TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/53990 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QUQ

N° : 11-CH

Assignation du :

28 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 novembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

[Localité 7] HABITAT-OPH, établissement public à caractère industriel et commercial

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

La société SAINTE CATH’SAS, société par actions simplifiée

En son siège social : [Adresse 1]

Et dans les lieux loués sis [Adresse 4]

représentée par Maître Rudi PFORTNER, avocat au barreau de PARIS – #D1108

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 18 avril 2018, [Localité 7] Habitat-OPH a donné à bail commercial à la société Sainte Cath’SAS des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de neuf ans à compter du 18 avril 2018, moyennant un loyer en principal de 27 174 € par an, payable trimestriellement par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 4 février 2025, à la société Sainte Cath’SAS, pour une somme de 57 236 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 janvier 2025.

Par acte délivré le 28 avril 2025, Paris Habitat-OPH a fait assigner la société Sainte Cath’SAS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sous astreinte et la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 66 513,20 euros, correspondant aux loyers, charges, droit d’entrée et indemnités d’occupation dus au 27 mars 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 8 juillet 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société défenderesse, avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 7 octobre 2025, [Localité 7] Habitat-OPH, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Sainte Cath’SAS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Sainte Cath’SAS à lui payer la somme provisionnelle de 17 601,51 € au titre de l’arriéré locatif dû au 1er octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société Sainte Cath’SAS au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la société Sainte Cath’SAS ;

— débouter en toute hypothèse, la société Sainte Cath’SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— constater qu’il s’en rapporte à la justice sur la demande spécifique de délais sur la dette locative de 17 601,51 euros sauf à parfaire ;

— dire et juger que ce délai de paiement sera déchu de son terme à compter de tout défaut de paiement, l’autorisant à procéder à l’expulsion de la société Sainte Cath’SAS ;

— condamner la société Sainte Cath’SAS au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Sainte Cath’SAS demande au juge des référés de :

— juger les demandes de [Localité 7] Habitat- OPH mal fondées et irrecevables ;

A titre principal,

— juger que [Localité 7] Habitat- OPH a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi ;

— juger en conséquence n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et toutes les autres demandes formulées par [Localité 7] Habitat- OPH ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai expirant le 7 juillet 2025 pour s’acquitter de l’arriéré locatif en ce compris les causes du commandement de payer délivré le 4 février 2025 et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— constater qu’elle s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ;

En conséquence et en tout état de cause,

— juger que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué et rejeter la demande d’expulsion et toutes les autres demandes formulées par [Localité 7] Habitat- OPH ;

A titre très subsidiaire,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse et juger n’y avoir lieu à référé,

— renvoyer [Localité 7] Habitat- OPH à mieux se pourvoir au fond ;

Sur les demandes reconventionnelles :

A titre principal,

— enjoindre [Localité 7] Habitat- OPH de réaliser définitivement l’ensemble des travaux auxquels il s’est engagé notamment en application du bail commercial, de son courrier du 15 septembre 2020, de son courriel du 25 novembre 2024, et de son courriel du 21 juillet 2025, sous astreinte journalière de 150 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois concernant les travaux de remplacement des vitres de la façade et de rebouchage des cassures sur la façade, et de quatre mois pour les autres travaux, à chaque fois à compter de la signification de la décision ;

— condamner [Localité 7] Habitat- OPH à lui payer la somme de 687 701,84 euros à titre de provision sur dommages-intérêts au titre du préjudice économique de jouissance subi du chef de la non-exécution des travaux auxquels le bailleur s’est engagé ;

— condamner [Localité 7] Habitat- OPH à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts au titre du préjudice moral de jouissance subi (gêne occasionnée) du chef de la non-exécution des travaux auxquels le bailleur s’est engagé et de sa résistance abusive ;

A titre subsidiaire,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse et juger n’y avoir lieu à référé ;

— renvoyer Sainte Cath’SAS à mieux se pourvoir au fond ;

— ordonner une expertise et commettre un expert avec pour mission de :

1. de se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission ;

2. visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l’immeuble appartenant à [Localité 7] Habitat- OPH, situés [Adresse 5], le décrire, entendre tout sachant ;

3. décrire précisément les lieux loués par [Localité 7] Habitat- OPH à Sainte Cath’SAS, ainsi que leur état général ;

4. vérifier les désordres allégués par Sainte-Cath’SAS, ainsi que la vétusté de l’immeuble, indiquer si l’immeuble est en état de recevoir du public et des personnes à mobilité réduite ;

5. le cas échéant, préciser la nature et l’importance des travaux nécessaires à la remise en état des locaux, en chiffrer le coût à partir des devis qui seront produits par les parties ;

6. donner tous éléments utiles, techniques et de fait pour permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de dire si les travaux relèvent des engagements pris par [Localité 7] Habitat-OPH et/ou de l’article 606 du code civil et/ou de l’article R. 145-53 1° et 2° du code du commerce ;

7. donner tous éléments utiles, techniques et de fait pour permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie d’évaluer le préjudice subi par Sainte Cath’SAS du fait de l’absence de réalisation de ces travaux ;

8. répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties, auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux, un pré-rapport contenant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrées contenant les diverses évaluations qui auront été transmis par les parties, rapporter au tribunal l’éventuel accord qui pourrait intervenir entre les parties ;

9. plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ;

— juger que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

— ordonner la consignation entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des avocats du barreau de Paris, institué séquestre judiciaire, des loyers postérieurs au 8 juillet 2025 dus au titre du bail commercial du 18 avril 2018 ;

— l’autoriser à verser entre les mains du séquestre judiciaire lesdits loyers dans l’attente qu’il soit statué sur le fond sur l’exécution des travaux et l’indemnisation de son préjudice par [Localité 7] Habitat- OPH ;

— ordonner que la mesure conservatoire de séquestre dure jusqu’à ce que soit rendue une décision au fond devenue définitive ou un complet accord transactionnel entre les parties ;

En tout état de cause,

— condamner [Localité 7] Habitat-OPH au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Elle soutient que le bailleur a délivré le commandement de payer de mauvaise foi et qu’une contestation sérieuse fait obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés, en invoquant une exception d’inexécution liée à l’état très dégradé des locaux et au refus du bailleur de réaliser les travaux auxquels il s’était engagé. Subsidiairement, la société Sainte Cath’SAS sollicite des délais de paiement rétroactif en indiquant avoir réglé l’intégralité de sa dette locative. Elle formule également des demandes reconventionnelles pour enjoindre le bailleur à effectuer les travaux sollicités, ainsi que sa condamnation à titre provisionnel à des dommages intérêts. Elle sollicite enfin à titre subsidiaire une expertise et la consignation des loyers.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Pour faire échec au jeu de la clause résolutoire, l’exception d’inexécution invoquée doit correspondre à un défaut de délivrance subi pendant la période visée par le commandement, puisque l’exception au paiement des loyers répond au défaut de délivrance, soit en l’espèce, depuis le quatrième trimestre 2023, jusqu’au 29 janvier 2025.

La société Sainte Cath’SAS fait valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur et invoque une exception d’inexécution liée à l’état très dégradé des locaux mis à disposition par le bailleur et aux travaux non réalisés par ce dernier malgré ses engagements. La défenderesse invoque ainsi :

des travaux d’accessibilité non réalisés par le bailleur, et en particulier la rénovation de l’escalier en bois intérieur du local donnant accès à la cour intérieure,l’état vétuste de la façade du local commercial à l’origine de problèmes d’isolation et rendant l’exploitation du restaurant très difficile pour maintenir une température intérieure normale,l’état du rideau métallique défaillant, source de nuisances sonores pour le voisinage et posant un important risque de sécurité depuis qu’il ne fonctionne plus et de risque d’intrusion dans le local commercial, la présence d’infiltrations dès septembre 2018, puis lors du ravalement de façade en 2021 et issues des appartements d’habitation situé au -dessus des locaux loués et de la cour intérieure en novembre 2024,le ravalement de la façade de l’immeuble durant six mois ayant généré de nombreuses infiltrations, nuisances sonores, poussières, empêchant les preneurs d’ouvrir leur terrasse durant toute la période estivale et gérant une perte financière pour le restaurant entre le 1er avril et le 30 septembre 2021,le système électrique défaillant, remis aux normes très tardivement par le bailleur,l’état dégradé des caves de l’immeuble et la présence de nuisibles se déplaçant jusqu’aux locaux loués.

En réponse, [Localité 7] Habitat-OPH fait valoir que la société Sainte Cath’SAS n’a jamais été dans l’impossibilité d’exploiter son local et qu’elle ne démontre aucune période présentant un chiffre d’affaires nul.

Il sera rappelé qu’en application des articles 1219 et 1719 du code civil, le preneur à bail commercial est fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre son obligation de payer les loyers, à la condition qu’il démontre que les manquements du bailleur à ses obligations l’empêchent totalement de jouir des locaux loués ou rendent ceux-ci impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés.

Par ailleurs, l’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, au regard des éléments versés aux débats, la société Sainte Cath’SAS ne démontre pas être dans l’incapacité totale d’exploiter depuis le quatrième trimestre 2023, période couverte par le commandement de payer délivré, et jusqu’au jour de l’audience, les comptes annuels du local commercial pour l’année 2023 et les échanges de courriels versés à la présente procédure entre la société défenderesse et le bailleur sur cette même période attestant, au contraire, d’une continuité de l’exploitation malgré les difficultés dénoncées par les gérants du restaurant.

Par conséquent, la contestation tirée de l’exception d’inexécution ne présente pas un caractère sérieux et la mauvaise foi du bailleur n’apparaît nullement caractérisée.

Par ailleurs, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, [Localité 7] Habitat-OPH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 57 236 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 janvier 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Sainte Cath’SAS sollicite subsidiairement des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 7 juillet 2025, date à laquelle elle indique que l’ensemble des arriérés de loyers ont été payés, et de constater que la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En réponse, [Localité 7] Habitat- OPH fait état d’une dette locative d’un montant de 17 601,51 euros au 30 septembre 2025 et indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au regard du décompte produit par le bailleur, arrêté au 1er octobre 2025, il est établi que malgré les dix virements effectués par la société défenderesse depuis le 31 mai 2025, d’un montant total de 67 896,39 euros, l’arriéré locatif au 30 septembre 2025 reste d’un montant de 17 601,51 euros, 4e trimestre 2025 inclus.

En conséquence, l’intégralité de l’arriéré n’ayant pas été réglé, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs.

Toutefois, au regard du montant de la dette et des nombreux versements déjà effectués, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant accordée.

L’octroi de la force publique ne rend pas nécessaire le prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Sainte Cath’SAS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, [Localité 7] Habitat- OPH produit un décompte faisant état d’une dette totale de 17 601,54 €, incluant des frais « DDG Comm. 06/24 et 04/25 », d’un montant total de 417,8 €, qui seront écartés car non justifiés par le bailleur.

L’obligation de la société Sainte Cath’SAS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 septembre 2025, 4e trimestre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 17 183,74 € (17 601,54 – 417,8), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Sainte Cath’SAS.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’injonction de procéder aux travaux

La société Sainte Cath’SAS fait valoir que le bailleur s’est engagé depuis plusieurs années à réaliser des travaux qui n’ont en réalité jamais été réalisés.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’agissant des travaux d’accessibilité :

Le bailleur conteste avoir la charge des travaux de mise en conformité des locaux aux règles d’accessibilités en s’appuyant sur les dispositions de l’article 5.3.2 des conditions générales du bail selon lesquelles « la charge de tous les travaux qui seraient rendus nécessaires pour rendre les lieux loués conformes à la réglementation existante est exclusivement supportée par le preneur, que ceux-ci intéressent les locaux loués, les parties communes ou tout équipement privatif ou commun ».

Toutefois, en l’espèce, il résulte des conditions particulières du contrat de bail et des dispositions de l’article 6, intitulé « accessibilité » que :

« le preneur accepte que le bailleur effectue les travaux nécessaires à la mise en conformité du local aux règles d’accessibilité des établissements recevant du public pendant la période d’exploitation de son commerce.

Ainsi, les travaux suivants seront effectués :

— seuil de la porte extérieur (entrée [Adresse 9]) : seuil chanfrein (meulage de l’arrête)

— porte extérieure (entrée [Adresse 9]) : fourniture & pose poignée bâton de maréchal

— porte extérieure (vers cour [Adresse 9]) : escalier sécurisation des marches (marquage au sol et pose main courante)

— cheminement intérieur circulation ([Adresse 9]) : dépose des cloisons et portes existantes

— escalier intérieur vers sous-sol ([Adresse 8]) : escalier sécurisation des marches (marquage au sol et prolongement main courante). »

Il ressort ainsi de ces dispositions contractuelles que le bailleur s’est bien engagé auprès de la société Saint Cath’SAS à réaliser les travaux relatifs à la mise en conformité du local aux règles d’accessibilité, tels que détaillés dans les conditions particulières, dans la mesure où ces conditions particulières complètent, modifient ou abrogent celles contenues dans les conditions générales du contrat de bail.

Dès lors, au regard des sept années écoulées depuis la conclusion du contrat de bail par lequel le bailleur s’est engagé à réaliser les travaux, il sera fait droit à la demande de travaux de mise en conformité des locaux, décrits à l’article 6 des conditions particulières du contrat de bail du 18 avril 2018, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, commençant à courir cinq mois après la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

S’agissant des travaux de réparation du rideau métallique défectueux :

La société Sainte Cath’SAS fait valoir que la réparation des rideaux métalliques défectueux par le bailleur relève d’une urgence absolue suite à l’effraction subie le 5 juillet 2025 au titre des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile. Elle ajoute que le bailleur s’est engagé à remplacer le rideau métallique dans son courrier 15 septembre 2020 et fonde l’obligation de ce dernier à réaliser les travaux sur ce point.

En réponse, le bailleur soutient que la réparation du rideau métallique est à la charge du preneur, conformément aux dispositions contractuelles.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

En l’espèce, il résulte de l’article 5.2 Entretien- réparations du contrat de bail que « le preneur sera tenu d’effectuer dans les locaux loués, pendant toute la durée du bail et pour quelque cause que ce soit à ses frais, le nettoyage, les travaux d’entretien, les réparations et la réfection ou le remplacement de tout aménagement, équipement peinture, sol, revêtements muraux, plafonds, rideaux de fermeture, boite aux lettres, installation électrique, extracteurs de fumées (moteur + conduit) dès qu’ils s’avèreront nécessaires et pour quelques cause que ce soit même à raison de la vétusté ou de l’usure et ce même si les éléments concernés n’ont pas été installés par le preneur sauf si ceux-ci relèvent des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil. »

A l’appui de ces prétentions, le preneur verse notamment les pièces suivantes :

— le rapport d’enquête de la direction de la prévention, de la sécurité et de la protection de la ville de [Localité 7] du 11 décembre 2019 concluant à l’existence de nuisances sonores dues au fonctionnement des volets roulants métalliques de protection de l’établissement ;

— le courrier de mise en demeure adressé par la société Cath’SAS au bailleur le 29 juillet 2020 afin que ce dernier l’autorise à effectuer des travaux de remplacement du rideau de fer et prenne à sa charge les frais ;

— le courrier du 15 septembre 2020 de [Localité 7] Habitat indiquant au preneur que conformément aux dispositions du bail, les travaux de remplacement du rideau métallique sont à sa charge mais qu’à titre exceptionnel, le bailleur a prévu de procéder courant 2021 à des réparations ou un remplacement du rideau métallique ;

— le courriel du 22 février 2021 de [Localité 7] Habitat- OPH indiquant qu’à la suite de la réunion du 18 février 2021 en présence du prestataire mandaté et de l’architecte en charge des travaux de ravalement, il a été constaté l’impossibilité de réparer les rideaux métalliques des devantures du commerce. Il est à cette occasion précisé que la seule option pour installer un nouveau rideau serait de l’installer en partie intérieure ou, à défaut, de remplacer l’intégralité de la devanture par une devanture métallique ;

— un courriel du 5 mars 2021, par lequel la société Sainte Cath’SAS confirme ne pas souhaiter de rideau métallique en intérieur ;

— différents courriels de relance de la part de la société Sainte Cath’SAS au cours des années 2021, 2022 et 2024 ;

— plusieurs courriels de [Localité 7] Habitat- OPH du 9 décembre 2022 et du 24 janvier 2024 informant le preneur que les déclarations préalables de travaux déposées ont été refusées par les Architectes Bâtiment de France et les services de la ville de [Localité 7].

Il résulte ainsi des éléments versés aux débats et des échanges de courriels entre les parties, que le rideau métallique du local commercial est défectueux et à l’origine de nuisances sonores importantes depuis le 11 décembre 2019, cet état n’ayant cessé de se dégrader jusqu’à son immobilisation totale. Il n’est pas contestable qu’aux termes des dispositions de l’article 5.2 du contrat de bail, le remplacement du rideau de fermeture du local commercial en raison de sa vétusté est à la charge du preneur.

Il en résulte, que bien que le bailleur ait accepté de procéder à son remplacement dans son courrier du 15 septembre 2020, le preneur ne peut se prévaloir d’une obligation non contestable à la charge du bailleur. Ce dernier ne peut pas davantage se prévaloir d’une quelconque urgence dans la mesure où il a refusé la pose d’un rideau intérieur, hypothèse proposée par le bailleur dès le 22 février 2021, et préféré le remplacement total de la devanture, cette dernière procédure beaucoup plus lourde étant soumise aux démarches administratives décrites par [Localité 7] Habitat- OPH dans ses différents courriels.

En conséquence, la demande de remplacement des rideaux métalliques du local commercial sous astreinte sera rejetée.

S’agissant du remplacement de la façade :

Le bailleur fait valoir avoir entrepris les démarches nécessaires pour remplacer la façade du local commercial de manière purement volontaire. Il ajoute que le projet initial a été refusé par les services de l’urbanisme et qu’il est actuellement dans l’attente de la réception de devis en vue d’un nouveau remplacement.

En l’espèce, aux termes de l’article 5.4 du contrat de bail, relatif aux travaux du bailleur, « le preneur devra subir tous les travaux d’entretien ou de grosses réparations et d’améliorations que le bailleur jugera utile de réaliser dans l’immeuble ou dans les locaux loués ou sur la voie publique ».

L’article 606 du code civil définit par ailleurs les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations étant d’entretien.

Dès lors, au regard du procès-verbal de constat du 27 août 2021, des photographies de la façade versées aux débats montrant plusieurs trous au niveau de la menuiserie de la façade et des murs extérieurs, des cassures visibles au sol à la jonction trottoir-local commercial, et de l’ensemble des dispositions précitées, il en résulte que le remplacement de la façade du local commercial, relève des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil, la clôture du local commercial n’étant plus assurée, et des travaux relevant du bailleur selon le contrat de bail.

Il n’est par ailleurs pas contesté que [Localité 7] Habitat-OPH a proposé et débuté les démarches nécessaires au changement de la façade du local commercial et que les échanges de courriels entre le bailleur et le preneur depuis le 22 février 2021 établissent que [Localité 7] Habitat-OPH a jugé utile de réaliser les travaux relatifs au changement de la façade au sens de l’article 5.4 du contrat de bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de remplacement de la façade par [Localité 7] Habitat-OPH.

En revanche, le bailleur étant soumis à des démarches administratives auprès des services de l’urbanisme de la ville de [Localité 7] dont il ne maîtrise pas les délais, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

S’agissant des infiltrations du plafond, des caves et des carreaux de faïences :

La société Sainte-Cath’SAS fait valoir que le bailleur s’est engagé, aux termes d’un courriel du 25 novembre 2024, à procéder aux réparations relatives aux infiltrations au plafond du restaurant (côté cour), à apporter une vigilance sur l’entretien des caves et à sceller les carreaux de faïence devant la vitrine du local commercial.

En réponse, [Localité 7] Habitat- OPH conteste avoir la charge de l’ensemble de ces travaux.

Il résulte de l’ensemble des éléments versés aux débats que bien que des échanges de courriels entre le bailleur et le preneur fassent état d’infiltrations, de présence de nuisibles en provenance des caves et de carreaux de faïence descellés, aucun élément ne permet d’établir, avec l’évidence requise en référé, la matérialité des désordres invoqués.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de travaux relatives aux infiltrations du plafond du local commercial, à l’entretien des caves et aux carreaux de faïences de la vitrine.

Sur la condamnation au paiement de dommages-intérêts

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il sera en outre rappelé qu’aucune condition d’urgence ou de dommage imminent ne doit être démontrée pour permettre au juge des référés d’accorder une provision.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société Sainte Cath’SAS sollicite à titre provisionnel des dommages intérêts en raison du préjudice économique résultant de la perte de chiffre d’affaire, estimée à 500 000 euros depuis l’ouverture du restaurant, consécutive à l’impossibilité pour les personnes à mobilité réduite de se rendre dans le restaurant, l’impossibilité d’installer un store du fait de la situation de la façade, l’impossibilité d’installer des tables proches de la façade en hiver par manque d’isolation et la perte d’attractivité générale du fait de l’état de dégradation de la façade. Elle invoque également un préjudice moral inhérent à la gêne occasionnée, au trouble de jouissance et la perte de temps engendrée par les multiples échanges avec le bailleur depuis de nombreuses années.

En réponse, le bailleur fait valoir que les pertes de chiffre d’affaires invoquées ne sont pas justifiées.

Il convient de rappeler que le préjudice moral des personnes morales susceptible d’être indemnisé concerne à la fois le préjudice subi par la personne morale elle-même mais aussi le préjudice subi par les personnes physiques qui la composent.

En l’espèce, les bilans comptables produits par le preneur permettent d’établir que le chiffre d’affaires de la société est en continuelle augmentation entre les années 2021, 2022 et 2023, sans qu’il soit possible d’établir, avec l’évidence requise en référé, que les désordres invoqués par la société Sainte Cath’SAS ont entraîné une perte de chiffre d’affaires estimée à 500 000 euros depuis 2018, aucun élément chiffré ne venant corroborer cette estimation.

Il ne peut pas non plus être établi que la baisse significative de chiffre d’affaires sur la période de 1er avril au 30 septembre 2021, attestée par l’expert-comptable de la société Sainte Cath’SAS, soit en lien direct avec les désordres allégués.

S’agissant des éléments invoqués au titre du préjudice moral, ainsi qu’il a été précédemment exposé, la présence de nuisibles et d’infiltrations n’est pas démontrée. Par ailleurs, le preneur à qui incombe le remplacement du rideau de fermeture de son local commercial au regard des dispositions contractuelles, aurait pu procéder au remplacement du rideau de fer ou accepter la pose d’un rideau intérieur tel que proposé par le bailleur.

En revanche, il est établi que les travaux d’accessibilité à la charge du bailleur étaient prévus contractuellement, dès la signature du bail le 18 avril 2018, et que l’impossibilité d’utiliser l’escalier en bois pour la clientèle du restaurant depuis sa date d’ouverture, sans que des travaux ne soient entrepris par le bailleur depuis sept ans, a nécessairement engendré un trouble de jouissance. De même, l’état très dégradé de la façade, les trous apparents empêchant tant l’isolation que la fermeture complète du local commercial, ont également entraîné une gêne pour l’ensemble de la clientèle du restaurant, ainsi que les gérants depuis plusieurs années, caractérisant un trouble de jouissance .

Par conséquent, il y a lieu d’octroyer une indemnisation provisionnelle à hauteur de 10.000 euros en raison des préjudices subis par la société Sainte Cath’SAS et ses gérants.

Les parties au litige étant titulaires de créances réciproques, il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire des sommes dues.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, dans la mesure où le rejet des demandes reconventionnelles formées par la société Sainte Cath’SAS résulte de l’application des dispositions du contrat de bail, mettant à sa charge le remplacement du rideau de fermeture du local commercial, ou de l’absence de preuve des désordres invoqués, il n’existe pas de motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile nécessitant qu’une mesure d’instruction soit ordonnée.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expertise.

Sur la demande de séquestre des loyers

La société Sainte Cath’SAS fonde sa demande de séquestre des loyers sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, en raison de l’existence d’un différend entre les parties et du chef des travaux à exécuter par son bailleur.

[Localité 7] Habitat – OPH ne répond pas sur ce point.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le différend existant entre les parties ne justifie nullement d’ordonner les séquestre des loyers dès lors que les manquements à ses obligations par le bailleur n’emportent pas impossibilité totale d’exploiter pour le preneur, et que les loyers restent dès lors dus à leur échéance tel que prévu au bail.

La demande de séquestre est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des condamnations réciproques prononcées, l’équité commande que chacune des parties conserve ses dépens à sa charge et il n’y a pas lieu au prononcé d’une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 mars 2025 à minuit ;

Condamnons la société Sainte Cath’SAS à payer à [Localité 7] Habitat- OPH la somme par provision de 17 183,74 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 28 avril 2025, date de l’assignation ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Condamnons [Localité 7] Habitat- OPH à payer à la société Sainte Cath’SAS la somme par provision de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi ;

Ordonnons la compensation des sommes dues ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Sainte Cath’SAS se libère de la dette restant due par 11 versements mensuels de 500 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant le mois de signification de la présente décision, le 12e versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Sainte Cath’SAS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3], le prononcé de l’astreinte étant écarté,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Sainte Cath’SAS devra payer mensuellement à [Localité 7] Habitat- OPH, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons [Localité 7] Habitat- OPH à réaliser :

les travaux d’accessibilité, décrits à l’article 6 des conditions particulières du contrat de bail du 18 avril 2018,le remplacement de la façade du local commercial ;dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision,

Disons qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai de cinq mois, une astreinte de 150 euros par jour de retard est prononcée à l’encontre de [Localité 7] Habitat-OPH pour une durée de trois mois, pour les seuls travaux d’accessibilité ;

Rejetons les autres demandes reconventionnelles formulées par la société Sainte Cath’SAS au titre des travaux sollicités pour le rideau métallique, les infiltrations, les nuisances en provenance des caves et les carreaux de faïence en vitrine ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une expertise sur le fondement de l’article 145 du code procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chacune des parties conservera ses dépens à sa charge ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 14 novembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN