TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

M^e Caroline GHERON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00214 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XPV

N° MINUTE :

5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Caroline GHERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0396 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620256509 du 17/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00214 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XPV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2007, la société SONACOTRA, devenue ADOMA a conclu avec M. [Y] [X] un contrat de résidence portant sur la chambre n°104 au sein de la résidence sociale située [Adresse 1] à [Localité 6].

Par courrier signifié par commissaire de justice le 10 janvier 2024, la société ADOMA a mis en demeure M. [Y] [X] de faire cesser l’hébergement de tierces personnes dans sa chambre dans un délai de 48 heures.

Elle a ensuite fait dresser un constat des conditions d’occupation du logement par commissaire de justice le 20 juillet 2024, ainsi qu’elle y avait été autorisée par ordonnance du juge des contentieux de la protection du15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2025, la société ADOMA a fait assigner M. [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin de :

— voir constater qu’il est occupant sans droit ni titre du logement,

— être autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef,

— obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée provisoirement au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération des lieux,

— obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens de la procédure.

Elle indique, au visa des articles L 633-1 et suivants et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation que M. [Y] [X] a enfreint les dispositions du contrat et du règlement intérieur qui ont été régulièrement portées à sa connaissance en hébergeant des personnes tierces dans son logement, sans l’en avoir préalablement informée, comme il a été constaté par le commissaire de justice aux termes du procès-verbal qu’il a dressé le 20 juillet 2024. Elle fait ainsi valoir qu’elle a régulièrement mis en œuvre la clause résolutoire prévue au contrat de résidence en son article 11 et sollicite l’expulsion du défendeur, devenu occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du contrat.

Lors de l’audience du 28 mai 2025 à laquelle l’affaire retenue, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation.

M. [Y] [X], représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il demande au juge de :

— à titre liminaire, se déclarer incompétent,

— à titre principal, débouter la société ADOMA de ses demandes,

— à titre subsidiaire, lui accorder, outre le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les plus larges délais pour quitter les lieux et débouter la société ADOMA du surplus de ses demandes.

Il estime que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les demandes formées par la société ADOMA, puisque celles-ci se heurtent à des contestations sérieuses, dès lors que la mise en demeure ne lui a pas été régulièrement signifiée, qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’hébergement d’un tiers dans sa chambre pendant plus de trois mois et qu’en outre, l’expulsion de M. [Y] [X] contreviendrait au principe d’inconditionnalité de l’accueil prévu par le code l’action sociale et des familles. Il soutient par ailleurs que la société ADOMA doit être déboutée de ses demandes puisqu’elle ne rapporte pas la preuve que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire son réunies, celle-ci ne démontrant pas qu’il a hébergé des tiers au delà de la durée maximale autorisée. Subsidiairement, il sollicite des délais pour quitter les lieux, au regard de son âge et de la situation respective des parties.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [Y] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la compétence du juge des référés

Le juge des contentieux de la protection est compétent, en application de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, pour connaître des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [Y] [X] estime que le juge des référés est incompétent au regard des contestations sérieuses qu’il soulève.

Toutefois, il sera rappelé que les contestations sérieuses soulevées par le défendeur ne remettent pas en cause la compétence du juge des référés mais peuvent éventuellement faire obstacle à ses pouvoirs, alors que celui-ci est le juge de l’évidence.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, se déclarera compétent pour connaître du litige.

Sur la résiliation du titre d’occupation

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [Y] [X] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [4]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte notamment de l’application d’une clause résolutoire. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de foyer-logement plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

cessation totale d’activité de l’établissement ;

cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire,

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

Par ailleurs, les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ. Le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement d’un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur.

Si l’article 8 du contrat de résidence stipule que le résident s’engage à « occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à tire onéreux ou à titre gratuit » et « n’héberger aucune personne quelconque de manière temporaire ou définitive, à titre onéreux ou gratuit », l’article 9 du règlement intérieur, dont il est établi qu’il a été remis une copie à M. [Y] [X] prévoit, en son article 9, que le résident a la « faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition » mais qu’il « doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci ».

Avant même de se pencher sur les contestations soulevées par le défendeur évoquées plus haut, il convient de relever qu’il existe une contradiction entre le contrat, qui interdit purement et simplement l’hébergement de tiers par les résident et le règlement intérieur qui le soumet à certaines conditions, notamment de durée maximale (3 mois) et de déclaration préalable.

Si l’interprétation du tout que forme cet ensemble contractuel excède les pouvoirs du juge des référés, il peut néanmoins être constaté que la société ADOMA reproche à M. [Y] [X] de ne pas été informée au préalable de la présence de tiers dans sa chambre, avérée par le procès-verbal de constat du 20 juillet 2024, se référant ainsi au règlement intérieur plutôt qu’au contrat, pour justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Or, comme déjà rappelé, l’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Il ne s’agit donc, dans le cas d’espèce, d’apprécier la gravité du manquement allégué aux dispositions du règlement intérieur, notamment concernant l’absence de déclaration préalable de la présence de tiers dans sa chambre, puisque il n’est pas établi, s’agissant de la première condition relative à la durée du séjour des personnes hébergées, qu’elle a dépassé le seuil maximal autorisé

Or, une telle appréciation excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, qui n’est pas pour autant incompétent pour statuer sur une telle demande mais doit néanmoins, en de pareil cas, renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la société ADOMA.

Sur les demandes accessoires

La société ADOMA partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

SE DÉCLARE compétent pour connaître du litige

DIT n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la société ADOMA,

RENVOIE, par conséquent, les parties à mieux se pourvoir au fond,

CONDAMNE la société ADOMA aux dépens,

REJETTE la demande formée par la société ADOMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection