TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Bertrand RACLET ; M^e Mickaël HAIK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08851 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54Z5

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. RESIDENCE OUDOT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0055

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0341

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 juin 2025

Délibéré le 25 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08851 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54Z5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 août 2000 l’association des LOGEMENTS-FOYERS « RESIDENCE » a donné à bail à M. [O] [B], pour une durée de 6 ans renouvelable à compter du 1er septembre 2000, un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], rez-de-chaussée, porte 1, bâtiment 1. M. [F] [B] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la SCI RESIDENCE OUDOT a notifié à M. [O] [B] une offre de renouvellement du bail à effet au 1er septembre 2024 moyennant une augmentation de loyer.

Elle a saisi la commission de conciliation le 8 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, la SCI RESIDENCE OUDOT a fait assigner M. [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir :

— Dire que le bail consenti sera renouvelé pour une durée de 6 années à compter du 1er septembre 2024,

— Dire que le loyer sera fixé sur la base de 4809,60 euros en principal et par an,

— Dire que faute pour le locataire de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner le défendeur aux dépens et au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 25 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI RESIDENCE OUDOT, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle a demandé au juge,

A titre principal,

— De constater que M. [O] [B] n’occupe plus le logement en tant que locataire et qu’il l’a sous loué abandonné ou transféré à M. [F] [B],

— De prononcer la résiliation judiciaire du bail au tort exclusif de M. [O] [B],

— De condamner solidairement M. [O] [B] et tout occupant de son chef à savoir notamment M. [F] [B], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer contractuel outre les charges à compter de la résiliation judiciaire du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

— D’ordonner l’expulsion de M. [O] [B] et de tout occupant de son chef notamment M. [F] [B], avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— De juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— De supprimer le délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— De juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse,

A titre subsidiaire,

— De dire que le bail consenti sera renouvelé pour une durée de 6 années à compter du 1er septembre 2024 entre la SCI RESIDENCE OUDOT et M. [O] [B],

— De dire que le loyer sera fixé sur la base de 4809,60 euros en principal et par an,

— De dire que faute pour le locataire de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires ladite décision,

En tout état de cause,

— De rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— De condamner le locataire ainsi que tout occupant de son chef aux dépens et au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [B], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu’il a soutenues oralement et aux termes desquelles il demande :

— De débouter la SCI RESIDENCE OUDOT de ses demandes tendant à la résiliation du bail et aux conséquences qui en découlent,

— De juger qu’il consent à ce que le bail conclut le 25 août 2000 avec la SCI RESIDENCE OUDOT soit renouvelé et que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 4809,60 euros en principal à compter du 30 septembre 2024,

— De juger que la hausse sera étalée sur 6 années,

— De condamner la SCI RESIDENCE OUDOT à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— De condamner la SCI RESIDENCE OUDOT aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenu es oralement à l’audience du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle la présente décision a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

A titre liminaire, il sera relevé que la qualité de bailleur de la SCI REISIDENCE OUDOT n’a été contesté par aucune des parties.

Il sera également rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement ;

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, quant à lui, la sous-location du logement, sauf accord écrit du bailleur y compris sur le loyer.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que "la bailleresse loue par les présentes, à titre de location verbale et pour une occupation strictement personnelle, à Mr [B] [O] ".

Il est par ailleurs interdit de sous-louer tout ou partie des lieux, de céder des droits à la présente location ou d’en changer la destination.

La SCI RESIDENCE OUDOT soutient que M. [O] [B] méconnaît gravement ses obligations puisque c’est en réalité son frère, M. [F] [B], qui occupe le logement en vertu d’une sous-location consentie par le locataire en titre ou d’un transfert qu’en tout état de cause, elle n’a pas autorisé.

Il résulte des pièces produites par la requérante que celle-ci communique de manière permanente et ce, depuis 2016, avec une personne qui se présente comme " M. [B] " et dont l’adresse mail est [Courriel 4].

Si M. [O] [B] indique qu’il s’agit de son frère et que celui-ci gère ses affaires courante, force est de constater que M. [F] [B] n’a de cesse de se présenter comme locataire et occupant de l’appartement litigieux. Il indique même, en cette qualité, accepter l’augmentation de loyer proposée, (voir pièce 6 et pièce 8 de la requérante) et a également souscrit une attestation d’assurance responsabilité locative en son nom pour ce même appartement.

Il existe donc un faisceau d’indices concordants pour conclure à son occupation effective des lieux, qui n’exclut pas la probabilité qu’il dispose d’une deuxième adresse dans les YVELINES (78).

Parallèlement, M. [O] [B] ne produit aucun élément permettant d’attester de sa présence au sein du logement litigieux. La seule facture EDF à son nom datée du 25 mars 2025, soit après qu’il a été assigné, étant insuffisante à en justifier.

Par conséquent, la requérante démontre que les lieux ne sont pas occupés personnellement par M. [O] [B] qui méconnaît ainsi ses obligations légales et conventionnelles. Un tel manquement est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail qui sera ainsi prononcée à ses torts exclusifs au jour du présent jugement.

Son expulsion sera donc ordonnée, ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Le délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [O] [B] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contraintes et la SCI RESIDENCE OUDOT ne démontre pas sa mauvaise foi. En effet, elle se contente d’évoquer des manœuvres dolosives de la part de M. M. [F] [B].

La demande formée par la SCI RESIDENCE OUDOT de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux au-delà de l’expiration du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [F] [B], qui n’est pas dans la cause, ne saurait être condamné, a fortiori solidairement avec M. [O] [B], au paiement d’une indemnité d’occupation.

En revanche, M. [O] [B], à qui il appartient de restituer le logement, sera condamné à s’en acquitter, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux.

Son montant sera fixé à 400,80 euros par mois, outre les charges, la demande de majoration de 50% du loyer actuel n’étant pas justifiée. Elle sera payable et révisable, notamment en fonction de la variation de l’indice INSEE à la construction dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges selon le contrat de bail résilié.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à verser 800 euros à la SCI RESIDENCE OUDOT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant la SCI RESIDENCE OUDOT et M. [O] [B] portant sur un appartement situé [Adresse 3], aux torts exclusifs du preneur,

ORDONNE à M. [O] [B] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3],

AUTORISE la SCI RESIDENCE OUDOT, à défaut de libération volontaire, à procéder à l’expulsion de M. [O] [B] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

DÉBOUTE la SCI RESIDENCE OUDOT de sa demande de suppression du délai légal de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE ainsi que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et en dehors de la période de trêve hivernale,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [O] [B] à verser à la SCI RESIDENCE OUDOT, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation de 400.80 euros outre la provision sur charges,

DIT que le montant de cette indemnité pourra être révisé annuellement dans les mêmes conditions que l’était le loyer, aux termes du contrat de bail résilié,

DÉBOUTE la SCI RESIDENCE OUDOT de toutes ses demandes à l’encontre de M. [F] [B],

CONDAMNE M. [O] [B] à verser à la SCI RESIDENCE OUDOT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées

Le greffier La juge des contentieux de la protection