TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e HUGUES / CCC + CE

— M^e EDOU / CCC

— Monsieur [F] / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/07820

N° Portalis 352J-W-B7H-CZZOH

N° MINUTE : 5

Réputé contradictoire

Assignation du :

31 Mai 2023

02 juin 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. FINANCIERE [P] domiciliée chez son mandataire le CABINET [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0872

DÉFENDEURS

S.A.R.L. ARKHENSPACES

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Victor EDOU de la SELARL SELARL EDOU – DE BUHREN – HONORE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0021

Monsieur [C] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

défaillant

Décision du 03 Décembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/07820 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZZOH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025, avis a été donné aux avocat que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025. Délibéré prorogé au 03 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 avril 2011, la S.A. FINANCIÈRE [P] a consenti à la S.A.R.L. ARKHENSPACES un bail portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9], à usage de bureaux pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2011 jusqu’au 30 avril 2020 et moyennant un loyer de 16 000 € HT par an, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du même jour, M. [C] [F] s’est porté caution solidaire de la S.A.R.L. ARKHENSPACES, sans bénéfice de discussion, pour un montant maximum de 288 000 €, pour le paiement du loyer, éventuellement révisé, s’élevant à la date de signature de l’acte à la somme de 16 000 € par an, ainsi que des indemnités d’occupation, charges récupérables s’élevant à la date de signature de l’acte à la somme de 250 € par trimestre, dégradations, réparations locatives et des frais éventuels de procédure, ce pour une durée de trois, six, neuf années.

À compter du 1er mai 2020, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par lettre en date du 23 septembre 2022 envoyée en recommandé avec avis de réception, la preneuse a informé la bailleresse de sa volonté de résilier le bail et de quitter les lieux avant le 20 novembre 2022.

Par lettre en date du 18 octobre 2022, la bailleresse lui a répondu que dans le cadre de la tacite prolongation du bail, son congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, de sorte qu’il ne pouvait prendre effet qu’au 31 mars 2023, les loyers étant dus jusqu’à cette date.

Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer un arriéré locatif de 10 738,97 €, outre le coût de l’acte.

Par exploits d’huissier des 31 mai et 02 juin 2023, la S.A. FINANCIÈRE [P] a assigné la S.A.R.L. ARKHENSPACES et M. [C] [F] devant le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins principales de les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 16 896,84 € au titre des arriérés locatifs arrêtés au 31 mars 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 janvier 2024, la S.A. FINANCIÈRE [P] demande au tribunal de :

— condamner solidairement la S.A.R.L. ARKHENSPACES et M. [C] [F] à lui payer la somme de 16 896,84 € au titre des arriérés locatifs au 31 mars 2023 ;

— condamner solidairement la S.A.R.L. ARKHENSPACES et M. [C] [F] à lui payer la somme de 3000 € au titre de ses frais irrépétibles ;

— débouter la S.A.R.L. ARKHENSPACES de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner in solidum la S.A.R.L. ARKHENSPACES et M. [C] [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître HUGUES sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, la S.A.R.L. ARKHENSPACES demande au tribunal de :

À titre principal,

— condamner la S.A. FINANCIÈRE [P] à lui payer :

*une somme de 8 662,88 € en réparation de son trouble de jouissance,

*une somme de 6 000 € en réparation de son préjudice matériel et moral,

— fixer à la somme de 11 973,18 € les arriérés de loyers après déduction du dépôt de garantie ;

— ordonner la compensation des sommes réciproquement dues ;

— condamner la S.A. FINANCIÈRE [P] à lui payer une somme de 2 689,70 € correspondant au montant dû après compensation ;

À titre subsidiaire, si le tribunal ne retenait pas les manquements de la S.A. FINANCIÈRE [P] à son obligation de délivrance,

— juger qu’elle pourra s’acquitter de sa créance de 11 973,18 € en vingt-quatre mensualités de 498,88 € chacune ;

En tout état de cause,

— débouter la S.A. FINANCIÈRE [P] de ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la S.A. FINANCIÈRE [P] à lui payer une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [C] [F], cité par procès-verbal de recherches infructueuses selon les formes prescrites à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 25 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 03 septembre 2025 et mise en délibéré au 26 novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 03 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

M. [C] [F] n’ayant pas comparu, il convient également de rappeler que l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre d’un arriéré locatif

La S.A. FINANCIÈRE [P] expose que la S.A.R.L. ARKHENSPACES a manqué à son obligation de paiement des loyers et des charges jusqu’au 1er trimestre 2023, les clés des locaux lui ayant été restituées le 31 mars 2023.

Elle fait valoir que, conformément à l’article L.145-9 du code de commerce, le congé délivré par le preneur reçu le 28 septembre 2022 doit respecter un préavis de six mois, de sorte que le bail ne pouvait prendre fin que le 31 mars 2023 et non le 20 novembre 2022, et que jusqu’au 31 mars 2023, la preneuse était tenue au paiement des loyers et des charges stipulés au bail.

Elle indique que la dette locative s’élève à la somme de 16 894,24 € de laquelle il faut déduire le montant du dépôt de garantie détenu entre ses mains.

La S.A.R.L. ARKHENSPACES réplique que la créance de loyers et de charges dont la bailleresse réclame le paiement doit être arrêtée au 1er décembre 2022, indiquant qu’il est acquis qu’elle a quitté les lieux à cette date.

Elle considère que le décompte de la bailleresse incluant des sommes arrêtées au 1er trimestre 2023, et qu’il convient de déduire le montant du dépôt de garantie à hauteur de 4 921,06 €, elle ne peut être redevable que de la somme de 11 973,18 €.

En vertu de l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

L’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. »

En l’espèce, il n’est pas prétendu ni démontré que la bailleresse a consenti à ce qu’il soit mis fin au bail le 1er décembre 2022.

Ainsi, dans le cadre de la tacite prolongation du contrat de bail liant les parties, le congé délivré par la preneuse en date du 23 septembre 2022 ne pouvait prendre effet que six mois plus tard et au dernier jour du trimestre civil, soit le 31 mars 2023.

Dès lors, même si les locaux ont été libérés de façon effective et volontaire le 1er décembre 2022 par la S.A.R.L. ARKHENSPACES, cette restitution prématurée, sans accord exprès des parties sur une résiliation anticipée du bail et ses conséquences, relève du seul choix de cette dernière et n’a pu mettre fin au contrat de bail, de sorte que le contrat de bail s’est poursuivi jusqu’au 31 mars 2023 et qu’elle demeure donc tenue de l’ensemble de ses obligations contractuelles jusqu’à cette date.

La S.A.R.L. ARKHENSPACES est donc tenue de payer à la bailleresse l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er trimestre 2023 inclus.

Le dépôt de garantie, dont ni l’obligation de restitution ni le montant de 4 921,06 € ne sont contestés par la demanderesse, seront déduits de la dette locative, qui s’élève ainsi à :

16 894, 24 € – 4 921,06 € = 11 973,18 €.

Par conséquent, la S.A.R.L. ARKHENSPACES sera condamnée à payer une somme de 11 973,18 € à la S.A. FINANCIÈRE [P] au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023.

Concernant, en revanche, la demande de condamnation solidaire de M.[C] [F] en sa qualité de caution, il convient de rappeler que l’article 2294 du code civil dispose que :

« Le cautionnement doit être exprès.

«Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. »

Il est constant, en application de ce texte, que la caution n’est pas tenue de garantir une dette née du contrat en vertu duquel elle s’est engagée si ladite dette est postérieure à la date limite de son engagement.

Or, le cautionnement de M.[F] du 28 avril 2011, « pour une durée de trois, six, neuf années » était limité dans le temps au terme du bail de neuf ans, terme survenu le 30 avril 2020, et ne saurait être étendu aux obligations nées dudit bail après ce terme à défaut de stipulation expresse en ce sens.

La demande de paiement de l’arriéré locatif portant sur une dette postérieure au 30 avril 2020, il y a lieu de constater qu’elle n’est pas bien fondée.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de condamnation solidaire de M. [F] en sa qualité de caution de la locataire.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La S.A.R.L. ARKHENSPACES fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance des locaux et de lui en garantir la jouissance paisible, en ce qu’elle a fait effectuer des travaux de ravalement de l’immeuble pendant six mois à compter du mois d’août 2021 et ce, sans l’informer au préalable, ni pendant leur réalisation, de leur cours ni de leur étendue ni de leur durée, et sans prendre de mesures tendant à limiter les nuisances.

Elle lui reproche également d’avoir tardé à faire procéder aux travaux de réfection des locaux à raison des dégradations matérielles qui ont résulté desdits travaux de ravalement.

Elle estime que la clause de souffrance stipulée au bail ne décharge pas la bailleresse de ses obligation, au regard de la durée des travaux pendant deux cents jours, de leur ampleur et de l’absence d’information ou de planning de chantier. Elle indique que ces travaux lui ont causé des nuisances importantes tant sonores que visuelles, l’ayant contrainte à fermer les volets dans ses locaux et finalement à quitter les locaux dans l’attente de la fin des travaux compte tenu de l’impossibilité d’y travailler, concluant qu’ils sont constitutifs d’une gêne anormale de par leur durée et leur importance.

Elle demande réparation de dommages en résultant :

— un trouble de jouissance consistant en la perte d’usage des locaux pendant le ravalement évalué à 60 % du loyer, ainsi qu’en des dégradations des lieux causés par les travaux (détérioration des peintures, défaut de reprise des désordres)

— un préjudice économique consistant en une baisse de productivité pendant ces travaux, avec notamment la perte d’un concours d’architecte, outre un préjudice moral.

La S.A. FINANCIÈRE [P] conclut au rejet de ces demandes aux motifs qu’elle n’a nullement manqué à son obligation de délivrance, considérant que les travaux de ravalement entrepris dans l’immeuble n’ont duré que six mois et qu’ils n’ont pas causé une gêne anormale mais seulement des troubles ponctuels normalement occasionnés par ce type de travaux.

Elle ajoute que la clause de souffrance stipulée au bail empêche le preneur de pouvoir solliciter une réfaction de loyer ou des indemnités pour les divers troubles allégués.

Enfin, elle soutient que la S.A.R.L. ARKHENSPACES échoue à démontrer tant le caractère anormal des troubles de jouissance allégués, que l’existence et le quantum des préjudices invoqués.

En vertu de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable au bail du 28 avril 2011, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations contractuelles, cause un dommage à son cocontractant lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice d’apporter la preuve de celui-ci, ainsi que de la faute qui en est à l’origine et du lien de causalité entre eux.

L’article 1719 du même code dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

L’article 1724 du code civil, dans sa version en vigueur à l’époque de la signature du bail, dispose que :

«Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. (…)»

Selon la clause 5° des conditions générales du bail : « Travaux dans l’immeuble – Visite des Lieux – Canalisations » :

« De souffrir, sans aucune indemnité, ni diminution de loyer, les travaux que le bailleur jugerait nécessaire de faire exécuter dans les lieux loués, ou dans l’immeuble dont ils dépendent, leur durée excéderait-elle quarante jours.

(…) ».

Il est constant que les clauses dites « de souffrance » sont valables mais ne peuvent affranchir le bailleur de son obligation de délivrance des lieux loués, et ne reçoivent pas application en cas d’impossibilité totale d’exploiter les lieux loués pendant les travaux ou lorsque le locataire subit une gêne anormale dans son exploitation.

En l’espèce, la bailleresse admet, aux termes de ses conclusions, que les travaux de ravalement réalisés dans l’immeuble ont entraîné des nuisances sonores et des émissions de poussière, de même que la nécessité de réparer des dégâts occasionnés sur un mur et une fenêtre, reportés après la mise en œuvre de l’assurance.

Elle ne conteste pas que les travaux ont duré pendant six mois et, dans un courrier du 17 août 2021, recommandait la fermeture de tous les volets des bureaux loués, ce qui est une source d’amoindrissement de la luminosité.

En revanche, elle se prévaut du caractère ponctuel de ces nuisances.

Or, force est de constater que la locataire, à laquelle incombe la charge de la preuve des nuisances, mais aussi de leur durée et de leur ampleur, ne produit pas d’autre élément au soutien de ses prétentions que des mails adressés à la bailleresse, dans lesquels elle évoque ces dommages.

Pourtant, il est de principe que « nul ne peut se constituer de preuve à lui-même », de sorte que les pièces établies par les parties elles-mêmes, ou celles qui ne font que reprendre leurs déclarations, non étayées par des éléments extérieurs objectifs, n’ont aucune force probante au soutien de leurs propres prétentions.

À défaut d’autre élément de preuve des dommages subis, tels que des photographies, témoignages, constat d’huissier, etc, le tribunal n’est pas mis en mesure de porter une appréciation sur les troubles subis et ainsi de constater que les travaux litigieux ont réellement entraîné une gêne anormale dans la jouissance des locaux, excédant ce que la locataire doit souffrir ; notamment, il n’est produit aucune pièce justificative de l’intensité des nuisances sonores et de leur(s) période(s), d’une impossibilité de tenir des réunions pendant la durée du ravalement, de la fermeture effective des volets pendant six mois, de la perte d’un concours d’architecte en lien avec les désagréments subis ou encore des détériorations causées dans les lieux.

Ainsi, la défenderesse échoue à apporter la preuve d’un préjudice dont son ancienne bailleresse lui devrait réparation.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

L’ancien article 1244-1 du code civil, devenu l’article 1343-5 du code civil, prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, la S.A.R.L. ARKHENSPACES allègue d’une situation financière difficile liée à la crise sanitaire et à la crise de la construction mais ne produit aucun justificatif de sa situation financière.

En outre, par la durée de la présente procédure judiciaire, elle a déjà, de fait, bénéficié des plus larges délais de paiement.

N’étant pas justifié de l’opportunité de lui octroyer un délai de grâce, la S.A.R.L. ARKHENSPACES sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de compensation

En l’espèce, compte tenu de la teneur de la présente décision et de l’absence de créances réciproques, cette demande est sans objet.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. ARKHENSPACES, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés directement par M^e Isabelle HUGUES dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles que les circonstances de la cause commandent de limiter à 2 000 €.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A.R.L. ARKHENSPACES à payer à la S.A. FINANCIÈRE [P] la somme de onze mille neuf cent soixante-treize euros et dix-huit centimes (11 973,18 €) au titre d’un arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023 ;

DÉBOUTE la S.A. FINANCIÈRE [P] de ses demandes à l’encontre de M. [C] [F] ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. ARKHENSPACES de ses demandes de condamnation de la S.A. FINANCIERE [P] à des dommages et intérêts au titre de préjudices de jouissance, matériel et moral ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. ARKHENSPACES de sa demande de délai de paiement ;

CONSTATE que la demande de compensation de sommes réciproquement dues entre les parties est sans objet ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. ARKHENSPACES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. ARKHENSPACES aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de deux mille euros (2 000 €) à la S.A. FINANCIÈRE [P] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE M^e Isabelle HUGUES à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA