TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/05229

N° Portalis 352J-W-B7G-CWWWJ

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet JOURDAN

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #Z0046

Madame [Y] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #J0133

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/05229 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWWWJ

La société ACM (ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL), SA, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine KLINGLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1078

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, Mme [Z] [V] était propriétaire du lot n° 22 constitué d’un appartement situé au 4ème étage, assuré auprès de la compagnie CIC ASSURANCES IARD, actuellement ACM IARD.

Mme [Z] [V] a, par acte du 7 avril 2008, donné, hors part successorale, la nue-propriété des droits de la moitié dudit lot à sa fille, Mme [L] [P]. Ledit acte mentionne que, la valeur en toute propriété étant de 185.000 € et la valeur en toute propriété des droits de moitié étant de 92.500 €, l’usufruit de la donatrice est évalué à 18.500 € tandis que la nue-propriété donnée a une valeur de 74.000€.

Par acte du même jour, Mme [L] [P] a, en avancement de part successorale, donné la nue-propriété du lot n° 22 à ses enfants, M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q], à concurrence de moitié chacun. Ledit acte mentionne que la valeur en toute propriété étant de 185.000 €, l’usufruit de Mme [V] est évalué à une valeur 37.000 € et la nue-propriété à une valeur de 148.000 €, ce qui porte les droits de M. [I] [Q] à 74.000 € et ceux de Mme [Y] [Q] à 74.000 €.

Par ordonnance de référé en date du 4 novembre 2013, le président du tribunal de grande instance de Paris a fait droit à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par le syndicat des copropriétaires et a désigné M. [N] [D] en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire, notamment, de Mme [Z] [V], de M. [I] [Q], de Mme [Y] [Q], de Mmes [E] en leur qualité de locataires du lot n° 22, et de la société SA ACM IARD.

Au cours de l’expertise, M. [W], nouveau propriétaire du lot n°22 à la suite d’une vente intervenue le 9 mars 2015, a procédé à la rénovation complète de l’appartement, notamment de la salle de bain.

M. [N] [D] a déposé son rapport le 9 juin 2016.

Mme [Z] [V] est décédée le 4 février 2018, laissant pour lui succéder sa fille Mme [L] [P].

Par actes d’huissier délivrés les 20 et 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du situé [Adresse 1] à [Localité 5] a assigné M. [I] [Q], Mme [Y] [Q] et la compagnie ACM IARD, devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de solliciter, principalement, l’indemnisation de ses préjudices.

Mme [L] [P] est décédée le 28 août 2023. M. [I] [Q] a renoncé à la succession de sa mère.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] demande au tribunal de :

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’article 3 du règlement de copropriété, le rapport d’expertise, les articles 1231-1 et 1242 du code civil, l’article L.114-1 du code des assurances,

Le dire recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

Débouter M. [I] [Q], Mme [Y] [Q] et la compagnie ACM IARD de l’ensemble de leurs demandes,

Déclarer Mme [Z] [V], M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] responsables des désordres intervenus sur la façade sur cour de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5],

Homologuer le rapport d’expertise de M. [N] [D] déposé le 9 juin 2016,

Par conséquent,

Condamner in solidum M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] ainsi que la compagnie ACM IARD à lui payer la somme en principal de 10.651,05 €, au titre des frais de remise en état des parties communes et représentant :

—  1.192,15 € au titre de la recherche de fuite,

—  9.458,90 € au titre du ravalement partiel de la façade dégradée,

Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] ainsi que la compagnie ACM IARD d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2020 notifiée par le cabinet JOURDAN, syndic,

Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamner in solidum M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] ainsi que la compagnie ACM IARD à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner in solidum M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] ainsi que la compagnie ACM IARD à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris les frais d’expertise qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, Mme [Y] [Q] (nom d’usage [X]) demande au tribunal de :

Vu les conclusions de M. [I] [Q] reprises à son compte, pour les raisons ci-dessus développées,

Principalement,

Juger que l’action du syndicat des copropriétaires contre Mme [Y] [Q] n’est pas fondée,

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

Subsidiairement,

Condamner ACM à garantir Mme [Y] [Q] de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Dans tous les cas,

Condamner tout succombant à régler la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles engagés par Mme [Y] [Q],

Condamner tout succombant aux dépens dont distraction au profit de M^e Xavier FRERING.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, M. [I] [Q] demande au tribunal de :

Vu les articles 605 et 606 du code civil, l’article 1240 du code civil, les articles 696, 699 et 700 du code du procédure civile,

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [I] [Q],

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, le tribunal retenait la responsabilité de M. [Q],

Condamner la compagnie ACM IARD à relever et garantir Monsieur [I] [Q] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée à l’encontre de M. [Q],

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2024, la société ACM IARD SA demande au tribunal de :

Vu l’article L113-1 du code des assurances, l’article 914 du code de procédure civile,

Débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts [Q] de leurs demandes contre les ACM,

Laisser les frais et dépens à leur charge,

En cas de condamnation, déroger au principe de l’exécution provisoire,

Condamner les consorts [Q] à payer aux ACM une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries le 20 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il n’appartient pas au tribunal d'« homologuer » un rapport d’expertise.

1 – Sur la matérialité des désordres, leur origine, les responsabilités, la garantie de l’assureur

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] expose que les infiltrations affectant la façade de l’immeuble proviennent, selon les termes du rapport d’expertise judiciaire, du défaut d’étanchéité de la douche du lot n° 22.

Il estime que M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] sont responsables de plein droit des désordres litigieux, en leur qualité de propriétaires, sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions de l’article 3 du règlement de copropriété qui permettent à chacun des copropriétaires de jouir, faire jouir et disposer de ses parties privatives à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble. Il fait valoir que :

— la responsabilité de M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] est recherchée en leur seule qualité de nus-propriétaires indivisaires du lot n° 22 à l’époque du sinistre, de sorte qu’il importe peu que, au jour de l’assignation, ils n’étaient pas héritiers de Mme [V],

— ces textes n’opèrent aucune distinction tenant à la qualité de nu-propriétaire ou d’usufruitier,

— l’article 605 du code civil, qui ne règle que les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire et ne peut être opposé au tiers-victime, ne traite que de la clé de répartition de la prise en charge des réparations et non des responsabilités respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire,

— l’action du syndicat à l’égard de M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] est fondée uniquement sur le droit de propriété attaché au bien à l’origine du désordre et non sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, de sorte qu’il n’a pas à démontrer l’existence d’une faute commise par les nus-propriétaires,

— outre le fait que le bailleur est responsable envers le syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire, la loi de 1989 régit uniquement les rapports entre le bailleur et son locataire de sorte qu’elle ne peut pas être opposée au syndicat des copropriétaires.

Il forme son appel en garantie à l’encontre de la société ACM IARD sur le fondement des dispositions de l’article L. 114-1 du code des assurances.

M. [I] [Q] soutient que sa responsabilité ne peut être recherchée en qualité de nu-propriétaire à l’époque du sinistre dès lors que le sinistre a pour origine un défaut d’entretien des joints de la salle d’eau et du receveur de la douche et que :

— cet entretien incombait aux locataires, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ou, à tout le moins, à l’usufruitière, en application des articles 605 et 606 du code civil, le syndicat des copropriétaires ne pouvait imputer à l’usufruitier des travaux incombant au nu-propriétaire ni réclamer, à défaut de clause de solidarité incluse dans le règlement de copropriété, le paiement in solidum de charges à l’usufruitier et au nu-propriétaire,

— le nu-propriétaire n’a pas à répondre de la faute dont est responsable l’usufruitier sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il aurait commis, lui-même, une faute,

— sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil dès lors que, en raison du démembrement du droit de propriété et de la mise en location du bien, il n’a jamais eu la garde de la chose,

— ni lui ni sa sœur n’ont jamais été propriétaires de l’usufruit de ce bien immobilier puisque celui-ci a été vendu en 2015, soit avant le décès de Mme [V], étant par ailleurs précisé qu’il a renoncé à la succession de sa mère.

Mme [Y] [Q] s’associe aux moyens soulevés par M. [I] [Q]. Elle ajoute ne pas être héritière du patrimoine de Mme [V]. Elle soutient que la société ACM IARD SA :

— ne vise pas précisément la clause d’exclusion de garantie évoquée,

— ne caractérise pas la commission par Mme [V], âgée de 86 ans en 2011, d’une faute dolosive puisque ladite faute s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables, et non avec la seule conscience du risque d’occasionner le dommage,

— étant soutenu que, en tout état de cause, elle ne peut se voir opposée une faute dolosive alors qu’elle était elle-même dans l’ignorance totale de la situation en 2011.

La société ACM IARD SA soutient que l’ensemble des demandes formées à son encontre doivent être rejetées dès lors que :

— le sinistre trouve sa cause dans la non étanchéité d’une douche qui n’est pas conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 6] et qui ne comporte pas de sous-couche d’étanchéité sous les carrelages ni sous le bac, ce qui explique qu’elle infiltre la façade,

— sans « s’interroger sur la clause » d’exclusion de garantie relative au défaut d’entretien persistant et connu de l’assuré, sa garantie n’est pas due, en application de l’article L. 113-1 du code des assurances, en raison de la faute dolosive commise par Mme [V], parce qu’elle s’est abstenue de tous travaux à la suite du sinistre constaté en 2006 et que sa salle de bains est restée dans le même état de vétusté aggravé, ce qui a conduit à l’infiltration de la façade.

***

Aux termes de l’article 1242 du code civil, « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Par ailleurs, l’article 544 du Code civil dispose « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette obligation résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° 16/01235).

Le trouble est sanctionné :

— dans tous les cas, s’il provient d’un usage du lot contraire au règlement de copropriété (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, s’agissant d’une disposition du règlement de copropriété imposant de ne produire « aucun bruit de nature à gêner les voisins »),

— et, en l’absence de dispositions particulières du règlement, seulement s’il présente un caractère anormal.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Le syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat (Civ. 3ème, 17 avril 1996, n° 94-15.876).

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

1-1 Sur la matérialité et l’origine des désordres

En l’espèce, il n’est pas contesté que des infiltrations de la façade sur cour de l’immeuble ont été constatées à compter de novembre 2011.

L’expert judiciaire mentionne, dans son rapport en date du 9 juin 2016, des désordres affectant le revêtement de la façade sur cour de l’immeuble et le linteau de la baie de la salle de bain du 1er étage. Lors des réunions d’expertise tenues sur les lieux en 2014, il a constaté « le rebouchement au plâtre de très nombreuses fissures horizontales sur la seule façade du 3ème étage, immédiatement au-dessus des linteaux de la cuisine et de la salle de bain, sur une ligne correspondant principalement à la surface du plancher de l’appartement du 4ème étage » (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires, page 27 et 28).

La matérialité des désordres est ainsi établie.

L’expertise judiciaire précitée retient que les désordres ont pour « origine principale une étanchéité défectueuse de la douche » du lot n° 22, disposée contre la face intérieure de la façade sur cour de l’immeuble : absence de rideau de douche, pose maladroite du joint périphérique du receveur de douche, forte dégradation des joints entre les carreaux revêtant les murs ayant fait l’objet de réparations très partielles, mauvaise adhésion desdits carreaux au support (rapport, page 15).

1-2 Sur les responsabilités

En l’espèce, à titre liminaire, il est constant que la façade sur cour de l’immeuble affectée par les désordres dont la matérialité a ci-dessus été retenue est une partie commune.

En outre, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires expose expressément rechercher la responsabilité de M. [I] [Q] et de Mme [Y] [Q] en leur seule qualité de nus-propriétaires indivisaires du lot n° 22 à l’époque du sinistre. Il n’y a donc pas lieu, eu égard à l’objet du litige et en l’état des moyens et pièces présentés par les parties, de se prononcer sur la personne qui aurait pu également être assignée par le syndicat des copropriétaires en qualité d’ayant droit de Mme [V] es qualité d’usufruitière du lot n° 22 à l’époque du sinistre.

Enfin, M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] ne contestent pas qu’ils possédaient en indivision, à l’époque du sinistre, la totalité de la nue-propriété du lot n° 22.

S’agissant de la responsabilité de M. [I] [Q] et de Mme [Y] [Q], recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil, ces derniers n’avaient pas la jouissance du bien et ne pouvaient exercer, par voie de conséquence, aucun pouvoir d’usage, de contrôle et de direction sur la douche litigieuse. Leur responsabilité ne peut donc être retenue au titre de la responsabilité du fait des choses.

S’agissant de la responsabilité de M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q], recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et donc des troubles anormaux du voisinage, il convient en premier lieu de rappeler que ce fondement, objectif, est étranger à la notion de faute.

Les dispositions de l’article 605 du code civil régissent la répartition de la charge des travaux entre nu-propriétaire et usufruitier, dans leurs rapports entre eux, mais non la réparation d’un trouble anormal de voisinage consécutif à la gestion d’un sinistre par l’usufruitier en charge de l’entretien du bien.

La nature différente des droits détenus par le nu-propriétaire et l’usufruitier sur un bien dont la propriété est démembrée et l’absence de jouissance du bien par le nu-propriétaire peut permettre à ce dernier d’opposer, comme en l’espèce, l’absence de toute responsabilité, au titre des dispositions de l’article 1240 du code civil ou de l’article 1242 du code civil, lorsque le sinistre a pour origine un défaut d’entretien du bien.

En revanche, elle ne lui permet pas de dénier sa responsabilité objective, c’est-à-dire sans faute, lorsque celle-ci est recherchée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, puisqu’il est constant que la responsabilité du propriétaire du bien à l’origine de troubles anormaux du voisinage peut être recherchée au titre des troubles commis par le propriétaire ou l’occupant du bien, de sorte que l’action en cession du trouble peut viser aussi bien le nu-propriétaire que l’usufruitier du bien, les dispositions de l’article 605 du code civil ne concernant que les rapports entre ces derniers (ex. : Cour d’appel de Douai, 3ème chambre civile, 6 février 2020, n° 18/06050 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 8, 5 septembre 2025, n° 24/19806).

Le syndicat des copropriétaires pouvait donc librement choisir de former ses demandes indemnitaires à l’encontre des seuls nus-propriétaires, à charge pour eux de se retourner le cas échéant contre les héritiers de l’usufruitière ou contre les locataires en titre à la date du sinistre, s’ils estiment que ces derniers sont les auteurs effectifs des troubles pour avoir seuls la qualité de gardien de la chose ou pour avoir commis une faute caractérisée par un défaut d’entretien.

Néanmoins, il n’existe aucune solidarité légale ni entre usufruitiers et nus-propriétaires ni entre nus-propriétaires indivisaires, de sorte que la responsabilité de M. [I] [Q] et de Mme [Y] [Q] ne peut être retenue « in solidum » mais uniquement, pour chacun d’eux, à proportion des droits respectifs de nue-propriété qu’ils détenaient sur le lot n° 22 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

1-3 Sur la garantie de l’assureur

Aux termes de l’article L. 113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

La faute dolosive procède d’un manquement délibéré de l’assuré à ses obligations conduisant inexorablement au sinistre et à la disparition de l’aléa attaché à la couverture du risque (Civ. 2ème, 19 mai 2016, n° 15-19.000 ; Civ. 3ème, 10 juin 2021, n° 20-10.774 ; Civ. 2ème, 25 octobre 2018, n°16-23.103).

Une faute de négligence ne caractérise pas une faute dolosive au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances (Civ. 2ème, 6 février 2020, n° 18-17.868 ; Civ. 2ème, 12 janvier 2017, n° 16-10.042).

Par ailleurs, une clause excluant la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n’est pas formelle et limitée et ne peut recevoir application en raison de son imprécision (Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117).

En l’espèce, la société ACM IARD SA ne conteste pas qu’elle assurait le lot n° 22 à la date du sinistre.

La société ACM IARD SA expose que « le défaut d’entretien persistant et connu de l’assuré constitue déjà une clause d’exclusion qui figure dans le contrat », sans viser précisément ladite clause, tout en exposant immédiatement qu’il n’y a pas lieu de « s’interroger sur cette clause » (page 4 de ses dernières conclusions).

En tout état de cause, le tribunal relève que la clause excluant, à la page 10 des conditions générales et au sein d’un paragraphe dédié aux « exclusions générales », « les dommages dus à un défaut d’entretien caractérisé ou un manque de réparation vous incombant et connu de vous, sauf si vous n’avez pu remédier par cas fortuit ou de force majeure » ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle n’est pas formelle et limitée, au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Par ailleurs, la charge de la preuve de la commission par Mme [V] d’une faute dolosive repose sur la société ACM IARD SA. Elle produit à cet égard :

— un rapport d’expertise amiable en date du 27 décembre 2006 (pièce n° 11 de la société ACM IARD SA), aux termes duquel il est indiqué qu’un sinistre survenu le 21 novembre 2005 a affecté les parties privatives de l’appartement du copropriétaire situé au-dessous du lot n° 22 en raison d’une « mauvaise ventilation de la salle de bains » (du lot n° 22) entraînant « une humidité dans la pièce » laquelle a elle-même provoqué une « dégradation prématurée des joints de faïence », ainsi que d’une fuite sur le siphon de la baignoire,

— un courrier signé par elle-même le 8 janvier 2007, adressé à Mme [V], aux termes duquel elle refuse la prise en charge du sinistre (pièce n° 10 de la société ACM IARD SA) en exposant que « selon le rapport de notre expert, une mauvaise ventilation de votre salle de bain entraîne une importante humidité dans la pièce, ce qui provoque une dégradation prématurée des joints de faïence ».

Ces éléments ne sont pas suffisants sur le plan probatoire puisqu’ils reposent sur un unique rapport d’expertise amiable, au demeurant réalisé par l’expert mandaté par la société ACM IARD SA, dont le caractère contradictoire n’est pas établi. En outre, la société ACM IARD SA ne justifie pas avoir communiqué à Mme [V] ledit rapport.

Au surplus, le rapport d’expertise amiable précité évoque un manque de ventilation de la salle de bain ainsi qu’une fuite sur le siphon de la baignoire, qui n’ont pas été constatés par l’expert judiciaire, s’agissant des désordres objets du litige. En revanche, l’expert judiciaire a relevé que les joints entre les carreaux revêtant les murs, fortement dégradés, avait fait l’objet de « réparations très partielles », ce qui permet de retenir un défaut d’entretien et une négligence mais non un manquement délibéré de l’assuré à ses obligations conduisant inexorablement au sinistre.

La société ACM IARD SA ne démontrant pas la faute dolosive dénoncée, sa garantie sera retenue.

2 – Sur les préjudices

2-1 Sur le préjudice matériel

En l’espèce, les préjudices matériels dont le syndicat des copropriétaires demande réparation, à savoir des frais de recherche de fuite pour un montant de 1.192,15 € TTC et des frais de ravalement partiel de la façade sur cour de l’immeuble pour un montant de 9.458,90 € TTC, ont été validés par l’expert judiciaire (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires, pages 40 et 42 ; facture de recherche de fuite et devis de travaux, pièces n° 8 et 9 du syndicat des copropriétaires).

Contrairement à ce que soutient M. [I] [Q], il n’appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l’invoque (ex. : Cour d’appel de Rennes, 12 mai 2009, n° 08/01775).

M. [I] [Q] ne justifie pas de son allégation selon laquelle les préjudices réclamés par le syndicat des copropriétaires auraient pu être d’ores et déjà indemnisés intégralement par son assureur, qui pourrait en tout état de cause agir en répétition de l’indu contre son assuré en cas de double indemnisation.

Contrairement à ce que soutient M. [I] [Q], la réalité et la certitude du préjudice ressortent des éléments précités du rapport d’expertise judiciaire, sans que le défaut de justification de la réalisation des travaux puisse remettre en cause son existence.

Il convient donc de condamner la société ACM IARD SA, in solidum avec M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] mais pour chacun d’eux, à proportion seulement des droits respectifs de nue-propriété qu’ils détenaient sur le lot n° 22 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.651,05 € en réparation de son préjudice matériel.

Cette condamnation sera majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter de la mise en demeure en date du 7 septembre 2020, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), étant au surplus relevé que la mise en demeure précitée n’a pas été adressée aux défendeurs mais à leur mère.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

2-2 Sur la résistance abusive dénoncée

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer que « Mme [V], M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] ont volontairement omis de répondre aux demandes du Syndicat des copropriétaires malgré la manifeste nécessité d’exécuter les travaux de remise en état » en dénonçant l’inaction de Mme [V] puis celle de Mme [L] [Q] et en étayant sa demande par la seule production d’une lettre de mise en demeure datée du 7 septembre 2020 adressée par le syndic à Mme [L] [Q] (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), au sujet de laquelle le syndicat expose lui-même qu’elle n’a pas été transmise à M. [I] [Q] et à Mme [Y] [Q].

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la résistance abusive des défendeurs. Il sera débouté de sa demande visant à voir condamner in solidum M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] ainsi que la compagnie ACM IARD à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3 – Sur les recours en garantie formés par M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] à l’encontre de la société ACM IARD SA

Conformément aux motifs précédemment adoptés, il y a lieu de condamner la société ACM IARD SA à garantir et à relever indemne M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] de toute condamnation prononcée à leur encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

4 – Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner la société ACM IARD SA, in solidum avec M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] mais pour chacun d’eux, à proportion seulement des droits respectifs de nue-propriété qu’ils détenaient sur le lot n° 22 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 8.997,26 € TTC (ordonnance de taxe, pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires), dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de condamner la société ACM IARD SA, in solidum avec M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] mais pour chacun d’eux, à proportion seulement des droits respectifs de nue-propriété détenus qu’ils détenaient sur le lot n° 22 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, la société ACM IARD SA, M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société ACM IARD SA, in solidum avec M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] mais pour chacun d’eux, à proportion seulement des droits respectifs de nue-propriété qu’ils détenaient sur le lot n° 22 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 10.651,05 € en réparation de son préjudice matériel.

Dit que cette condamnation sera majorée des intérêts légaux à compter du présent jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande de condamnation in solidum M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] ainsi que la société ACM IARD SA à lui payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la société ACM IARD SA à garantir et à relever indemne Mme [Y] [Q] de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Condamne la société ACM IARD SA à garantir et à relever indemne M. [I] [Q] de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Condamne la société ACM IARD SA, in solidum avec M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] mais pour chacun d’eux, à proportion seulement des droits respectifs de nue-propriété qu’ils détenaient sur le lot n° 22 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 8.997,26 € TTC, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société ACM IARD SA, in solidum avec M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] mais pour chacun d’eux, à proportion seulement des droits respectifs de nue-propriété qu’ils détenaient sur le lot n° 22 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] du surplus de ses demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société ACM IARD SA, M. [I] [Q] et Mme [Y] [Q] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 12 Février 2026

La Greffière Le Président