TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/50423 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NG6

N° : 4

Assignation du :

16 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 23 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 6]

représentée par sa Maire, Madame [X] [B]

Hôtel de Ville

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

S.N.C. IMMORENNES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 4 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 16 janvier 2025 par la Ville de Paris, prise en la personne de Madame la Maire de Paris, à la société en nom collectif IMMORENNES devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] (7ème et 8ème étages) ;

Vu les conclusions oralement soutenues par la Ville de [Localité 6] à l’audience du 4 juin 2025 ;

Vu les écritures développées oralement par la société IMMORENNES à l’audience et visées par le greffier ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

A titre liminaire, il convient de relever que le moyen de défense tiré de la prescription constitue une fin de non-recevoir, qu’il convient d’examiner avant les prétentions et moyens de défense de fond.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable dispose, en son dernier alinéa :

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Il résulte d’une réponse ministérielle publiée au journal officiel de l’assemblée nationale du 9 septembre 1996 et d’une circulaire UHC/DH2 n° 2006-19 du 22 mars 2006 sur l’application des mesures relatives au changement d’usage des locaux d’habitation, que la prescription en matière d’amende civile est extinctive et que les dispositions de l’article 2224 du code civil susvisées ont matière à s’appliquer en matière de changement d’usage au sens de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Sur le fondement de l’article L631-7 sus-visé, il a été jugé que le manquement aux dispositions des articles L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est constitué à partir de deux locations meublées dans la même année (Cass. Civ. 3, 18 février 2021, n°19-13191). Ainsi, seules plusieurs locations effectives peuvent caractériser les faits faisant encourir à leur auteur une amende civile.

Dès lors, seul le fait que des locations aient été consenties de manière répétée fait courir le délai de prescription.

En l’espèce, en annexe du constat du 10 juin 2022 figurent des captures d’écran des annonces de mise en location du local sur les plateformes Airbnb et Booking qui, par leur caractère public, sont de nature à porter à la connaissance de la Ville de [Localité 6] les faits lui permettant d’exercer son action. Le constat mentionne des commentaires publiés entre le mois de septembre 2017 et celui d’avril 2022.

La présente action a été introduite par assignation délivrée le 16 janvier 2025.

Des commentaires ayant été publiés avant cette date, permettant à la Ville de [Localité 6] d’avoir connaissance de l’effectivité d’une pluralité de locations, la prescription est acquise pour les locations intervenues pour la période antérieure au 16 janvier 2020.

Moins de cinq années s’étant écoulées depuis la publication d’éléments de nature à permettre à la Ville de [Localité 6] d’avoir connaissance de locations consenties postérieurement au 15 janvier 2020, l’action demeure recevable s’agissant de la période postérieure à cette date.

Sur l’usage d’habitation du local

En l’espèce, la société IMMORENNES a acquis la totalité de l’immeuble [Adresse 1]. La présente procédure est relative à un duplex situé aux septième et huitième étages de l’immeuble, dont il est établi qu’ils ont été réunis pour former un local unique.

La Ville de [Localité 6] produit deux déclarations H2 relatives à des locaux situés au septième étage, établies le 19 octobre 1970. Ces deux formulaires précisent le nom des locataires des deux locaux visés ainsi que le montant du loyer annuel au 1er janvier 1970, ainsi que la surface de chacun des biens affectée exclusivement à l’habitation, soient respectivement 26 et 14 mètres carrés. Ces éléments sont corroborés par la fiche R de l’immeuble, qui mentionne le nom des mêmes occupants

La mention d’un loyer sur ces formulaire impliquant que l’appartement faisait l’objet d’un bail d’habitation au premier janvier 1970, ce document permet donc d’établir l’usage d’habitation, au 1er janvier 1970, de deux locaux situés au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 1].

Dès lors qu’un local est, pour partie, composé d’un local affecté à l’usage d’habitation à la date de référence, sa réunion avec un autre lot n’a pas pour effet de lui faire perdre son usage, de sorte que sa location pour de courtes durées constitue un changement d’usage soumis à autorisation pour le lot concerné.

Il est constant que le duplex objet de la présente procédure procède de la réunion de l’intégralité des locaux situés aux septième et huitième étages. Aussi la preuve de son affectation à tout le moins partielle à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 est démontrée, de sorte que la location de ce local à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile est soumise à autorisation.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

En l’espèce il ressort des éléments de la procédure que :

— la société IMMORENNES ne conteste pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire.

— le constat de location meublée touristique du 10 juin 2022 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 6] fait état de deux annonces intitulées « Sublime Duplex 145 m² à [Localité 8] » et « Appartement en duplex – Vue sur Tour Eiffel » pour la location courte durée d’un logement ;

— le constat fait état de 124 commentaires, dont le premier date du mois de septembre 2017 et le dernier du mois d’avril 2022 ;

Il en résulte qu’au cas présent, la société IMMORENNES a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation situé [Adresse 1] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 10 juin 2022 établit que la société IMMORENNES a mis en location le lot litigieux sur deux plateformes numériques spécialisées dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de septembre 2017 jusqu’au mois d’avril 2022. Cela n’est pas contesté par la société IMMORENNES.

Toute action au titre des locations antérieures au 16 janvier 2020 étant irrecevable, la période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi du mois de janvier 2020 au mois d’avril 2022, soit une période de temps relativement limitée.

La Ville de [Localité 6] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à 96 nuitées en 2020 et 103 nuitées en 2021. Elle estime à 1 137 840 euros le revenu tiré des locations illicites entre avril 2017 et avril 2022, ce que conteste la société IMMORENNES qui évalue à 246 297 euros les profits dégagés à compter du mois de janvier 2020 et jusqu’au mois d’avril 2022.

En deuxième lieu la société IMMORENNES prétend avoir fait une erreur de bonne foi quant à l’usage d’affectation du bien. A ce titre, il ressort des pièces versées aux débats :

— que la société défenderesse est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] depuis le 31 janvier 2012 ;

— que la fiche H2 produite par la Ville de [Localité 6] est barrée, ce qui pourrait laisser croire que le local passe de l’usage d’habitation à un usage commercial.

— Que la société défenderesse a interrogé Maître [M] [J], notaire, quant à la commercialité de locaux situés aux différents étages de l’immeuble, notamment aux septième et huitième étages ;

— que celui-ci s’est vu transmettre un courrier de la Préfecture de Police de [Localité 6] en date du 21 mai 1987 répondant à une demande de renseignement quant au « caractère juridique des locaux situés aux 7ème et 8ème étages de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 7] » mentionnant que « l’affectation de bureaux commerciaux ne soulève pas d’objection, eu égard à l’application des dispositions de l’article L.651-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, réglementant les changements d’affectation de locaux » ;

— que par courrier du 6 juin 2016, la Sous-Direction de l’Habitat de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Mairie de [Localité 6] a informé le notaire que des locaux de l’immeuble avaient fait l’objet d’une autorisation de changement d’usage avec compensation ;

— que par courrier du 12 janvier 2017, le notaire a écrit à la société IMMORENNES que l’affectation commerciale de l’immeuble n’était pas remise en cause ;

— que la société IMMORENNES a adressé les 27 mars et 12 juin 2017 à la Mairie de [Localité 6] une déclaration préalable de travaux pour le changement de destination de locaux de bureau en hébergement hôtelier puis une déclaration pour le calcul de la redevance relative à la création de locaux commerciaux, précisant que la destination projetée était celle d’hébergement hôtelier ;

— que la Mairie de [Localité 6] a délivré le 7 juillet 2017 un arrêté de non opposition à l’exécution de travaux pour le changement de destination des locaux de bureau en hébergement hôtelier aux troisième, septième et huitième étages de l’immeuble sis [Adresse 1] ; cet arrêté pouvait laisser entendre que le bien litigieux n’était pas à usage d’habitation, induisant en erreur la société IMMORENNES ;

— qu’une déclaration de meublé de tourisme a été communiquée à la Ville de [Localité 6] le 31 octobre 2017.

Ces éléments démontrent que la société IMMORENNES a véritablement fait diligence pour s’assurer de la licéité de l’exploitation des locaux situés aux septième et huitième étages de l’immeuble sis [Adresse 1] en location meublée de tourisme.

Toutefois, il est constant que par arrêté du 22 juillet 2020, la demande de permis de construire déposée par la société IMMORENNES, portant sur le changement de destination partiel d’un immeuble de bureau en hébergement hôtelier comprenant divers postes de travaux a été rejetée au motif que certaines surfaces de l’immeuble sont des surfaces d’habitation. Il s’ensuit qu’à compter du 22 juillet 2020, bien qu’informée de l’affectation des locaux litigieux à l’usage d’habitation, la société défenderesse a poursuivi son activité de location meublée de tourisme, à laquelle elle n’a mis fin qu’après réception du courrier de la Ville de [Localité 6].

En troisième lieu, la partie défenderesse justifie avoir coopéré avec la Ville de [Localité 6], avoir mis fin aux locations illicites et avoir fait preuve de transparence à l’égard de l’agent assermenté et dans le cadre de la présente instance.

En considération de la durée de la période incriminée, des circonstances ayant présidé à la mise en location de tourisme du local litigieux, de la cessation des locations illicites et de la coopération de la société IMMORENNES, il convient de fixer l’amende civile à 5000 euros.

Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction temporellement applicable, dispose :

“I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. […]

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. […]”

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 6] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

En l’espèce, la Ville de [Localité 6] sollicite le prononcé d’une amende de 10 000 euros pour défaut de transmission d’information relative au nombre de jours loués en infraction aux dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme.

Toutefois, l’obligation de transmission issue de cette disposition ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, ainsi que l’a notamment rappelé un arrêt prononcé le 7 septembre 2023 par la troisième chambre civile de la cour de cassation (n°22-18.101).

Au cas d’espèce, ces dispositions ne sont pas applicables à la société IMMORENNES, dès lors qu’il n’est ni démontré ni allégué par la Ville de [Localité 6] que le bien loué constitue sa résidence principale.

Dans ces conditions, la demande visant à prononcer une amende civile sur le fondement des dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est partiellement fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 6], la société IMMORENNES supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 6] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Déclare irrecevables les demandes de la Ville de [Localité 6] portant sur la période antérieure au 16 janvier 2020 ;

Condamne la société IMMORENNES à payer une amende civile de cinq mille euros (5000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;

Rejette la demande de la Ville de [Localité 6] fondée sur les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

Condamne la société IMMORENNES à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société IMMORENNES aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris, le 23 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT