TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/07862

N° Portalis 352J-W-B7F-CUS5I

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 08 Janvier 2026

DEMANDERESSE

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 22] D'[Localité 19], prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par Maître Christophe FOUQUIER de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R110

DÉFENDEURS

La société PIERRES INVESTISSEMENT, SA, venant aux droits de la SCI [Adresse 2] suite à la fusion-absorption ayant entrainé l’absorption de [Adresse 2] par Pierres Investissement, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par Maître Paula FRIAS de la SELEURL POL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0281

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société CITYA 3 VALLEES

[Adresse 3]

[Localité 15]

représenté par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant/postulant, vestiaire #

Décision du 08 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/07862 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUS5I

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Emilie GOGUET, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Lucie AUVERGNON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] exploite une agence bancaire située dans un local qu’elle a loué, selon bail commercial du 15 novembre 2015, à la SCI EPINVEST, propriétaire aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 2], qui est situé dans un immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Elle s’est plainte, à compter du mois de septembre 2015, de dégâts des eaux récurrents, avec de l’eau conséquente et nauséabonde s’infiltrant dans le local technique situé au sous-sol de l’agence, où se trouvent les serveurs informatiques et les archives.

Elle a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris lequel a, par ordonnance du 4 mai 2017, ordonné une expertise et désigné Monsieur [N] [D] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 25 mars 2020.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 1er et 9 juin 2021, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] a assigné devant ce tribunal la SCI [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société PROACT’IMM, aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter la réfection globale des réseaux d’assainissement de l’immeuble sous astreinte et les défendeurs à effectuer sous astreinte les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert et à l’indemniser de ses préjudices.

Selon ordonnance rendue le 10 mars 2022, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— rejeté l’exception d’incompétence territoriale soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8],

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, à exécuter la réfection globale des réseaux d’assainissement de l’immeuble situé [Adresse 8] selon devis de la société SEIP IDF n°3943 A en date du 28 septembre 2020 d’un montant de 84 782,85 euros HT sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 1er mai 2022,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, à effectuer les travaux d’étanchéité selon devis n°12803/CM119 du 29 novembre 2019 de la société APR CONSTRUCTION pour un montant de 32.416,80 euros TTC validé par l’expert judiciaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 1er mai 2022,

— rejeté la demande d’exécution de travaux sous astreinte formée à l’encontre de la SCI [Adresse 2],

— rejeté la demande de condamnation in solidum de la SCI [Adresse 2] à verser une provision à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23],

— et condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] la somme de 45.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Par message RPVA du 31 janvier 2025, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section a rejeté, par mesure d’administration judiciaire prise par mention au dossier, une demande de jonction de l’affaire n° RG 24/12112 (assignation en intervention forcée et en garantie délivrée par la société PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2] à l’encontre de la société Citya 3 Vallées, syndic) à l’affaire n° RG 21/07862, au visa des articles 367 et 326 du code de procédure civile et de l’ancienneté de l’affaire, introduite par assignation délivrée en juin 2021 en ouverture d’opération d’expertise, ainsi que de l’avancement de la procédure et de la possible clôture prochaine de l’instruction, s’agissant d’une « demande de jonction formée trois ans après l’introduction de l’instance, qui risquerait de retarder à l’excès le jugement sur le tout et ne paraît pas relever d’une bonne administration de la justice ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] demande au tribunal de :

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

Vu l’article 14 de la loi de 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’absence de paiement de la provision octroyée,

SUR LES DEMANDES D’EXÉCUTION DES TRAVAUX RÉPARATOIRES,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 16] (91) à effectuer les travaux d’étanchéité selon devis n° 12803/CM119 du 29 novembre 2019 de la société APR CONSTRUCTION pour un montant de 32.416,80 € TTC validé par l’expert judiciaire sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à ARPAJON et la société PIERRES INVESTISSEMENT (venant aux droits de la SCI [Adresse 18]) à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL VAL D’ORGE la somme totale de 140.036,17 € Tva non récupérable incluse à titre indemnitaire toutes causes de préjudice confondues et sous réserve d’actualisation étant ici précisé qu’une somme de 30.000 € a été versée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à ARPAJON (91) à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL VAL D’ORGE le 17 janvier 2025 en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS ayant alloué une provision,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à ARPAJON et la société PIERRES INVESTISSEMENT (venant aux droits de la SCI [Adresse 18]) à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 22] D’ORGE la somme totale de 22.963,20 € Tva non récupérable incluse au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum le yndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à ARPAJON et la société PIERRES INVESTISSEMENT (venant aux droits de la SCI [Adresse 18]) à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 22] D’ORGE les entiers dépens qui comprendront le coût du rapport d’expertise judiciaire à hauteur de 13.283,25 € Tva non récupérable incluse (pièce 41 – rapport d’expertise et pièce 45 demande d’évaluation de l’expert judiciaire) qui seront recouvrés par Maître Christophe FOUQUIER, avocat au barreau de PARIS conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise du 25 mars 2020,

Vu l’article 1240 du code civil,

CONSTATER que les travaux préconisés par l’expert judiciaire ont été réalisés,

CONSTATER que les travaux sont conformes aux finalités exigées par l’expert,

CONSTATER la diligence du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] dans l’exécution des travaux demandés,

DÉBOUTER le CREDIT MUTUEL de sa demande sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur le trouble anormal de voisinage,

DÉBOUTER le CREDIT MUTUEL [Localité 23] de sa demande d’indemnité fondée sur les sommes dépensées à titre de frais de nettoyage de sous-sol et de maçonnerie.

DÉBOUTER la SA PIERRES INVESTISSEMENT de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER la SA PIERRES INVESTISSEMENT à garantir la créance du syndicat des copropriétaires,

RÉDUIRE le montant des demandes indemnitaires au montant de la provision de 45.000,00 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], demande au tribunal de :

Vu les articles 14 et 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1719 et 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

JUGER que la SCI [Adresse 2] a satisfait à ses obligations, en qualité de bailleur, dans la poursuite du règlement des désordres constatés dans les lieux loués ;

En conséquence,

DÉBOUTER la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] de ses demandes à l’encontre de Pierres Investissement, venant au droit de la SCI [Adresse 2] ;

A titre subsidiaire,

JUGER que la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] ne rapporte pas la preuve de l’existence ou du montant de ses préjudices allégués, ainsi que la preuve de l’existence d’un lien causal entre ces préjudices et les prétendus manquements de la SCI [Adresse 2] ;

En conséquence,

Sur le préjudice matériel antérieur au dépôt du rapport d’expertise :

LIMITER le préjudice demandé par la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] au titre de ce poste de préjudice à la somme de 747,93 EUR ;

A titre très subsidiaire,

DÉBOUTER la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] de ses demandes formulées au titre de ce poste de préjudice à hauteur de 11 683,36 EUR ;

Sur le préjudice matériel postérieur au dépôt du dépôt du rapport d’expertise  :

DÉBOUTER la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] de l’ensemble de ses demandes formulées au titre de ce poste de préjudice ;

A titre très subsidiaire,

DÉBOUTER la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] de ses demandes formulées au titre de ce poste de préjudice à hauteur de 19 313,67 EUR ;

Sur le préjudice lié au temps passé par les collaborateurs de la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] :

JUGER que la demande de la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] se heurte à la clause de renonciation à recours stipulée par le bail du 15 novembre 2015 et qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence ou du montant de ses préjudices allégués ;

Par conséquent,

DÉBOUTER la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] de l’ensemble de ses demandes formulées au titre de ce poste de préjudice ;

A titre très subsidiaire,

LIMITER le préjudice demandé par la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] au titre de ce poste de préjudice à la somme de 8 334,10 € ;

Sur la perte et le trouble de jouissance :

JUGER que la demande de la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] se heurte à la clause de renonciation à recours stipulée par le bail du 15 novembre 2015 et qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence ou du montant de ses préjudices allégués ;

Par conséquent,

DÉBOUTER la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] de l’ensemble de ses demandes formulées au titre de la perte de jouissance et du trouble de jouissance ;

A titre très subsidiaire,

LIMITER le préjudice demandé par la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] au titre du trouble de jouissance à la somme de 10 702,90 € ;

Sur les frais irrépétibles :

FIXER le montant des frais irrépétibles demandé par la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] à la somme de 1 500 € ;

A titre aussi subsidiaire,

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a manqué à son obligation d’entretenir les équipements et réseaux de l’immeuble et a manqué à ses obligations de diligence et de conseil ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] est à l’origine de l’apparition des désordres et des préjudices subis par la Caisse De Crédit Mutuel [Localité 23] ;

En conséquence,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à relever et garantir Pierres Investissement, venant au droit de la SCI [Adresse 2], de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, en principal, accessoire, intérêt, frais et dépens ;

ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à rapporter la preuve de la réalisation de la totalité des travaux objet de l’ordonnance d’injonction du 10 mars 2020 et assortir cette injonction d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à Pierres Investissement, venant au droit de la SCI [Adresse 2], la somme de 1 290 € TTC au titre de l’étude réalisée par la société Opengroupe et la somme de 6 720 € TTC au titre de l’étude réalisée par [Y] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à Pierres Investissement, venant au droit de la SCI [Adresse 2], la somme de 5 000 € TTC au titre du préjudice causé en raison de ses multiples manquements et défauts d’entretien ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à régler la totalité des frais d’expertise judiciaire ;

EXONÉRER Pierres Investissement, venant au droit de la SCI [Adresse 2], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à régler la totalité des frais d’expertise judiciaire ;

DIRE que les intérêts produits seront capitalisés chaque année pour produire à leur tour intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à Pierres Investissement, venant au droit de la SCI [Adresse 2], la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens d’instance, en ce compris les sommations délivrées aux membres du conseil syndical le 30 novembre 2021.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience « double juge rapporteur » du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger », figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur les demandes indemnitaires et de réalisation de travaux sous astreinte formées par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] et sur les demandes indemnitaires et de réalisation sous astreinte de travaux formées, à titre reconventionnel, par la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT :

La Caisse de crédit mutuel [Localité 23] agit sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil à l’encontre de la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2] et sur le fondement des troubles anormaux du voisinage (à titre principal), de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ou à défaut de l’article 1240 du code civil (à titre subsidiaire).

Elle fait valoir en substance les moyens suivants :

Sur les responsabilités encourues, l’expertise judiciaire a mis en évidence :

— d’une part, l’inaction du syndicat des copropriétaires avant comme après la désignation de l’expert, ainsi que le caractère fuyard et vétuste du réseau d’assainissement de l’immeuble du [Adresse 5],

— d’autre part, la négligence fautive du bailleur qui n’a rien fait pour faire cesser rapidement le trouble subi par son locataire dans la jouissance du bien loué.

S’agissant du bailleur, qui ne peut se retrancher derrière le fait que les troubles proviennent des parties communes de l’immeuble (Civ. 3ème, 9 septembre 2021, n° 20-12.347), celui-ci n’a jamais réellement été actif pour effectuer toutes diligences auprès de la copropriété afin de remédier aux désordres, à l’exception de quelques lettres, entre 2016 et l’instance au fond qu’elle a engagée, se contentant de produire des courriels et lettres adressés au locataire ne justifiant pas de la réalité des démarches que le bailleur a pu entreprendre auprès de la copropriété. Pendant les opérations d’expertise puis, après le dépôt du rapport de l’expert judiciaire, aucune initiative urgente n’a été prise par le bailleur, afin de porter à l’ordre du jour d’une assemblée générale le sujet de l’exécution des travaux préconisés par l’expert. Elle a subi pendant plus de cinq ans, de 2016 à 2021, d’importants désordres d’infiltration et d’humidité dans ses locaux sans qu’à un quelconque moment, le bailleur prenne la mesure de l’ampleur du sinistre et des préjudices de jouissance subis.

S’agissant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], il est incontestable à la lecture du rapport d’expertise qu’il a manqué à son obligation d’entretien de son réseau d’assainissement, ce qui lui a causé des désordres anormaux dans les locaux au sein desquels elle exploite son agence bancaire.

Sur les solutions réparatoires à mettre en œuvre (hors de travaux de réfection globale du réseau d’assainissement de l’immeuble déjà réalisés en juillet 2022), l’expert indique en page 43 de son rapport qu’il est également nécessaire d’effectuer des travaux d’étanchéité externe avec drainage au niveau du mur du local technique pour éviter que les eaux de nappe se déversent dans les locaux de la Caisse du Crédit Mutuel, aucun devis n’ayant été fourni par le syndicat des copropriétaires.

Sur ses demandes indemnitaires (incluant la TVA non récupérable, 2 % en 2015 ; Cour d’appel de [Localité 20], 7 décembre 2018, pièce n° 53), elle réclame, au titre du préjudice matériel, le paiement des :

— frais de constat d’huissier de certains des sinistres, soit un coût total de 747,93 € TTC ou de 744,81 €, TVA non récupérable incluse (rapport, page 48),

— frais au titre des interventions des prestations de services après la réalisation des travaux provisoires ayant permis de canaliser les écoulements d’eau, effectués en 2017 par la société MPM, pour un montant total validé par l’expert judiciaire (rapport, page 48) de 8.391,85 € TTC, soit 8.356,58 € TVA non récupérable incluse,

— travaux et études réalisés à ses frais avancés pour un coût total de 8.328,00 € TTC ou de 8.298,00 €, TVA non récupérable incluse (rapport, page 48),

— travaux de remise en état des locaux rendus nécessaires pour les dégâts des eaux, selon devis de la société APR n° 12799/CM 1119 d’un montant de 8.644,80 € TTC ou de 8.601,58 € TVA non récupérable incluse (pièce n° 30, rapport, page 48),

— dépenses rendues nécessaires en raison de la persistance des écoulements d’eau après le dépôt du rapport d’expertise, en faisant appel à la société APS pour désobstruer et nettoyer régulièrement le caniveau (pièces n° 47, 60, 61, 62, 53, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 et 71), pour un montant total de 6.128,26 € TTC ou 6.087,90 € TVA non récupérable incluse,

— factures d’huissier (désordres en mars 2021, état du caniveau en septembre 2021) et du bureau d’études chargé de l’audit structurel du bâtiment ayant conforté et confirmé les constatations de l’expert judiciaire (pièces n° 54, 72 et 75), pour un montant de 3.360,00 € TTC soit 3.348,80 € TVA non récupérable incluse,

— factures liées au déménagement du local et de la baie informatique (pièce n° 76-5, commandes et factures), du sous-sol vers le rez-de-chaussée compte tenu de la persistance des écoulements d’eau et de la non-réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire (rapport, page 51), pour un montant de 23.680,46 € HT ou 28.321,83 € TVA non récupérable incluse,

Soit au total un préjudice matériel de 67.300,05 € TVA non récupérable incluse.

S’agissant du préjudice immatériel « depuis septembre 2015 », elle se plaint d’un préjudice lié à i) la perte de temps occasionnée à ses collaborateurs pour la prise en charge des écoulements d’eau « d’assainissement », ii) une perte de jouissance puis iii) un trouble de jouissance résultant des sinistres.

Sur le temps consacré par ses collaborateurs, afin de gérer les conséquences des différents sinistres, elle argue de nombreuses actions entreprises sur plus de 24 mois (interventions téléphoniques et/ou écrites auprès du propriétaire, du syndic, des différents prestataires devant intervenir dans le sous-sol, réception des huissiers et prestataires venant nettoyer et assainir les locaux, surveillance des entreprises intervenant dans le sous-sol, etc). Elle calcule son préjudice à ce titre, arrêté du 17 décembre 2019, comme suit :

* Mme [E] : 400 heures x 50,42 € = 20.168,00 €,

* M. [J] : 55 heures x 85,02 € = 4.676,10 €,

* Mme [I] (qui s’est spécialement déplacée le 6 novembre 2017 pour permettre une intervention de la société MCM en dehors des jours d’ouverture de l’agence) : 8 heures x 26,78 € = 214,24 €,

> soit au total un coût de 25.058,34 €, l’expert validant en page 49 de son rapport le montant du préjudice subi (ex. : pièce n° 40, arrêt de la Cour d’appel de [Localité 20] du 14 juin 2017).

Sur la perte de jouissance puis le trouble de jouissance subis, elle fait valoir que les eaux usées et les eaux vannes se sont écoulées pratiquement sans discontinuité entre septembre 2015 et le 6 novembre 2017, date de création du caniveau par la société MPM, son sous-sol étant inexploitable sur cette période, alors qu’elle a payé un loyer et des charges pour des locaux qu’elle n’a pu exploiter.

Elle ajoute que :

— après la création de ce caniveau, elle a pu accéder à son sous-sol mais a continué à subir un trouble de jouissance en raison de la persistance des écoulements d’eau engendrant des odeurs nauséabondes, la présence de mouches et une importante humidité ambiante, outre des pannes informatiques à répétition (courriels échangés, photographies, vidéos, pièce n° 41, rapport d’expertise),

— depuis le 7 novembre 2017 et jusqu’en juillet 2012, date des travaux de réfection du réseau d’assainissement, elle a payé et continue de payer un loyer et des charges au titre de locaux pour lesquels elle subit un trouble de jouissance.

S’agissant de la perte totale de jouissance, sur la base d’une surface pondérée des locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol inexploitable de 172,9 m² en rez-de-chaussée et 18,21 m² au sous-sol (pièce n° 38, charge de l’expertise en évaluation immobilière de mars 2017), elle réclame la somme totale de 21.413,65 € TTC, soit 21.326,24 € TVA non récupérable incluse, arrêtée au 6 novembre 2017, et décomposée comme suit :

* Loyers commerciaux payés :

> 90.907,44 € pour l’année 2015, soit 249,06 € TTC/jour,

> 91.269,77 € pour l’année 2016, soit 249, 37 € TTC/jour,

> 96.153,64 € pour l’année 2017, soit 263,43 € TTC/ jour (pièce n° 33, quittances de loyers),

— En 2015 : (249,06 € x 18,21 m²)/172,9 m² x 122 jours (du 1er septembre au 31 décembre) = 3.200,21 € TTC ou 3.189,54 € TVA non récupérable incluse,

— En 2016 : (249,37 € x 18,21 m²)/172,9 m² x 366 jours (du 1er janvier au 31 décembre) = 9.612,58 € TTC 3.200,21 € TTC ou 3.189,54 € TVA non récupérable incluse,

— En 2017 : (263,43 € x 18,21 m²)/172,9 m² x 310 jours (du 1er janvier 2017 au 6 novembre 2017) = 8.600,86 € TTC ou 8.572,19 € TVA non récupérable incluse,

Elle précise que le bail ne fait de réserve ni quant au choix d’affectation du sous-sol ni quant à son caractère inondable, le bailleur devant assurer une jouissance paisible au locataire et mettre à sa disposition un local exempt de vice ; or un taux d’humidité trop élevé, ainsi qu’un risque d’inondation, empêchent une jouissance paisible du sous-sol.

Elle estime que la proposition de l’expert de ne retenir que la moitié de sa demande ne saurait être validée dès lors que sa note de calcul tient déjà compte du prorata du loyer payé pour la surface du sous-sol concernée par sa perte de jouissance ainsi que de la modération de la surface du sous-sol, outre que le local litigieux n’est pas qu’un local d’archive mais également une salle informatique.

S’agissant du trouble de jouissance du 6 novembre 2017 jusqu’au mois de juillet 2022, elle réclame un pourcentage de loyer équivalent audit trouble, en soulignant que l’expert précise dans son rapport (page 43) que les travaux réalisés par la société MPM le 6 novembre 2017 ont simplement permis de « remédier à l’épandage dans toutes les caves et de limiter les désordres », lesquels ont subsisté (mauvaises odeurs, humidité importante dans le sous-sol à l’origine de pannes informatiques à répétition, etc.).

Elle sollicite à ce titre la somme globale de 26.438,89 € TTC soit 26.350,76 € TVA non récupérable incluse, préjudice arrêté au 31 juillet 2022, selon détail repris en page 35/46 de ses dernières écritures (entre 2017 et 2022).

Sur sa demande de condamnation « in solidum » des co-responsables (bailleur au titre de la jouissance paisible et syndicat des copropriétaires), elle précise qu’il est constant que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité (ex. : Civ. 3ème, 5 décembre 1984, n° 82-16.212 ; Bull. 1984 III, n° 206 ; 13 juillet 2010, n° 09-66.115).

La S.A. PIERRES INVESTISSEMENT répond en substance que :

— le bailleur n’est pas responsable des désordres et a satisfait à ses obligations dans la poursuite de leur réparation, de sorte qu’il ne peut être condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires seul responsable, ayant procédé à toutes les diligences nécessaires auprès de ce dernier pour y mettre fin (ex. : Civ. 3ème, 11 avril 2019, n° 17-22.758 ; 9 septembre 2021, n° 20-12.347) :

* en sollicitant une intervention auprès du syndic (pièce n° 2) dès l’apparition des désordres en octobre 2015, alors qu’il n’a jamais été contesté que ces dernières portaient sur les seules parties communes de l’immeuble, faisant obstacle à la réalisation de travaux, la demanderesse ayant remercié son bailleur de son intervention auprès du syndic,

* puis en maintenant par la suite un contact permanent avec le syndic en ne cessant de le relancer dans le but de mettre fin aux désordres (pièces n° 4 et 5), des courriels de relances ayant été envoyés au syndic le 9 juin 2016, le 15 juin 2016, le 21 juin 2016, le 30 juin 2016 et le 6 juin 2016 (pièce n° 4) et le locataire ayant été informé de ces diligences à l’époque des faits (pièce n° 5),

— c’est donc de mauvaise foi que la demanderesse affirme dans ses dernières écritures que le bailleur n’aurait effectué aucune diligence entre 2015 et 2016 afin que le syndic mette fin aux désordres d’infiltration,

— grâce à ses demandes, ce ne sont pas moins de cinq interventions et divers travaux qui ont été réalisés par deux entreprises distinctes (pièce n° 6),

— le bailleur a entrepris également des diligences en cours d’expertise judiciaire, en participant à toutes les réunions et en préfinançant sur ses propres derniers une étude technique diligentée par l’entreprise Opengroupe le 25 octobre 2018 pour un montant de 1.290 € (pièce n ° 8.1), concluant à une défaillance du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et préconisant une inspection vidéo des canalisations, qui a été diligentée en juin 2019 par la société [Y], toujours aux frais du bailleur pour un montant de 6.720,00 € TTC (pièce n° 8.2), ce rapport technique ayant précisément permis de déterminer la cause des désordres,

— aucune entreprise jusqu’alors mandatée par le syndic es qualités n’avait déterminé la cause des désordres, cette situation étant due à l’incompétence des entreprises sélectionnées par le syndicat des copropriétaires et non à un manque de diligences du bailleur (pièce n° 7, page 49),

— le bailleur a enfin accompli des diligences après le dépôt du rapport d’expertise, le 14 juin 2020, en ayant pris attache avec le syndic pour l’interroger sur les actions prises pour se conformer aux conclusions de l’expert judiciaire et pour s’assurer que les devis seraient soumis au vote de la prochaine assemblée générale (pièces n° 11 à 20) tout en i) insistant sur l’urgence de leur réalisation, ii) levant certaines interrogations quant à la mise en concurrence du devis [Y] avec un devis SIPE, dont les caractéristiques semblaient différer et iii) reprochant au syndic de n’avoir inscrit à l’ordre du jour que la réfection des réseaux, en omettant le devis de travaux complémentaires également recommandés par l’expert judiciaire.

A titre subsidiaire, sur les demandes indemnitaires, elle fait valoir les moyens suivants :

Sur le préjudice matériel, le bail est très clair sur la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur, celle-ci s’imposant au juge en cas de litige, même en cas de réparations affectant les parties communes ; or les frais d’intervention de prestataires de services et les frais de travaux correspondent à des réparations d’entretien, qui ne peuvent être mis à la charge du bailleur ; les frais déboursés par le preneur durant la période antérieure à la conclusion du renouvellement de bail commercial ne sauraient être opposés au bailleur ; le tribunal doit écarter les nouveaux postes de préjudices allégués au motif que :

* les frais de nettoyage et de maçonnerie correspondent à des travaux d’entretien qui demeurent à la charge du preneur ; outre l’absence d’offres de prix et de preuve de lien avec les désordres concernant les prestations du chauffage A6P (1.712,88 €),

* le procès-verbal de la facture de commissaire de justice d’un montant de 547,36 € n’est pas produit (pièce adverse n° 72),

* l’audit structurel du bâtiment réalisé par la société CCI Consult n’était pas nécessaire puisque, selon le preneur, elle a abouti aux mêmes conclusions que l’expertise judiciaire (pièce adverse n° 58) ; en outre, en tant que simple locataire, il n’appartenait pas au preneur de réaliser un audit de l’immeuble et de ses parties communes,

* le preneur ne démontre pas que le déménagement du local informatique était impératif, alors qu’aucune demande en ce sens n’a été faite au cours de l’expertise judiciaire et que l’expert n’a pas préconisé de déplacement de matériel informatique au regard des désordres constatés ; selon les documents produits par le preneur, ce déménagement serait intervenu en février 2022, soit près de deux années après le dépôt du rapport (pièce adverse n° 76) ; ce long délai questionne sur le danger réel que les désordres faisaient peser sur le matériel informatique, outre que sur les cinq documents fournis en pièce n° 76, seuls les devis et factures de la société FINELEC correspondant à un marché faisant directement référence à un déplacement du matériel informatique, les autres documents étant en lien avec des travaux de menuiserie, peinture ou climatisation, donc ne devant pas être pris en compte dans le préjudice du preneur ;

* s’agissant des nouveaux postes de préjudice résultant du délai important entre le dépôt du rapport d’expertise et la réalisation des travaux préconisés par l’expert, il ne pouvait pas faire réaliser de travaux sur les parties communes et a subi tout autant que le preneur les carences du syndicat dans la réalisation des travaux préconisés par l’expert, de sorte qu’il n’existe aucun lien causal entre le comportement du bailleur et l’absence de réalisation de ces travaux ; le délai de la mesure d’expertise, puis pour assigner au fond après le dépôt du rapport, ne peut lui être reproché.

Sur le « temps passé par les collaborateurs du Crédit Mutuel », ces prétendues heures « perdues » s’analysent comme une perte d’exploitation pour le preneur, tandis que l’article 7 du bail du 15 novembre 2015 stipule une renonciation à recours du preneur envers le bailleur en cas de privation de jouissance ou perte d’exploitation. En second lieu, aucune preuve ne vient justifier la réalité de ce préjudice, à l’exception de simples tableaux auto-établis par le preneur ne permettant de démontrer ni le montant des coûts horaires, ni que les heures indiquées ont bien été consacrées à la gestion des désordres à l’époque des faits. Le tableau de répartition des heures, par personne, semble couvrir une période de cinq années (2015-2019) qui ne coïncide pas avec les écritures de la locataire, mentionnant qu’elles auraient été menées en raison « des différents sinistres qui ont eu lieu durant une période s’étalant sur plus de 24 mois » (conclusions, page 26), de sorte que la durée à considérer n’est pas déterminable.

Sur la perte et le trouble de jouissance :

L’article 7 du bail du 15 novembre 2015 stipule une renonciation à recours du preneur envers le bailleur en cas de privation de jouissance. Sur la perte de jouissance, le caractère « inexploitable » des locaux ne saurait être admis en l’état, la demande n’étant justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum ni au regard des initiatives du preneur pour obtenir le renouvellement de son bail commercial à compter du mois de septembre 2015, selon renouvellement à effet du 1er juillet 2016 (si les locaux avaient véritablement été « inexploités »).

Sur le trouble de jouissance :

L’expert judiciaire rejette cette demande dans son rapport, au motif que l’indemnisation de la perte de jouissance à hauteur de 10.792,90 € doit être retenue d’une manière globale et définitive, eu égard à la nature des locaux concernés, leur utilité, leur usage et leur surface (pièce n° 7, page 49). S’il n’est pas question de réfuter le principe suivant lequel la locataire a subi des désagréments, le quantum pose question, alors qu’il conviendrait d’appliquer un coefficient de 0,25 pour le calcul du préjudice, conformément à la pièce n° 38 produite en demande, le coefficient retenu étant le plafond de la fourchette proposée, qui s’étend de 0,15 à 0,25 s’agissant des annexes diverses reliées.

Il est donc préférable de retenir le chiffrage de l’expert judiciaire à hauteur de 10.702,90 €, sans distinguer trouble et perte de jouissance, la dernière n’étant pas applicable et les locaux ayant toujours été exploités.

A titre reconventionnel, la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT sollicite l’indemnisation du préjudice lié à l’inertie du syndicat des copropriétaires qu’il a subi, en devant préfinancer :

— hors réunion d’expertise, une étude technique de la société OPENGROUPE, dans les locaux du preneur (et avec son accord) pour permettre de faire progresser les inspections (intervention du 26 octobre 2018 pour un montant de 1.290 € TTC, pièces n° 8.1),

— dans le cadre de l’expertise, une étude technique de la société [Y] pour un montant de 6.720,00 € TTC (pièce n° 8.2), l’intervention, qui a eu lieu en février 2019, ayant permis d’identifier les causes des désordres rencontrés par le preneur et ce poste de préjudice ayant été retenu par l’expert judiciaire dans son rapport, qui précise que ces investigations ont été préfinancées en lieu et place du syndicat des copropriétaires (pièce n° 7),

Soit au total la somme de 8.010,00 € TTC.

Il réclame également le paiement par le syndicat des copropriétaires de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour « pertes et soins » au regard des « tracas et difficultés » qui lui ont été causés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] répond en substance de la manière suivante :

Sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux :

Il a tenté de procéder aux travaux à l’amiable mais la crise sanitaire a nettement ralenti les démarches.

A la suite du rapport d’expertise ayant préconisé des travaux, ces derniers devaient être approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant d’être exécutés en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic n’ayant pas souhaité inscrite le vote de ces travaux à l’assemblée générale ordinaire convoquée fin 2020, car celle-ci se déroulait en-dehors de la présence des copropriétaires, et uniquement par correspondance, alors qu’il souhaitait expliquer la situation et répondre aux éventuelles questions des copropriétaires sur la procédure en cours pour éviter toute surprise lors du vote.

Le principe des travaux a été soumis au vote de l’assemblée générale ordinaire du 11 mai 2021 (pièce n° 15), ces informations ayant été transmises au Crédit Mutuel [Localité 23] par courrier officiel du 26 octobre 2021 (pièce n° 21) et le montant des travaux ayant été provisionné par le syndic depuis le 1er juillet 2021 (pièce n° 14).

Dans le cadre de l’expertise, le syndic a fait établir d’autres devis que celui de la société [Y] comme celui de la société LES PAVEURS DE MONTROUGE (pièce n° 13) reçu le 14 février 2020 ou celui de la société SIEP en date du 28 septembre 2020 (pièce n° 17).

Un rendez-vous préparatoire au chantier a été organisé le 1er février 2022 avec l’entreprise retenue dont le devis avait été proposé à l’assemblée générale, ce dernier devis ayant été signé le 2 février 2022 (pièce n° 17) et l’intervention de la société SIEP ayant débuté le 2 mai 2022 (pièces n° 18 à 20).

La demande de condamnation à faire réaliser les travaux sous astreinte est devenue sans objet.

Sur la conformité des travaux réalisés :

L’expert n’a qu’une mission de conseil technique, ses préconisations étant simplement des suggestions mais non une obligation pour les parties ou le juge (article 246 du code de procédure civile).

Les travaux préconisés par l’expert consistent en une fosse équipée d’une pompe de relevage pour que l’effluent y soit orienté.

La facture n° 22M0100939 montre pertinemment qu’une station de relevage pour eaux chargées a été fournie et posée par l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires, les autres travaux effectués par l’entrepreneur, bien que non préconisés par l’expert, ayant la même finalité que ces derniers, à savoir l’élimination des infiltrations d’eau dans la cave de la banque.

Les travaux ayant pour finalité de remédier aux infiltrations d’eau dans la cave de la banque ont bien été exécutés et sont conformes à la finalité définie par l’expert.

Sur les diligences entreprises :

Le syndicat des copropriétaires n’a pas tardé à mandater un entrepreneur dès qu’il a été alerté du désordre d’infiltration d’eau dans la cave de la banque, à partir du mois de septembre 2015, des mesures pour supprimer les désordres ayant été prises rapidement. Deux prestataires différents sont intervenus avec pas moins de cinq interventions réalisées, qui ont été payées par le syndicat des copropriétaires.

Les allégations d’inactivité du syndicat des copropriétaires sont mensongères.

Sur la demande de mise hors de cause de la société PIERRES INVESTISSEMENT, anciennement SCI [Adresse 2] :

La S.C.I. [Adresse 2] n’est pas seulement le bailleur mais a également la qualité de maître d’ouvrage pour une partie importante des bâtiments de la copropriété, ayant fait construire les bâtiments à l’arrière de la cour il y a quelques années. L’expert a demandé la production des plans des réseaux d’assainissement de la copropriété et il est étonnant que la S.C.I. [Adresse 2] n’ait pas eu l’idée de produire les plans des constructions les plus récentes, qui ont bien dû être branchée au réseau existant.

Force est de constater que la S.C.I. [Adresse 2] n’a pas brillé par sa présence et ses initiatives lors des assemblées générales lorsque le sujet des travaux a été évoqué, s’étant contentée de délivrer des sommations par voie d’huissier. Cette attitude est assimilable à une carence.

Sur le fondement du trouble anormal du voisinage :

Les troubles subis ne sont pas suffisamment graves ou prolongés pour constituer un tel trouble et engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires alors qu’à la suite de l’intervention des différents prestataires qu’il a mandatés avant la désignation de l’expert, le phénomène d’infiltrations s’était atténué, les infiltrations étant rendues ponctuelles et de faible intensité, de sorte que les désordres ne dépassent pas les inconvénients normaux liés à la vie collective en copropriété.

Sur les demandes indemnitaires :

En premier lieu, le préjudice lié au temps consacré par les collaborateurs du Crédit Mutuel [Localité 23] à la gestion des conséquences du sinistre n’est pas justifié, le taux horaire retenu devant être celui équivalent au travail effectué et non celui de l’exécutant.

En second lieu, le préjudice de perte totale de jouissance n’est pas non plus justifié et relève des relations entre le bailleur et son locataire, tandis que la demanderesse ne rapporte pas la preuve que la solution réparatoire effectuée pendant les opérations d’expertise n’aurait pas mis fin aux troubles, qui restent hypothétiques.

Le préjudice matériel et immatériel doit être ramené à la somme de 45.000 €, correspondant au montant de la provision allouée par le juge de la mise en état.

En dernier lieu, les nouvelles dépenses relatives à un constat d’huissier en septembre 2021 d’un montant de 549,20 € TTC et à une facture d’un audit structurel d’un montant de 3.360,00 € TTC sont étonnantes puisqu’elles n’ont pas de lien direct avec le litige.

Sur les demandes reconventionnelles de la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT :

Ces demandes sont motivées par une prétendue carence du syndicat dans la résolution des désordres constatés par le preneur de la société PIERRES INVESTISSEMENT, ces affirmations étant erronées alors que le syndicat des copropriétaires a mandaté des entreprises entre décembre 2015 et décembre 2017 (pièces n° 1 à 8), de sorte qu’il a été diligent contrairement à ce que l’expert a considéré dans son rapport.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Les désordres d’humidité faisant l’objet du présent litige sont décrits en pages 16 à 19 puis 23 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] [D] en date du 25 mars 2020 (pièce n° 41 produite en demande) et consistent en des infiltrations récurrentes, depuis septembre 2015, dans le local technique et la salle d’archives situés au sous-sol de l’agence bancaire exploitée par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23], dont la S.C.I. [Adresse 2], aux droits de laquelle vient la société PIERRES INVESTISSEMENT, est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 16], avec notamment :

— de l’eau s’écoulant par une fente horizontale en partie basse du mur située derrière la baise de brassage, dans le local technique (présence d’eau boueuse au sol, d’humidité et de salpêtre sur les murs de la pièce),

— une forte odeur d’humidité malgré la présence d’une aération dans la salle d’archives, où de nombreuses boîtes d’archives en carton étaient entreposées,

— de l’eau présente sur le sol dans tout le couloir ; une forte présence d’humidité sur les murs du couloir, la peinture de ces murs étant endommagée et s’écaillant par endroits, outre la présence d’insectes type de ces environnements (mouches de vidange), « qui pullulent dans la salle et dans la cave en général » (rapport, page 42) ainsi qu’un début de salpêtre visible.

La matérialité des désordres d’infiltrations est ainsi établie.

S’agissant de leur origine, les opérations d’expertise ont permis d’établir, à l’issue d’investigations approfondies et après avoir écarté de nombreuses hypothèses non étayées (rapport, pages 24 à 29) que les désordres proviennent des réseaux communs, vétustes, de la copropriété du [Adresse 5] situés sous le porche, qui sont « fuyards », avec en particulier :

— des écoulements quotidiens des eaux usées dont une partie « s’infiltre dans le sol et ressort dans la cave de la banque » (rapport, page 36), de manière « plus ou moins abondante en fonction des usages et des jours de pluie » (rapport, page 37),

— des eaux usées arrivant en pied de mur à gauche de la salle informatique se mélangeant à de l’eau de nappe et se déversant ensuite dans la cunette aménagée pendant l’expertise, l’effluent rejoignant la pompe de relevage et la renvoyant à l’égout (rapport, page 36),

— des arrivées d’effluents dans la salle informatique, ainsi que des eaux de pluies et des égouts mélangées se répondant dans le couloir de la cave, ces eaux usées suivant la pente du sol puis s’écoulant vers les archives (rapport, pages 39, 40 et 41, constatations accompagnées de photographies particulièrement illustratives),

— des odeurs d’égout envahissant les locaux et rendant la salle d’archives peu accessible pour le personnel (rapport, page 39).

1-2 Sur les responsabilités :

1-2-1 S’agissant de la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2] :

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, de par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, ce qui implique au premier chef de délivrer des locaux salubres.

Il en résulte que si les lieux loués sont situés dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, le bailleur, tenu de garantir la jouissance paisible des locaux, ne peut être exonéré de toute responsabilité en cas de trouble de jouissance provenant des parties communes que s’il établit avoir accompli les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour mettre fin à ce trouble, à défaut, il s’expose à être condamné à réparer le préjudice subi par le preneur (ex. : Cour d’appel de [Localité 20], Pôle 5 – Chambre 3, 11 janvier 2023, n° RG 20/01950).

Prévue à l’article 1719 du code civil, l’obligation de délivrance du bailleur impose à celui-ci de délivrer des locaux conformes à la destination prévue au bail commercial.

En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Si la gestion des parties communes de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété et dans lequel sont situés les lieux loués n’incombe pas au bailleur, qui ne peut donc être personnellement condamné à effectuer des réparations sur les parties communes (Civ 3ème, 2 mars 1994, non publié, n° 92-16.329), il doit faire en sorte que le preneur puisse en jouir paisiblement.

Le locataire peut donc exiger du bailleur qu’il fasse valoir ses propres droits à l’égard du syndicat des copropriétaires et le bailleur n’est exonéré de toute responsabilité que s’il établit qu’il a accompli les diligences indispensables pour mettre fin au trouble subi par son preneur et satisfaire à la demande du locataire (Civ. 3ème, 11 mars 1992, n° 90-11.886, Bull n° 81 ; Civ. 3ème, 18 novembre 1992, non publié, n° 91-12.984 ; Civ. 3ème, 23 novembre 2011, n° 10-25.978, diffusé).

Le bailleur doit, dans le cas où la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait engagée, accomplir, à l’égard de celui-ci, les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande des preneurs (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2002, n° 01-11.367, diffusé).

Justifie ainsi sa décision de condamner un bailleur à indemniser un preneur des conséquences d’inondations dans les parties communes, une cour d’appel qui relève que le bailleur ne prouvait pas avoir mis tout en œuvre pour faire prendre par la copropriété des mesures urgentes et appropriées (Civ. 3ème, 9 février 2010, non publié, n° 08-10.752).

Le bailleur d’un centre commercial peut ainsi voir sa responsabilité engagée si le défaut d’entretien des parties communes a pour effet de priver le preneur des avantages qu’il tient du bail (Civ 3ème, 31 octobre 2006, n° 05-18.377, Bull n° 215).

Si le preneur peut agir directement contre le syndicat lorsque les désordres qu’il rencontre trouvent leur source dans les parties communes (Civ 3ème, 17 juin 2008, non publié, n° 07-14.864), il peut donc aussi choisir d’agir contre le bailleur, qui peut se retourner contre le syndicat, soit en l’appelant en garantie, soit en demandant sa condamnation in solidum avec lui, suivant la source du dommage

Toutefois, le bailleur n’est responsable des désordres et troubles de jouissance, provenant de parties communes, subis par son locataire que s’il n’accomplit pas toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour que ce dernier y remédie (en ce sens : Civ. 3ème, 11 avril 2019, n° 17-22.758, diffusé ; 9 septembre 2021, n° 20-12.347, § 10 et 11, diffusé).

En l’espèce, s’il ressort des éléments de la procédure et en particulier du rapport d’expertise judiciaire (page 42, notamment) que les désordres d’infiltrations, provenant des parties communes, qui font l’objet du présent litige, ont rendu le local technique et la salle d’archives en cave loués à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] « non conformes » à leur destination, avec des risques divers pouvant survenir (panne du matériel en ambiance humide, risque de glissade sur le sol humide chargé d’une boue fine, odeurs remontant dans la banque et susceptibles d’avoir un impact sur la clientèle), sans toutefois remettre en cause la « solidité » des lieux, il n’en demeure pas que la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2] justifie au travers des pièces produites en défense dans le cadre de la présente instance avoir accompli de très nombreuses diligences afin de mettre un terme aux troubles subis par son locataire, dès l’apparition des désordres en septembre 2015 jusqu’à l’assignation en référé-expertise de 2017, au cours des opérations d’expertise judiciaire et après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Ainsi, dès le début du mois d’octobre 2015, le bailleur a contacté le syndic de copropriété afin de solliciter une intervention urgente dans les locaux, tout en transmettant les coordonnées du gestionnaire de copropriété à son locataire, qui l’a remercié à la suite de l’appel d’un plombier devant intervenir le lendemain matin pour une recherche de fuite et réparation (pièce n° 2 produite par la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT).

Par la suite, le propriétaire bailleur :

— a maintenu, tout au long de l’année 2016, un contact régulier avec le syndic de l’immeuble au sujet des problèmes d’infiltrations rencontrés « par l’agence d'[Localité 16] », relançant à plusieurs reprises ce dernier pour connaître les démarches entreprises par ses soins en vue « de résoudre définitivement les problématiques d’infiltrations répétitives subies par » son « locataire » (pièce n° 4 produite par la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, échange de courriels),

— a informé, par lettre recommandée du 16 juin 2016, son locataire de ses diligences auprès du syndic de la copropriété (afin qu’il procède à « une recherche approfondie visant à entreprendre au plus vite les réparations nécessaires pour faire cesser les infiltrations d’eau subies ») concernant le « dégât des eaux récurrent » occasionné à l’agence « depuis septembre 2015 », en lui précisant que le syndic s’était « engagé à poursuivre ses investigations de manière à résoudre définitivement ces problématiques d’infiltrations » et qu’il veillerait « particulièrement à ce que le syndic tienne ses engagements dans les meilleurs délais » (pièce n° 5 produite par la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT).

Consécutivement, entre octobre 2015 et mars 2016, cinq interventions ont été programmées par le syndic de l’immeuble (recherche de fuite, passage caméra, terrassement et réparation d’un raccord fuyard, avec remplacement d’une partie des canalisations en octobre 2015 ; deuxième recherche de fuite en décembre 2015 ; inspection télévisée des réseaux et dégorgement de la canalisation située sous le porche en janvier 2016 ; modification du regard d’évacuation situé à l’entrée du porche pour faciliter l’écoulement et éviter que les eaux usées s’infiltrent dans le sous-sol ; en mars 2016), le syndic s’étant engagé auprès du locataire, par courrier du 6 juillet 2016, à poursuivre ses investigations pour « tenter de solutionner ce problème définitivement » (pièce n° 6 produite par la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT).

Dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, auxquelles le propriétaire bailleur a participé activement, la S.C.I. [Adresse 2] a accepté de préfinancer :

— une étude technique dans les locaux du preneur (avec son accord) diligentée par l’entreprise « expertises et diagnostics » Opengroupe, le 26 octobre 2018, (annexe n° 24 au rapport d’expertise judiciaire), qui a établi un rapport détaillé le 31 octobre 2018 concluant à la défaillance du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, avec des conduits fissurés, perforés ou fendus (pièce n° 8.1 produite par la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT), alors qu’aucune des entreprises mandatées par le syndic de l’immeuble n’avait jusqu’alors été en mesure de déterminer l’origine exacte des fuites,

— puis une inspection vidéo des canalisations de la copropriété pour déterminer la provenance du désordre, préconisée par l’entreprise Opengroupe, par la société [Y], pour un montant de 6.720,00 € TTC (pièces n° 8.2 et 8.3 produites par la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT).

A la suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] [D], le propriétaire bailleur :

— s’est rapproché régulièrement du syndic de l’immeuble, entre février 2021 et août 2021, pour l’interroger sur les actions entreprises afin de faire réaliser les travaux de remplacement des réseaux préconisés par l’expert et obtenir l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de projets de résolutions portant sur la réalisation desdits travaux, en s’assurant que les devis soumis aux copropriétaires étaient conformes aux préconisations de l’expert (pièce n° 11 à 21 produites par la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT),

— pour finalement, après que l’assemblée générale du 11 mai 2021 ait donné mandat au conseil syndical, selon résolution n° 22, pour choisir l’entreprise à qui seront confiés les travaux de réfection du réseau d’évacuation des eaux usées et sa mise en conformité, dans le respect du cahier des charges défini par l’expert judiciaire et du budget maximum de 93.000 € (pièce n° 15 produite par le syndicat des copropriétaires, page 10/12), adressé une sommation aux membres du conseil syndical de « choisir immédiatement et sans délais, l’entreprise à qui seront confiés lesdits travaux » par acte d’huissier du 30 novembre 2021 (pièce n° 22 produite par la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT).

De ces éléments, il ressort que la S.C.I. [Adresse 2], aux droits de laquelle vient la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, a accompli pendant toute la durée du bail l’ensemble des diligences nécessaires pour que le syndicat mette un terme aux désordres d’infiltrations subis par son locataire, ce que l’expert judiciaire relève d’ailleurs expressément dans son rapport admettant que la S.C.I. [Adresse 2] « a fait ce qu’elle a pu » (page 49).

Dans ces conditions, la responsabilité de la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], ne saurait être engagée au cas d’espèce sur le fondement des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, de sorte que la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] ne pourra qu’être intégralement déboutée de toutes ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de cette partie dans le cadre de la présente instance.

1-2-2 S’agissant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] :

En droit, la responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat.

Lorsque le trouble provient d’un immeuble donné en location, la victime peut en demander réparation au propriétaire (ex. : Civ. 2ème, 8 juillet 1987, n° 85-15.193, Bull n° 150 ; 31 mai 2000, n° 98-17.532, Bull. n° 94).

La responsabilité objective d’un syndicat des copropriétaires peut être engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage causés par un dégât des eaux, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute, ce fondement dépendant uniquement de la gravité excessive du trouble occasionné (ex. : Cour d’appel de [Localité 20], Pôle 5 – Chambre 3, 23 mai 2024, n° 22/09708).

En l’espèce, il convient de retenir la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 17], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, s’agissant de désordres d’infiltrations ayant pour origine des parties communes et qui excédent manifestement par leur durée (sur plusieurs années entre septembre 2015 et juillet 2022), leur caractère répétitif (notamment mais pas exclusivement en période de fortes pluies, l’expert faisant état d’un déversement continuel et « de manière plus ou moins abondante en fonction des usages et des jours de pluie », rapport, page 37), leur ampleur (local technique, salle d’archives et couloir), leur nature (odeurs, effluents, mélange d’eaux de pluie et d’égouts, humidité, boue fine avec risque de glissade, pullulement de mouches de vidange, etc.) et leur conséquence (local et salle d’archives, difficiles d’accès et présentant une « certaine dangerosité », rendus impropres à leur usage normal) les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété (ex. : Cour d’appel de [Localité 20], Pôle 4 – Chambre 2, 8 novembre 2023, n° 21/15653).

1-3 Sur les travaux de réfection des parties communes nécessaires pour remédier de manière pérenne aux désordres faisant l’objet du présent litige :

A l’examen du rapport d’expertise judiciaire (pages 43 et 45 en particulier) et des pièces produites, il apparaît que les travaux de nature à mettre un terme, de manière pérenne et définitive, aux désordres d’humidité/d’infiltration occasionnés consistent en :

— la réfection du réseau de canalisations du tout-à-l’égout dans la cour de l’immeuble dont le syndicat des copropriétaires (rapport, page 45) justifie de la réalisation complète par la société SEIP au mois de juillet 2022 (pièces n° 26 et 28 produites en défense : procès-verbal de réception sans réserve de travaux de mise en conformité des réseaux d’eau usée et réseau d’eau pluviale de la résidence de l’Orge n° [Adresse 5] à [Localité 16] et facture n° 22M0701733 du 18 juillet 2022 portant sur des travaux de mise en conformité et intervention sur réseaux en amiante ciment « exécutés au mois de juillet 2022 »),

— mais également la mise en œuvre d’une étanchéité externe avec drainage depuis le [Adresse 5], seule à même de supprimer « toute infiltration » en évitant que « les eaux de la nappe » continent inéluctablement à se « déverser » à l’avenir dans « la cave de la banque », le devis de la société APR Construction d’un montant de 32.416,80 € TTC proposé par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (pièce n° 35 F) répondant à ce besoin, en l’absence de devis fourni par le syndicat des copropriétaires (rapport, page 43).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16] [Adresse 1]) ne justifiant pas avoir fait réaliser ces derniers travaux, validés par l’expert judiciaire comme appropriés pour remédier efficacement aux désordres faisant l’objet du présent litige, il y a lieu de le condamner à faire effectuer des travaux d’assainissement externe, côté porche de la cour propriété côté gauche, conformément au devis n° 12803 / CM 1119 du 29 novembre 2019 de la S.A.R.L. A.P.R. CONSTRUCTION d’un montant de 32.416,80 € TTC (pièce n° 35 produite en demande), validé par Monsieur [N] [D], expert judiciaire, dans son rapport déposé le 25 mars 2020 (page 43), sous astreinte de 300,00 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte précitée courra pendant quatre mois et seront, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

1-4 Sur les demandes indemnitaires :

1-4-1 De la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] :

La Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] justifiant être partiellement assujettie à la TVA (pièce n° 49 produite en demande, attestation émanant du responsable du service fiscal de la banque en date du 29 mars 2021), les sommes allouées seront augmentées de la part de TVA non récupérable (Cour d’appel de [Localité 20], Pôle 4, Chambre 5, 10 février 2010, n° 08/06340 et Pôle 4, Chambre 6, 7 décembre 2018, n° 17/02936, pièces n° 51 et 53 produites en demande).

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure (rapport d’expertise judiciaire, pages 48 et 49 en particulier) et des pièces produites, il convient de retenir, comme justifiés, acceptables et directement en lien avec les désordres d’humidité faisant l’objet du présent litige, les postes de préjudices suivants :

1-4-1-1 S’agissant des préjudices matériels (interventions qualifiées par l’expert judiciaire de « tout à fait justifiées » :

* au titre des frais de constat d’huissier : 744,81 € TVA non récupérable incluse (rapport, page 48, et pièce annexe n° 17 F au rapport d’expertise),

* au titre des frais d’intervention des prestations de services : 8.356,58 € TVA non récupérable incluse (rapport, page 48, pièces n° 17 et 29 produites dans le cadre de la présente instance : factures, et pièce annexe n° 29 F au rapport d’expertise),

* au titre des travaux et études réalisés aux frais avancés de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] : 8.298,00 € TVA non récupérable incluse (rapport, page 48, et pièce annexe n° 29 F au rapport d’expertise),

* au titre des travaux de remise en état rendus nécessaires par les dégâts des eaux occasionnés aux locaux sinistrés : 8.601,58 € TVA non récupérable incluse (rapport, page 48, et pièce annexe n° 25 F au rapport d’expertise, outre la pièce n° 30 produite en demande dans le cadre de la présente instance, devis n° 12799 / CM 1119 de la S.A.R.L. A.P.R. CONSTRUCTION en date du 29 novembre 2019 pour un montant de 8.644,80 € TTC),

* au titre des frais de nettoyage du sous-sol et de la maçonnerie (pièces n° 47 puis 60 à 71 produites en demande, factures) rendus nécessaires par la persistance, après le dépôt du rapport d’expertise, de désordres d’infiltration entre novembre 2020 et juillet 2022, attestée notamment par un procès-verbal de constat d’huissier du 26 mars 2021 (pièce n° 54 produite en demande), faute de réalisation des travaux de remise en état nécessaires des parties communes par le syndicat des copropriétaires et ce, en dépit d’une mise en demeure officiel adressée le 25 juillet 2021 par le conseil de la Caisse de Crédit Mutuel du [Localité 23] (pièce n° 73 produite en demande) : 6.087,90 € TVA non récupérable incluse,

* au titre des frais de constat d’huissier du 26 mars 2021 destiné à faire établir la persistance des désordres d’infiltration après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire : 463,65 € TVA non récupérable incluse (pièce n° 54 précitée produite en demande, constat et facture) ; la facture relative à un procès-verbal de constat d’huissier du 17 septembre 2021, qui n’est pas produit dans le cadre de la présente procédure et dont l’objet n’est pas déterminable, ne sera pas retenue (pièce n° 72 produite en demande, 549,20 € TTC),

* au titre des frais de rapport d’audit de la société CCI CONSULT du 5 octobre 2021 qui ont été rendus nécessaires, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, afin de faire établir la persistance des désordres d’infiltration ainsi que leur imputabilité aux parties communes de l’immeuble : 3.348,80 € TVA non récupérable incluse (pièces n° 58 et 75 produites en demande, rapport transmis par courriel officiel du 29 octobre 2021, devis et facture).

Soit au total la somme globale de 35.901,32 €.

En revanche, le tribunal ne retiendra pas comme directement en lien avec les désordres d’infiltrations faisant l’objet du présent litige, les diverses factures de commande de menuiserie intérieure bois (petits travaux), modification du meuble arrière accueil et fourniture et pose d’un meuble serveur composé d’un caisson ouvert, modification arrière accueil meuble service local informatique, petits travaux de plâtrerie, isolation et cloisons, travaux de maçonnerie et peinture, génie climatique (climatisation, chauffage, ventilation), travaux de climatisation et d’électricité, déplacement d’équipements informatiques et électriques, câblage vidéo-surveillance (pièces n° 76 produites en demande) dont le paiement est réclamé en sus par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] pour un montant total de 28.321,83 € TVA non récupérable incluse, faute de production du moindre élément technique justifiant :

— de la matérialité des nouveaux dommages allégués,

— et de l’existence d’un quelconque lien de causalité direct et certain entre ces postes de travaux et les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, nonobstant la réalisation tardive des travaux de réfection du réseau de canalisations par le syndicat des copropriétaires défendeur à l’origine de la persistance d’infiltrations dans le local technique et la pièce attenante (pièce n° 54 produite en demande, procès-verbal de constat d’huissier du 26 mars 2021, pages 2 et 3 en particulier).

1-4-1-2 S’agissant des préjudices immatériels :

Le poste de préjudice lié au prétendu « temps consacré par les collaborateurs de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] » pour « gérer les conséquences des différents sinistres » (pièce annexe n° 53 au rapport, dire récapitulatif n° 14 du 16 décembre 2019, page 7) n’est étayé par aucun élément de preuve à l’exception :

— d’une évaluation du temps passé par trois employés de la banque établi par le responsable Administration du personnel du Crédit Mutuel Alliance Fédérale Île-de-France, selon courriel électronique du 11 décembre 2019 (pièce n° 36), sans valeur probante,

— et d’une « estimation du temps passé » établi par le directeur de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] lui-même, selon courrier électronique du 7 décembre 2019 (pièce n° 37), sans valeur probante.

Les tâches prétendument accomplies par les collaborateurs de la Caisse de Crédit Mutuel du [Localité 23] ne sont même pas précisées, à l’exception d’un déplacement, non établi, de Madame [U] [I], le 6 novembre 2017, prétendument « pour permettre une intervention de la société MCM en dehors des jours d’ouverture de l’agence » (rapport, page 48).

La Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] sera donc intégralement déboutée de sa demande formée au titre du « temps consacré » par ses « collaborateurs » à « gérer les conséquences des différents sinistres ».

S’agissant du préjudice de perte de jouissance subi par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23], de septembre 2015 au 6 novembre 2017, date de création d’un caniveau par la société MPM, puis du 7 novembre 2017 au mois de juillet 2022, si l’agence bancaire ne démontre pas que les locaux en sous-sol qui lui étaient loués en sous-sol n’ont pu être exploités sur la période considérée, il n’en demeure pas moins qu’elle a incontestablement subi un important préjudice de jouissance, du fait de la persistance d’infiltrations, avec présence d’odeurs, effluents, humidité, mélange d’eaux de pluie et d’égouts, boue fine avec risque de glissade, pullulement de mouches de vidange, difficultés d’accès dans le local technique, la salle d’archives et le couloir, de sorte que la matérialité du préjudice de jouissance allégué ne peut être sérieusement discutée (ex. : Cour d’appel de [Localité 21], 2ème chambre, 10 février 2016, n° 09/03966).

Au regard des éléments de la procédure, des pièces produites (dire récapitulatif du 16 septembre 2019, page 9 en annexe n° 53, page 188, et rapport d’expertise judiciaire, page 49, pièces n° 32, 33 et 38 produites en demande dans le cadre de la présente instance, plans, charte de l’expertise et quittances de loyers), de l’inconfort anormal occasionné mais de leur intensité irrégulière (en fonction des périodes de l’année et de la pluviométrie : rapport, page 35) et de la nature particulière des locaux en sous-sol affectés par les désordres d’infiltrations où des archives sont entreposées (rapport, page 49), le préjudice de jouissance subi par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] (non assimilable à une perte totale de jouissance, y compris sur la période courant du 1er septembre 2015 au 6 novembre 2017) sera justement indemnisé, en application du principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit, de la manière suivante, en retenant la moitié de la demande indemnitaire présentée par l’agence bancaire :

Au titre de l’année 2015 : ((249,06 € x 18,21 m²) / 172,m²) x 122 jours (du 1er septembre au 31 décembre) : 3.200,21 € TTC, soit 3.189,54 € TVA non récupérable incluse,

Au titre de l’année 2016 : ((249,37 € x 18,21 m²) / 172,9 m²) x 310 jours (du 1er janvier au 31 décembre) : 9.612,58 € TTC, soit 9.564,51 € TVA non récupérable incluse,

A titre de l’année 2017 : ((263,19 € x 18,21 m²) / 172,9 m²) x 310 jours (du 1er janvier au 6 novembre 2017) : 8.593,02 € TTC, soit 8.564,38 € TVA non récupérable incluse,

Soit au total 21.405,81 € TTC ou 21.318,43 € TVA non récupérable incluse /2 = 10.659,22 €,

Puis à compter du 6 novembre 2017 et jusqu’au mois de juillet 2022, après réalisation de travaux par la société MPM ayant permis de « remédier à l’épandage dans toutes les caves et de limiter les désordres » en attendant de trouver la provenance des écoulements, sans pour autant que les nuisances cessent, la persistance de désordres d’infiltration avec odeurs nauséabondes, présence de moucherons, écoulements d’eau et flaques d’eau stagnante au sol étant attestée par un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 26 mars 2021 (pièce n° 54 produite en demande), outre des photographies du sous-sol de l’agence prétendument prises le 11 octobre 2024 (pièce n° 83 produite en demande) :

Au titre de l’année 2017 : ((263,43 € x 18,21 m²) / 172,9 m²) x 50 %) x 55 jours (du 7 novembre au 31 décembre) : 762,98 € TTC, soit 760,44 € TVA non récupérable incluse,

Au titre de l’année 2018 : ((269,63 € x 18,21 m²) / 172,9 m²) x 50 %) x 365 jours) : 5.182,58 € TTC, soit 5.156,66 € TVA non récupérable incluse,

Au titre de l’année 2019 : ((274,96 € x 18,21 m²) / 172,9 m²) x 50 %) x 365 jours) : 5.285,02 € TTC, soit 5.258,60 € TVA non récupérable incluse,

Au titre de l’année 2020 : ((286,23 € x 18,21 m²) / 172,9 m²) x 50 %) x 365 jours : 5.429,28 € TTC, soit 5.411,18 € TVA non récupérable incluse,

Au titre de l’année 2021 : ((282,47 € x 18,21 m²) / 172,9 m²) x 50 %) x 365 jours : 5.501,65 € TTC, soit 5.483,31 € TVA non récupérable incluse,

Au titre de l’année 2022 : ((297,47 € x 18,21 m²) / 172,9 m²) x 50 %) x 212 jours (et non 273 jours du 1er janvier 2022 au 31 juillet 2022) : 3.320,96 € TTC, soit 3.309,89 € TVA non récupérable incluse,

Soit au total : 25.380,08 € TVA non récupérable incluse / 2 = 12.690,04 €.

Le préjudice de jouissance subi par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] sur la période du 7 novembre 2017 au 31 juillet 2022 sera donc justement évalué à la somme globale de 23.349,26 €.

La demanderesse sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre de la « perte de jouissance » puis du « trouble de jouissance ».

Les sommes versées par le syndicat des copropriétaires défendeur par provision en exécution de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 10 mars 2022 (pièces n° 29 et 30 produites en défense par le syndicat des copropriétaires, 30.000 € + 15.000 € = 45.000 €) viendront en déduction des indemnités susvisées allouées à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] dans le cadre du présent jugement hauteur de la somme globale de 59.250,58 € TVA non récupérable incluse (soit 35.901,32 € au titre des préjudices matériels et 23.349,26 € au titre du préjudice immatériel de jouissance).

1-4-2 De la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2] :

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le défaut d’entretien fautif de son réseau par le syndicat des copropriétaires (rapport, page 51) puis son inertie, en ce qu’il a considérablement tardé à mettre en œuvre des travaux urgents de réfection de ses réseaux d’évacuation fuyards, qui se sont terminés en juillet 2022, après identification, dès la fin d’octobre 2018 puis définitivement au mois de février 2019, de la cause des désordres, et son absence totale de coopération, relevée par Monsieur [N] [D], dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (rapport, pages 28, 49 et 50), ont contraint la S.C.I. [Adresse 2] à préfinancer :

— une étude technique de la société OpenGroupe, hors expertise, ayant permis de déterminer la cause exacte des désordres,

— puis des frais de recherches de fuites par inspection vidéo des canalisations par la société [Y], préconisé par la société OpenGroupe, dans le cadre des opérations d’expertise (rapport, pages 47 et 48), alors que la copropriété n’avait pas communiqué l’inspection vidéo « déjà effectuée » (rapport, page 29).

Dans ces conditions, la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], qui rapporte la preuve de manquements fautifs du syndicat des copropriétaires défendeur à l’origine des préjudices financiers dont elle se plaint, apparaît bien fondée à réclamer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle des dispositions de l’article 1240 du code civil, le remboursement par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] :

— de la somme de 1.290 € TTC, pour l’intervention, le 26 octobre 2018 (annexe 24 au rapport d’expertise, pages 110 à 118), de la société OpenGroupe dans les locaux sinistrés du preneur à bail (pièces n° 8-1),

— et de la somme de 6.720,00 € TTC (pièce n° 8-2) au titre des frais d’intervention par inspection vidéo des canalisations par la société [Y] au mois de février 2019, ayant permis d’identifier définitivement la cause des désordres rencontrés par le preneur à bail dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (annexes n° 15 à 18 au rapport d’expertise, pages 76 à 96),

Soit au total la somme de 8.010,00 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble si [Adresse 8] sera condamné à payer lesdites sommes à la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000,00 € pour « pertes et soins » formée au titre du « préjudice causé en raison » des manquements et défauts d’entretien du syndicat, dès lors que les « tracas et difficultés » allégués ne sont pas précisés (dernières écritures, page 20 sur 26) et que le préjudice allégué n’est justifié, dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve.

1-5 Sur les recours en garantie :

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux, ou des articles 1231 et suivants du Code civil s’ils sont contractuellement liés.

Par ailleurs, un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux (sans solidarité).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ne rapportant la preuve d’aucun manquement fautif du propriétaire bailleur, la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], à l’origine des désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, il ne pourra qu’être intégralement débouté de sa demande de condamnation de la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT à garantir sa créance.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est nécessaire, eu égard à l’ancienneté du présent litige, et compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [D] dont le montant n’est pas justifié, faute de production d’une ordonnance de taxe.

Il sera par ailleurs condamné à payer :

— à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] la somme acceptable de 10.000,00 €, TVA non récupérable incluse, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de la nature du litige et de sa durée (en l’absence de production en demande de justificatifs de la somme réclamée à ce titre : factures d’honoraires d’avocat ou autres),

— et à la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], la somme de 4.000,00 €, comprenant le coût de la sommation de faire du 30 novembre 2021, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A. PIERRES INVESTISSEMENT sera déboutée du surplus de sa demande formée au titre des frais de sommations délivrées aux membres du conseil syndical le 30 novembre 2021 (pièce n° 22) ne relevant pas des dépens tels qu’énumérés à l’article 695 du code de procédure civile mais étant inclus dans les frais irrépétibles.

En revanche, les prétentions de la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT étant déclarée bien fondée dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat, ce copropriétaire sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Christophe FOUQUIER, avocat au barreau de Paris.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2],

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] entièrement responsable des désordres d’infiltration subis par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à faire effectuer des travaux d’assainissement externe, côté porche de la cour propriété côté gauche, conformément au devis n° 12803 / CM 1119 du 29 novembre 2019 de la S.A.R.L. A.P.R. CONSTRUCTION d’un montant de 32.416,80 € TTC, validé par Monsieur [N] [D], expert judiciaire, dans son rapport déposé le 25 mars 2020 (page 43), sous astreinte de 300,00 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte précitée courra pendant quatre mois et seront, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] du surplus de sa demande relative à l’astreinte formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] la somme globale de 59.250,58 € TVA non récupérable incluse, à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériels et immatériels, avant déduction des sommes déjà versées par provision par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à la Caisse de Crédit Mutuel du [Localité 23], en exécution de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris le 10 mars 2022,

Déboute la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], la somme de 1.290,00 € TTC au titre de l’étude réalisée par la société OpernGroupe et la somme de 6.720,00 € TTC au titre de l’étude réalisée par la société LAVILLAGOUET, soit au total la somme globale de 8.010,00 € TTC, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée à titre reconventionnel à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] au titre du « préjudice causé en raison de ses multiples manquements et défauts d’entretien »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande de condamnation de la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT à garantir sa créance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [D], selon ordonnance de référé rendue le 4 mai 2017,

Accorde à Maître Christophe FOUQUIER, avocat au barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] la somme de 10.000,00 €, TVA non récupérable incluse, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 23] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], la somme de 4.000,00 €, comprenant le coût de la sommation de faire du 30 novembre 2021, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT, venant aux droits de la S.C.I. [Adresse 2], du surplus de sa demande formée au titre des frais de sommations délivrées aux membres du conseil syndical le 30 novembre 2021,

Dispense la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 20] le 08 Janvier 2026

La Greffière Le Président