TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e THEILLAC (A0550)

M^e FADILI (C1987)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/02055

N° Portalis 352J-W-B7G-CWB3Z

N° MINUTE : 1

Assignation du :

08 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. HONORÉ C.L.H. (RCS de Paris 850 153 503)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la S.E.L.A.S. Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

DÉFENDERESSE

S.A.S. LE SOUS-RIRE (RCS de Paris 498 418 466)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Hachim FADILI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1987

Décision du 15 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02055 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWB3Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 6 avril 2016, Madame [B] [G] et Monsieur [O] [G], aux droits desquels se trouve la S.C.I. HONORÉ C.H.L., ont donné à bail commercial à la S.A.S. LE SOUS-RIRE un local, sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2016 moyennant un loyer principal annuel de 48.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de :

« - Bar dégustation de vins et spiritueux;

— Restauration rapide sans cuisine et sans odeur;".

Le 24 août 2019, un incendie s’est déclaré dans l’immeuble.

Le 29 août 2019, la mairie de Paris a pris un arrêté portant notamment, d’une part, « interdiction à l’accès de l’ensemble de l’immeuble, à l’exception des deux établissements recevant du public situés au rez-de-chaussée et d’autre part, réalisation de travaux d’urgence. »

Le branchement électrique du local étant assuré par une canalisation en provenance du hall d’immeuble, les locaux loués à la S.A.S. LE SOUS-RIRE se sont retrouvés privés d’électricité à la suite de l’incendie.

Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2022, la S.C.I. HONORÉ C.H.L. a fait délivrer à la S.A.S. LE SOUS-RIRE un commandement d’avoir à payer la somme de 27.155,98 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 8 février 2022, la S.C.I. HONORÉ C.H.L. a assigné la S.A.S. LE SOUS-RIRE devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l’expulsion de la S.A.S. LE SOUS-RIRE et de la voir condamnée à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 5 décembre 2023, la S.C.I. HONORÉ C.H.L. demande au tribunal, aux visas des articles 1728 et 1741 du code civil, de :

« SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS, recevant la société HONORE C.L.H. en ses demandes et l’y déclarant bien fondée, de :

• CONDAMNER la société LE SOUS-RIRE à payer à la société HONORE C.L.H. la somme de 94.895,17 € incluant le 2ème trimestre 2023, sauf à parfaire ou à diminuer, avec intérêts de droit.

• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial bénéficiant à la société LE SOUS-RIRE et visée dans le commandement du 17 juin 2022 et, en conséquence, la résiliation du bail à la date du 18 juin 2022 des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 1] et [Adresse 3].

• PRONONCER subsidiairement la résiliation judiciaire du bail commercial consenti le 6 avril 2016 à la société LE SOUS-RIRE, aux torts de cette dernière, pour les locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 1] et [Adresse 3].

• ORDONNER, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir, l’expulsion de la société LE SOUS-RIRE, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux susvisés, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

• JUGER que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la société LE SOUS-RIRE dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le Commissaire de Justice chargé de l’exécution, avec sommation à ladite société d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du Juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

• FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LE SOUS-RIRE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes charges et accessoires, condamner en tant que de besoin la société LE SOUS-RIRE à son paiement.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :

• JUGER la société LE SOUS-RIRE irrecevable et mal fondée en ses différentes demandes, fins et prétentions, en conséquence, l’en débouter.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

• CONDAMNER la société LE SOUS-RIRE à payer à la société HONORE C.L.H. la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

• CONDAMNER la société LE SOUS-RIRE aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation du 30 novembre 2021 et du commandement en date du 17 juin 2022, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVAROC conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 3 février 2024, la S.A.S. LE SOUS-RIRE demande au tribunal, aux visas des articles 1719, 1720 et 1728 du code civil, de :

« JUGER que suite à l’incendie de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], la S.A.S. LE SOUS-RIRE s’est retrouvée dans l’impossibilité matérielle de jouir de son local commercial et d’exercer son activité du 24 août 2019 au 31 mai 2021, soit pendant près de deux années ;

JUGER que par son inertie, la S.C.I. HONORE CLH a privé la S.A.S. LE SOUS-RIRE de la jouissance effective et paisible des locaux loués, manquant ainsi à ses obligations contractuelles et de délivrance ;

JUGER que la S.C.I. HONORE CLH a indument perçu les loyers et charges pour les mois de septembre 2019 à juin 2020 inclus, soit pendant dix (10) mois ;

FIXER la réduction des loyers et charges à la somme de 45.259,96 €uro correspondant aux dix mois de loyers indument perçus par la S.C.I. HONORE CLH ;

PROCEDER par compensation aux dix (10) mois de loyers et charges non payés du 1er juin 2021 au 31 mars 2022, suite à la reprise d’activité la S.A.S. LE SOUS-RIRE ;

ENTERINER l’exception d’inexécution excipée par la S.A.S. LE SOUS-RIRE privée de la jouissance effective et paisible des locaux loués du 1er juillet 2020 au 31 mai 2021 ; FIXER la réduction des loyers et charges à la somme de 49.785,95 €uro correspondant aux onze (11) mois de privation de droit de jouissance du 1er juillet 2020 au 31 mai 2021;

JUGER la bonne foi de la S.A.S. LE SOUS-RIRE qui a sans exception aucune, valablement réglé tous les loyers depuis le 1er avril 2022 et jusqu’à ce jour, soit depuis vingt et un (21) mois, écartant ainsi toute résiliation judiciaire ;

EN CONSEQUENCE,

REJETER l’ensemble des demandes et prétentions de la S.C.I. HONORE CLH ;

CONDAMNER la S.C.I. HONORE CLH à la somme de 4.000 €uro au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la S.C.I. HONORE CLH aux entiers dépens."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 9 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la validité du commandement de payer du 17 juin 2022 et sur l’acquisition de la clause résolutoire

La S.C.I. HONORÉ C.H.L. soutient que la S.A.S. LE SOUS-RIRE a cessé de payer les loyers à compter du 3ème trimestre 2020 et qu’elle n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois. Sur l’exception d’inexécution soulevée à titre reconventionnel par la S.A.S. LE SOUS-RIRE, la bailleresse soutient qu’en vertu des stipulations contractuelles le preneur a l’obligation de s’assurer pour tous les risques et notamment en cas de suppression temporaire de l’électricité ; que la S.A.S. LE SOUS-RIRE est consciente de ses obligations en ce qu’elle a continué de régler ses loyers jusqu’au 2ème trimestre 2020 inclus ; qu’elle a perçu de son assureur une indemnisation pour perte d’usage ou de loyers ; que la S.A.S. LE SOUS-RIRE reconnaît à cet égard dans ses écritures avoir été indemnisée de ses pertes d’exploitation par son assureur au moins jusqu’à la fin du mois de juillet 2020, ce qui rend infondée sa demande tendant à obtenir de son bailleur le remboursement des loyers pour la période courue jusqu’au 31 juillet 2020 ; qu’elle n’a au contraire de la S.A.S. LE SOUS-RIRE perçu aucune indemnité de la part de son assurance ; qu’elle n’est pas responsable des circonstances ayant concouru à la privation temporaire d’électricité ; que la S.A.S. LE SOUS-RIRE n’a pas mis tout en oeuvre pour que son fournisseur d’électricité rétablisse, même provisoirement l’électricité ; que l’absence d’accord entre ENEDIS, la copropriété et la S.A.S. LE SOUS-RIRE a retardé la mise en place de l’électricité ; qu’elle n’est pas restée inactive ; qu’elle a accompli toutes les diligences en son pouvoir pour tenter de voir surmonter les obstacles techniques à la remise en service par le prestataire de la S.A.S. LE SOUS-RIRE de l’alimentation électrique de cette dernière et n’a ainsi commis aucune faute ; qu’elle n’avait aucun moyen d’intervention ou de coercition sur les intervenants ; qu’elle n’est pas partie au contrat de fourniture d’électricité souscrit directement par la S.A.S. LE SOUS-RIRE auprès d’ENEDIS.

La S.A.S. LE SOUS-RIRE soutient que le bailleur est coupable d’une légèreté blâmable qui a entrainé le rétablissement tardif de l’électricité ; qu’elle a réglé tous les loyers du 24 août 2019 au 31 mai 2021 ; que victime d’un sinistre prenant sa source dans les parties communes, la locataire peut exiger du bailleur qu’il fasse valoir ses propres droits à l’égard du syndicat des copropriétaires ; que le bailleur n’est exonéré de toute responsabilité que s’il établit avoir accompli les diligences indispensables pour mettre fin au trouble subi par son locataire ; que la bailleresse n’a absolument rien fait contre l’atteinte à la jouissance du local par sa locataire, malgré sa pleine connaissance du problème des parties communes l’empêchant de reprendre son activité ; qu’elle s’est retrouvée dans l’impossibilité totale et absolue d’exercer son activité ; que si les déblais et déplombage ont valablement été effectués dans la cage d’escalier, rien n’a été opéré dans le hall d’entrée de l’immeuble rendant impossible toute intervention des techniciens EDF afin de procéder à la remise en service des fournitures d’électricité, préalable indispensable à toute ouverture du local de restauration ; que malgré sa totale défaillance rendant impossible la jouissance du local commercial, la bailleresse a indûment perçu les loyers et charges du 24 août 2019 au 30 juin 2020 ; qu’elle a, à juste titre, cessé de payer les loyers et charges du 1er juillet 2020 au 30 mai 2021, veille de sa reprise d’activité du fait de la possibilité de jouir du local ; qu’elle n’a ensuite pas réglé les loyers et charges pendant 10 mois jusqu’au 31 mars 2022 en application faite du principe de compensation avec le paiement indu pendant dix mois du 1er septembre 2019 au 30 juin 2020.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles. Cet article permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail. Il résulte par ailleurs des anciens articles 1184 et 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat en cause, et 1719 du même code qu’un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s’il établit une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux.

Il est constant que si la mesure de l’obligation de délivrance du bailleur s’apprécie au regard de l’usage pour lequel les locaux ont été loués, cette obligation peut être limitée par des clauses du bail. Toutefois de telles clauses ne doivent pas avoir pour effet de permettre au bailleur de s’affranchir de son obligation de délivrance.

Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2022, la S.C.I. HONORÉ C.H.L. a fait délivrer à la S.A.S. LE SOUS-RIRE un commandement d’avoir à payer la somme de 27.155,98 euros, visant la clause résolutoire.

Il n’est pas contesté que la S.A.S. LE SOUS-RIRE n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois.

La S.A.S. LE SOUS-RIRE oppose au commandement de payer dont se prévaut la bailleresse l’exception d’inexécution par celle-ci de son obligation de délivrance.

Décision du 15 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

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En l’espèce, le contrat de bail stipule à la sous-partie intitulée « 1-1 RAPPEL DES CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL » de la partie intitulée « CONDITIONS GENERALES – GARANTIES » :

— concernant le preneur :

* au paragraphe intitulé « Assurances » que "le PRENEUR devra faire assurer, auprès de Compagnies d’Assurances représentées en France notoirement solvables contre l’incendie, les risques professionnels de son commerce, ses objets mobiliers, matériel et marchandises, les risques locatifs, recours des voisins, dégâts des eaux, explosion du gaz, bris de glaces et généralement tous risques quelconques ; il devra maintenir et renouveler ses assurances pendant toute la durée du bail, acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier du tout à toute réquisition du BAILLEUR",

* au paragraphe intitulé « Taxes locatives et charges diverses » que le preneur « poursuivra tous les contrats d’abonnement à l’eau, au gaz, à l’électricité ou autres qui auraient pu être souscrits par le BAILLEUR ou le précédent locataire. Toutefois, il ne pourra prétendre à aucune diminution de loyer ou indemnité en cas de suppression temporaire ou réduction des services collectifs notamment pour l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone. »

* au paragraphe intitulé « Interruption dans le service des installations de l’immeuble » que « dans le cas d’interruption dans le service des diverses installations de l’IMMEUBLE, le PRENEUR ne pourra réclamer aucune indemnité au BAILLEUR quelles que soient la cause et la durée d’interruption. Mais le BAILLEUR, de son côté devra faire le nécessaire pour limiter cette interruption au minimum, à moins qu’il ne soit pas en son pouvoir de le faire cesser ».

— concernant le bailleur :

* au paragraphe intitulé « non-responsabilité du bailleur » que « le BAILLEUR ne garantit pas le PRENEUR et, par conséquent, décline toute responsabilité dans les cas suivants : »

(…)

b) En cas d’interruption, ainsi qu’il a été dit à l’article 15°, dans le service des installations de L’IMMEUBLE, étant précisé ici qu’il s’agit des eaux, du gaz, de l’électricité et tous autres services provenant, soit du fait de l’Administration ou du service concessionnaire qui en dispose, soit de travaux, accidents ou réparations, soit de gelée, soit de tous autres cas de force majeure."

(…)

Le PRENEUR devra faire son affaire personnelle des cas ci-dessus et généralement de tous autres cas fortuits et imprévus, sauf son recours contre qui de droit, en dehors du BAILLEUR.

Pour plus de sécurité, le PRENEUR devra contracter toutes assurances nécessaires de façon que la responsabilité du BAILLEUR soit entièrement dégagée.".

Il ressort des pièces versées aux débats que le 24 août 2019, un incendie s’est déclaré dans l’immeuble.

Le 29 août 2019, la mairie de [Localité 5] a pris un arrêté portant d’une part, « interdiction à l’accès de l’ensemble de l’immeuble, à l’exception des deux établissements recevant du public situés au rez-de-chaussée et d’autre part, réalisation de travaux d’urgence. » Cet arrêté précise qu’il "fait suite à l’intervention réalisée en urgence par un architecte de sécurité de la Préfecture de Police de Paris mis à disposition de la Mairie de [Localité 5] : la sécurité des occupants et des personnes n’étant plus assurée, les logements situés du 2ème au 5ème étage, les chambres de service situées au 6ème étage, les locaux vacants au rez-de-chaussée et du 1er étage (actuellement en chantier) et l’ensemble des parties communes de l’immeuble doivent être maintenus interdits à l’accès et à l’occupation jusqu’à la réalisation des mesures permettant de mettre fin aux situations de péril et d’insécurité constatées et, des mesures provisoires d’urgence ont dû être réalisées avec le concours de l’entreprise COLOMBO, titulaire d’un marché public."

Cet incendie n’a nullement endommagé le local commercial litigieux. Toutefois, le branchement électrique étant assuré par une canalisation en provenance du hall d’immeuble, les locaux loués se sont retrouvés privés d’électricité à la suite de l’incendie. Le rétablissement de l’électricité nécessitait l’intervention d’ENEDIS qui exigeait un certificat de déplombage avant toute intervention.

Par courrier adressé par courriel à la bailleresse en date du 4 août 2020, le conseil de la S.A.S. LE SOUS-RIRE indique que « si le déblai et déplombage ont valablement été effectués dans la cage d’escalier, rien n’a été opéré dans le hall d’entrée de l’immeuble, rendant impossible toute intervention des techniciens EDF afin de procéder à la remise en service des fournitures d’électricité, préalable indispensable à toute ouverture du local de restauration de la S.A.S. LE SOUS-RIRE. Toute l’attention est appelée sur le fait que ma cliente subit depuis près d’une année une perte d’exploitation due aux nombreux manquements portant inertie et procrastination générales, préjudice réel pouvant aisément être étayé par tout document comptable. Pire, à ce jour, ma cliente se trouve encore dans l’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués. Dès lors, selon le principe d’exception d’inexécution, elle est légitimée à retenir tout loyer (…) Pour toutes les raisons qui précèdent, je vous remercie de promptement et valablement intervenir afin que ma cliente puisse très vite utiliser à nouveau les lieux loués, considérant au surplus que la fin du mois de juillet 2020 a marqué le terme des indemnités d’assurance ».

Par courriel en date du 4 août 2020, la S.C.I. HONORÉ C.H.L. répondait à ce courrier en indiquant « Nous venons de recevoir votre mail et comprenons fort bien la difficile situation de notre locataire. Nous venons de faire suivre votre courrier au syndic de l’immeuble, nous allons les contacter demain pour savoir comment les choses pourraient être débloquées et allons prendre conseil pour ce dossier. »

Par courriel en date du 6 août 2020, la S.C.I. HONORÉ C.H.L. informait le conseil de la S.A.S. LE SOUS-RIRE qu’elle avait repris ce jour « contact avec le syndic de l’immeuble pour que lui-même nous fasse un retour sur l’avancée des travaux ». Elle joignait un courriel du maître d’oeuvre de l’immeuble qui indiquait que « le hall d’entrée sera traité en recouvrement car non sinistré. Pour ce qui est de l’intervention d’ENEDIS est tout à fait possible dans l’état actuel car l’entrée d’immeuble est dégagée de tout encombrant depuis la fin des travaux de déplombage ».

Le 7 août 2020, la S.C.I. HONORÉ C.H.L. informait par courriel le conseil de la S.A.S. LE SOUS-RIRE qu’elle allait transmettre son courrier au syndic et contacter le maître d’oeuvre « afin de pouvoir régler au mieux cette situation ».

Le même jour, le conseil de la S.A.S. LE SOUS-RIRE répondait par courriel que la réponse du maître d’oeuvre n’était pas recevable et que l’intervention d’ENEDIS était impossible en l’état. Il précisait que le« fait que l’entrée de l’immeuble soit dégagée de tout encombrant depuis la fin des travaux de déplombage n’a aucun lien avec la problématique (…) que doit être transmise une attestation de déplombage ou d’absence de plomb du hall d’entrée de l’immeuble. Telle que cette exigence a été formulée à mainte (sic) reprises par ENEDIS dont les techniciens se sont déplacés sur site pas moins de trois fois. »

Décision du 15 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

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Par courriel en date du 10 août 2020, la S.C.I. HONORÉ C.H.L. informait le conseil de la S.A.S. LE SOUS-RIRE qu’elle n’était pas parvenue à contacter le maître d’oeuvre et le syndic de copropriété, ces derniers étant en congés jusqu’au 24 août 2020. Elle précisait qu’elle avait demandé « l’obtention d’une attestation de déplombage ou de non présence de plomb » Elle ajoutait qu’elle ferait tout son possible pour « accélérer et régler ce problème ».

Par courrier officiel en date du 9 septembre 2020, le conseil de la S.C.I. HONORÉ C.H.L. indiquait au conseil de la S.A.S. LE SOUS-RIRE qu’une réunion était prévue dans l’immeuble en présence d’ENEDIS, de sa cliente et du maître d’oeuvre de la copropriété, « en vue d’examiner les conditions et mise en place du raccordement électrique privatif provisoire des locaux de la S.A.S. LE SOUS-RIRE qui ferait difficulté du fait d’une pollution au plomb du hall de l’immeuble non encore résorbée ». Il ajoutait « soyez assuré que les bailleurs souhaitent vivement qu’elle soit résolue rapidement, parfaitement conscients de la situation difficile dans laquelle se trouve leur locataire à la suite du très grave incendie qui s’est produit dans l’immeuble avec ses conséquences humaines et matérielles. Mais précisément, du fait de l’importance des dommages occasionnés, et d’un immeuble en copropriété la durée des expertises d’assurance préalables à la mise en oeuvre de tous travaux de réhabilitation est malheureusement incompressible ». Il proposait d’assister à cette réunion « pour appréhender au mieux les obstacles pouvant encore exister à la réouverture de l’établissement » de la locataire « et intervenir aux côtés des bailleurs pour faciliter au mieux celle-ci, notamment auprès de la copropriété ».

Par courrier en date du 5 octobre 2020, l’assureur de la S.A.S. LE SOUS-RIRE, en réponse au courrier du conseil de cette dernière du 16 septembre 2020, indiquant qu’il n’était pas l’assureur de l’immeuble mais uniquement du local exploité par la locataire et l’invitait à "mettre en demeure le syndicat des copropriétés afin d’effectuer les mesures conservatoires pour lever l’arrêté de mise en péril et [leur] permettre de poursuivre [leurs] opérations d’expertises aux fins d’intervenir dans la prise en charge des dommages causés aux biens de [leur] assurée".

Par courrier adressé au syndic de copropriété en date du 22 octobre 2020, le conseil de la S.C.I. HONORÉ C.H.L. indiquait qu’il intervenait auprès de lui « en vue de voir aboutir dans les meilleurs délais une solution permettant la reprise de son exploitation par la locataire » et mettait en demeure le syndic de copropriété de « faire réaliser les travaux, en particulier de suppression du plomb dans le hall de l’immeuble permettant à ENEDIS de procéder au raccordement électrique des locaux commerciaux exploités » par la locataire.

Par attestation en date du 4 février 2021 produite par la bailleresse, le maître d’oeuvre attestait « que l’ensemble du hall d’entrée et de la cage d’escalier dudit immeuble a fait l’objet de travaux de déplombage complet. Les taux actuels sont en-dessous du seuil réglementaire ».

Il n’est pas contesté qu’à la suite de l’incendie, le 24 août 2019, la S.A.S. LE SOUS-RIRE a été dans l’impossibilité totale d’exercer son activité faute d’électricité. En revanche, les parties ne s’accordent pas s’agissant de la date à laquelle la locataire a pu exploiter à nouveau son local.

Force est de constater que la S.A.S. LE SOUS-RIRE allègue sans le démontrer que l’électricité n’a été rétablie qu’au mois de mars 2021 et qu’elle n’a pu reprendre son activité que le 1er juin 2021 car elle a dû effectuer des travaux de « rafraîchissement » et de « remise en état du matériel » afin d’accueillir à nouveau la clientèle, ce qui est contesté par la bailleresse qui soutient, sans le justifier, que les travaux relatifs au rétablissement de l’électricité se sont achevés en octobre 2020.

Au demeurant, la S.A.S. LE SOUS-RIRE reconnait elle-même que la reprise de son activité a eu lieu le 1er juin 2021 non en raison de l’absence d’électricité mais en raison de travaux de raffraîchissement.

Dès lors, au vu des éléments produits, le tribunal retiendra, s’agissant de la période pendant laquelle la S.A.S. LE SOUS-RIRE a été privée d’électricité et donc de la possibilité d’exploiter son local, la période qui s’étend du 24 août 2019 au 4 février 2021, seule date dont il est justifié.

S’agissant du manquement à l’obligation de délivrance soulevé par la locataire, la S.C.I. HONORÉ C.H.L. ne saurait opposer à la locataire les clauses du bail précitées. Ces stipulations ne peuvent en effet dispenser le bailleur de maintenir à disposition du locataire des locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés. Ainsi, les stipulations du bail qui déclinent toute responsabilité du bailleur en cas d’interruption dans les services d’installations de l’immeuble (eau, gaz, électricité …) du fait « soit de travaux, accidents ou réparations, soit de gelée, soit de tous autres cas de force majeure », privent de sa substance l’obligation de délivrance et de garantir la jouissance des lieux, obligation essentielle du contrat. Ces clauses ne peuvent dès lors être opposées au preneur qui ne pouvait résoudre seul le problème de l’alimentation en électricité du local, ce problème nécessitant l’intervention du bailleur auprès du Syndic comme le démontrent les différents échanges entre la bailleresse et sa locataire.

Le local commercial ne n’ayant pu être exploité du 24 août 2019 au 4 février 2021 par le preneur conformément à la destination stipulée, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme est caractérisé.

Néanmoins, il y a lieu de relever que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juin 2022 porte uniquement sur la somme de 27.155,98 euros correspondant aux termes des 4ème trimestre 2021 et 1er trimestre 2022, soit des périodes pendant lesquelles la locataire avait repris l’exploitation de son activité et pour lesquelles elle ne pouvait plus soulever l’exception d’inexécution.

A cet effet, la S.A.S. LE SOUS-RIRE soutient qu’elle a réglé indûment les loyers et charges du 1er septembre 2019 au 30 juin 2020 et qu’elle a cessé de régler les loyers et charges du 1er juillet 2020 au 31 mai 2021 car elle était toujours dans l’impossibilité de jouir de son local commercial. Elle ajoute qu’elle n’a pas réglé les loyers et charges pendant 10 mois du 1er juin 2021 au 31 mars 2022 après sa reprise d’activité, par compensation avec les 10 mois indûment réglés selon elle du 1er septembre 2019 au 30 juin 2020.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du courrier du conseil de la S.A.S. LE SOUS-RIRE du 4 août 2020 ainsi que des conclusions de cette dernière, que la S.A.S. LE SOUS-RIRE a bénéficié d’une indemnisation par son assurance jusqu’à la fin du mois de juillet 2020. C’est d’ailleurs à compter de cette date que la S.A.S. LE SOUS-RIRE a cessé de régler les loyers et qu’elle a fait part de ses difficultés concernant son installation électrique à son bailleur. Il convient de préciser que son contrat d’assurance prévoit une garantie pour « perte d’usage ou de loyers » d’un an de loyers ainsi que d’une garantie pour pertes d’exploitation pour un montant de 512.000 euros. Dès lors, l’assureur de la locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée, en application de l’article L. 121-12 du code des assurances, est le seul à pouvoir agir à l’encontre du bailleur s’agissant des sommes versées du 1er septembre 2019 au 30 juin 2020. La S.C.I. HONORÉ C.H.L. justifie quant à elle n’avoir perçu aucune indemnité pour perte de loyer résultant de l’incendie (suivant attestation de l’assureur de la S.C.I. HONORÉ C.H.L. en date du 23 novembre 2023). Dès lors, la S.A.S. LE SOUS-RIRE ne peut solliciter une réduction du loyer et des charges à la somme de 45.259,96 euros correspondant aux 10 mois de loyers de septembre 2019 à juin 2020 pour lesquels elle a été indemnisée par son assureur et solliciter par suite une compensation avec les 10 mois de loyers et charges non payés du 1er juin 2021 au 31 mars 2022.

La S.A.S. LE SOUS-RIRE sera donc déboutée de sa demande de fixation de la réduction de loyers et charges à la somme de 45.259,96 euros correspondant aux dix mois de loyers perçus par la bailleresse du mois de septembre 2019 à juin 2020 inclus ainsi que la compensation entre cette somme et les dix mois de loyers et charges non payés du 1er juin 2021 au 31 mars 2022.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.S. LE SOUS-RIRE ne peut revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 juin 2022, celles-ci correspondant à une période où elle exploitait de nouveau son local.

Les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies et la S.A.S. LE SOUS-RIRE n’ayant sollicité aucun délai de paiement, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il sera ordonné l’expulsion de la S.A.S. LE SOUS-RIRE ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les termes du présent dispositif.

La S.A.S. LE SOUS-RIRE est, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit du 18 juillet 2022, redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et taxes en sus.

Sur l’arriéré locatif

La S.C.I. HONORÉ C.H.L. sollicite la condamnation de la S.A.S. LE SOUS-RIRE à lui payer la somme de 94.895,17 euros incluant le 2ème trimestre 2023. Elle soutient que la S.A.S. LE SOUS-RIRE ne peut invoquer un préjudice non indemnisé par son assureur au titre du défaut d’alimentation électrique que pour la période du 1er septembre 2020 au 30 octobre 2020, date selon elle de fin des travaux.

La S.A.S. LE SOUS-RIRE soutient qu’elle a réglé indûment les loyers et charges du 1er septembre 2019 au 30 juin 2020 ; qu’elle a cessé de régler les loyers et charges du 1er juillet 2020 au 31 mai 2021 car elle était toujours dans l’impossibilité de jouir de son local commercial et qu’elle n’a pas réglé les loyers et charges pendant 10 mois du 1er juin 2021 au 31 mars 2022 après sa reprise d’activité, par compensation avec les 10 mois indûment réglés du 1er septembre 2019 au 30 juin 2020. Elle sollicite à titre reconventionnel la fixation de la réduction de loyers et charges à la somme de 45.259,96 euros correspondant aux dix mois de loyers indûment perçus par la bailleresse du mois de septembre 2019 à juin 2020 inclus ainsi que la compensation entre cette somme et les dix mois de loyers et charges. Elle sollicite également la fixation de la réduction des loyers et charges à la somme de 49.785,95 euros correspondant aux 11 mois de privation de droit de jouissance du 1er juillet 2020 au 31 mai 2021.

Décision du 15 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02055 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWB3Z

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que la S.A.S. LE SOUS-RIRE est redevable de la somme de 94.895,17 euros, correspondant aux loyers et charges dues au 22 novembre 2023, 2ème trimestre inclus.

Comme développé ci-dessus, la S.A.S. LE SOUS-RIRE est mal fondée, compte tenu de l’indemnisation perçue par son assureur, à solliciter la fixation de la réduction de loyers et charges à la somme de 45.259,96 euros correspondant aux dix mois de loyers indûment perçus par la bailleresse du mois de septembre 2019 à juin 2020 inclus ainsi que la compensation entre cette somme et les dix mois de loyers et charges non payés du 1er juin 2021 au 31 mars 2022.

En revanche, sur la période du 1er juillet 2020 au 4 février 2021 (soit 7 mois et 4 jours), un manquement du bailleur à son obligation de délivrance est caractérisé et la S.A.S. LE SOUS-RIRE est bien fondée à revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues sur cette période en vertu du contrat de bail compte tenu de son impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location. Il y a donc lieu de soustraire des sommes dues la somme de 32.328,54 euros [(4.525,996 (loyer mensuel) x 7) + [(4.525,996 x 4) ÷ 28)] .

Dès lors, la S.A.S. LE SOUS-RIRE est redevable de la somme de 62.566,63 euros (94.895,17 – 32.328,54).

La S.A.S. LE SOUS-RIRE sera donc condamnée à verser à la S.C.I. HONORÉ C.H.L. la somme de 62.566,63 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues au 22 novembre 2023, 2ème trimestre inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. LE SOUS-RIRE, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 juin 2022, dont distraction sera ordonnée au profit de la S.E.L.A.S. Cabinet THEILLAC-CAVAROC conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. En revanche, les dépens ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 30 novembre 2021, cette sommation ayant été délivrée pour des sommes dues pendant la période où la locataire était dans l’impossibilité d’exploiter son local en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

L’équité commande de condamner la S.A.S. LE SOUS-RIRE à payer à la S.C.I. HONORE C.H.L. la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A.S. LE SOUS-RIRE sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la S.C.I. HONORÉ C.H.L. et la S.A.S. LE SOUS-RIRE à la date du 17 juillet 2022 à 24h00,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 6] dans les trois mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.S. LE SOUS-RIRE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LE SOUS-RIRE à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus,

DÉBOUTE la S.A.S. LE SOUS-RIRE de sa demande de fixation de la réduction des loyers et charges à la somme de 45.259,96 euro correspondant aux dix mois de loyers perçus par la S.C.I. HONORÉ CLH entre septembre 2019 et juin 2020,

DÉBOUTE la S.A.S. LE SOUS-RIRE de sa demande de compensation entre les loyers et charges versés entre septembre 2019 et juin 2020 et ceux non payés du 1er juin 2021 au 31 mars 2022,

CONDAMNE la S.A.S. LE SOUS-RIRE à payer à la S.C.I. HONORÉ C.H.L. la somme de 62.566,63 euros au au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 22 novembre 2023 inclus outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la S.A.S. LE SOUS-RIRE à payer à la S.C.I. HONORÉ C.H.L. la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.S. LE SOUS-RIRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. LE SOUS-RIRE en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2022, dont distraction sera ordonnée au profit de la S.E.L.A.S. Cabinet THEILLAC-CAVAROC conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.I. HONORÉ C.H.L. de sa demande visant à comprendre dans les dépens le coût de la sommation du 30 novembre 2021,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à Paris le 15 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA