TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Yann VERNON

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sandrine NELSOM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09901 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0966

Madame [L] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0966

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

Madame [F] [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09901 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 juillet 2020 à effet lme 1er août suivant, Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] ont donné à bail à Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 2190 euros outre 110 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7200 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] a fait assigner Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] à leur payer les loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 inclus, soit la somme de 7703 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 2400 euros,

— condamner les défendeurs à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 11 juillet 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses à l’exception du remboursement du coût du diagnostic technique de 210 euros TTC, le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 29303 euros, selon décompte en date du 10 juillet 2025, ainsi que sa demande au titre des frais irrépétibles à 3000 euros. Elle a précisé oralement que le dernier réglement remonte à septembre 2024. Elle a aussi renouvelé sa proposition d’indemnisation liée au ravalement de l’immeuble à la somme de 3360 euros.

Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ont été assistés et représentés de leur conseil, lequel a fait viser des écritures développées oaralement. Ils ont sollicité l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, la condamantion des bailleurs aux dépens et leur condamnation, avec compensation, à leur payer les indemnités suivantes : 27254,40 euros en réparation du préjudice lié aux dysfonctionnements de la chaudière, en ce compris le remboursement des factures de plomberie, et 3000 euros de dommages et intérêts au titre de la mise en danger liée à la chaudière défectueuse ; 12000 euros en réparation du trouble de jouissance causé par le ravalement de l’immeuble et 3000 euros au titre du préjudice moral et sanitaire subi par ce ravalement ; 4560 euros en réparation du trouble de jouissance engendré par l’indécence de la chambre pourvue d’une fenêtre vêuste ; 1800 euros pour réparer le préjudice matériel et moral en raison de l’insalubrité des équipements fournissant l’eau potable ; 210 euros correspondant au coût du diagnostic technique.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 7 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 21 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 7200 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 août 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, en l’espèce, Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] n’ont pas repris le paiement des loyers courants, le dernier réglement datant de septembre 2024, tandis que Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] ont entendu maintenir à l’audience les demandes de leur acte introductif d’instance. Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ne démontrent pas non plus être en capacité de régler leur dette locative de façon échelonnée, leur fiche d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023 montrant un revenu fiscal de référence nul. Il sera relevé par ailleurs que cette dette locative ne cesse de s’aggraver pour atteindre désormais un montant important. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de ces dispositions.

Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] étant sans droit ni titre depuis le 24 août 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] font état de la scolarisation de leur fille dans un collège situé dans le 16 arrondissement, alors que l’appartement pris à bail se situe dans le 4ème arrondissement, donc à une distance certaine, si bien que le changement de résidence ne serait pas de nature à impacter la scolarité de l’enfant, compte-tenu de la densité du réseau de transport en Ile de France. S’ils produisent la fiche d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023, montrant un revenu fiscal de référence nul, ils ne versent pas aux débats la plus récente, de 2025 portant sur les revenus de 2024, pouvant attester de leurs revenus actuels. Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ne font pas état non plus d’une recherche d’un autre logement, dans le parc social ou privé, qui serait resée infructueuse. Ils ont également en pratique déjà bénéficié de larges délais depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 23 août 2024, soit plus d’une année. Dans le même temps, Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] sont des bailleurs privés et sont désormais privés de longue date des revenus tirés de l’appartement objet du litige.

La demande de Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] restent lui devoir la somme de 26903 euros à la date du 30 juin 2025, à laquelle s’ajoute, au jour de l’audience le 10 juillet 2025, le montant de l’échéance de juillet 2025 pour un total de 29303 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues au 10 juillet 2025. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 29303 euros, somme arrêtée au 10 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (dernière page) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant de 2400 euros par mois.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement décent est d’abord celui dont l’état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires.

En cas d’indécence d’un logement, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

S’agissant de la chaudière

Le décret du 30 janvier 2022 précise qu’un logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Il est admis qu’engage sa responsabilité le bailleur qui met à la disposition du preneur un appartement équipé d’une chaudière et d’un chauffe-eau défectueux (CA [Localité 11], 8 octobre 2002, n°2002-196532) ou un équipement à gaz qui présente un risque manifeste pour la santé du locataire (CA [Localité 8], 2è ch., 3 février 2005, n°02/03518).

Leur réparation et à fortiori leur remplacement doit être assumés par le bailleur (CA [Localité 7], 18 octobre 1995, n°1995-034196), en application de l’article 606 du code civil. Toutefois, le coût du remplacement d’une chaudière est assumé en partie par le preneur dès lors qu’il est établi sa négligence dans l’entretien de l’appareil (CA [Localité 9], 12 mai 1993, n°1993-041869).

Le dysfonctionnement d’une chaudière et le fait que le bailleur ait tardé à le remplacer ne permettent pas au locataire de suspendre le paiement du loyer (CA [Localité 6], 8è ch., 22 février 2005, n°2005-250037).

En l’espèce, le rapport de la société chargée de l’entretien de la chaudière fait état dès le 12 juin 2020, soit avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E], d’un « gros refoulement monoxyde (68PPM) » et d’un « pied de cheminée qui était plein de gravas ». Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] admettent dans leurs écritures que les derniers diagnostics “dataient de 2012”. Dans ce contexte, la chaudière a connu des dysfonctionnements récurrents signalés par les locataires aux bailleurs dès le courrier électronique du 26 octobre 2020 (elle « se met régulièrement en sécurité et s’éteint ») et les conduisant à leur solliciter le changement complet de l’équipement dans un courrier du 7 février 2022 du fait de l’inefficacité de la réparation effectuée. Ces dysfonctionnements sont restés d’actualité en avril 2024 (« depuis quelques jours elle présente un message d’erreur et se met en sécurité systématiquement ») signalés par Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] dans un courrier du 26 avril 2025. Des réparations ont été effectuées à la diligence des seuls locataires les 10 et 31 mai 2024 pour un montant de 502,88 euros qu’ils ont supportées. Face à des dysfonctionnements persistants, le diagnostic technique de la société EXIM du 17 septembre 2024, dont le coût de 210 euros a été payé par les locataires, met en évidence que « la cime de la chaudière arrivant trop haut, le conduit flexible coude doit amorcer une contre pente pour rejoindre le conduit de cheminée » ce qui engendre « un risque d’intoxication à cause de l’absence totale ou partielle d’évacuation des produits de combustion ». Cette anomalie est considérée comme « suffisamment grave pour que l’opérateur de diagnostic interrompe aussitôt l’alimentation en gaz ». Ce constat est confirmé dans le rapport du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 10] du 30 octobre 2024, qui précise que sa « nature constitue une infraction aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité ». Le remplacement de la chaudière a été réalisé le 11 juin 2025.

Il est dès lors établi que la chaudière a été défectueuse depuis la prise à bail et jusqu’à son remplacement, soit 58 mois, et que cet équipement a présenté un risque manifeste pour la santé des occupants de l’appartement, même si Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] n’étaient pas légitimes à arrêter le paiement des loyers pour cette raison.

Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] seront en conséquence condamnés à payer à Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] la somme de 20440,80 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, correspondant à 15% du montant du loyer sur la période, outre le remboursement du coût de la réparation des 10 et 31 mai 2024 et du diagnostic technique du 17 septembre 2024, soit un total de 21153,68 euros (20440,80+502,88+210). En revanche la demande de Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] au titre de leur préjudice moral sera rejetée car n’étant pas étayée.

S’agissant du ravalement

Il est admis que la responsabilité du bailleur peut être engagée pour trouble de jouissance en raison de travaux de ravalement de l’immeuble, en l’absence de diligence de sa part (absence d’information à la signature du bail, absence de recherche d’information sur le calendrier des travaux ou la raison de leur suspension malgré les réclamations du locataire), en particulier lorsque ceux-ci génèrent une perte de clarté de certaines fenêtres à la suite de la pose des échafaudages et de la poussière et du bruit en permanence (CA [Localité 10], 6è ch. B, 2 mars 2006, n°04-10812).

En l’espèce, les travaux de ravalement ont été engagés par la copropriété à compter du 12 septembre 2023, de tels travaux étant une obligation légale, qui ont entraîné la pose d’échafaudages. Dans un courrier électronique du 16 mai 2024, faisant suite à un premier signalement de Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] du 15 mai précédent (ceux-ci n’en ont en rien fait état dans leurs communications antérieures), Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] reconnaissent l’existence de « nuisances » pour Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] à cause du ravalement, considérant que « sa réalisation est un désastre pour eux ». Il s’engage à « rentrer immédiatement en contact avec le conseil syndical pour avoir un agenda clair / explications sur les travaux (partie cour) et exiger des actions correctrices à la suite des problèmes rencontrés ». Le courrier des bailleurs du 19 mai suivant apporte les explications utiles sur ces travaux et met en exergue qu’ils ont pris la mesure des difficultés rencontrées par leurs locataires : « j’ai contacté le conseil syndical qui m’a fourni les explications suivantes » ; « je leur ai demandé à l’occasion de la prochaine réunion de venir chez vous visualiser l’exhaustivité des dégâts occasionnés » ; « soyez assurés que je vais maintenir une pression constante ». Des courriers électroniques des bailleurs des 22 mai, 23 mai et 1er juin 2024 font également état de leurs échanges avec les maîtres d’œuvre.

Dès lors, si l’existence de nuisances liées au ravalement de l’immeuble n’est pas contestée, il ne peut en revanche être reproché à Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] une absence de diligence pour apporter les informations utiles à leurs locataires et tenter d’y remédier auprès du syndic et du conseil syndical.

La demande indemnitaire de Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] sera en conséquence rejetée.

S’agissant de la fenêtre d’une chambre

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose qu’un logement décent est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Il est admis que le bailleur engage sa responsabilité lorsque les fenêtres d’un logement présentant un défaut d’étanchéité ayant engendré des courants d’air et des infiltrations (CA [Localité 10], pôle 4, ch. 3, 25 Janvier 2024, n° 21/15672).

En l’espèce, le courrier du service technique de l’habitat du 30 octobre 2024 met en évidence que « la fenêtre de la chambre est vétuste et n’assure plus une protection efficace contre les intempéries » et demande à Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] de « prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier aux désordres constatés ». Un devis pour le changement de la fenêtre a été effectué par les bailleurs qu’en date du 31 mai 2025.

Le défaut d’étanchéité de la fenêtre est donc démontré sur une période de 19 mois.

Il sera alloué en conséquence à Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] la somme de 1140 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, correspondant à 2,5% du montant du loyer sur la période.

S’agissant de la fuite d’eau potable

Il est admis qu’un logement ne peut être considéré comme décent si un diagnostic plomb établit la présence de revêtement à base de plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire, avec des dégradations ponctuelles (CA [Localité 10], 6e ch. C, 22 mai 2007, n° 05/15099).

En l’espèce, Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] font état d’un dégât des eaux en date du 20 décembre 2024, provenant de la canalisation principale d’arrivée d’eau en plomb de l’immeuble. Plusieurs interventions ont été effectuées en urgence à l’initiative de la copropriété entre le 9 janvier 2025 et le 10 février 2025. Il ressort d’un courrier électronique du 8 janvier 2025 que Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] en étaient informés, mais qu’ils attendaient « un mail officiel » de la part du syndic, sinon des bailleurs.

Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] échouent en conséquence à établir tant la présence de plomb dans l’appartement au-delà du seuil autorisé que d’une absence de diligence de Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] dans l’information sur les travaux de réparation de la fuite d’eau potable.

Leur demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur la compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit : les locataires sont débiteurs de la somme de 29303 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation au 10 juillet 2025 et les bailleurs sont débiteurs de la somme de 22293,68 euros (21153,68+1140) au titre du préjudice de jouissance et du remboursement de factures.

Au final, Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] seront condamnés solidairement au paiement de 7009,32 euros (29303-22293,68), somme arrêtée au 10 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, outre le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant de 2400 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juillet 2020 entre Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] et Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E], après compensation, à verser à Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] la somme de 7009,32 euros (somme arrêtée au 10 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] à verser à Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2400 euros, à compter du 11 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] à verser à Monsieur [K] [G] et Madame [L] [J] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 10] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection