TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/54457 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XKP

N° : 3

Assignation du :

23 Juin 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 décembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [I] [P]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Maître Anne-Claire JOSEPH, avocat au barreau de PARIS – #B0926

DEFENDERESSE

La société IMMOBILIERE [X], société par action simplifiée unipersonelle

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS – #J0087

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, Monsieur [I] [P] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société IMMOBILIERE [X] afin notamment de voir ordonner l’expulsion de ladite société des locaux commerciaux qu’elle exploite au [Adresse 3] ainsi qu’à sa condamnation au paiement de diverses sommes.

Après deux renvois octroyés, l’affaire a été évoquée à l’audience du 7 novembre 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Monsieur [P] sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles L.145-41 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles 1134 et 1741 du Code civil,

Vu l’article 809 du Code de procédure civile,

Vu le contrat de location du 1 er octobre 1991,

Vu l’avenant du 6 février 1998,

Vu le commandement visant la clause résolutoire, délivré le 17 mars 2025,

— Recevoir Monsieur [I] [P] en ses demandes et l’y déclarer recevable,

— Débouter la société IMMOBILIÈRE [X] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— Constater la validité du commandement de payer du 17 mars 2025,

— Condamner la société IMMOBILIÈRE [X] à régler à Monsieur [I] [P] la somme en principal de 24 667,38 euros, au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés à juin 2025 inclus, – Juger que Monsieur [D] [P] conservera acquis à son profit le montant du dépôt de garantie réévalué,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner la société IMMOBILIÈRE [X] à régler à Monsieur [I] [P] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société IMMOBILIÈRE [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 17 mars 2025 et les états des privilèges et des nantissements."

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société IMMOBILIERE [X] sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce et l’article 1343-5 du Code civil,

Vu les articles 1134, 2224 et 1348 du Code civil,

Il est demandé au juge des référés de :

I. A titre principal :

— JUGER que le commandement visant la clause résolutoire signifié le 27 mars 2025 est nul et de nul effet pour prescription et imprécision des sommes sollicitées et qu’en toute hypothèse le bailleur est de mauvaise foi pour avoir signifié cet acte imprécis.

— JUGER, qu’il existe une contestation sérieuse.

En conséquence,

— DIRE n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [I] [P].

II. A titre subsidiaire :

— ACCORDER à la société locataire un délai de 24 (vingt-quatre) mois pour régler les sommes qui seraient dues.

III. A titre reconventionnel et en toute hypothèse :

— CONDAMNER Monsieur [I] [P] au paiement provisionnel de la somme de 17.396,06€ à la société IMMOBILIERE [X] au titre des loyers indûment facturés par le bailleur.

— CONDAMNER Monsieur [I] [P] au paiement provisionnel de la somme de 3.698,49 € à la société IMMOBILIERE [X] au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compte de l’ordonnance à intervenir et capitalisation annuelle des intérêts échus.

— CONDAMNER Monsieur [I] [P] au paiement provisionnel de la somme de 6.300 € à la société IMMOBILIERE [X] au titre du remboursement des provisions sur charges indûment appelées par la société IMMOBILIERE [X] sur les cinq dernières années. – ORDONNER la compensation entre les sommes dues par la société IMMOBILIERE [X] et celles dues par Monsieur [I] [P].

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [I] [P] au paiement provisionnel du solde dû à la société IMMOBILIERE [X], à savoir la somme de 16.612,59 €.

— DEBOUTER Monsieur [I] [P] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions.

— CONDAMNER Monsieur [I] [P] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, les locaux litigieux ont été restitués au bailleur le 30 juin 2025 ; ce qui, du reste, n’est pas contesté et est démontré par le procès-verbal de dénonciation de congé en date du 24 décembre 2024. Dans ces conditions, les demandes relatives à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à la validité du commandement de payer délivré à cet effet n’ont plus d’objet, en sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes. A toutes fins utiles, il sera précisé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité dudit commandement en date du 27 mars 2025.

Sur les demandes de provision

Monsieur [P] soutient que la société IMMOBILIERE [X] est redevable d’un arriéré locatif d’un montant de 24.667,38 euros et ce à l’issue du mois de juin 2025. Il rejette l’ensemble des contestations soulevées par la partie adverse tirées de la prescription de certains montant appelées, de l’appel de loyers injustifié, de la régularisation du dépôt de garantie ou encore de l’appel injustifié de charges.

De son côté, la société IMMOBILIER [X] soutient que Monsieur [P] a procédé à l’appel de loyers et charges indues et qu’il convient, dès lors, de le condamner à leur remboursement, en ce y compris, le dépôt de garantie. Au surplus, certaines des sommes sollicitées sont atteintes par la prescription quinquennale.

Sur ce,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il apparaît que le bail en date du 1er octobre 1991 ayant été successivement cédé et qui lie désormais Monsieur [P] à la société IMMOBILIERE [X] comporte une clause dénommée de révision de loyer laquelle prévoit que « ce loyer est fixé pour la première période triennale seulement et sera révisé le 1er octobre 1994 puis le 1er octobre 1997 en fonction des variations de l’Indice National du Coût de la Construction publié par l’INSEE du quatrième trimestre 1990 au quatrième trimestre 1993 pour la première révision triennale, et du quatrième trimestre 1993 au quatrième trimestre 1996 pour la seconde révision triennale. »

Cela étant posé, il ressort du jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS, lequel a été rendu le 18 mars 2015, que le montant annuel à compter du 1er janvier 2011 dudit bail a été fixé au montant annuel de 11.980 euros, soit un montant HT mensuel de 998,33 euros.

Au vu de ces éléments, et eu égard à la rédaction de la clause de révision du loyer, laquelle ne peut être interprétée par le juge des référés, juge du provisoire, la révision appliquée pour la période allant du mois de juillet 2020 à décembre 2022 apparaît contestable et nécessite un débat devant le juge du fond. En effet, ce dernier doit interpréter la clause pour savoir si elle trouve lieu à application en cas de renouvellement du bail à l’issue de la durée initialement prévue aux termes du contrat de bail du 1er octobre 1991.

Dans ces conditions, la demande de régularisation des loyers pour la période allant du mois de juillet 2020 à décembre 2022 d’un montant de 4.974,12 euros, telle que sollicitée par Monsieur [P], n’apparaît pas incontestable au stade des référés et sera, en conséquence et présentement, rejetée. Au surplus, il sera relevé que la société IMMOBILIERE [X] n’a jamais procédé au paiement des loyers revalorisés tels que sollicités par Monsieur [P] en application de la clause de révision précitée des loyers, en sorte que le bailleur ne saurait être condamné au remboursement de cette somme de 4.974,12 euros tel qu’il est sollicité par le preneur à bail. A toutes fins utiles, Monsieur [P] ne saurait être condamné au paiement de cette somme comme le sollicite la société IMMOBILIERE [X] puisqu’elle n’a pas été réglée. En conséquence, aucune somme n’a été indûment perçue par Monsieur [P] à ce titre.

S’agissant de la demande de régularisation des loyers pour la période allant du mois de janvier 2023 au mois de septembre 2024, il apparaît que la société IMMOBILIERE [X] a procédé au paiement mensuel d’un loyer de 1.094,16 euros. Elle a, alors, accepté le principe de la revalorisation non pas à hauteur de ce qui était sollicité par Monsieur [P]. En effet, ce dernier a sollicité une revalorisation du loyer à hauteur d’un montant mensuel de 1.232,83 euros hors charges. Toutefois, l’acceptation par la société IMMOBILIERE [X] d’une revalorisation partielle de son loyer n’équivaut pas à son accord pour appliquer la clause de révision des loyers précitée. En effet, dès lors qu’elle a procédé à une partie seulement de la régularisation sollicitée, il ne saurait en être déduit qu’elle a accepté le principe de la clause précitée et dans les termes prévus. Dans ces conditions, en raison de cette contestation, il convient de rejeter la demande de revalorisation pour la période précitée d’un montant de 2.912,07 euros ; cette contestation devant être tranchée, le cas échéant, par le juge du fond.

Il s’ensuit que le montant des sommes dues au titre des loyers jusqu’au 30 juin 2025 s’élève à la somme pour les mois d’octobre 2024 au mois de juin 2025 de 11.816,93 euros (1.094,16*9*1.2). En effet, il convient de prendre en compte le montant payé à partie du janvier 2023 par la société IMMOBILIERE [X], laquelle a incontestablement admis, par ses paiements volontaires pendant plusieurs mois, que le loyer mensuel à payer devait être fixé à cette somme. A toutes fins utiles, Monsieur [P] ne saurait être condamné au paiement du différentiel de loyers tels que sollicités par la société IMMOBILIERE [X] puisqu’elle n’a procédé à aucun paiement au titre des loyers pour la période allant du mois d’octobre 2024 au mois de juin 2025.

S’agissant des régularisations de charges, il convient de relever que Monsieur [P] produit l’ensemble des relevés de charges de copropriété et les appels correspondant pour l’année 2025 notamment et qui ont été établis par le syndic en exercice, et ce, pour la période allant du 1er janvier 2020 au 3ème trimestre de l’année 2025.

Quoi qu’il en soit, Monsieur [P] produit les régularisations de charges qu’il a adressées à la société IMMOBILIERE [X] pour les années 2019 à 2023.

Toutefois, si la régularisation présentement sollicitée au titre de l’année 2018, laquelle n’a pu être établie qu’à compter de l’année suivante, soit de l’année 2019 par application des dispositions de l’article R. 145-39 du code de commerce, et par suite apparaît manifestement comme atteinte par la prescription quinquennale, il n’existe aucune contestation sérieuse pour les charges appelées pour l’année 2019 et qui n’ont pu être régularisées que l’année suivante, soit de l’année 2020. En conséquence, Monsieur [P] est bien fondé à solliciter, à titre de provision des régularisations de charges, pour la période allant de 2019 à 2023, la somme de 1.702,96 euros.

Pour la période allant des mois d’octobre 2024 à juin 2025, à la date de la saisine, Monsieur [P] sollicite le paiement des charges non régularisées d’un montant de 105 euros mensuels, qui est le montant fixé avant régularisation.

A la date de la saisine du juge des référés, soit au 23 juin 2025, Monsieur [P] ne pouvait justifier de la régularisation des charges appelées pour l’année 2024 et l’année 2025.

Dans ces conditions, il est bien fondé à solliciter le paiement des provisions pour charges d’un montant mensuel de 105 euros pour la période allant des mois d’octobre 2024 au mois de juin 2025. Ce montant s’élève à la somme provisionnelle de 945 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il s’ensuit que les demandes de remboursements de charges, sur les 5 années précédant la saisine du juge des référés, telles que sollicitées par la société IMMOBILIERE [X] seront rejetées.

Enfin, s’agissant des demandes formées au titre du dépôt de garantie, il ressort du bail liant les parties que ce dépôt est d’un montant de 3 mois de loyers mensuels HT. Par suite, et au vu du montant du dernier loyer appelé, admis en l’espèce à hauteur de 1.094,16 euros HT, le montant du dépôt de garantie est, sans conteste, de 3.282,48 euros. A toutes fins utiles, il sera relevé, notamment à la lecture des courriers adressés par la société SAGIS, en charge de la gestion locative des locaux commerciaux, et plus particulièrement de celui du 23 décembre 2019, que Monsieur [P] a, par-devers lui, ledit montant de 3.282,48 euros au titre du dépôt de garantie.

Dès lors que Monsieur [P] ne démontre pas que la société IMMOBILIERE [X] soit redevable de montants au titre de quelconque travaux et désordres à sa charge à son départ effectif des lieux, ce montant doit être restitué au locataire. Au surplus, il apparaît, aux termes du procès-verbal de constat en date du 23 juillet 2025, lequel a été établi par Maître [K], commissaire de justice, que les locaux sont en bon état au départ de la société IMMOBILIERE [X].

Dans ces conditions, et en application des dispositions de l’article 1347 du code civil, et dès lors qu’elle est sollicitée par Monsieur [P], il convient d’ordonner la compensation des sommes dues par chacune des parties dans leurs proportions incontestables.

Il s’ensuit que la société IMMOBILIERE [X] sera condamnée à payer à Monsieur [P] la somme de 11.182,41 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges dues à la date du 30 juin 2025, après compensation et par suite déduction du montant du dépôt de garantie dû par le bailleur.

Sur la demande au titre des délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, la société IMMOBILIERE [X] qui sollicite des délais de paiement ne justifie par aucune pièce de sa situation comptable ou financière, en sorte que la demande de délais de paiement ne saurait prospérer.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, partie perdante, la société IMMOBILIERE [X] sera tenue aux dépens d’instance.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les dépens sont définis à l’article 695 du code de procédure civile, et il n’appartient pas, au juge des référés de lister les sommes dues à ce titre.

Toute demande formée en ce sens sera rejetée.

Partie tenue aux dépens, la société IMMOBILIERE [X] sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à Monsieur [P] et ce, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Fixons à la somme de 14.464,89 euros le montant de la provision due au titre de l’arriéré locatif et des charges arrêté à la date du 30 juin 2025 par la société IMMOBILIERE [X] à Monsieur [I] [P] et la condamnons en tant que de besoin au paiement de cette provision ;

Fixons à la somme de 3.282,48 euros le montant de la provision due au titre du dépôt de garantie par Monsieur [I] [P] à la société IMMOBILIERE [X] et le condamnons en tant que de besoin au paiement de cette provision ;

Ordonnons la compensation des sommes provisionnelles ainsi fixées et dues par chacune des parties dans les termes susvisés ;

Condamnons, en conséquence, la société IMMOBILIERE [X] à payer la somme de 11.182,41 euros à Monsieur [I] [P] ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société IMMOBILIERE [X] à payer la somme de 2.500 euros à Monsieur [I] [P] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société IMMOBILIERE [X] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 16 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI