TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/02302

N° Portalis 352J-W-B7I-C4BUR

N° MINUTE :

Assignation du :

12 février 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 13 novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic, la société DAUCHEZ COPROPRIETES, SA

[Adresse 1]

[Localité 17]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

DEFENDEURS

Madame [F] [B] [O] [H]

[Adresse 2]

[Localité 16]

représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant/postulant, vestiaire #PC19

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET [D] SAULAIS, SARL

[Adresse 14]

[Localité 15]

représenté par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1846

Madame [S] [L] [G]

[Adresse 2]

[Localité 16]

représentée par Maître Géraldine GAMBIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0080

PARTIE INTERVENANTE

La société [Adresse 19], SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 16]

représentée par Maître Ugo TOMASIN de la SELARL KALONE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0063

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 14 octobre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 13 novembre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

L’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 23] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et est administré par la société DAUCHEZ COPROPRIETES, ès qualité de syndic.

En fond de parcelle, la copropriété comprend un bâtiment classé monument historique en 1982. Il s’agit de la [Adresse 20] qui appartient à la SCI la Maison de Verre, qui dispose de la jouissance du jardin, partie commune, qui jouxte l’immeuble voisin sis [Adresse 2] à Paris 7ème, également soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le cabinet [D] SAULAIS en assure la gestion en qualité de syndic.

Cet immeuble, sur le mur pignon donnant sur le fonds sis [Adresse 8], possède quelques jours de souffrance.

Plusieurs de ces jours de souffrance, dont trois situés au premier étage, et un situé au 3ème étage, ont fait l’objet de travaux de transformation. Il s’agit désormais de véritables vues directes sur l’immeuble sis [Adresse 8].

L’appartement du 1er étage appartient à Madame [S] [G] et l’appartement situé au 3ème étage appartient à Madame [F] [B] [O] [H].

Le 17 juin 2022, le conseil de la SCI [Adresse 19] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au cabinet [D] SAULAIS afin de dénoncer les modifications en cours et demandant la remise en état des lieux en restituant aux ouvertures leur caractéristique de jours de souffrance.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 23 juin 2022, le syndic de l’immeuble sis [Adresse 8] a mis en demeure le cabinet [D] SAULAIS de suspendre les travaux en cours et de fournir toute information utile sur la nature et l’étendue des ceux-ci.

Après un échange entre les deux syndics de copropriété resté infructueux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris 7ème a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 7ème à restituer aux ouvertures modifiées les caractéristiques de jours de souffrance.

Le juge des référés, par ordonnance en date 06 octobre 2022, a enjoint les parties à rencontrer un médiateur avant le 15 novembre 2022. La médiation, organisée sous l’égide de Madame [Y] [Z], n’a pas permis de parvenir à un accord entre les parties.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] 7ème a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 7ème et Madame [S] [G] afin de les voir condamner in solidum à remettre les lieux en leur état antérieur sous astreinte.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] a fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [F] [B] [O] [H] aux fins de la voir condamner à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 19 novembre 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2024, la SCI la Maison de Verre est intervenue volontairement à l’instance pour soutenir l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris 7ème.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, Madame [F] [B] [O] [H] demande au juge de la mise en état de :

A titre principal

Déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes principales formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la demande en garantie présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], tout comme les demandes formées par la société [Adresse 19] au titre de son intervention volontaire, dirigées contre Madame [F] [H],

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ainsi que la société LA MAISON DE VERRE à payer à Mme [F] [H] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner in solidum aux dépens de la mise en cause de Mme [F] [H],

Rappeler que Mme [F] [H] est, de plein droit, dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 21],

A titre subsidiaire et avant dire droit

Désigner tel expert qu’il plaira au juge de la mise en état nommer, lequel, dispensé d’office du serment et remplacé en cas de refus ou d’empêchement par ordonnance du juge en charge du contrôle des expertises, aura pour mission

— de prendre connaissance des pièces du dossier, d’entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que tous sachants,

— de visiter les lieux sis [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 21],

— d’examiner les deux ouvertures litigieuses de l’appartement de Mme [F] [H], donnant sur le jardin du [Adresse 8], les décrire,

— fournir tous les éléments techniques ou de fait permettant de situer la date de l’agrandissement de la fenêtre du séjour salon de l’appartement de Mme [H] et de dire si une modification de la fenêtre de la chambre a pu intervenir et dans l’affirmative à quelle date,

— du tout dresser un rapport pour être transmis aux parties et à la juridiction saisie

Surseoir à statuer sur l’incident en l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Réserver alors les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025, la SCI [Adresse 19] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 4, 63, 66, 122, 328 à 330, 700 et 789 du code de procédure civile,

Vu les articles 676, 677, 690, et 2261 du code civil,

A titre principal :

Débouter Madame [F] [H] de chacune de ses demandes, conclusions, fins et prétentions ;

En conséquence,

Déclarer recevables toutes les demandes formulées au principal par la SCI la Maison de Verre à l’encontre de Madame [F] [H] ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la fin de non-recevoir de Mme [H] était accueillie concernant l’irrecevabilité des demandes de la SCI [Adresse 19] relatives à sa fenêtre de salon située au 3ème étage sur la façade du [Adresse 4] :

Déclarer recevables les demandes au principal formulées par la SCI la Maison de Verre à l’encontre de Madame [F] [H] concernant sa seconde ouverture située dans sa chambre au 3ème étage sur la façade du [Adresse 3] Paris, à savoir celle à un vantail, non barreaudée, d’environ 40x50 cm, aux menuiseries récentes, ouvrante et au vitrage transparent, visant à voir condamner Madame [F] [H], sous astreinte, à:

• la remettre dans son état antérieur, à ses propres frais, en lui restituant les caractéristiques du jour de souffrance telles que définies par les articles 676 et 677 du code civil ;

• ainsi qu’à indemniser la SCI [Adresse 19] des préjudices et désordres que ses travaux menés sans aucune autorisation lui ont occasionnés;

En tout état de cause :

Rejeter la demande d’expertise formulée par Madame [F] [H] ;

Condamner Madame [F] [H] à payer à la SCI la Maison de Verre la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [F] [H] en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] à [Localité 23] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 675 et suivants, 2227 et 2261 du code civil,

Juger Madame [F] [H] mal fondée en son incident,

En conséquence, l’en débouter purement et simplement,

Condamner Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [F] [H] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] [Localité 18] demande au juge de la mise en état de :

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à PARIS 7ème qu’il s’en rapporte sur la demande de voir déclarer irrecevables comme prescrites les demandes principales formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et par la SCI [Adresse 19], visant à la remise en état des ouvertures pratiquées au 3ème étage sur le mur de façade donnant sur le jardin du [Adresse 13] ;

DEBOUTER Madame [F] [H] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’incident, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 23];

DEBOUTER Madame [F] [H] de sa demande visant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédures exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 23] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], à défaut Madame [F] [H], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 22] [Localité 18] une indemnité de 2.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens d’incident.

Subsidiairement, et au cas où il serait ordonné une mesure d’instruction,

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 23] de ses protestations et réserves.

Madame [S] [G] n’a pas conclu sur l’incident.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’incident a été plaidé à l’audience du 14 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Motifs de la décision

Sur la fin de non-recevoir tiré de la prescription

Madame [F] [B] [O] [H] soutient que les demandes formées en son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris 7ème, la SCI la Maison de Verre ainsi que le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 7ème sont irrecevables en ce qu’elles sont prescrites.

Elle fait ainsi valoir que :

— sur le fondement des articles 688 et suivants du code civil, l’ouverture d’une fenêtre dans un mur non mitoyen, offrant une vue sur une propriété voisine, peut donner lieu à l’acquisition d’une servitude de vue par l’effet d’une possession de plus de trente ans ; la preuve de cette possession peut se faire par tous moyens,

— l’agrandissement et la modification de l’ouverture donnant sur le salon de son appartement ont été réalisés au plus tard en 1988, soit il y a largement plus de 30 ans à la date de son assignation devant le tribunal judiciaire de Paris ; ces travaux ont été réalisés en 1988 à la faveur du ravalement de ce mur pignon donnant sur la propriété voisine du [Adresse 8],

— Monsieur [V], expert en bâtiment au sein de la société GLOBAL EXPERTISES, a établi un rapport le 29 octobre 2024 aux termes duquel il indique que l’ouverture de la fenêtre litigieuse est nécessairement contemporaine de ces travaux de ravalement, compte tenu de leur nature et de ce que cette ouverture s’est accompagnée de la pose d’un linteau de reprise de charge ; cet expert a constaté, en outre, que l’enduit extérieur autour de l’encadrement de la fenêtre était homogène et continu avec le reste du pignon arrière, de sorte que l’ouverture a nécessairement été antérieure au ravalement de ce mur et l’application d’un enduit achevé en septembre 1988 au plus tard,

— elle avait à cette occasion obtenu l’accord verbal des propriétaires voisins et spécialement celui de la SCI [Adresse 19] et il ne pouvait pas en être autrement, compte tenu de l’implantation de l’échafaudage et de la nature de ces travaux,

— les demandeurs ne donnent aucune explication sur la manière dont l’agrandissement de cette ouverture aurait pu intervenir, alors qu’il touche à la structure et nécessite une intervention par l’extérieur ; ils ne fournissent aucun élément et ne datent d’ailleurs pas ces travaux, étant rappelé que ce sont les seuls travaux effectués au 1er étage en 2022 qui sont à l’origine de la présente procédure,

— elle produit également de nombreuses attestations, qui confirment toutes que cette fenêtre, en son état actuel, existe depuis bien plus de 30 ans,

— le moyen tiré de l’absence de possession publique, tel qu’exigé par l’article 2261 du code civil, n’est pertinent ; la modification de la fenêtre du séjour salon de son appartement était visible dès sa création et pouvait facilement être constatée depuis les parties communes comme les parties privatives de l’immeuble du [Adresse 8],

— elle est ainsi en droit d’opposer l’acquisition d’une servitude de vue, au moyen de cette fenêtre, par sa possession depuis plus de 30 ans, peu important qu’elle ne soit plus en mesure de justifier d’une autorisation de l’assemblée générale, de l’accord de l’immeuble voisin ou encore d’une autorisation administrative (Cass. 21 avril 2022, n° 21-12.240) ; elle rappelle toutefois qu’un dossier avait été déposé en mairie mais que celle-ci lui a précisé ne plus pouvoir lui en délivrer de copie compte tenu de son ancienneté, tandis que l’architecte [K] qui avait établi les plans lui a précisé ne plus être en activité.

Madame [F] [B] [O] [H] précise également, s’agissant de la seconde ouverture, que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] s’est toujours limitée à la fenêtre de son salon et n’a jamais concerné l’autre ouverture, donnant sur une chambre, et qui, en réalité, n’a jamais été modifiée et présente toujours les mêmes caractéristiques que depuis des décennies, à la seule exception du remplacement du vitrage qui était fissuré.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] répond que :

— Madame [F] [B] [O] [H] produit à l’appui de sa demande un extrait de procès-verbal d’assemblée générale faisant état de difficultés survenues lors des travaux de ravalement concernant la pose d’un treillage sur le mur séparatif ainsi qu’un extrait de procès-verbal d’assemblée générale donnant son « accord à Mademoiselle [H] lors des travaux de réfection de son appartement de toucher éventuellement aux parties communes en ce qui concerne le gros œuvre après accord de l’architecte de l’immeuble et sous réserves de toutes autorisations administratives et éventuellement des voisins» ; ces pièces ne présentent aucun élément sur la transformation du jour de souffrance litigieux en fenêtre,

— elle produit également une facture de l’entreprise chargée du ravalement qui ne présente pas non plus un caractère probant mais qui mentionne, parmi les postes de travaux : « Reprise des appuis des jours de souffrance »,

— le rapport GLOBAL EXPERTISE, rédigé en 2024, se contente d’affirmer que « la fenêtre a été ouverte durant les travaux de ravalement » ne présente aucune valeur probante ; il a été établi plus de 30 ans après le ravalement et ne saurait affirmer la concomitance des travaux de ravalement avec la modification du jour de souffrance en fenêtre,

— les photographies produites par la SCI [Adresse 19] démontrent au contraire une différence de teinte entre le ravalement du mur pignon et l’encadrement de la fenêtre de Madame [F] [B] [O] [H] ,

— de plus, les attestations produites n’ont aucune portée ; ainsi Madame [F] [B] [O] [H] ne rapporte pas la preuve de la création depuis plus de 30 ans d’une fenêtre ayant les caractéristiques de l’ouverture actuelle, constitutive d’une vue,

— par ailleurs, les dispositions de l’article 2227 du code civil concernant le point de départ de la prescription indique que le point de départ de la prescription est de 30 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; la prescription n’a commencé à courir qu’au début des années 2020, lorsque le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] s’est plaint d’une humidité dans le hall de son bâtiment sur cour ; ce n’est qu’à cette occasion que le syndicat des copropriétaires a alors eu accès au jardin dans le cadre de réunions aux fins de recherche des causes des infiltrations.

— enfin, en vertu de l’article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » ; les conditions de l’usucapion ne sont pas remplies.

La SCI la Maison de Verre indique à son tour que :

— en application des dispositions des articles 688 et suivants et 2261 du code civil, une servitude de vue présentant un caractère continu et apparent peut être acquise par prescription acquisitive lorsqu’elle a été possédée sans contestation pendant 30 années ; celui qui invoque l’acquisition d’une servitude de vue par prescription doit en rapporter la preuve certaine,

— ses demandes au fond visent, notamment, à ce que les deux ouvertures de Madame [F] [B] [O] [H] situées au 3ème étage de la façade du [Adresse 2] soient mises en conformité en leur restituant les caractéristiques de jours de souffrance telles que définies par les articles 676 et 677 du code civil ; chacune des deux ouvertures litigieuses ont été agrandies et sont constituées d’un châssis ouvrant sans treillis de fer et sans verres dormants, ce qui constitue une vue directe et illicite sur le jardin de la SCI [Adresse 19] (comme l’atteste le procès-verbal de constat d’huissier du 7 juillet 2022),

— Madame [F] [B] [O] [H] se prévaut d’une servitude de vue régulièrement acquise par une possession paisible, publique et non équivoque depuis plus de 30 ans, toute action aux fins de suppression de cette ouverture apparaissant ainsi prescrite et ne pouvant prospérer ; or, les justificatifs fournis par la demanderesse à l’incident sont insuffisants à établir l’acquisition d’une servitude de vue à son profit depuis plus de trente ans,

— ainsi, les seuls éléments versés aux débats sont l’avis technique de la société Global Expertises du 29 octobre 2024 qui est une expertise privée établie de manière non-contradictoire ; or, il est de jurisprudence constante que « si le juge ne peut refuser d’examine une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties » (Cass. Ch. Mixte 28 septembre 2012, n° 11-18.710) ; les attestations de voisins, membres de la famille ou amis de Madame [F] [B] [O] [H] ne sont pas plus probants ; aucun de ces témoignages ne rend compte de l’aspect de la fenêtre du salon depuis l’extérieur ; par ailleurs, tous ces témoignages portent uniquement sur la fenêtre du salon mais aucun témoignage ne porte sur la deuxième fenêtre litigieuse donnant sur la chambre,

— en outre, les travaux sur une fenêtre peuvent être réalisés autrement qu’avec un échafaudage installé sur l’entière façade de l’immeuble.

A titre subsidiaire, la SCI [Adresse 19] indique que ses demandes de mise en conformité visent deux ouvertures situées au 3ème étage de la façade du [Adresse 2], qui ont été agrandies et sont constituées d’un châssis ouvrant sans treillis de fer et sans verres dormants ; la fin de non-recevoir soulevée par Mme [H] ne vise qu’une seule des deux ouvertures litigieuses ; les demandes de la SCI La Maison de Verre relatives à la seconde ouverture n’en resteraient pas moins recevables ; de plus, il n’existe aucun motif de droit ou de fait pour que la seconde ouverture litigieuse située dans la chambre soit exclue des débats et Madame [F] [B] [O] [H] n’allègue ni ne justifie que cette seconde ouverture existerait, dans son état actuel, plus de trente années avant la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 23] s’en rapporte sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par Madame [H].

***

En application de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

L’article 690 du code civil dispose que « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».

L’article 688 du code civil dispose que les vues sont des servitudes continues, tandis que l’article 689 du code civil précise que les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs tels que notamment une fenêtre.

Selon l’article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Dès lors, il résulte de ces dispositions qu’une servitude de vue présentant un caractère continu et apparent peut être acquise par prescription acquisitive lorsqu’elle a été possédée sans contestation pendant 30 années.

Il convient de rappeler que celui qui invoque l’acquisition d’une servitude de vue par prescription doit en rapporter la preuve certaine.

En l’espèce, les demandes formées à l’encontre de Madame [F] [B] [O] [H] dans le cadre de la présente procédure sont fondées sur les articles 676 et 677 du code civil et visent à la remise en état des deux ouvertures de son appartement situé au 3ème étage de la façade de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 23] à la suite de leur transformation passant d’une qualification de jour de souffrance en une vue.

Madame [F] [B] [O] [H] soulève dans le cadre du présent incident une fin de non-recevoir tirée de la prescription de ces demandes en soutenant qu’elle peut « se prévaloir d’une servitude de vue régulièrement acquise par une possession paisible, publique et non équivoque depuis plus de 30 ans, toute action aux fins de suppression de cette ouverture apparait ainsi prescrite et ne peut prospérer ». Elle affirme ainsi que les travaux réalisés sur la fenêtre de son salon ont été effectués il y a plus de 30 ans, soit en 1988, à l’occasion des travaux de ravalement du mur pignon sur lequel elle se situe.

Il convient de relever qu’il appartient à Madame [F] [B] [O] [H], et non aux défendeurs à l’incident, de rapporter la preuve de l’acquisition de cette servitude de vue par prescription acquisitive.

A cette fin, Madame [H] produit aux débats :

— l’extrait d’un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 23] duquel il ressort d’une part, le vote par la copropriété des travaux de ravalement du mur pignon et d’autre part, l’accord donné par les copropriétaires à Madame [H] « lors des travaux de réfection de son appartement de toucher éventuellement aux parties communes en ce qui concerne le gros œuvre après accord de l’architecte de l’immeuble et sous réserves de toutes autorisations administratives et éventuellement des voisins ».

Il convient de relever que cette pièce est constituée de deux pages constituant des photographies de pages de ce procès-verbal dont la première mentionne la date du 14 mars 1988 et que les deux dernières pages semblent être une photocopie des pages originales sans toutefois qu’il puisse être établi que ces différentes pages proviennent du même document.

Par ailleurs, cette pièce ne contient aucune mention relative à une quelconque modification de la fenêtre du salon.

Il sera, en outre, souligné que ni Madame [F] [B] [O] [H] ni le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 23] ne dispose d’élément concernant la fenêtre en question ni les autres fenêtres d’ailleurs, ni d’aucune décision d’assemblée générale ou encore d’archives d’autorisations administratives.

— la facture de l’entreprise Claisse Lefrançois ayant réalisé les travaux de ravalement du mur pignon en date du 6 septembre 1988 qui ne comporte pas non plus de mention relative à des travaux d’agrandissement de la fenêtre de Madame [F] [B] [O] [H] (pièce 2 produite par Madame [F] [B] [O] [H]).

— l’appel de fonds travaux pour ce ravalement (charges du 4ème trimestre 2017) – pièce 3 produite par Madame [F] [B] [O] [H].

Si ces trois premières pièces permettent d’établir que le mur pignon a fait l’objet d’un ravalement en 1988 et que Madame [F] [B] [O] [H] a été autorisée à éventuellement toucher aux parties communes lors de ses travaux de réfection de son appartement, ces pièces ne permettent pas d’établir ni la nature des travaux effectués sur la fenêtre litigieuse ni même la date de ces travaux.

Madame [F] [B] [O] [H] produit également un courrier en date du 29 octobre 2024 du Cabinet Global Expertises dont l’objet est « mission d’expertise technique ». Il en ressort que cette expertise a été menée à la demande de Madame [F] [B] [O] [H] de manière non contradictoire et que la note a été dressée après une visite sur les lieux.

Le cabinet Global Expertises mentionne avoir consulté trois documents à savoir les charges de copropriété du 13 janvier 1988 mentionnant le 1er appel de fonds travaux du ravalement du pignon arrière, le mémoire de l’entreprise de ravalement Claisse Lefrançois le 6 septembre 1988 ainsi que l’agenda de Madame [H] mentionnant l’acompte des fenêtres au 28 octobre 1987.

Le cabinet Global Expertise conclut qu’ « après analyse des différents documents et vérification des éléments sur place, je constate que la fenêtre a été ouverte durant les travaux de ravalement du pignon arrière pendant la période du 30 juin au 6 septembre 1988. Par conséquence, Madame [H] a acquis une servitude de vue consécutive à la prescription trentenaire ».

S’agissant des constatations faites sur place, l’expert affirme que « l’ouverture de la fenêtre a été permise grâce à l’installation de l’échafaudage pour le ravalement du pignon arrière en 1988. Il a fallu pour cela construire un linteau de reprise de charge, opération qui demande d’être des deux côtés du mur » et indique que « l’enduit extérieur autour de l’encadrement de la fenêtre est homogène et continu avec le reste du pignon arrière. L’ouverture réalisée est nécessairement antérieure à l’opération d’application de l’enduit effectué en 1988 sur la totalité de la façade ».

Cependant, il convient de relever que les documents visés dans ce rapport et consulté par l’expert sont les mêmes pièces produites dans le cadre du présent incident et susmentionnées. Ces pièces, comme précédemment relevé, ne permettent pas d’établir que les travaux de modification de la fenêtre ont été réalisés en 1988 au moment des travaux de ravalement. En outre, l’expert ne donne aucune explication sur les conclusions qu’il tire de ces constatations et n’explique pas les éléments qui viennent étayer son analyse.

Enfin, concernant les attestations produites par Madame [F] [B] [O] [H], il convient de relever que la majorité d’entre elles émanent de personnes de sa famille n’habitant pas ou plus dans l’immeuble en question.

Par ailleurs, ces attestations sont rédigées en des termes généraux et se contentent d’affirmer que la fenêtre litigieuse présentait, depuis 1988, son aspect actuel sans donner d’éléments de faits relatifs à la nature des travaux qui auraient été réalisés.

Par conséquence, aucun élément concret et objectif versé par Madame [F] [B] [O] [H] ne permet de déterminer la date des modifications opérées sur la fenêtre du salon ni leur nature. Madame [F] [B] [O] [H] échoue donc à rapporter la preuve qui lui incombe. Sa fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Madame [F] [B] [O] [H] indique, à titre subsidiaire, que si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment informé pour statuer, le juge de la mise en état peut ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner un expert afin qu’il visite son appartement et qu’il fournisse à la juridiction tous les éléments techniques et de fait permettant de situer la date des travaux d’agrandissement de la fenêtre du séjour de son appartement et de dire si l’ouverture de la chambre a été modifiée.

La SCI [Adresse 19] répond qu’une mesure d’expertise n’a pas vocation à pallier la carence de preuve d’une partie ; il appartient à celui qui invoque l’acquisition d’une servitude de vue par prescription d’en rapporter la preuve certaine, ce que Madame [F] [B] [O] [H] ne fait pas et un expert judiciaire ne saurait rapporter cette preuve à sa place.

***

L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ; (…) ».

En application de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée afin de pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe. La faculté de prononcer ou de refuser une mesure d’instruction relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. 3ème civ, 10 février 2009, n° 07-21.134). De plus, le juge apprécie également souverainement la carence du demandeur dans l’administration de la preuve qui lui incombe (Cass. 1ère civ, 9 juillet 1985, n° 84-13.300).

En l’espèce, Madame [F] [B] [O] [H] sollicite une mesure d’expertise afin notamment de déterminer la date des travaux d’agrandissement de la fenêtre de son salon.

Or, il lui incombe de rapporter cette preuve et la mesure d’instruction n’a pas pour objet de pallier la carence de Madame [F] [B] [O] [H] dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

En conséquence, Madame [F] [B] [O] [H] sera déboutée de sa demande d’expertise.

Sur les autres demandes

Madame [F] [B] [O] [H] sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’incident ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], à la SCI la Maison de Verre et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] 7ème la somme de 1.000 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Jérôme Chamard.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], la SCI [Adresse 19] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] seront déboutés du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Madame [F] [B] [O] [H] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs :

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Rejette la fin de non-recevoir, soulevée par Madame [F] [B] [O] [H] , tirée de la prescription des demandes formée à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] Paris 7ème et la SCI la Maison de Verre ainsi que la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 7ème,

Déboute Madame [F] [B] [O] [H] de sa demande d’expertise,

Condamne Madame [F] [B] [O] [H] aux entiers dépens de l’incident,

Condamne Madame [F] [B] [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], à la SCI [Adresse 19] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 1.000 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Accorde à Maître Jérôme CHAMARD le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], la SCI la Maison de Verre et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 22] 7ème du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Déboute Madame [F] [B] [O] [H] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du Mardi 17 février 2026 à 10h pour conclusions en défense.

Faite et rendue à [Localité 21] le 13 novembre 2025

La Greffière La Juge de la mise en état