TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e GRES (D2162)

M^e COHEN TRUMER (A0009)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/09452

N° Portalis 352J-W-B7E-CS4F4

N° MINUTE : 3

Assignation du :

25 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BOWLING DE [Localité 6] (RCS de [Localité 9] n°312 194 327)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sophie GRÈS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D2162

DÉFENDERESSE

S.A.S. SAS ALTA [Localité 6] (RCS de [Localité 8] n°795 254 952)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009

Décision du 22 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/09452 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS4F4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 mars 2025 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2011, la société ALTAREA, aux droits de laquelle se trouve la société SAS ALTA [Localité 6], a donné à bail commercial à la société BOWLING DE [Localité 6] un local n° G2 dépendant du centre commercial dénommé ESPACE [Localité 6], sis à [Adresse 10], pour une durée de neuf années du 1er juin 2011 au 31 mai 2020, l’exercice d’une activité de «Bowling, jeux automatiques, bar, snacking, petite restauration en accompagnement de l’activité de Bowling » et un loyer annuel de base de 75 000 euros hors taxes et hors charges, outre un loyer variable additionnel correspondant à 6% HT du chiffre d’affaires HT du locataire.

L’ensemble immobilier dans lequel se situe le centre commercial [Adresse 5] [Adresse 7] est organisé en huit lots de copropriété numérotés 2, 8, 9, 19, 27, 28, 29 et 30 qui comprennent un bâtiment principal (hypermarché et sa galerie marchande), des bâtiments secondaires (bâtiment d’accessoires automobiles, local station essence), des espaces verts et des parkings en surface et au sous-sol.

La société SAS ALTA [Localité 6] est propriétaire des lots n°27, 28, 29 et 30 de la copropriété et les locaux donnés à bail à la société BOWLING DE [Localité 6] correspondent à une partie du lot n°27 ainsi qu’au lot n°30.

Par acte d’huissier de justice signifié le 19 décembre 2019, la société BOWLING DE [Localité 6] a sollicité du bailleur le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2020.

Le principe du renouvellement du bail a été accepté par le bailleur par acte d’huissier de justice signifié le 17 mars 2020, aux clauses et conditions du bail à échoir à l’exception du montant du loyer annuel dont elle a sollicité la fixation à la somme de 147 140 euros hors taxes et hors charges

Parallèlement, par lettre en date du 27 janvier 2020, le bailleur a informé la société BOWLING DE [Localité 6] de son souhait d’engager une importante opération de rénovation du centre commercial dont le coût prévisionnel était estimé à 13,4 millions d’euros, en lui précisant que la part de ces travaux de rénovation qui lui était refacturable était estimée à la somme prévisionnelle de 536 724 euros HT et que des provisions trimestrielles lui seraient adressées sur quatre échéances exigibles au 15 mai 2020, 15 août 2020, 15 novembre 2020 et 15 février 2021.

Il était joint à cette lettre l’état récapitulatif des travaux réalisés et approuvés en assemblée générale des copropriétaires sur les trois dernières années 2016, 2017 et 2018 ainsi que l’état prévisionnel des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires pour les trois années 2019, 2020 et 2021.

En réponse, par lettre de son avocat en date du 25 février 2020, la société BOWLING DE [Localité 6] a indiqué au bailleur qu’à compter du 1er juin 2020, date du renouvellement du bail, entrait en application entre les parties la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel ainsi que son décret d’application du 3 novembre 2014 et qu’il convenait, en conséquence, de :

— lui faire parvenir un tableau de répartition des millièmes pour le centre commercial dans son intégralité afin qu’elle puisse effectuer toutes vérifications utiles relativement à son lot qui doit bénéficier d’une pondération de 0,5 ;

— tenir compte des dispositions d’ordre public de ladite loi, le locataire ne pouvant en aucun cas être tenue aux grosses réparations de l’article 606 du code civil, des honoraires liés à la réalisation de ces travaux, des honoraires liés à la gestion des loyers, etc. ;

— lui faire parvenir le mode de calcul de la répartition entre les différents locataires des travaux projetés de 13,4 millions d’euros.

Par lettre officielle de son avocat en date du 28 mai 2020 et lettre du 23 juin 2020, la société BOWLING DE [Localité 6] a réitéré ses demandes.

En l’absence de réponse, par acte d’huissier de justice signifié le 25 septembre 2020, la société BOWLING DE [Localité 6] a assigné la société SAS ALTA [Localité 6] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 25 octobre 2022), au visa des dispositions de la loi du 18 juin 2014 et ses décrets d’application, des articles L.145-12, L.145-40-2 et R.145-35 à L-145-37 du code de commerce, ainsi que des articles 606, 1190 et 1302 du code civil, la société BOWLING DE [Localité 6] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

1. REPUTER NON ECRITE la clause 9.1.3. du bail renouvelé à compter du 1 juin 2020

CONDAMNER en conséquence la société ALTA [Localité 6] à payer à la société BOWLING DE [Localité 6] la somme de 149.819,88 € correspondant aux charges payées depuis le 1er juin 2020

2. CONDAMNER la société ALTA [Localité 6] à payer à la société BOWLING DE [Localité 6] la somme de 444.187,85 € correspondant aux charges injustifiées indument payées par le locataire au titre des exercices 2015 à 2020 ;

3. CONDAMNER sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir la société ALTA [Localité 6] à annuler la facture du 5 août 2021 d’un montant de 133.939,59 € relative à la réalisation de travaux de réfection du parking et de mise en place d’un système de barriérage qui n’est pas due par la société BOWLING DE [Localité 6]

A TITRE SUBSIDIAIRE

1. REPUTER NON ECRITE les clauses du bail renouvelé à compter du 1 er juin 2020 relatives à la prise en charge par la locataire :

— des grosses réparations de l’article 606 du code civil ainsi que des honoraires liés à la réalisation des travaux.

— « de tous les impôts et taxes de toute nature, actuels ou futurs »

— des honoraires de gestion immobilière.

CONFIRMER en conséquence que l’article 9.-1.3 du bail renouvelé au 1 er juin 2020 sera lu ainsi :

« 9.1.3 : Rappel des charges communes.

Les charges communes concernent notamment les frais et charges ci-après indiqués dès lors que les prestations correspondantes sont fournies et dont l’énumération n’est pas limitative :

— Les frais d’électricité, d’éclairage, de chauffage, de réfrigération, climatisation et/ou ventilation, de nettoyage d’eau, de gaz, d’exploitation du groupe froid, de voirie, de déneigement, de tri sélectif, de compactage et d’enlèvement des déchets

— Les travaux concernant les parties communes ou à usage commun, soit d’entretien, de ravalement, de réparation grosses ou menues sans aucune distinction, y compris les travaux prévus par l’article 606 du code civil, soit de remplacement, de réfection, de création, d’amélioration, ou de rénovations, de renouvellement, les travaux justifiés par des malfaçons, par l’amélioration des performances environnementales du Centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par la vétusté ou l’évolution des techniques ou l’obsolescence des matériaux et équipements, par dérogations aux dispositions de l’article 1755 du code civil, par la force majeure ou par l’intérêt général du Centre commercial, ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais d’études et de maîtrise d’ouvrage déléguée, les primes d’assurance liées à la réalisation de ces travaux, le Bailleur s’engageant à prendre en considération l’amélioration des performances environnementales du Centre dans le cadre de la réalisation de ces travaux

— Le coût d’acquisition, de réparation ou de remplacement du matériel d’entretien et outillage de fourniture de produites de toute nature, utilisé notamment par les services techniques et d’entretien, le coût d’acquisition et de remplacement de l’équipement commun, de l’agencement et du mobilier des parties communes ou à usage commun, de l’agencement, du mobilier et de l’équipement des bureaux administratifs et des locaux des services de sécurité

— L’entretien, les réparations, la maintenance et le remplacement des aménagements du mail, des éléments de décoration, notamment le mobilier, les espaces verts intérieurs et extérieurs, les fleurs et les plantes, de signalétique, des locaux techniques et des équipements et installations à usage commun nécessaires au fonctionnement et à la sécurité, et les frais y afférents, les frais des organismes agréées dont la mission est le contrôle du bon entretien et de la maintenance technique de l’ensemble des parties communes ou à usage commun, les frais nécessaires au maintien de la salubrité (notamment amiante, légionellose, parasites, etc)

— Le coût éventuel résultant d’une redevance pour l’utilisation du parking

— Les frais liés au dépôt à l’exploitation et à la protection des marques et noms de domaine et à la gestion du site internet du Centre

— Les frais et honoraires liés au comité de suivi environnement qui sera éventuellement mis en place et aux éventuelles certifications environnementales du Centre

— Les primes d’assurances contractées par le Bailleur, le ou les syndicats des copropriétaires, l’ASL et/ou l’AFUL, pour assurer et gérer le Centre commercial et/ou l’Ensemble Immobilier, et notamment sans que cette énumération soit limitative, les assurances incendie et explosion – vandalisme et bris de glaces – responsabilité civile, dégâts des eaux – déclenchement accidentel et fuites de l’installation, des extincteurs automatique ainsi que les honoraires de courtage d’assurance,

— Les impôts et taxes de toute nature, actuels et future en ce compris l’impôt foncier, la taxe balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, les frais de confection des rôles, la taxe d’imperméabilisation

— Les rémunération et charges sociales éventuelles de la direction du Centre, du personnel technique et administratif et/ou les montants facturés par des entreprises extérieures, chargées notamment de la circulation dans les surfaces communes, de la police, du gardiennage, du chauffage, de l’entretien, de la maintenance multi technique, du nettoyage, du tri, du compactage, de l’enlèvement des déchets, le coût de leurs uniformes et de leurs équipements

— Les frais, les dépenses d’achat, d’entretien, de réparation et de remplacement et les charges et honoraires liés à la direction, à l’administration et à la gestion du Centre Commercial et/ou de l’Ensemble Immobilier, affranchissements, fournitures administratives, frais d’actes et de contentieux, frais bancaires, réceptions, téléphone, internet, télécopieur, imprimante, photocopieur, etc.

— Les honoraires de gestion immobilière dans la limite de 15 % HT du montant global HT des charges visées à l’article 9 du présent bail et/ou le cas échéant des différents syndic(s) de copropriété(s), et/ou des présidents des associations syndicales et/ou associations foncières libres »

Et en suivant, CONDAMNER la société ALTA [Localité 6] sous astreinte de 1 000€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à modifier les appels de charges adressés à compter du 1 er juin 2020 afin de les mettre en conformité avec les dispositions d’ordre public de la Loi Pinel.

2. CONDAMNER la SAS ALTA [Localité 6] à payer à la société BOWLING DE [Localité 6] une somme de 179.170,52 € au titre de la répétition de l’indu pour les charges indues au titre de la surveillance / incendie correspondant aux charges injustifiées indument payées par le locataire au titre des exercices 2015 à 2020.

3. CONDAMNER sous astreinte de 1 000€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, la société ALTA [Localité 6] à procéder à la rectification des appels de fonds et facturation afin de les mettre en conformité avec la clé de répartition contractuelle

CONDAMNER la SAS ALTA [Localité 6] à payer à la société BOWLING DE [Localité 6] une somme de 57 682,26 € au titre de la répétition de l’indu pour les charges incorrectement appelées au titre de clés de répartition erronées au titre des exercices 2016 à 2022.

A TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE SUR LE POINT 2

2. CONDAMNER sous astreinte de 1 000€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, la société ALTA [Localité 6] à procéder à la rectification des appels de fonds et facturation afin de les mettre en conformité avec la clé de répartition contractuelle

CONDAMNER la société ALTA [Localité 6] à payer à la société BOWLING DE [Localité 6] une somme de 90.214,36 € au titre de la répétition de l’indu pour les charges de surveillance / incendie incorrectement appelées au titre de clés de répartition erronées au titre des exercices 2016 à 2022.

EN TOUTES HYPOTHESES

CONDAMNER la société ALTA [Localité 6] au paiement d’une somme de 15.000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à payer les entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 21 mars 2022), la société SAS ALTA [Localité 6] demande au tribunal de :

« – Débouter la société LE BOWLING DE [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société LE BOWLING DE [Localité 6] à payer à la société SAS ALTA [Localité 6] la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens ; ».

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Par ordonnance du 07 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience juge rapporteur du 06 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

1- Sur les demandes principales de la société BOWLING DE [Localité 6]

L’article L. 145-15 du code de commerce dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Selon l’article L.145-40-2 du même code, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R.145-35 prévoit que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Les parties s’accordent sur l’application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce au bail conclu à compter de son renouvellement au 1er juin 2020.

Selon l’article R.145-36, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Aux termes de l’article L.145-37, les informations mentionnées aux 1° et 2° de l’article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail en son article 9 des conditions générales relatif aux charges communes et son paragraphe 9.1 Généralités indique :

« Le Preneur devra régler au Bailleur, en totalité, les quotes-parts des charges communes afférentes aux parties communes et parties à usage commun du Centre Commercial. Les charges communes s’entendent des dépenses exposées par le Bailleur au titre des charges des parties communes et à usage commun du Centre Commercial, tant directement en sa qualité de propriétaire qu’indirectement au titre de sa participation dans tout Syndicat de copropriété, et/ou Association Syndicale Libre et/ou Association Foncière Urbaine Libre.».

Le paragraphe 9.1.3, intitulé « Rappel non exhaustif des charges communes », stipule :

« Les charges communes concernent notamment les frais et les charges ci-après indiqués dès lors que les prestations correspondantes sont fournies, et dont l’énumération n’est pas limitative: (…)

— Les frais d’électricité, d’éclairage, de chauffage, de réfrigération, climatisation et/ou ventilation, de nettoyage d’eau, de gaz, d’exploitation du groupe froid, de voirie, de déneigement, de tri sélectif, de compactage et d’enlèvement des déchets

— Les travaux concernant les parties communes ou à usage commun, soit d’entretien, de ravalement, de réparation grosses ou menues sans aucune distinction, y compris les travaux prévus par l’article 606 du code civil, soit de remplacement, de réfection, de création, d’amélioration, ou de rénovations, de renouvellement, les travaux justifiés par des malfaçons, par l’amélioration des performances environnementales du Centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par la vétusté ou l’évolution des techniques ou l’obsolescence des matériaux et équipements, par dérogations aux dispositions de l’article 1755 du code civil, par la force majeure ou par l’intérêt général du Centre commercial, ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais d’études et de maîtrise d’ouvrage déléguée, les primes d’assurance liées à la réalisation de ces travaux, le Bailleur s’engageant à prendre en considération l’amélioration des performances environnementales du Centre dans le cadre de la réalisation de ces travaux

— Le coût d’acquisition, de réparation ou de remplacement du matériel d’entretien et outillage de fourniture de produites de toute nature, utilisé notamment par les services techniques et d’entretien, le coût d’acquisition et de remplacement de l’équipement commun, de l’agencement et du mobilier des parties communes ou à usage commun, de l’agencement, du mobilier et de l’équipement des bureaux administratifs et des locaux des services de sécurité

— L’entretien, les réparations, la maintenance et le remplacement des aménagements du mail, des éléments de décoration, notamment le mobilier, les espaces verts intérieurs et extérieurs, les fleurs et les plantes, de signalétique, des locaux techniques et des équipements et installations à usage commun nécessaires au fonctionnement et à la sécurité, et les frais y afférents, les frais des organismes agréées dont la mission est le contrôle du bon entretien et de la maintenance technique de l’ensemble des parties communes ou à usage commun, les frais nécessaires au maintien de la salubrité (notamment amiante, légionellose, parasites, etc)

— Le coût éventuel résultant d’une redevance pour l’utilisation du parking

— Les frais liés au dépôt à l’exploitation et à la protection des marques et noms de domaine et à la gestion du site internet du Centre

— Les frais et honoraires liés au comité de suivi environnement qui sera éventuellement mis en place et aux éventuelles certifications environnementales du Centre

— Les primes d’assurances contractées par le Bailleur, le ou les syndicats des copropriétaires, l’ASL et/ou l’AFUL, pour assurer et gérer le Centre commercial et/ou l’Ensemble Immobilier, et notamment sans que cette énumération soit limitative, les assurances incendie et explosion – vandalisme et bris de glaces – responsabilité civile, dégâts des eaux – déclenchement accidentel et fuites de l’installation, des extincteurs automatique ainsi que les honoraires de courtage d’assurance,

— Les impôts et taxes de toute nature, actuels et future en ce compris l’impôt foncier, la taxe balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, les frais de confection des rôles, la taxe d’imperméabilisation

— Les rémunération et charges sociales éventuelles de la direction du Centre, du personnel technique et administratif et/ou les montants facturés par des entreprises extérieures, chargées notamment de la circulation dans les surfaces communes, de la police, du gardiennage, du chauffage, de l’entretien, de la maintenance multi technique, du nettoyage, du tri, du compactage, de l’enlèvement des déchets, le coût de leurs uniformes et de leurs équipements – Les frais, les dépenses d’achat, d’entretien, de réparation et de remplacement et les charges et honoraires liés à la direction, à l’administration et à la gestion du Centre Commercial et/ou de l’Ensemble Immobilier, affranchissements, fournitures administratives, frais d’actes et de contentieux, frais bancaires, réceptions, téléphone, internet, télécopieur, imprimante, photocopieur, etc.

— Les honoraires de gestion immobilière dans la limite de 15 % HT du montant global HT des charges visées à l’article 9 du présent bail et/ou le cas échéant des différents syndic(s) de copropriété(s), et/ou des présidents des associations syndicales et/ou associations foncières libres ».

L’article 9.1.4 indique :

« Les charges seront réparties entre les différents locaux constitutifs de la galerie marchande et de l’hypermarché, dont le bailleur est propriétaire conformément au Règlement de Copropriété et ses éventuels modificatifs intervenus ou à venir, au prorata des millièmes de parties communes affectés à chaque local (a) par rapport aux millièmes de parties communes affectés au(x) lot(s) du Bailleur constitutifs de la galerie marchande et de l’hypermarché (b) desquels auront été déduits, le cas échéant, les millièmes de parties privatives à usage commun définies ci-dessus.

Soit : Quote-part de charges communes = a / (b-c) ».

(…) Le Bailleur établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges communes à répartir entre les exploitants.

Le Preneur devra verser, le premier jour de chaque trimestre civil et d’avance, sa quote-part de provision pour charges correspondant au quart du budget annuel et le solde de la régularisation annuelle dans les dix jours de l’appel de fond.

Les comptes seront arrêtés une fois l’an et répartis entre les exploitants du centre en faisant apparaître les montants hors taxes et la TVA que le Preneur pourra récupérer, après paiement intégral des sommes appelées.

Les acomptes trimestriels de charges seront appelés sur la base du budget prévisionnel établi en début d’année.

En conséquence, le Preneur s’engage à régler au Bailleur, à première demande de celui-ci, la totalité des qoutes-parts lui incombant dans les conditions définies ci-dessus, ainsi que la régularisation annuelle qui résulterait des arrêtés de compte.

Si la régularisation annuelle fait apparaître un solde en faveur du Preneur, il sera imputé sur l’acompte trimestriel suivant.

Décision du 22 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/09452 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS4F4

Le montant des appels de fonds sera indiqué hors taxes, la TVA étant facturée en sus au Preneur. (…) ».

Le contrat de bail en son article 9 des conditions particulières relatif aux charges communes et son paragraphe 9.1.2 a) des conditions particulières stipule :

« Par dérogation aux dispositions du 9.1.2, le Preneur ne sera pas redevable des charges ci-après limitativement énumérées portant sur le mail du centre commercial :

— sprinklage

— nettoyage, fonctionnement et entretien

— impôts et taxes

— climatisation

En outre le Bailleur s’engage à ne pas réclamer au seul Preneur les frais de sécurité du parking ou des parties communes qui seraient susceptibles d’être générés par les activités exercées après la fermeture de la galerie commerciale. »

a) Sur la demande de voir réputée non écrite la clause 9.1.3 du bail renouvelé à compter du 1er juin 2020

Les parties s’accordent sur le renouvellement du bail au 1er juin 2020.

Le renouvellement d’un bail s’opère aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du montant du loyer qui est fixé selon les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.

Cependant, en l’espèce, en raison de l’application de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, au bail renouvelé au 1er juin 2020, les stipulations du contrat de bail qui sont contraires à l’article L. 145-40 du code de commerce, issu de ladite loi et d’ordre public, ne peuvent pas être maintenues dans le contrat renouvelé.

Si le statut des baux commerciaux n’impose pas aux parties d’établir un contrat de renouvellement écrit et par conséquent, en l’espèce, de régler par écrit et conformément aux articles susvisés la répartition des charges, il demeure que les parties au contrat doivent appliquer ces dispositions et non plus les stipulations du contrat de bail qui leur sont contraires et qui ne sont donc plus applicables.

La société SAS ALTA [Localité 6] reconnaît d’ailleurs devoir faire application des articles susvisés puisqu’elle indique dans ses conclusions que la société BOWLING DE [Localité 6] est « redevable de l’intégralité des charges de copropriété (…) ayant trait au parties communes et aux parties à usage commun, telles que listées à l’article 9.1.3. sous réserve des dispositions d’ordre public de la Loi PINEL applicables entre les parties à compter du 1er juin 2020 (…) », ou « ces travaux de l’article 606 postérieurs à la date de renouvellement du bail, soit le 1er juin 2020, ne peuvent plus être imputés au preneur du fait de l’article R.145-35 du Code de Commerce, ceux antérieurs si.», ou encore « Il n’y a en toute hypothèse pas à dire non écrit les clauses du bail, antérieures à la Loi PINEL, prévoyant la refacturation au preneur des charges visées par cet article R.145-35 puisque ces clauses ne s’appliquent plus à compter du 1 er juin 2020 et que le bail de renouvellement qui interviendra sera aménagé pour en tenir compte. ».

Dans ces conditions, la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de déclarer non écrite la clause 9.1.3. du contrat de bail est devenue sans objet.

Il sera constaté que la clause 9.1.3 ne s’applique au contrat de bail renouvelé à compter du 1er juin 2020 que pour ses stipulations conformes aux dispositions des articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce.

b) Sur la demande de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6] au paiement de la somme de 149 819,88 euros correspondant aux charges payées depuis le 1er juin 2020

La société SAS ALTA [Localité 6] ne justifie pas avoir communiqué à la société BOWLING DE [Localité 6], en application de l’article L.145-40-2 du code de commerce susvisé, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Il convient dès lors de se référer, dans les limites fixées à l’article L.145-40-2 du code de commerce, à la liste des charges mentionnée à l’article 9.1.3.

Or, cette liste n’étant pas limitative ainsi que cela est précisé, elle contrevient aux dispositions précitées et seules les charges qu’elle mentionne expressément sont récupérables par la société SAS ALTA [Localité 6] auprès de la société BOWLING DE [Localité 6].

Ainsi la société BOWLING DE [Localité 6] ne peut solliciter un remboursement global de la totalité des charges qu’elle a payées postérieurement au 1er juin 2020 mais uniquement de celles qui ne seraient pas expressément mentionnées dans la liste susvisée.

Cependant, elle ne produit pas d’éléments qui permettraient au tribunal de distinguer parmi les charges payées celles qui n’étaient pas dues.

Par conséquent, à défaut de justification de l’exactitude de la somme réclamée, la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6] à lui payer la somme de 149 819,88 euros en remboursement des charges payées depuis le 1er juin 2020 sera rejetée.

c) Sur la demande de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6] au paiement de la somme de 444 187,85 euros correspondant aux charges injustifiées indûment payées au titre des exercices 2015 à 2020

La société SAS ALTA [Localité 6] produit :

— les relevés individuels par répartition qui ont été adressés à la société BOWLING DE [Localité 6] afin de procéder à la régularisation annuelle des charges au 31 décembre de chaque année, lesquels mentionnent notamment les clés de répartition ;

— les relevés individuels des charges locatives imputées à la société BOWLING DE [Localité 6], également arrêtés au 31 décembre de chaque année et mentionnant les clés de répartition ;

— les grilles de répartition ;

— le récapitulatif des tantièmes applicables aux lots correspondants aux locaux donnés à bail à la société BOWLING DE [Localité 6] :

— une pièce n°33 dénommée « Factures » qui figure au bordereau de ses pièces communiquées mais qui n’a pas été remise au tribunal malgré le rappel qui lui a été adressé par message électronique du 14 mai 2025.

Ainsi que le soutient la société BOWLING DE [Localité 6], la société SAS ALTA [Localité 6] ne démontre pas que les factures de charges qu’elle produit correspondent aux charges qu’elle impute à la société BOWLING DE [Localité 6] selon les relevés individuels de charges locatives et les relevés individuels par répartition, ni préalablement que les charges en question sont récupérables.

Par conséquent, à défaut de justifier de la réalité des charges imputées à la société SAS ALTA [Localité 6], la société BOWLING DE [Localité 6] est tenue de lui rembourser les sommes payées, à savoir :

— charges 2015, 74 690,42 euros,

— charges 2016, 81 318,81 euros,

— charges 2017, 80 971,14 euros,

— charges 2018 , 83 940,05 euros,

— charges 2019, 88 095,38 euros,

— charges 2020, 35 172,05 euros,

soit une somme totale de 444 187,85 euros.

Par conséquent, la société SAS ALTA [Localité 6] sera condamnée à payer à la société BOWLING DE [Localité 6] la somme de 444 187,85 euros en remboursement des charges des exercices 2015 à 2020.

d) Sur la demande de condamnation sous astreinte de la société SAS ALTA [Localité 6] à annuler la facture du 5 août 2021 d’un montant de 133 939,59 euros relative à la réalisation de travaux de réfection du parking et de mise en place d’un système de barriérage

Aux termes de sa facture du 5 août 2021 la société SAS ALTA [Localité 6] demande à la société BOWLING DE [Localité 6] le règlement des travaux de rénovation du barriérage et du parking pour un montant de 133 939,59 euros HT, soit 160 727,41 euros TTC.

Si aux termes de l’article 9.1.3 (2e tiret) du contrat de bail, les travaux de rénovation des parties communes ou à usage commun sont à la charge du locataire, il ressort également de l’article R.145-35 du code de commerce que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent, ne peuvent être mises à la charge du locataire.

Or, la société SAS ALTA [Localité 6] ne justifie pas de la nature exacte de ces travaux de sorte qu’il ne peut être retenu qu’ils constituent des travaux de rénovation à la charge de la société BOWLING DE [Localité 6].

Il n’y a pas lieu toutefois de prononcer l’annulation de la facture du 5 août 2021 sous astreinte et il sera simplement déclaré que la société SAS ALTA [Localité 6] ne peut demander à la société BOWLING DE [Localité 6] le paiement de la facture du 5 août 2021 d’un montant de 133 939,59 euros relative aux travaux de rénovation du barriérage et du parking.

