TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions exécutoire à:

— M^e Nadine RAULT

Copie certifiée conforme à:

— M^e Nadine RAULT

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/05530

N° Portalis 352J-W-B7J-C6BHV

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet GESTION AD, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par M^e Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0412

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [J]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05530 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6BHV

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [J] est propriétaire des lots de copropriété n°4, 22, 25,32 et 40 dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13].

Par exploit de Maître [M] [Y], commissaire de justice, signifié le 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 4 juin 2025.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1343 -2 et 1240 du Code civil et 514 et 514-1 du CPC, il demande au tribunal de :

« – Condamner Monsieur [P] [J] au paiement de la somme de 38.891,41 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2024, date de la mise en demeure, au titre des charges et travaux dus pour la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 8 avril 2025.

— Condamner Monsieur [P] [J] au paiement de la somme de 72.60 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 au titre des frais nécessaires exposés par le SDC pour le recouvrement de sa créance.

— Dire et juger que les intérêts à valoir sur ces deux sommes seront capitalisés.

— Condamner Monsieur [J] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommage et intérêts.

— Le condamner au paiement de la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Le condamner aux entiers dépens. »

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05530 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6BHV

M. [P] [J] a été cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, il n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [P] [J] est propriétaire des lots 4, 22, 25, 32 et 40 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 12].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2022, 15 février 2023, 8 février 2024 et 7 janvier 2025 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes arrêtes du 30 juin 2021 au 30 juin 2024, fixé les budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2026 et voté certains travaux (ravalement façade et reprise plancher haut caves) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— une mise en demeure adressée par lettre recommandée le 14 juin 2024 ;

— un décompte de créance arrêté au 1er avril 2025 ;

— le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [P] [J], déduction faite des frais de recouvrement et des condamnations judiciaires antérieures, est débiteur de 38.818,81 euros.

M. [P] [J] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 38.818,81 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 (appels charges courantes et fonds travaux n°4/4 du 01/04 au 30/06/2025 et appel travaux ravalement façade cour 4/5 du 01/04 au 31/05/2025 inclus).

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure en date du 14 juin 2024 selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de reception, distribuée le 21 juin 2024, la condamnation sera assortie des intérêts légaux à compter du 22 juin 2024 sur la somme de 24.421,90 euros et à compter du 2 mai 2025, date de l’assignation, pour le surplus, avec capitalisation des intérêts.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 72,60 euros au titre des frais de recouvrement déduite du décompte de charges de copropriété se décomposant comme suit :

14/06/24 : honoraires mise en demeure : 54,00 €

14/02/25 : honoraires de relance : 18,60 €

Le seul contrat de syndic produit pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ne permet pas de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations antérieures.

La relance du 14 février 2025 n’est pas justifiée.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [P] [J] de ses obligations.

Il est établi que M. [P] [J] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges et qu’il a déjà été condamné à quatre reprises, par jugements des 11 juillet 2008, 31 août 2011, 16 avril 2015 et 8 juin 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes à titre d’arriérés de charges et de dommages et intérêts.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur et l’importance de sommes dues, malgré de précédentes condamnations ont nécessairement entrainé une désorganisation des comptes de la copropriété et font peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 5.000 euros.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [J], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [P] [J] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 38.818,81 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 (appels charges courantes et fonds travaux du 01/04 au 30/06/2025 et appel travaux ravalement façade cour du 01/04 au 31/05/2025 inclus), avec intérêts légaux à compter du 22 juin 2024 sur la somme de 24.421,90 euros et du 2 mai 2025, pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la M. [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] la somme 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la M. [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la M. [P] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente