TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/51022 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34ZL

N° : 2 – MD

Assignation du :

30 Janvier 2024

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 juin 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A. SOCIETE PRIVEE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS – #P0441

DEFENDEURS

Maître [J] [O]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS – #G0788

Madame [D] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Pascale LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS – #A0646

Maître [Z] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Yves MAYNE de la SELEURL MAYNE, avocats au barreau de PARIS – #L0059

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 18 mai 2016, la Société Privée d’Exploitation Immobilière a consenti à Monsieur [C] [U], Monsieur [Z] [V], Monsieur [J] [O] et Madame [D] [G], avocats, un contrat de bail professionnel portant sur des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 4], pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 2016 se terminant le 30 juin 2022, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3000 euros hors charges et hors taxes.

Par avenant signé le 18 mars 2021, tenant compte du départ des lieux de Monsieur [U], les parties ont convenu que le contrat se poursuivait à compter du 1er juillet 2021 entre Monsieur [Z] [V], Monsieur [J] [O] et Madame [D] [G].

Par courrier recommandé du 16 janvier 2023, Monsieur [Z] [V] a donné congé au bailleur à effet le 16 juillet 2023, faisant valoir ses droits à la retraite. Monsieur [V] a quitté les lieux le 31 octobre 2023.

Par lettre recommandée du 13 septembre 2023, Monsieur [O] a également donné congé des lieux à effet au 13 mars 2024.

Le 4 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à Messieurs [V] et [O], ainsi que Madame [G], un commandement de payer la somme de 14.310,73€ impayée à cette date, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la Société Privée d’Exploitation Immobilière a, par exploit délivré le 30 janvier 2024, fait citer Monsieur [Z] [V], Monsieur [J] [O] et Madame [D] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire et de provisions.

A l’audience de renvoi du 22 mai 2024, et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 octobre 2023,

— ordonner l’expulsion de Madame [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [V], Monsieur [J] [O] et Madame [D] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 4488,67€ TTC au titre de la dette locative échue au 16 juillet 2023 à minuit, correspondant à la date de prise d’effet du congé délivré par Monsieur [V], sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision,

— condamner solidairement Monsieur [O] et Madame [G] au paiement de la somme provisionnelle de 7382,73€ TTC au titre de la dette locative due entre le 17 juillet et le 20 octobre 2023, compte tenu du congé délivré par Monsieur [O], sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner solidairement Monsieur [O] et Madame [G] au paiement de la somme provisionnelle de 9769,40€ TTC au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 21 octobre 2023 et le 4 mars 2024, date de prise d’effet du congé délivré par Monsieur [O], établie forfaitairement sur la base du dernier loyer majoré de 50%,

— condamner Madame [G] au paiement de la somme provisionnelle de 12.402,06€ TTC au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 5 mars 2024, date de prise d’effet du congé délivré par Monsieur [O], établie forfaitairement sur la base du dernier loyer de 4134,02€ TTC, majoré de 50%, soit la somme de 6201,03€ TTC, majoré des charges, taxes et accessoires jusqu’à libération des lieux, indemnité d’occupation indexée à compter du 21 octobre 2023 sur la variation positive de l’indice du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice paru à cette date,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [V], Monsieur [J] [O] et Madame [D] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 7558,04€ TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du grave préjudice subi,

— juger qu’il y a lieu d’enjoindre Madame [G] à reprendre le paiement des loyers et charges,

— juger que la requérante conservera le dépôt de garantie de 3779,02€,

— condamner Madame [D] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 7558,04€ TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du grave préjudice subi,

A titre subsidiaire,

— condamner Madame [D] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 7558,04€ TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du grave préjudice subi,

— prévoir une clause de déchéance en cas d’octroi de délais de paiement,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur [Z] [V], Monsieur [J] [O] et Madame [D] [G] au paiement des dépens et à la somme de 6451,69€ au titre des frais irrépétibles.

En réponse, Monsieur [V] conclut à titre principal à ce qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et à titre subsidiaire, au rejet de l’ensemble des prétentions de la requérante à son encontre. En tout état de cause, il sollicite la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [O] s’associe à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de Madame [G], et sollicite qu’il lui soit donné acte de son départ des lieux. Il conclut au rejet des demandes le concernant relativement à des sommes dues après son départ des lieux le 11 mars 2024. A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de Madame [G] à le garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre.

Enfin, Madame [G] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et conclut au rejet de la majoration de l’indemnité d’occupation, ainsi que de la demande de dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Aux termes des articles 1103 et 1224 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La résolution des conventions résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1304 du même code, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires quelconques, le bail sera résilié de plein droit quinze jours après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause.

Aucune contestation n’est opposée par les défendeurs à l’encontre du commandement délivré le 3 octobre 2023, qui rappelle la clause résolutoire et comporte un décompte de nature à permettre aux locataires d’en critiquer les termes.

Il résulte du décompte locatif que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti, le dernier paiement effectué le 20 octobre 2023 ayant fait l’objet d’un rejet de paiement, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 20 octobre 2023.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.

Il n’est pas contesté que Monsieur [O] et Monsieur [V] ont quitté les lieux, seule demeurant dans les locaux Madame [G].

Si cette dernière invoque des ennuis de santé, elle ne verse aux débats qu’un seul compte-rendu médical de 2022 insuffisant à établir que son état de santé l’a empêchée de maintenir son activité professionnelle l’année suivant. En tout état de cause, elle ne produit aucun élément susceptible d’établir qu’elle serait en mesure d’apurer la dette dans un délai raisonnable, tout en acquittant les échéances courantes dont le paiement n’a pas été repris, de sorte qu’il n’apparaît pas envisageable de lui accorder des délais de paiement.

Le contrat de bail est donc résilié du fait de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 20 octobre 2023. En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Il n’y a pas lieu d’enjoindre la défenderesse à « reprendre le paiement des loyers », la résiliation du contrat de bail faisant disparaître la notion de loyer.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

* sur les loyers

L’article 1728 du code civil rappelle que le preneur est tenu au paiement des loyers et charges au terme convenu. L’article 8.1 du contrat de bail stipule une clause de solidarité entre les preneurs pour le paiement des loyers.

Il résulte du décompte qu’au 20 octobre 2023, les loyers et charges impayées s’élevaient à la somme de 7382,73€. Cette somme a fait l’objet d’un paiement par virement du même montant le 25 janvier 2024, de sorte qu’il s’impute sur ladite somme impayée. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des loyers et charges échus au 20 octobre 2019 et dès lors à l’encontre des trois défendeurs, cette somme ayant été apurée.

* sur l’indemnité d’occupation

L’article 1202 du code civil dispose que la solidarité ne se présume pas.

L’article 8.1 du contrat de bail stipule que « Le présent bail est déclaré indivisible au seul bénéfice du bailleur. En cas de co-preneurs par l’effet du présent bail, de cession ou de décès, l’obligation des co-preneurs sera réputée indivisible et solidaire tant pour le paiement des loyers et accessoires que pour l’exécution des clauses et conditions du bail. ».

Dans la mesure où il n’est pas fait référence, de façon expresse à l’indemnité d’occupation, il ne s’évince pas de cette stipulation, avec l’évidence requise en référé, que les occupants des lieux demeurent solidaire du paiement de cette indemnité. Dès lors, il n’y a pas lieu d’appliquer la solidarité.

En occupant les lieux sans droit ni titre, l’intéressé est à l’origine d’un préjudice subi par le propriétaire des lieux, résultant de la perte des loyers et charges et de l’indisponibilité des lieux.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du dernier occupant par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, et ce, à compter du 20 octobre 2023.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer majoré de 50%, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il n’est pas contesté que Monsieur [O] a quitté les lieux le 18 mars 2024.

Selon le décompte locatif, à cette date, le montant des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle entre le 20 octobre 2023 et le 18 mars 2024, outre les charges, s’élevait à la somme de 19.121,86€ (4114,02€ + [4134,02€ x 3] + [4134,02€ x 18/31] + 205,38€). Le coût du commandement est recouvrable au titre des dépens et n’est donc pas compris dans le montant de la dette d’indemnités d’occupation.

La somme versée par Monsieur [V] le 22 février 2024 (2500€) qui ne peut être imputée sur les loyers impayés déjà apurés par le versement de 7382,73€ doit s’imputer sur la totalité des indemnités d’occupation, de sorte que Monsieur [O] et Madame [G] étaient redevables de la somme de 16.621,86€ au titre des indemnités d’occupation échues entre le 20 octobre 2023 et le 18 mars 2024.

En conséquence, et dans la mesure où l’obligation à la dette n’est pas solidaire mais conjointe, la part indivise d’indemnités d’occupation échues à cette date et à la charge de Monsieur [O] s’élevait, au 18 mars 2024, à la somme de 8310,93€ (16.621,86 / 2).

Le décompte permet de constater qu’il a versé entre le 20 octobre 2023 et le 18 mars 2024 la somme totale de 8773,03€, de sorte qu’aucune condamnation ne sera prononcée à son encontre, ce dernier s’étant acquittée de sa part au titre des indemnités d’occupation.

Madame [G] demeure quant à elle redevable, au titre des indemnités d’occupation échues entre le 20 octobre 2023 et le 31 mars 2024, de la somme de 9177,74€ ([4114,02€ + [4134,02€ x 4] + 205,38€] / 2) dont a déjà été déduite la somme précitée de 2500€ versée par Monsieur [V].

En conséquence, seule Madame [G] sera condamnée au paiement de la somme de 9177,74€ au titre des indemnités d’occupation impayées au 31 mars 2024. Elle sera pour la suite condamnée au paiement seule de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’avril 2024 jusqu’à libération des lieux.

Le contrat de bail étant résilié, il n’y a pas lieu de prévoir que l’indemnité d’occupation, qui n’est plus un loyer, soit indexée sur l’indice du coût de la construction, tel que stipulé par les parties.

* sur la conservation du dépôt de garantie

L’article « Dépôt de garantie » du contrat de bail stipule que dans le cas de résiliation du bail par suite d’inexécution par le preneur d’une quelconque de ses obligations, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

Toutefois, et compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, soumis au pouvoir modérateur du juge et dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

* sur les dommages et intérêts

En l’espèce, la requérante justifie le préjudice résultant du défaut de paiement des loyers par le fait qu’elle doive continuer de régler les charges de l’immeuble et ses créanciers. Ce préjudice n’étant pas étayé in concreto, la réalité de celui-ci apparaît insuffisamment démontrée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts, qui se heurte à une contestation sérieuse.

* sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, celle-ci s’avérant, dans ses conséquences, disproportionnée au regard du montant de la condamnation et aucun élément ne permettant d’établir, avec l’évidence, une résistance abusive au paiement.

Sur le surplus des demandes

Aucune considération tenant à l’équité ne justifie de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit besoin de faire la liste de ces dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 20 octobre 2023 ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons que Madame [D] [G] devra libérer les locaux situés [Adresse 4] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [D] [G] à payer à la Société Privée d’Exploitation Immobilière :

* la somme de 9177,74 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation impayées entre le 20 octobre 2023 et le 31 mars 2024 ;

* à compter du 1er avril 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles formées à l’encontre de Monsieur [V] et Monsieur [O] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des dommages et intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [D] [G] au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 19 juin 2024

Le Greffier,Le Président,

Maude DEAUVERNEAnne-Charlotte MEIGNAN