TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/13627

N° Portalis 352J-W-B7G-CYJOJ

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

La SCI [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Amélie GAUTIER-DELAGE, avocat au barreau deLIMOGES, avocat plaidant, Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0173

DÉFENDEURS

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société H2S, SARL

[Adresse 1]

[Localité 7]

La société H2S, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

Toutes deux représentées par Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #D0653

Décision du 06 Mars 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/13627 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJOJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Sophie ROJAT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. [Adresse 5] était propriétaire des lots n° 65 et 133 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis dont le syndic est la société H2S.

Ces locaux étaient initialement donnés à bail commercial au laboratoire PRAXEA.

En juin 2019, au cours du déménagement du locataire et de la manipulation d’une machine à usage médical, celui-ci a endommagé les marches en pierre et la peinture de la cage d’escalier de l’immeuble.

Le 9 juillet 2019, le syndic a adressé à la S.C.I. [Adresse 5], aux fins de communication à son assureur, deux devis de remise en état des marches et des murs de l’escalier, établis par la société COREVE d’un montant total de 20.454,50 € TTC.

Le sinistre a été déclaré par la société PRAXEA à son assureur (LA MEDICALE) qui a missionné un expert.

L’assureur protection juridique du syndicat des copropriétaires a, de son côté, mandaté le cabinet POLYEXPERT.

A l’issue d’une expertise amiable, ces experts ont évalué les travaux de réparation de l’escalier, sur la base des deux devis produits par le syndic, après application d’un taux de vétusté, à la somme de 4.194,02 euros TTC.

Le 16 avril 2021, la S.C.I. [Adresse 5] a vendu les lots susvisés à la fédération des parents d’élèves de l’enseignement public (PEEP).

A cette occasion et sur la base d’un état daté établi le 16 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a prélevé, sur le prix de vente, la somme de 25.248 euros, détaillée comme suit :

1. Sommes dues au syndicat de copropriétaires :

* 20.454 € : réparations marches et peinture escalier,

* 4.293,83 € : pose de trois radiateurs,

* 200,00 € : travaux étanchéité toiture terrasse,

2. Sommes dues au syndic :

* 300,00 € : honoraires de mutation.

Estimant injustifiée la somme retenue, la S.C.I. [Adresse 5] a adressé au syndic de l’immeuble, le 5 juillet 2022, une mise en demeure de la lui restituer.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, la S.C.I. [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022, fait assigner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à PARIS 13ème et la S.A.R.L. H2S, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de restitution par le syndicat des copropriétaires de ladite somme avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2021, outre sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, la S.C.I. [Adresse 5] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de la jurisprudence applicable en l’espèce, de :

« Dire la SCI [Adresse 5] bien fondée en ses demandes,

Constater le caractère infondé de la somme de 25.248,33 € prélevée sur le prix de la vente de l’immeuble de la SCI [Adresse 5] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représentée par son syndic,

En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représentée par son syndic, à restituer à la SCI [Adresse 5] la somme de 25.248,33 € avec intérêt au taux légal à compter du 16 avril 2021,

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représentée par son syndic, à régler à la SCI [Adresse 5] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens ».

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à PARIS 13ème demande au tribunal de :

« Vu l’article 5 et 5-1 du Décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 14 et 20 de la Loi du 10 juillet 1965,

Déclarer le SDC du [Adresse 4] recevable en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la SCI [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

Prononcer la validité de la retenue de la somme de 25.248,33 € sur le prix de vente par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

A titre subsidiaire,

Condamner la SCI [Adresse 5] au paiement de la somme de 25.936,33 € au titre des frais de réparation,

Ordonner la compensation entre la somme de 25.248,33 € retenue par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la somme de 25.936,33 € due par la SCI [Adresse 5],

En conséquence,

Condamner la SCI [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] le solde de 688,00 €,

En tout état de cause,

Condamner la SCI [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ».

La S.A.R.L. H2S a constitué avocat mais n’a pas conclu au fond.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 9 janvier 2025, a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande de restitution de la S.C.I. [Adresse 5]

La S.C.I. [Adresse 5] fait valoir que le syndic a commis une faute lors de l’établissement de l’état daté, au titre des sommes dues par le copropriétaire cédant au syndicat des copropriétaires, en qualifiant, à tort, de « PROVISIONS », différentes sommes qui correspondent à des travaux de réparations sur parties communes (escalier, radiateurs et toiture terrasse), lesquelles n’étaient ni exigibles ni devenues exigibles du fait de la vente, faute d’avoir été soumises au vote des copropriétaires.

Elle précise que cet intitulé inexact et le traitement de ces sommes en tant que provisions sur charges de copropriété, dans l’état daté, ont permis le prélèvement, sur le prix de vente, de la somme de 25.248,33 €, conservée depuis lors par le syndicat des copropriétaires.

Selon elle, il n’y a pas lieu de traiter les sommes retenues comme des provisions sur charges de copropriété alors que celles-ci, non comprises dans le budget prévisionnel, ni approuvées en assemblée générale ne sont ni liquides ni exigibles et ne relèvent pas des postes énumérés limitativement par l’article 5 du décret du 17 mars 1967.

Elle soutient ainsi que les sommes retenues sur la base d’un état daté erroné tel qu’établi par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, constituent un enrichissement sans cause de celui-ci.

Concernant les frais de mutation à hauteur de 300 euros, elle indique ne plus contester leur exigibilité.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] soutient qu’il n’a commis aucune faute dans l’établissement de l’état daté.

Selon lui, si l’article 5 du décret du 17 mars 1967 énumère les postes obligatoires à mentionner dans ce document dont l’omission ou l’erreur peuvent entraîner la responsabilité du syndic, celle-ci ne peut, a contrario, être recherchée en cas d’indication de postes « complémentaires ».

Il précise que cette mention a été effectuée dans le cadre de l’obligation de prudence et de diligence du syndic, à l’occasion de toute mutation d’un lot de copropriété.

Il estime justifier, d’une part, de l’exigibilité des créances qualifiées de provisions figurant dans l’état daté par le fait qu’elles concernent des travaux à exécuter sur les parties communes relevant de sa seule compétence et, d’autre part, de leur liquidité par la production des devis de réparation.

***

Sur la nature des sommes retenues

L’article 5 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

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1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondante, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

Si l’état daté n’a qu’un caractère contingent, et si les renseignements concernant les sommes dues sont donnés « d’une manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes », le syndic engage sa responsabilité s’il fournit des renseignements inexacts ou lacunaires (ex. : Civ. 3ème, 20 juin 2019, n° 18-10.516), le syndicat des copropriétaires étant responsable des fautes commises à ce titre par son mandataire (ex. : Cour d’appel de [Localité 10], 4ème chambre, 4 juin 2020, n° RG 17/07086).

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

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La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Enfin l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

[…] b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

En l’espèce, préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente à la PEEP des lots n° 65 et 133 appartenant à la S.C.I. [Adresse 5], le syndic a établi un état daté en date du 16 avril 2021 au visa de l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, mentionnant les sommes dues par le copropriétaire cédant au syndicat et au syndic, ventilées de la manière suivante :

«

A / AU SYNDICAT, AU TITRE :

(….)

« 5 – des autres sommes exigibles ou devenues exigibles du fait de la vente :

— Intérêts, condamnations 24.948,33 €

se décomposant comme suit :

— a) provisions de 20.454,50 € au titre du sinistre de juin 2019 lié au déménagement des locaux de la SCI ayant endommagé les parties communes suivant devis :

o De reprises des désordres de toutes les marches cassées de la cage d’escalier suivant devis COREVE de 16.720 €,

o De reprises des peintures endommagées dans la cage d’escalier suivant devis COREVE de 3.734,50 €,

o Une proposition d’indemnisation de 4.194,02 euros a été établie par l’assureur que nous contestons compte tenu du montant des travaux,

— b) provisions de 4.293,83 € au titre de la fourniture et pose de trois radiateurs déposés par la SCI dans les locaux suivant devis de l’entreprise [C] de 4.293,83 euros joint à la présente,

— c) provisions de 200 € au titre des travaux à envisager sur le toit terrasse des locaux de la mairie sur lequel les moteurs de la climatisation de la SCI sont posés, moteurs qui ne laissent plus passer l’eau vers l’évacuation de la pluviale et sur lesquels l’entreprise RM ETANCHEITE va devoir intervenir pour remédier aux désordres dans les locaux de la mairie,

B/ AU SYNDIC, AU TITRE DES HONORAIRES DE MUTATION:

300,00 euros. »

Il ressort des pièces produites que les trois postes de créances (marches/peinture escalier, radiateurs et étanchéité), qualifiés de provisions dans l’état daté, correspondent à de simples devis de réparation, datant de juillet 2019 qui n’ont jamais été soumis au vote de l’assemblée générale.

En l’absence de tout appel de fonds, décompte de répartition de charges, procès-verbal d’assemblée générale mentionnant lesdites créances, celles-ci ne s’analysent ni en des provisions pour travaux exigibles au titre du budget prévisionnel ni en des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Le caractère liquide et exigible, à la date de la mutation, desdites créances alléguées par le syndicat des copropriétaires n’est donc pas établi, ce qui entache d’irrégularité la retenue pratiquée par le syndic sur le prix de vente.

Sur la demande en répétition de l’indu

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du code civil « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

L’action de in rem verso ne doit être admise que dans les cas où le patrimoine d’une personne se trouve, sans cause légitime, enrichi au détriment de celui d’une autre personne.

En cas de paiement d’une dette inexistante (indu objectif), le fait matériel du versement indu suffit à la répétition, sans que le solvens soit tenu de démontrer une erreur de sa part (Civ. 1ère, 17 juillet 1984, n° 83-10550), de sorte que le paiement fait en connaissance de cause ne fait pas obstacle à l’exercice par son auteur de l’action en répétition de l’indu.

La charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur en restitution (Civ. 1ère, 16 novembre 2004, n° 01-17182).

En l’espèce, la S.C.I. [Adresse 5] a démontré l’absence de toute justification du caractère liquide et exigible, au sens de l’article 14-1 I et II de la loi du 10 juillet 1965, des sommes retenues à titre de provisions, par le syndicat des copropriétaires.

Elle apparait donc bien fondée à en réclamer la restitution, soit la somme totale de 24.948,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a été mis en demeure de restituer ladite somme, par courrier recommandé valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil.

S’agissant des honoraires de mutation, qui ne sont pas déduits de la demande de restitution formée par la S.C.I. [Adresse 5], qui n’en conteste pas la somme de 300 € prélevée au titre des frais de mutation (dernières écritures en demande, page 10 sur 12), la demanderesse ne pourra qu’être déboutée de sa demande de remboursement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à restituer à la S.C.I. [Adresse 5] la somme de 24.948,33 € (25.248,33 – 300 euros) dont la retenue sur le prix de vente n’est pas justifiée et qui correspond tant à la valeur de l’appauvrissement de la S.C.I. [Adresse 5] qu’à celle de l’enrichissement sans cause légitime du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9].

2 – Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] réclame, à titre subsidiaire, la condamnation de la S.C.I. [Adresse 5] au paiement de la somme de 25.936,33 euros, correspondant d’une part aux travaux à réaliser dans les parties communes dont elle lui impute la responsabilité et d’autre part aux frais de mutation.

A l’appui de ses demandes, il produit quatre devis, à savoir :

* travaux marches d’escalier : 16.720,00 € (devis COREVE du 08/07/2019)

* travaux réfection peinture : 3.734,50 € (devis COREVE du 08/07/2019)

* pose de trois radiateurs : 4.293,83 € (devis [C] du 16/12/2020)

* reprise étanchéité toit terrasse :1.155,00 € (devis RM Etanchéité du 22/03/2021)

Il sera relevé que le montant total de ces devis et des frais de mutation, soit 25.903,33 euros, ne correspond toutefois pas à la somme de 25.936,33 euros sollicitée.

Concernant les deux premiers postes de demande, le syndicat des copropriétaires expose que la matérialité des dommages causés dans l’escalier de l’immeuble, en 2019, par le locataire de la S.C.I. [Adresse 5] n’est pas contestée par celle-ci.

Concernant les radiateurs, il fait valoir que trois de ces équipements de chauffage ont été déposés et non remplacés par la S.C.I. [Adresse 5].

Il précise que leur nature de partie commune a été reconnue par le tribunal judiciaire de Paris dans son ordonnance de référé du 8 décembre 2022, rendue dans le cadre d’un litige l’opposant au nouveau propriétaire des locaux.

Concernant les travaux sur le toit terrasse, évalués à la somme de 200 € lors de l’état daté et à 1.155,00 € dans le cadre de la présente procédure, il les justifie par les désordres d’étanchéité provoqués, selon lui, par la S.C.I. [Adresse 5] lors de la pose de moteurs de climatisation sur le toit.

La S.C.I. [Adresse 5] rétorque qu’à la suite du déménagement de son locataire, le 25 juin 2019, au cours duquel celui-ci a endommagé les marches en pierre et la peinture de la cage d’escalier, le sinistre a été déclaré par la société PRAXEA à sa compagnie d’assurance, LA MEDICALE et par le syndic, la société H2S, à son assureur protection juridique L’EQUITE ASSURANCES.

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Elle ajoute qu’au cours de l’expertise amiable et à l’issue d’un débat contradictoire entre ces deux assureurs, sur la base des deux devis de la société COREVE communiqués par le syndic, le montant des dommages a été évalué et accepté par le syndicat des copropriétaires, à la somme de 4.194,02 euros TTC.

Elle précise qu’une indemnité 4.194,02 euros a alors été versée, le 2 février 2022, par l’assureur de la société PRAXEA à l’assureur du syndicat des copropriétaires.

Elle considère donc que le montant des travaux relatifs aux marches et à la peinture de l’escalier ne peut excéder la somme de 4.194,02 euros.

Elle ajoute que l’indemnité versée par l’assureur de son locataire, auteur des dégradations, et acceptée par le syndicat des copropriétaires, ne lui ayant pas été remboursée, celui-ci n’est plus fondé à solliciter, à son encontre, une nouvelle indemnisation pour le même sinistre.

La S.C.I. [Adresse 5] conteste par ailleurs les travaux relatifs à la pose de radiateurs, alléguant d’une part que ces équipements ne sont pas mentionnés, dans le règlement de copropriété comme relevant des parties communes, d’autre part qu’aucune dépose de ces radiateurs n’a été relevée lors de l’état des lieux de sortie de son locataire et enfin que la somme retenue n’est justifiée par aucune facture.

Concernant les travaux qui seraient à réaliser sur l’étanchéité du toit, la S.C.I. [Adresse 5] soulève l’absence de toute démonstration tant de la réalité des dommages allégués que de son éventuelle responsabilité.

Elle ajoute qu’aucuns travaux n’a été à ce jour exécuté alors que les devis produits datent de plus de quatre ans.

***

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le copropriétaire bailleur est responsable de plein droit, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des agissements de son locataire qui ont porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paros, Pôle 4, Chambre 3, 22 mars 2018, n° RG 16/20389), ainsi que des troubles qu’il viendrait à causer au sein de la copropriété.

Il lui appartient donc de prendre les mesures nécessaires pour que l’occupation de son bien soit conforme aux prescriptions et contraintes édictées par le règlement de copropriété et garantisse la tranquillité des occupants de la copropriété (ex. : Cour d’appel de [Localité 8], Pôle 1, Chambre 3, 25 juin 2024, n° RG 23/17831).

Il n’appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l’invoque (ex. : Cour d’appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775).

En l’espèce,

— En ce qui concerne les travaux de l’escalier :

Il ressort des éléments produits que l’ancien locataire de la S.C.I. [Adresse 5] a endommagé les marches et la peinture de l’escalier, dommages pour lesquels le syndicat des copropriétaires a fait établir en juillet 2019 deux devis par la société COREVE.

Il n’est pas contesté que ces devis ont été soumis et débattus entre l’assureur du locataire et celui de la copropriété et qu’au terme d’un rapport d’expertise amiable, le montant des réparations a été arrêté à la somme totale de 4.194,02 euros.

Le syndicat des copropriétaires a indiqué dans l’état daté du 16 avril 2021, contester « la proposition d’indemnisation de 4.194,02 euros établi par l’assureur » mais il ne justifie d’aucune réclamation formulée lors du versement de cette indemnité en février 2022.

Il maintient, dans le cadre de la présente procédure, ses demandes à hauteur de la totalité des devis initialement établis mais ne produit aucun élément nouveau à l’appui de cette demande autres que lesdits devis ayant servi de base au calcul de l’indemnité versée.

Il est relevé qu’il ne fait, par ailleurs, nullement état de l’indemnité perçue dans le calcul de ses demandes ni ne produit la moindre quittance subrogative.

Dès lors, le montant des réparations au titre de la dégradation de l’escalier de l’immeuble, sera fixé à la somme de 4.194,02 euros, dont aucun élément n’indique qu’elle aurait été effectivement perçue par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réparation de la cage d’escalier.

Ces réparations étant imputables à la S.C.I. [Adresse 5], responsable vis-à-vis de la copropriété des agissements de son locataire, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.194,02 €, l’assureur qui aurait le cas échéant verser une indemnité à ce titre pouvant agir en répétition de l’indu en cas de double indemnisation.

— En ce qui concerne les travaux relatifs aux radiateurs et à l’étanchéité de la toiture :

En l’absence de tout justificatif de la dépose alléguée de trois radiateurs par la S.C.I. [Adresse 5] ou son locataire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] sera débouté de sa demande formée au titre de la fourniture et de la pose de nouveaux radiateurs, chiffrés à hauteur de 4.293,83 €.

De même, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] ne rapportant pas la preuve de l’existence de dommages affectant l’étanchéité du toit terrasse consécutifs à une éventuelle pose par la S.C.I. [Adresse 5] de moteurs de climatisation, il sera débouté de sa Demande formée à titre selon devis de reprise de l’étanchéité de l’entreprise RM Étanchéité d’un montant de de 1.155,00 € (pièce n° 3).

Décision du 06 Mars 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/13627 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJOJ

— En ce qui concerne les frais de mutation :

Il a été vu précédemment que la S.C.I. [Adresse 5] ne contestait pas devoir les honoraires du syndic pour frais de mutation à hauteur de 300 €, compris dans la retenue sur le prix de vente.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] sera débouté du surplus de sa demande subsidiaire formée au titre des frais de réparation.

3 – Sur la demande de compensation

Selon les articles 1348 et 1348-1 du code civil, la compensation entre dettes connexes peut être ordonnée en justice et produit ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] est condamné à restituer à la S.C.I. [Adresse 5] la somme de 24.948,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022 et la S.C.I. [Adresse 5] est condamnée à lui verser celle de 4.194,02 euros au titre des travaux de reprises des désordres dans la cage d’escalier, par ailleurs mentionnés à tort dans l’état daté adressé au syndic (1, A/, 5 a) à hauteur de la somme de 20.454,50 € « au titre du sinistre de JUIN 2019 », de sorte que ces deux dettes doivent être considérés comme « connexes » au sens des dispositions susvisées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] étant débiteur à l’égard de la S.C.I. [Adresse 5] au titre des sommes qu’il doit restituer à celle-ci, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques des parties jusqu’à due concurrence.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] sera débouté du surplus de sa demande de compensation ainsi que de l’intégralité de sa demande corrélative de condamnation de la S.C.I. [Adresse 5] à lui verser un solde de 688,00 €, correspondant à la différence entre :

— la somme totale des trois devis réparatoires dont la prise en charge par la S.C.I. [Adresse 5] est réclamée par le syndicat des copropriétaires (25.936,33 €),

— et la somme réclamée dans l’état daté puis prélevée sur le prix de vente du lot (25.248,33 €).

4 – Sur les autres demandes

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros à la S.C.I. [Adresse 5] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs intégralement débouté de ses propres demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à PARIS 13ème à payer à la SCI [Adresse 5] la somme indûment prélevée de 24.948,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022,

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 4.194,02 euros au titre des réparations de la cage d’escalier,

ORDONNE la compensation entre les deux sommes précitées réciproquement dues par les parties, en application des dispositions de l’article 1348 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] du surplus de sa demande subsidiaire formée au titre des autres frais de réparation (radiateurs, reprise d’étanchéité sur le toit terrasse),

DEBOUTE la S.C.I. [Adresse 5] de sa demande de restitution de la somme de 300 euros au titre des frais de mutation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] du surplus de sa demande de compensation ainsi que de l’intégralité de sa demande corrélative de condamnation de la S.C.I. [Adresse 5] à lui verser un solde de 688,00 €,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] aux entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] à payer à la S.C.I. [Adresse 5] la somme de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 06 Mars 2025

La Greffière Le Président