TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [T] [D] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Estelle GOUBARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05077 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75NS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. OPG [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0419

DÉFENDERESSE

Madame [T] [D] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05077 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75NS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 10 août 2012, la SCI OPG [Adresse 10] a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [D] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 448,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10 337,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 12 mai 2025, la SCI [Adresse 7] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [D] [U], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12 952,76 euros au titre de l’arriéré locatif, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 10 337,48 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,1 295,27 euros au titre des pénalités conventionnelles de retard, 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 octobre 2025, la SCI OPG [Adresse 10], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 13 octobre 2025, s’élève désormais à 17 282,04 euros. Elle indique que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [D] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la SCI [Adresse 6] [Adresse 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 10 337,48 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 janvier 2025.

Ce délai étant plus favorable à la locataire que celui prévu par les dispositions légales, il convient d’en faire application et de constater, d’après l’historique des versements, que cette somme n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai imparti.

Par conséquent, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, Mme [T] [D] [U] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, elle n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI OPG RUE BLANCHE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

2. Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI [Adresse 7] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 octobre 2025, Mme [T] [D] [U] lui devait la somme de 17 282,04 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Mme [T] [D] [U] ne comparait pas et n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 10 337,48 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 615,28 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, elle sera condamnée à verser à la SCI OPG RUE [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [Adresse 6] [Adresse 5] ou à son mandataire.

Sur les pénalités de retard

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Si la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a prévu, en son article 1er-I-7, que toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités est réputée non écrite, cette disposition n’est applicable qu’aux baux conclus après l’entrée en vigueur de ce texte, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Toutefois, en application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue en cas d’inexécution partielle ou totale des engagements du cocontractant, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la SCI OPG RUE [Adresse 5] demande l’application de l’article I-B-5 des conditions générales du bail, prévoyant que « en cas de non- paiement à leur échéance des sommes dues par le locataire au bailleur, une majoration de 10% des sommes dues sera automatiquement appliquée à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du premier du mois du terme indépendamment de tous autres dommages-intérêts et intérêts de retard ainsi que du jeu de la clause résolutoire ».

Cette clause étant manifestement excessive, il convient de réduire le montant de cette pénalité à la somme de 1 euro.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [D] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI [Adresse 7] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie qu’il soit dérogé à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 août 2012 entre la SCI OPG [Adresse 10], d’une part, et Mme [T] [D] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75009), bâtiment C, 1er étage est résilié depuis le 25 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [T] [D] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [T] [D] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], bâtiment C, 1er étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [D] [U] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 17 282,04 euros (dix-sept mille deux cent quatre-vingt-deux euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 13 octobre 2025, échéance du mois d’octobre incluse,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 10 337,48 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 615,28 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [T] [D] [U] à verser à la SCI OPG RUE BLANCHE une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [D] [U] à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 1 euro (un euro) au titre de la clause pénale prévue au contrat,

CONDAMNE Mme [T] [D] [U] à payer à la SCI OPG RUE BLANCHE la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [D] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge