TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e CHAPOT, M^e AUDINEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14602 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YNZ

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société SAS TRIMA, agence EORIA IMMOBILIER,

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [L]

Madame [R] [N] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représenté par Maître Laurent CHAPOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C 0614

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14602 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YNZ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 25 Septembre 2025 et prorogée au 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [M] [L] et Mme [R] [S] [B] épouse [L] (ci-après les consorts [L]) sont propriétaires au sein de cet immeuble des lots n°102, 121 et 145.

Par jugements rendus les 29 novembre 2005, 22 juin 2010, 18 juillet 2017, 8 janvier 2021, les consorts [L] ont été condamnés judiciairement au paiement de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [L] devant la présente juridiction en paiement, notamment, de charges de copropriété et frais à hauteur de 13 562,15 euros, pour la période comprise entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil,

Vu l’article 70 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence :

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ([Adresse 11]) recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER Monsieur [L] [M] et Madame [L] [R] née [N] de l’ensemble de leurs demandes et notamment de leur demande de condamnation sous astreinte de 100 € par jour de retard suivant la date de signification du jugement à intervenir pour faire établir un nouveau rapport technique par un maître d’œuvre,

Par conséquent :

CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [L] [M] et Madame [L] [R] née [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 14] la somme en principal de 9.938,53 €, à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 01/07/2020, inclus « l’appel travaux cage escalier du 12/11/2014 » et « la régularisation des charges 2015 du 31/12/2015 », et le 01/10/2024, et représentant :

—  9.643,08 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  295,45 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [L] [M] et Madame [L] [R] née [N] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la présente assignation pour le surplus ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [L] [M] et Madame [L] [R] née [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [L] [M] et Madame [L] [R] née [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] une indemnité de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, les consorts [L] demandent au tribunal de :

« Vu le précédent jugement rendu le 8 janvier 2021,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 700 et 1231 et suivants du Code civil,

RECEVOIR Monsieur et Madame [L] en leurs demandes ;

DIRE et JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ne peut justifier de la réalité de sa créance de charges pour un montant total de 2.524,04 €, correspondant à « l’appel travaux cage d’escalier du 12/11/2014 », à « la régularisation des charges 2015 du 31/12/2015 », et aux prétendus frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

DIRE et JUGER que Monsieur et Madame [L] ont réglé au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], suivant chèque CARPA du 5 juin 2024 adressé le 6 juin 2024, une somme de 6.000 € ;

DIRE et JUGER en conséquence que ces sommes seront déduites de l’arriéré dû par Monsieur et Madame [L] au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

DIRE et JUGER que le coût du rapport établi par l’entreprise LABEL PLOMB le 11 avril 2024 doit rester à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

A titre reconventionnel,

FAIRE INJONCTION au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] faire établir un nouveau rapport technique par un maitre d’œuvre, sous astreinte de 100 € par jour de retard suivant la date de signification du jugement à intervenir, aux fins de :

— décrire précisément l’ensemble des installations sanitaires du logement des concluants, dans la cuisine et dans la salle de bains ;

— dire si ces installations sanitaires sont ou non en état de fonctionnement ;

— se rendre au sous-sol dans le logement situé sous celui des concluants, ainsi que dans les couloirs des caves et décrire les évacuations éventuellement présentes ou à défaut, l’absence d’évacuation ;

— préciser quelles sont les solutions techniques et les travaux nécessaires pour rétablir l’arrivée d’eau et l’évacuation de la cuisine de l’appartement.

En tout état de cause,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 7 novembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 juin 2025, a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 et prorogée au 02 octobre 2025.

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14602 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YNZ

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 2] réclame la somme totale 9 643, 08 euros au titre des charges échues et impayées entre le 1er juillet 2020 et le 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les consorts [L] affirment que le syndicat des copropriétaires sollicite dans son décompte, deux postes de charges très anciens à savoir “l’appel travaux cage d’escalier du 12.11.2024" et “la régularisation des charges 2015 du 31.12.2025".

Ils exposent que le syndicat des copropriétaires ne produit pas “l’appel travaux cage d’escalier du 12 novembre 2024" d’un montant de 922, 88 euros. Ils ajoutent que ces deux postes de charges litigieux correspondent à une période pour laquelle un jugement a déjà été rendu, puisque le jugement du 8 janvier 2021 les a condamnés au paiement d’une somme de 4 242, 72 euros arrêté au 1er avril 2020. Ils sollicitent donc la déduction d’une somme de 2 228, 59 euros.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 9 643,08 euros le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires des lots 102, 121 et 145 des consorts [L],

* un décompte individuel de charges, arrêté au 1er octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 9 643,08 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble aux consorts [L] entre le 1er juillet 2020 et le 1er octobre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2016, 23 septembre 2020, 26 mai 2021, 29 juin 2022, 2 juin 2023 et 17 juin 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Comme l’affirment à juste titre les consorts [L], le syndicat des copropriétaires ne produit ni l’appel de fonds correspondant à la somme de 922, 88 euros figurant sur le décompte et correspondant à l’appel travaux cage d’escalier du 12 novembre 2024", ni l’appel de fonds correspondant à la somme de 382, 83 euos (et non 1305, 71 euros) figurant sur le décompte au titre du solde de charges au 31.12.2015. Or il résulte de la décision judiciaire précitée du 8 janvier 2021 qu’ils ont été condamnés au paiement d’une somme de 4 242, 72 euros arrêtée au 1er avril 2020. Par conséquent, il convient de déduire la somme de 922, 88 euros et la somme de 382, 83 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, sa créance est établie à hauteur de la somme de 8 337, 37 euros (9 643, 08 – (382, 83 + 922, 88 euros)).

Les consorts [L] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II – Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, comme l’indiquent à juste titre les consorts [L] la somme de 295, 45 euros correspondant à la facture de commissaire de justice s’étant chargé de la procédure d’exécution forcée de la décision rendue le 18 juillet 2017, ne correspond pas à des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15] devra être intégralement débouté de sa demande en paiement formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, compte tenu des condamnations judiciaires prononcées à plusieurs reprises à l’encontre des consorts [L] pour des charges de copropriété impayées, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner les consorts [L] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

IV- Sur les demandes reconventionnelles des consorts [L]

L’article 70 du code de procédure civile invoqué par le syndicat des copropriétaires, s’agissant de cette demande reconventionnelle, prévoit que : “Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.”

En l’espèce, faute de lien suffisant avec la prétention originaire en paiement de charges de copropriété impayées, la demande tendant à faire condamner le syndicat des copropriétaires à faire établir un rapport technique sera déclarée irrecevable.

V- Sur les autres demandes :

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire et de l’ancienneté de la dette.

Les consorts [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15] au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître Eric Audineau.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [M] [L] et Mme [R] [S] [B] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15] la somme de 8 337, 37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 novembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15] de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [L] et Mme [R] [S] [B] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 2] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionelle formée par M. [M] [L] et Mme [R] [S] [B] épouse [L] ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [L] et Mme [R] [S] [B] épouse [L] aux dépens ;

ACCORDE à Maître Eric Audineau le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [L] et Mme [R] [S] [B] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 15] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 15], M. [M] [L] et Mme [R] [S] [B] épouse [L] de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 13] le 02 Octobre 2025.

La Greffière Le Président