TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/57977 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AWT

N° : 15-CH

Assignation du :

06 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juin 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La S.C.I. BEFRESSA, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Maxence MARSIN, avocat au barreau de PARIS – #G0806

DEFENDERESSE

La société par actions simplifiée à associé unique MARCEAU CAFE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Sophie KRIEF DABI, avocat au barreau de PARIS – #C0620

CREANCIER INSCRIT

La société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE

Pour signification : [Adresse 3]

[Localité 9]

Siège social : [Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 octobre 2019, la SCI Befressa a donné à bail commercial à la société Marceau Café des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 3 octobre 2019, moyennant un loyer en principal de 42 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 22 juillet 2024, à la société Marceau Café, pour une somme de 40 261,25 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 juillet 2024.

Par acte délivré le 6 novembre 2024, la SCI Befressa a fait assigner la société Marceau Café, ainsi que la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France, créancier inscrit, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir:

— constater acquise au profit de la SCI Befressa la clause résolutoire visée dans le commandement du 22 juillet 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société Marceau Café des lieux qu’elle occupe ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des voies d’exécution ;

— condamner la société Marceau Café à verser à la SCI Befressa une somme de 56 646,39 euros, à parfaire, à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer, augmentée à compter de chaque échéance concernée, d’intérêts de retard aux taux de 1,5% par mois de retard, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité ;

— condamner la société Marceau Café au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 22 juillet 2024, et jusqu’à la complète libération des lieux, égale au dernier loyer en cours majoré de 50%, TVA en sus, augmenté des charges et des impôts ;

— condamner la société Marceau Café à lui verser la somme de 5 664,64 euros, à parfaire, à titre de provision à valoir sur les droits d’intérêts de 10% due sur toute somme due qui n’est pas payée à sa date d’exigibilité au titre du contrat de bail (article 19§11), augmentée à compter de son échéance, d’intérêts de retard au taux de 1,5% par mois de retard, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité ;

— condamner la société Marceau Café à lui verser une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Marceau Café aux entiers dépens, y compris le coût et les frais du commandement du 22 juillet 2024, soit la somme de 278,25 euros TTC.

L’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi à la demande des parties.

A l’audience de renvoi du 29 avril 2025, la SCI Befressa a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hormis le montant de la dette locative, actualisée à la somme de 54 343,09 €, arrêtée au 23 avril 2025, 1er trimestre 2025 inclus. Il ajoute également s’opposer à la demande de report de la dette, en l’absence de reprise du paiement des loyers courants.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Marceau Café demande au juge des référés de :

— enjoindre à la SCI Befressa de justifier des redditions de charges sur les cinq dernières années, ;

— juger que la SCI Befressa devra lui rembourser les provisions sur charges versées dans la limite des cinq dernières années ;

— limiter la condamnation à la provision au titre des loyers à la somme de 35 443,09 euros ;

— reporter dans la limite de deux années le paiement de l’arriéré ;

— ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

— reporter le délai de paiement de l’arriéré tel qu’il sera fixé par le juge des référés de deux ans ;

— juger que la société Marceau Café pourra s’acquitter du loyer mensuellement et non pas trimestriellement ;

— débouter la SCI Befressa de sa demande d’intérêts de 10% qui constitue une clause pénale, ainsi que des intérêts de retard aux taux de 1,5 % par mois de retard ;

— limiter les intérêts au taux d’intérêt légal ;

— juger que les intérêts pourront être réglés avec la dernière des 24 échéances ;

— suspendre à titre rétroactif les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement du 22 juillet 2024 pendant le cours des délais qui lui seront accordés ;

Subsidiairement,

— accorder un délai de 24 mois à la société Marceau Café pour s’acquitter de la dette en 24 mensualités d’égale valeur ;

— statuer sur les dépens ;

— débouter la SCI Befressa de sa demande d’article 700.

Bien que régulièrement assignée, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France, créancier inscrit, n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

Sur la contestation soulevée relative aux redditions de charges

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Au cas présent, la société Marceau Café soulève une contestation au sens de l’article 834 du code de procédure civile en faisant valoir que la SCI Befressa ne justifie pas avoir effectué les redditions de charges et avoir fourni les justificatifs des dépenses rendant ainsi sans cause les appels trimestriels de provisions à valoir sur le paiement des charges.

Suivant l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Le contrat de bail du 3 octobre 2019 stipule que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Il a été jugé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n°13-24.451, Bull. 2014, III, n°138).

Cependant, en cas de production des justificatifs a posteriori, il a été jugé que le fait que tous ces documents justificatifs n’ont pas été adressés dans le délai prévu à l’article R.145-36 du code de commerce ne constitue pas une contestation sérieuse alors que le texte ne prévoit pas de sanction particulière, notamment que la créance tardivement justifiée ne serait pas exigible. (CA, [Localité 11], Pôle 1, chambre 2, 24 novembre 2022, n°22/09311).

Il résulte des pièces produites à l’audience que la bailleresse justifie de la reddition des charges pour les années 2020 à 2024 en produisant les factures de solde de charges, le tableau détaillé de la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024 et les tableaux de régularisation de charges ainsi que le détail des charges facturées aux copropriétaires émanant de la copropriété pour chacune des années. En l’absence de toute contestation plus détaillée sur les régularisations de charges produites aux débats, il est constaté que la reddition pour charges des années 2020 à 2024 a été dûment réalisée par le bailleur et que les provisions sur charges appelées sont donc exigibles.

La contestation ainsi soulevée par le preneur ne revêt pas un caractère sérieux au sens de l’article 834 du code de procédure civile et sera donc écartée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Befressa n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 40 261,25 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 juillet 2024 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 août 2024, à minuit.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Marceau Café depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La contestation soulevée par le preneur sur l’exigibilité des provisions sur charges a été précédemment écartée.

Dans ces conditions, au vu du décompte actualisé produit par la SCI Befressa, et en l’absence de justificatif du débit effectif de son compte au profit de la bailleresse de la somme de 3 000 € versées la veille de l’audience, l’obligation de la société Marceau Café au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 23 avril 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 53.343,09 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Marceau Café.

Cette provision sera assortie en application de l’article 19§12 du bail des intérêts au taux conventionnel de 1,5% à compter de chaque échéance, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité .

Contrairement à la demande du preneur, il n’y a pas lieu d’ordonner que les paiements partiels s’imputeront d’abord sur le capital, l’article 1343-1 du code civil prévoyant le contraire et rien ne justifiant d’inverser cette règle d’imputation. Par ailleurs, les intérêts sont dus à chaque échéance et leur paiement ne peut être reporté contrairement à la demande du preneur.

En revanche, les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à l’indemnité forfaitaire de 10 % s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes de report et de délais de paiement

La société Marceau Café sollicite, à titre principal, un report de sa dette locative dans la limite de deux années dans l’attente des justificatifs de la reddition des charges produits par la SCI Befressa et la fin de son emprunt au titre du PGE prévue en novembre 2026. Elle sollicite, à titre subsidiaire des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette en invoquant sa bonne foi et les paiements déjà intervenus depuis l’assignation délivrée par le bailleur.

La SCI Befressa s’oppose à tout report de dette en l’absence de règlement des loyers courants et indique qu’en cas d’octroi de délais de paiement, ces derniers devront être accordés à court terme.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L’octroi de délais de paiement suspend ainsi la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au cas présent, au regard de l’ancienneté de la dette, de son montant et des justificatifs produits aux débats, la défenderesse ne rapporte pas la preuve qu’elle sera en mesure d’apurer son arriéré locatif au terme du report sollicité tout en payant le loyer et les charges courantes dus à la bailleresse, aucune reprise des paiements en ce sens n’ayant été établie. La demande de report de dette sera en conséquence rejetée.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 1er avril 2025 produit à l’audience que des versements sont intervenus depuis le mois de décembre 2024 qui, bien qu’irréguliers témoignent de la bonne foi du défendeur et de sa volonté d’apurer sa dette. Dès lors, au regard des éléments fournis, des débats et des efforts démontrés par le preneur, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande d’autorisation de paiement mensuel

La société Marceau Café sollicite l’autorisation de s’acquitter mensuellement du loyer et des charges et non trimestriellement.

Il ne relève pas de la compétence du juge des référés de modifier les stipulations du contrat de bail telles que convenues par les parties. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de justificatif de reddition des charges

La société Marceau Café demande au juge des référés d’enjoindre la SCI Befressa de justifier de la reddition des charges sur les cinq dernières années.

Il résulte des pièces versées à la procédure et des développements précédents que la bailleresse produit les justificatifs de régularisation des charges pour les années 2020 à 2024.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société Marceau Café, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Marceau Café ne permet d’écarter la demande de la SCI Befressa formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 août 2024 à minuit ;

Condamnons la société Marceau Café à payer à la SCI Befressa la somme par provision de 53.343,09 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er avril 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux conventionnel de 1,5% à compter de chaque échéance, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Marceau Café se libère des sommes ci-dessus allouées par 5 versements mensuels de 3.000 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le sixième versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Marceau Café et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 6],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Marceau Café devra payer mensuellement à la SCI Befressa, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % ;

Rejetons la demande de report de la dette locative ;

Rejetons la demande visant à enjoindre la SCI Befressa de justifier des redditions de charges ;

Condamnons la société Marceau Café à payer à la SCI Befressa la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Marceau Café aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 03 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN