TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [U], M^e Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C63DW

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 septembre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 septembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C63DW

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2005, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti à Monsieur [H] [U] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 297,57 euros, outre des charges de 84,89 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 2 et 3 décembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [H] [U] et Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif du preneur,

— l’expulsion, sous astreinte de 100 euros par jour, de Monsieur [H] [U] et tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Z] [O], et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, avec suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et autorisation de la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls des preneurs,

— la condamnation in solidum de Monsieur [H] [U] et Monsieur [Z] [O] à lui payer la somme de 1891 euros d’arriéré d’indemnité d’occupation, échéance de septembre 2024 incluse, ainsi qu’à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail à compter d’octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux,

— la condamnation de Monsieur [H] [U] à lui verser une somme de 4500 euros au titre des fruits civils,

— la condamnation in solidum de Monsieur [H] [U] et Monsieur [Z] [O] à lui verser une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif, soutenus oralement, et a actualisé sa créance au titre de l’occupation du bien à la somme de 5846,02 euros au 27 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse. Elle a en outre sollicité le rejet des prétentions adverses.

Monsieur [Z] [O] a été assisté de son conseil à l’audience utile. Il a reconnu la sous-location illicite et a indiqué payer 500 euros par mois au locataire en titre. Il a sollicité le rejet de la demande de [Localité 4] HABITAT OPH de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’octroi d’un délai pour quitter les lieux de 12 mois, le rejet de la prétention adverse de condamnation en paiement au titre de l’occupation du bien pour la période antérieure à la résiliation du bail ainsi que de condamnation au paiement des frais irrépétibles.

Bien que régulièrement assignée à étude, Monsieur [H] [U] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et 7.B des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et 6.1 et 6.2 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH produit une déclaration de main courante de Monsieur [Z] [O] en date du 24 juin 2024 faisant état que « depuis février 2024, il occupe le logement en sous-location » après avoir « récupéré les clés en octobre 2023 », dont le locataire est « Monsieur [H] [U] » qui « habiterait en Normandie ». Il y est aussi fait mention qu’il « paye 500 euros » de loyer, outre « l’électricité, ayant une facture du fournisseur à son nom ». Monsieur [Z] [O] a confirmé ces informations à l’audience du 30 juin 2025. Un constat de commissaire de justice du 4 juillet 2024 présente des échanges de SMS entre Monsieur [H] [U] et Monsieur [Z] [O] qui viennent corroborer ces informations et confirmer que l’appartement concerné est le logement objet du litige puisque l’adresse précise y apparaît. Il y est aussi fait référence à de précédents sous-locataires et à des démarches auprès du bailleur pour rendre Monsieur [Z] [O] cotitulaire du bail que Monsieur [H] [U] assure à ce dernier prétendre engager. Il est également fait état de travaux que Monsieur [Z] [O] a effectué à l’entrée dans les lieux pour un montant de 3000 euros, des photographies étant jointes à plusieurs SMS. Il apparaît en dernier lieu que Monsieur [H] [U] a entendu vouloir le départ de Monsieur [Z] [O] du bien afin de le sous-louer pour la période des jeux olympiques d’été à [Localité 4].

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré au vu des déclarations de Monsieur [Z] [O] et des échanges SMS entre ce dernier et Monsieur [H] [U] sur plusieurs mois.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle a débuté au moins courant 2023, soit il y a près de deux ans, alors que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n’a pas vocation à venir enrichir le preneur.

Monsieur [H] [U], devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Z] [O] qui est occupant sans droit ni titre, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En effet, si aux termes de l’article 8 de la Convention précité, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance, il peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire au bien-être économique du pays et à la protection de la morale, ainsi qu’à la protection des droits et libertés d’autrui. Or en l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé, le logement concerné, à caractère social, attribué en fonction de la situation financière et familiale du preneur, a été détourné de sa fin première à des fins purement lucratives. En ces conditions, la mesure d’expulsion n’apparait nullement disproportionnée au regard de la balance des intérêts enjeu.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, Monsieur [Z] [O] ayant expliqué à l’audience utile occuper le bien à titre de résidence principale, semblant apparaître de bonne foi et produisant un bulletin de salaire dans une entreprise domiciliée en Ile-de-France. Il convient donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [Z] [O] justifie d’une recherche de logement dans le parc social, récente, et n’apporte aucun élément pour étayer qu’il aurait entrepris des démarches de relogement dans le parc privé qui seraient restées infructueuses, alors qu’il montre, au-travers de ses bulletins de salaire, qu’il dispose de ressources stables et suffisantes à cette fin. Il a en outre vocation au bénéfice des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de Monsieur [Z] [O] de délai pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [U] reste lui devoir la somme de 5846,02 euros à la date du 27 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à l’échéance de mai 2025 incluse.

Les frais de poursuite d’un montant de 108,86 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné seul au paiement de la somme de 5737,16 euros (5846,02-108,86), avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [H] [U] sera en outre condamné au paiement des loyers et charges impayées au jour de la résiliation du bail le 4 septembre 2025.

En revanche, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, Monsieur [Z] [O] pourra y être tenu, in solidum en sa qualité de coauteur du dommage, sa résidence dans les lieux ayant été constatée par le commissaire de justice au moment de l’assignation et reconnu par l’intéressé à l’audience du 30 juin 2025.

Monsieur [H] [U] et Monsieur [Z] [O] seront ainsi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH justifie sa qualité de bailleur. Il a donc qualité à agir en restitution des fruits civils.

[Localité 4] HABITAT OPH sollicite une somme de 4500 euros correspondant à 9 mois de sous-loyers d’un montant de 500 euros. Il est avéré, à la lecture de la déclaration de main courant de Monsieur [Z] [O] du 24 juin 2024, ce qu’il a confirmé à l’audience utile, qu’il s’est acquitté de 500 euros de loyers à compter de février 2024. Les échanges SMS versés aux débats montrent en outre qu’il a payé 3000 euros, sur injonction de Monsieur [H] [U], pour des travaux dans l’appartement. Il y est aussi fait référence à de précédents sous-locataires qui ont occupé l’appartement courant 2023. L’ensemble des sous-loyers perçu par Monsieur [H] [U] est donc manifestement supérieur à la somme demandée par [Localité 4] HABITAT OPH.

Monsieur [H] [U] sera en conséquence condamné au paiement de 4500 euros en restitution des fruits civils.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum, Monsieur [Z] [O] demeurant dans l’appartement litigieux au jour de l’audience.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er août 2005 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [H] [U] portant sur un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [U] de restituer les clés du logement à [Localité 4] HABITAT OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] d’avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Z] [O], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions posées à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 5737,16 euros d’arriéré de loyers et de charges au 27 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH les loyers et charges dus au titre du contrat de bail restés impayés pour la période du 28 juin 2025 à sa résiliation au jour du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Monsieur [Z] [O] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 4500 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Monsieur [Z] [O] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Monsieur [Z] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection