TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/51729 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCGDA

N° : 1

Assignation du :

03 Mars 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société DE [Localité 2], société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Alain FREVILLE, avocat au barreau de PARIS – #R0160

DEFENDERESSE

La S.A.S. MONSIEUR [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2025, la société de [Localité 2] a donné à bail commercial à la société Monsieur [X] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 23 janvier 2025, moyennant un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance et le paiement d’un droit au bail d’un montant de 225.000 euros, dont le solde de 25.000 euros doit être réglé au plus tard le 30 avril 2025. Ce bail contient une clause d’élection de domicile pour le preneur en son siège social.

Par avenant en date du 25 avril 2025, la société Monsieur [X] s’est engagée à régler les loyers et charges des mois de février, mars, avril et mai 2025 au plus tard le 31 mai 2025, à remettre la garantie bancaire à première demande au plus tard le 15 juin 2025 et à régler le solde du droit au bail d’un montant de 25.000 euros au plus tard le 30 avril 2025.

Par avenant n°5 en date du 24 juin 2025, les parties ont renoncé à la remise de la garantie à première demande, ont convenu de fixer le montant du droit au bail à la somme de 295.000 euros et le paiement du solde restant dû au titre du droit au bail, soit la somme de 45.000 euros, au plus tard le 25 juillet 2025.

Des loyers étant demeurés impayés et le droit au bail n’ayant pas été réglé, la société de [Localité 2] a fait délivrer à la société Monsieur [X] (dans les lieux loués et au siège social), par actes de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme en principal de 54.000 euros au titre des arriérés de loyers, la somme de 7.200 euros au titre des arriérés de charges, la somme de 7.949 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2025, la somme de 45.000 euros au titre du droit au bail, de justifier de la réalisation des formalités nécessaires pour le changement d’exploitant de la licence 4 et de communiquer une attestation d’assurance valide pour la période à compter du 2 janvier 2026.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société de [Localité 2] a, par actes de commissaire de justice en date du 3 mars 2026, fait assigner la société Monsieur [X] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile :

« JUGER acquise au 12 février 2026 la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société MONSIEUR [X] par l’effet du commandement de payer signifié le 12 janvier 2026 ;

EN CONSEQUENCE :

ORDONNER la libération immédiate par la société MONSIEUR [X] et de tous les occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

AUTORISER la société DE [Localité 6] à faire procéder à l’expulsion de la société MONSIEUR [X] et de tous occupants de son chef des lieux et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNER la société MONSIEUR [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 81.000 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 ; et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci seront dus depuis plus d’un an conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER la société MONSIEUR [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 7.949 euros au titre de la taxe foncière 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci seront dus depuis plus d’un an conformément aux dispositions de de l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER la société MONSIEUR [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 45.000 EUROS au titre du droit au bail, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 ;

FIXER à titre provisionnel une indemnité d’occupation due par la société MONSIEUR [X] jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer en vigueur, charges comprises, taxes et accessoires en cours et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés ;

JUGER que le dépôt de garantie versé par la société MONSIEUR [X] reste à la société DE [Localité 2] ;

CONDAMNER la société MONSIEUR [X] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société MONSIEUR [X] aux entiers dépens comprenant notamment les frais engagés pour la signification du commandement de payer du 12 janvier 2026. »

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 30 avril 2026.

Lors de cette audience, la société de [Localité 2], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude (dans les lieux loués et à son siège social), la société Monsieur [X] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026. Il a été sollicité, en cours de délibéré, un décompte actualisé ainsi que les observations de la société de [Localité 2] sur la régularité du commandement de payer qui a été délivré dans les lieux loués et non au siège social de la société Monsieur [X] alors que le bail contient une clause d’élection de domicile pour le preneur au sein de son siège social.

Par note en date du 20 mai 2026, la société de [Localité 6] a communiqué un décompte actualisé au 20 mai 2026 ainsi que le procès-verbal de signification du commandement de payer au siège social de la société Monsieur [X].

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou d’exécution de l’obligation réclamées dans le commandement soient manifestement fautifs,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement a été délivré le 12 janvier 2026 par la société de [Localité 2] à la société Monsieur [X] (dans les lieux loués et au siège social) pour avoir paiement de la somme de 54.000 euros au titre des arriérés de loyers, de la somme de 7.200 euros au titre des arriérés de charges, de la somme de 7.949 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2025, de la somme de 45.000 euros au titre du droit au bail, et pour obtenir la communication d’une attestation d’assurance valide pour la période à compter du 2 janvier 2026.

La lecture du décompte produit arrêté au 20 mai 2026 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois.

En outre, il ressort de l’assignation que la société de [Localité 2] a faite délivrer à la société Monsieur [X] qu’elle ne lui a pas adressé les justificatifs relatifs à la souscription d’une assurance pour l’année 2026 alors que le bail stipule expressément l’obligation pour le preneur d’assurer les locaux, de maintenir les assurances pendant toute la durée du bail et de communiquer ses polices d’assurance au bailleur à toute demande.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 février 2026 et le bail s’est, en conséquence, trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Monsieur [X] jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société de [Localité 2].

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société de [Localité 2] sollicite la condamnation de la société Monsieur [X] à lui régler les sommes de 81.000 euros et de 7.949 euros au titre des loyers, charges, et accessoires, en ce compris la taxe foncière 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026.

Il ressort du contrat de bail, du décompte actualisé au 20 mai 2026, des appels de charges et de loyers et de l’avis de taxe foncière pour l’année 2025 produits que ces sommes sont dues par la société Monsieur [X].

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 88.949 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, incluant la taxe foncière 2025 (échéance du mois de février 2026 incluse).

Il sera prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 69.149 euros et à compter de la délivrance de l’assignation sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande relative au droit au bail

Il ressort du contrat de bail tel que modifié par l’avenant°5 en date du 24 juin 2015 que la société Monsieur [X] doit à la société de [Localité 2] la somme de 45.000 euros au titre du solde du droit au bail.

La société Monsieur [X] sera, en conséquence, condamnée à payer par provision à la société de [Localité 2] la somme de 45.000 euros au titre du droit au bail, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

La capitalisation des intérêts sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société de [Localité 2].

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La société de [Localité 2] sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société Monsieur [X], partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la [Localité 2] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1. 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 12 février 2026 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société Monsieur [X] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Monsieur [X] à payer à la société de [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 13 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société Monsieur [X] à payer à la société de [Localité 2] la somme de 88.949 euros au titre des loyers, charges et accessoires, incluant la taxe foncière 2025 (échéance du mois de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 sur la somme de 69.149 euros et à compter du 3 mars 2026 sur le surplus ;

Condamnons, par provision, la société Monsieur [X] à payer à la société de [Localité 2] la somme de 45.000 euros au titre du solde du droit au bail, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Monsieur [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Monsieur [X] à payer à la société de [Localité 2] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 28 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Sophie COUVEZ