2- Sur les demandes subsidiaires et infiniment subsidiaires de la société BOWLING DE [Localité 6]

a) Sur la demande de voir déclarées non écrites les stipulations de l’article 9.1.3 du bail renouvelé au 1er juin 2020 relatives aux grosses réparations, aux honoraires liés à la réalisation des travaux, aux impôts et taxes de toute nature, actuels ou futurs et aux honoraires de gestion immobilière

L’article 9.1.3 du contrat de bail stipule que les charges communes « concernent notamment les frais et charges ci-après indiqués dès lors que les prestations correspondantes sont fournies et dont l’énumération n’est pas limitative :

(…)

— les travaux (…) de réparation grosses ou menues sans aucune distinction, y compris les travaux prévus par l’article 606 du code civil, (…), les travaux justifiés par des malfaçons, par l’amélioration des performances environnementales du Centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par la vétusté

(…) par la force majeure (…) ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais d’études et de maîtrise d’ouvrage déléguée,

(…)

— Les impôts et taxes de toute nature, actuels et future en ce compris (…) la taxe sur les bureaux, les commerces et les entrepôts, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, (…), la taxe d’imperméabilisation

— Les honoraires de gestion immobilière dans la limite de 15 % HT du montant global HT des charges visées à l’article 9 du présent bail et/ou le cas échéant des différents syndic(s) de copropriété(s), et/ou des présidents des associations syndicales et/ou associations foncières libres ».

Ainsi que cela a été jugé dans les développement précédents pour l’ensemble de la clause 9.1.3 du contrat de bail, la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de voir déclarées les stipulations susvisées non écrites sera déclarée sans objet dès lors que la société SAS ALTA [Localité 6] reconnaît que les stipulations du contrat de bail relatives aux charges s’appliquent au bail renouvelé à compter du 1er juin 2020 à l’exception de celle contraires aux dispositions des articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce qui ne sont pas applicables.

b) Sur la demande de condamnation sous astreinte de la société SAS ALTA [Localité 6] à modifier les appels de charges adressés à compter du 1er juin 2020 afin de les mettre en conformité avec les dispositions d’ordre public de la loi Pinel

La société BOWLING DE [Localité 6] n’explique pas en quoi les appels de charges qui lui ont été adressés par la société SAS ALTA [Localité 6] seraient contraires aux dispositions légales susvisées issues de la loi Pinel.

Dès lors sa demande de mise en confirmité sera rejetée.

c) Sur la demande de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6] au paiement d’une somme de 179 170,52 euros en remboursement des charges de surveillance/incendie injustifiées au titre des exercices 2015 à 2020

L’article 9.1.3 (tiret 4) du contrat de bail prévoit notamment que constituent des charges communes récupérables sur le locataire « L’entretien, les réparations, la maintenance et le remplacement (…) des équipements et installations à usage commun nécessaires au fonctionnement et à la sécurité, et les frais y afférents, les frais des organismes agréés dont la mission est le contrôle du bon d’entretien et de la maintenance technique de l’ensemble des parties communes ou à usage commun (…). ».

Il est rappelé qu’il a été jugé dans les développements précédents que la société SAS ALTA [Localité 6] devait rembourser à la société BOWLING DE [Localité 6] les charges des années 2015 à 2020 à défaut de justifier de leur réalité.

Il ressort des relevés individuels par répartition que ces charges comprennent les « Trv chrg spéciales sécu.incend ».

Cependant, ces charges ne pouvent être remboursées à deux reprises.

Par conséquent, la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6] à lui payer une somme de 179 170,52 euros en remboursement des charges de surveillance/incendie injustifiées au titre des exercices 2015 à 2020 sera rejetée.

d) Sur les demandes relatives à la clé de répartition contractuelle

Il est rappelé que l’article 9.1.4 du contrat de bail stipule que « Les charges seront réparties entre les différents locaux constitutifs de la galerie marchande et de l’hypermarché, dont le bailleur est propriétaire conformément au Règlement de Copropriété et ses éventuels modificatifs intervenus ou à venir, au prorata des millièmes de parties communes affectés à chaque local (a) par rapport aux millièmes de parties communes affectés au(x) lot(s) du Bailleur constitutifs de la galerie marchande et de l’hypermarché (b) desquels auront été déduits, le cas échéant, les millièmes de parties privatives à usage commun définies ci-dessus (c).

Soit : Quote-part de charges communes = a / (b-c) ».

Il ressort des relevés individuels par répartion que la société SAS ALTA [Localité 6] a appliqué les clés de répartition suvantes:

— charges surveillance incendie : 393 / 8 025,04

— traitement déchets secs : 264 / 4 880,09

— traitement déchets humides : 264 / 1 078,62

— charges spéciales travelator : 41 / 930,02

— traitement bac à graisse/resta : 1 113 / 6 322,50.

La société BOWLING DE [Localité 6] soutient que la clé de répartition doit être calculée selon le ratio a / (b – c) = 264 / (9 874 – 296 =) 264 / 9 578.

Toutefois :

— les grilles de répartition produites par la société SAS ALTA [Localité 6] n’établissent pas avec certitude que les locaux loués à la société BOWLING DE [Localité 6] représentent 264 tantièmes des parties communes, de sorte qu’il ne peut être considéré que a = 264 ;

— le 5e modificatif de l’état descriptif de division permet de retenir que la société SAS ALTA [Localité 6] est propriétaire de 9 874/10 992e des parties communes, de sorte que b = 9 874 ;

— aucun des éléments produits ne permet de déterminer que les parties privatives à usage commun (c) représenteraient 296 tantièmes.

Par conséquent la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à procéder à la rectification des appels de fonds et facturation afin de les mettre en conformité avec la clé de répartition contractuelle ainsi que sa demande de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6] à lui payer une somme de 57 682,26 euros en remboursement des charges incorrectement appelées au titre des exercices 2016 à 2022, et subsidiairement, au paiement d’une somme de 90 214,36 euros en remboursement des charges de surveillance/incendie incorrectement appelées au titre des exercices 2016 à 2022, seront rejetées.

3- Sur les demandes accessoires

La société SAS ALTA [Localité 6], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner la société SAS ALTA [Localité 6] à payer à la société BOWLING DE [Localité 6] la somme de 4 000 euros.

La demande de la société SAS ALTA [Localité 6] de condamnation de la société BOWLING DE [Localité 6] à lui payer la somme de 6 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare sans objet les demandes de la société BOWLING DE [Localité 6] de voir déclarée non écrite, totalement ou partiellement en ses stipulations relatives aux grosses réparations, aux honoraires liés à la réalisation des travaux, aux impôts et taxes et aux honoraires de gestion immobilière, la clause 9.1.3 du contrat de bail renouvelé à compter du 1er juin 2020 ;

Constate que la clause 9.1.3 ne s’applique au contrat de bail renouvelé à compter du 1er juin 2020 que pour ses stipulations conformes aux dispositions des articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce ;

Rejette la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6] à lui payer la somme de 149 819,88 euros en remboursement des charges payées depuis le 1er juin 2020 ;

Condamne la société SAS ALTA [Localité 6] à payer à la société BOWLING DE [Localité 6] la somme de 444 187,85 euros (quatre cent quarante quatre mille cent quatre vingt sept euros et quatre vingt cinq centimes) en remboursement des charges des exercices 2015 à 2020 ;

Dit n’y avoir lieu à condamner sous astreinte la société SAS ALTA [Localité 6] à annuler la facture du 5 août 2021 d’un montant de 133 939,59 euros relative aux travaux de rénovation du barriérage et du parking ;

Déclare que la société SAS ALTA [Localité 6] ne peut demander à la société BOWLING DE [Localité 6] le paiement de la facture du 5 août 2021 d’un montant de 133 939,59 euros relative aux travaux de rénovation du barriérage et du parking ;

Rejette la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signifiation du jugement, à modifier les appels de charges adressés à compter du 1er juin 2020 afin de les mettre en conformité avec les dispositions d’ordre public de la loi Pinel ;

Rejette la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6] à lui payer la somme de 179 170,52 euros en remboursement des charges de surveillance/incendie injustifiées au titre des exercices 2015 à 2020 ;

Rejette la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, à procéder à la rectification des appels de fonds et facturation afin de les mettre en conformité avec la clé de répartition contractuelle ;

Rejette la demande de la société BOWLING DE [Localité 6] de condamnation de la société SAS ALTA [Localité 6] à lui payer une somme de 57 682,26 euros en remboursement des charges incorrectement appelées au titre des exercices 2016 à 2022, et subsidiairement, au paiement d’une somme de 90 214,36 euros en remboursement des charges de surveillance/incendie incorrectement appelées au titre des exercices 2016 à 2022 ;

Condamne la société SAS ALTA [Localité 6] aux dépens ;

Condamne la société SAS ALTA [Localité 6] à payer à la société BOWLING DE [Localité 6] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SAS ALTA [Localité 6] de condamnation de la société BOWLING DE [Localité 6] à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 8] le 22 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER