TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ESCLASSE

Maître MIZRAHI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00285 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YBX

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [G],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître ESCLASSE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D490

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [Z],

Madame [S] [O] épouse [Z],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître MIZRAHI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0068

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00285 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YBX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2024, Monsieur [W] [G] a donné en location à Monsieur [F] [Z] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 6500 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, Monsieur [W] [G] a fait assigner en référé Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

— leur condamnation solidaire, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 22942 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au terme du mois d’octobre 2024 inclus ;

— l’expulsion de Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— leur condamnation solidaire, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges, soit 7800 euros ;

— leur condamnation solidaire à titre provisionnel à lui payer la somme de 834,60 euros au titre des frais de commissaire de justice ;

— leur condamnation solidaire aux dépens et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 8 janvier 2025, rectifiée le 27 janvier 2025, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé l’affaire à l’audience du 4 février 2025.

A l’audience, Monsieur [W] [G], représenté, s’est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite :

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 22942 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au terme du mois d’octobre 2024 inclus ;

— le constat de l’échéance du bail mobilité ou, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion de Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges, soit 7800 euros ;

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 834,60 euros au titre des frais de commissaire de justice ;

— leur condamnation solidaire aux dépens et à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z], représentés, se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils sollicitent :

— à titre principal, le rejet des prétentions de Monsieur [W] [G] et sa condamnation à leur payer la somme de 18478 euros au titre du dépassement du loyer de référence sur la période du 17 février au 30 juin 2024 ;

— à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai de vingt-quatre mois pour régler leur dette et d’un délai de douze mois pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [W] [G] aux dépens et à leur payer la somme de 3600 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, les parties ont été invitées à produire leurs observations sur l’absence de notification de la demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative au représentant de l’État dans le département six semaines au moins avant l’audience en cas de requalification du bail en bail meublé.

Par note en délibéré en date du 8 avril 2025, Monsieur [W] [G] a indiqué, par l’intermédiaire de son conseil, que la demande de requalification du bail n’était pas fondée de sorte que sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail n’avait pas à être notifiée au représentant de l’État dans le département.

Par note en délibéré en date du 8 avril 2025, Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] ont indiqué, par l’intermédiaire de leur conseil, que la demande tendant à la résiliation du bail était irrecevable en l’absence d’une telle notification.

Par note en délibéré reçue le 15 avril 2025, Monsieur [W] [G] a produit de nouvelles pièces afin de démontrer l’existence d’un bail mobilité échappant aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par note en délibéré reçue le 17 avril 2025, Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] ont sollicité que ces pièces soient déclarées irrecevables.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de déterminer le régime juridique applicable au contrat liant les parties de sorte que la question de la qualification du bail sera étudiée en premier.

Sur la note en délibéré du 15 avril 2025,

Il résulte de l’article 445 du code de procédure civile qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, les parties ont été invitées à produire leurs observations sur l’absence de notification de la demande tendant à la résiliation du bail justifiée par l’existence d’une dette locative au représentant de l’Etat dans le département en cas de requalification du bail mobilité en bail meublé. Par note en délibéré du 15 avril 2025, Monsieur [W] [G] a produit de nouveaux éléments tendant à démontrer que le bail litigieux constitue un bail mobilité. Toutefois, la demande de requalification du bail est dans le débat depuis l’audience du 4 février 2025 et la note en délibéré ne portait que sur l’une de ses conséquences : la nécessité de notifier la demande en résiliation judiciaire du bail au représentant de l’Etat dans le département de sorte que seule cette notification aurait pu être produite en réponse.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevables les pièces produites par Monsieur [W] [G] le 15 avril 2025.

Sur la requalification du bail

Il résulte de l’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 que pour être qualifié d’un bail mobilité et non d’un bail meublé, le contrat de location doit comporter :

— une mention selon laquelle le contrat est un bail mobilité régi par les dispositions du titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989 ;

— la durée du contrat de location conformément à l’article 25-14 ;

— le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l’article 25-12.

En l’espèce, le contrat liant Monsieur [W] [G] à Monsieur [F] [Z] est intitulé « contrat de bail mobilité ». Il précise la durée du contrat (quatre mois et de deux semaines) et le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité (mutation professionnelle du locataire). En revanche, il indique, sous son intitulé, « (loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ». Cette mention, moins apparente que l’intitulé et les autres stipulations du contrat, n’est pas suffisamment précise puisqu’elle n’indique pas, en méconnaissance de la disposition ci-dessus rappelée, que le contrat litigieux est régi par les dispositions du titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition d’ordre public s’impose aux parties et est justifiée par le caractère dérogatoire du régime applicable au bail mobilité.

Dans une telle hypothèse, l’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail litigieux doit être requalifié en bail meublé.

L’avenant du 27 juin 2024, qui vient prolongé la durée du bail initial, précise qu’il est soumis au titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, cet avenant, compte tenu de sa date largement postérieure, ne peut venir corriger les manquements du bail initial. Du fait de la requalification de ce bail initial en bail meublé, l’avenant litigieux n’a pas pu produire ses effets quant à la durée. En effet, un bail meublé est conclu pour une durée minimale d’un an en application de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il convient de requalifier le bail litigieux en bail meublé soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les sommes dues au titre du bail

Selon les dispositions combinées des articles 140 III et IV de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

L’article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 dispose que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, le bail litigieux stipule que le montant du loyer mensuel est de 6500 euros. Il indique, de façon erronée, qu’il n’est pas soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Il précise qu’un complément de loyer est prévu mais ne précise pas son montant et les caractéristiques du logement le justifiant. Pourtant, la loi exige expressément ces mentions qui permettent de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l’application de ce complément de loyer, qui doit être apprécié in concreto selon les particularités du logement et sa situation.

Dès lors, les arguments de Monsieur [W] [G] selon lesquels les caractéristiques du logement justifieraient l’application d’un complément de loyer, ce qui n’est par ailleurs pas démontré, sont inopérants.

L’arrêté préfectoral n°2023-05 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de [Localité 4] à compter du 1er juillet 2023 que pour les logements meublés de plus de quatre pièces situés dans un immeuble bâti avant 1946 dans le [Adresse 6] à [Localité 4], le loyer de référence est de 27,50 euros le mètre carré tandis que le loyer de référence majoré est de 33 euros le mètre carré. Le logement litigieux a une surface de 171 mètres carré ce qui porte le loyer de référence majoré à la somme de 5643 euros.

Ainsi, en l’absence de stipulation d’un complément de loyer, le bail ne pouvait pas prévoir un loyer mensuel de 6500 euros de sorte qu’il convient de fixer le montant du loyer initial au montant du loyer de référence majoré, soit 5643 euros (soit 33 euros x 171 mètres carré).

Dès lors, Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] sont bien fondés à solliciter la restitution du trop-perçu entre le loyer de référence majoré et les loyers effectivement payés entre le 17 février 2024 et le 30 juin 2024.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] ont réglé les échéances courantes entre le 17 février 2024 et le 30 juin 2024. Dès lors, le trop-perçu est d’un montant de 3812,17 euros [(13*6500/29 + 6500*4) – (13*5643/29 + 5643*4)]. Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] ne justifient pas du surplus réclamé.

Par conséquent, Monsieur [W] [G] est condamné à payer à Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] la somme de 3812,17 euros au titre du trop-perçu de loyer sur la période du 17 février au 30 juin 2024.

Sur le sort du bail

Sur la demande tendant au constat de l’échéance du bail

Selon les dispositions de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, le bail meublé est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

En l’espèce, le bail en date du 14 février 2024 a été requalifié en bail meublé de sorte qu’il doit être considéré qu’il a été conclu pour une durée d’un an à compter du 17 février 2024, soit jusqu’au 17 février 2025. Aucun congé n’a été délivré dans les conditions prévues à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’il s’est tacitement reconduit pour une durée d’un an.

Par conséquent, la demande tendant au constat de l’échéance du bail doit être rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Sur le fondement des articles 25-3 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les demandes au prononcé de la résiliation du bail motivées par l’existence d’une dette locative du preneur doivent être doivent être notifiées au représentant de l’État dans le département.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions reprises à l’audience, Monsieur [W] [G] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison du non respect par Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] de leur obligation de régler les échéances courantes. Le bail litigieux ayant été requalifié en bail meublé, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable de sorte que cette demande aurait dû être notifiée au représentant de l’Etat dans le département, ce qui n’a pas été fait.

Par conséquent, cette demande doit être déclarée irrecevable.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes relatives à l’expulsion des défendeurs.

Sur la demande en paiement des échéances courantes

Il résulte des articles 25-3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, quel que soit leur régime matrimonial et même si bail a été conclu avant leur mariage.

Aux termes de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Conformément aux solutions précédemment retenues, le bail litigieux est un bail meublé dont le loyer ne peut être supérieur à la somme mensuelle de 5643 euros. L’avenant produit n’a pas pu produire effet compte tenu de cette requalification.

Le décompte produit démontre que Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] ont payé la somme de 7800 euros entre le 1er juillet 2024 et le 30 octobre 2024 alors que les échéances courantes étaient d’un montant total de 23772 euros. Il est constant que Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] sont mariés et que le logement litigieux constitue leur résidence principale.

Par conséquent, Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] sont condamnés solidairement à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 15972 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 octobre 2024.

Sur les frais de commissaire de justice

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

Conformément à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement et sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

En l’espèce, Monsieur [W] [G] sollicite la condamnation de Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] à régler différentes sommes au titre des frais de commissaire de justice (commandement de payer, saisie conservatoire, convocation à l’état des lieux de sortie, procès-verbal de constat). Cependant, il ne justifie pas de la nécessité de faire établir ces actes et de les mettre à la charge des défendeurs.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, aucun motif ne justifiant qu’elle soit écartée.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses demandes, les dépens sont partagés par moitié entre Monsieur [W] [G] d’une part et Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] d’autre part.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande, eu égard aux solutions retenues, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les pièces produites par Monsieur [W] [G] le 15 avril 2025;

DECLARE irrecevable la demande de Monsieur [W] [G] tendant à la résiliation judiciaire du bail litigieux ;

REQUALIFIE le bail portant sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] en bail meublé ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 3812,17 euros au titre du trop-perçu de loyers au 30 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 15972 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 octobre 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

PARTAGE par moitié les dépens entre Monsieur [W] [G] d’une part et Monsieur [F] [Z] et Madame [S] [O] épouse [Z] d’autre part ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge