescrivant par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or, il indique que dans la mesure où il a acquis son lot le 09 janvier 2014, date à laquelle la communication entre les deux fonds avait déjà été supprimée, et où l’assignation a été délivrée le 10 avril 2024, M. [N] est donc forclos en son action.

Il fait ensuite valoir que si l’action relève au contraire d’une action réelle soumise à la prescription trentenaire, le règlement de copropriété établi en 1951 ne prévoit aucune servitude de passage sur le fonds voisin sis [Adresse 2] et que M. [N] ne justifie pas plus, par son titre de propriété, disposer d’un tel droit de passage sur la parcelle voisine.

Il soutient donc que, puisque la servitude de passage ne peut s’acquérir que par titre, et non par l’écoulement du temps, il est ainsi acquis que l’action de M. [N], consistant à rétablir ce qui a pu exister par le passé, est une action personnelle qui se heurte à la prescription.

Enfin, il indique que le lot de M. [N] n’est nullement enclavé, de telle sorte qu’il ne peut être question de servitude de passage pour cause d’enclave.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] soutient, pour sa part, que si une communication a pu exister, par le passé, entre les deux immeubles, il n’en est pas pour autant résulté une servitude ou un droit d’accès, lequel ne figure dans aucun titre de propriété ni dans le règlement de copropriété.

En tout état de cause, il indique que cette éventuelle communication a été supprimée en 1990, et non en 2002 comme le soutient M. [N], et qu’il n’existe donc plus d’accès depuis plus de trente ans, les actes de vente successifs produits par M. [N] ne mentionnant nullement ce droit d’accès de son lot.

Or, il fait valoir les dispositions de l’article 706 du code civil, aux termes desquelles la servitude s’éteint par le non usage durant trente ans.

Il considère enfin que M. [N] est également irrecevable à revendiquer un droit de passage sur le fondement de l’article 682 du code civil, dans la mesure où son lot n’est pas enclavé et qu’il ne peut pas plus invoquer les dispositions applicables aux établissements recevant du public, son lot ne rentrant pas dans cette catégorie s’agissant d’un entrepôt de marchandises.

M. [N] indique tout d’abord que dans la mesure où il souhaite faire reconnaître l’existence d’une servitude conventionnelle de passage, ou à défaut d’un droit légal de passage, son action s’analyse en une action réelle.

Il relève ensuite que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune preuve de la fermeture de cet accès en 1990 alors qu’il ressort des actes de vente du 17 septembre 1990 et du 9 décembre 1999 que le lot a été vendu « avec son accès », ce qui ressort du plan annexé au règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2], daté de 2002, représentant un escalier menant au lot n°1 du [Adresse 6], sans qu’un mur ne soit représenté.

Il soutient ainsi que lorsque ces fonds ont été cédés séparément, le passage entre eux a été maintenu, jusqu’à sa fermeture à une date indéterminée, visiblement postérieure à 1999, et même 2002, de telle sorte que le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à compter de 2002 au plus tôt, soit il y a 22 ans.

Enfin, il considère que si aucune servitude conventionnelle de passage n’était reconnue, le lot n° 1 du [Adresse 6] devrait en tout état de cause bénéficier d’un droit de passage par le fonds voisin, afin de permettre l’utilisation commerciale du fonds, et ce même si une issue existe déjà.

Il soutient également que même si l’assiette de ce droit de passage pouvait avoir été éteint par non-usage, le droit correspondant peut toujours être réclamé, le droit découlant de la servitude de passage accordé par la loi en cas d’enclave ne s’éteignant pas par le non-usage.

Il indique de plus que le lot n°1 étant à usage commercial d’entrepôt de marchandises, soit une activité professionnelle, il était donc nécessairement accessible au public, comprenant le personnel de l’établissement, de telle sorte qu’il était dans l’obligation, au vu de la réglementation alors applicable, de conserver ses deux sorties, le deuxième accès n’ayant été temporairement fermé que durant la période où le propriétaire l’a utilisé à des fins d’habitation et devant être rétabli dès lors qu’au surplus le syndicat des copropriétaires souhaite interdire cet usage d’habitation.

Il considère qu’il n’est donc nullement prescrit dans son action de faire reconnaitre son droit de passage et fixer l’assiette de celui-ci.

Enfin, il fait valoir, au visa des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, que la complexité du passage et des droits afférents à celui-ci, revendiqués et contestés par chacune des parties depuis plusieurs années, justifie que le juge de la mise en état renvoie l’appréciation de cette fin de non-recevoir au fond.

En l’espèce, M. [N] demande le rétablissement de l’accès ayant relié son lot au fonds voisin, en faisant valoir qu’il existe une servitude conventionnelle de passage ou à défaut un droit légal de passage afin de permettre l’utilisation commerciale de son lot, qui doit ainsi pouvoir disposer de deux issues, au vu de son usage professionnel.

Les syndicats des copropriétaires contestent l’existence d’une quelconque servitude et la reconnaissance de tout droit légal de passage, en relevant que le lot n’est pas enclavé et qu’il ne s’agit pas d’un établissement recevant du public.

Or de la qualification donnée à cet accès dépend la nature de l’action entreprise par M. [N], personnelle ou réelle, et partant le délai de prescription applicable, quinquennal ou trentenaire.

Il apparaît ainsi nécessaire, afin de pouvoir apprécier l’acquisition ou non de la prescription, de déterminer au préalable la nature de l’accès ayant existé entre les deux fonds, laquelle conditionne au surplus le bien fondé de l’action de M. [N] puisque ce dernier demande qu’il soit rétabli.

Par conséquent, la complexité du moyen soulevé et son imbrication avec le fond du litige nécessite que la fin de non-recevoir soit examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Sur les autres demandes

Chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés.

En équité les parties sont déboutées de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de leur demande de nullité de l’assignation délivrée par M. [P] [N] ;

DIT que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond ;

CONDAMNE chaque partie à garder à sa charge les dépens de l’incident ;

DÉBOUTE les parties de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécutoire provisoire est de droit ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 17 septembre 2025 à 10 heures pour conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4].

Faite et rendue à [Localité 15] le 16 mai 2025

La greffière La juge de la mise en état