TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sophie GUEDJ-DOUCHEVSKY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05305 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77EJ

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 12 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [O] [G]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie GUEDJ-DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS,vestaire G891

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2573 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2025-026152 du 29/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05305 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77EJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2013, Mme [T] veuve [G], aux droits de laquelle vient aujourd’hui M. [O] [G], a consenti un bail d’habitation à M. [J] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 5] ([Adresse 2]) avec cave n° 28, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.273 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6.166,79 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [Y] le 31 décembre 2024.

Par assignation du 4 avril 2025, M. [O] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Y], voir statuer sur le sort de ses biens mobilier et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11.506,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et tous les autres frais de la mise en œuvre de la présente procédure et de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 04 juillet 2025 et un renvoi contradictoire a été ordonné. À l’audience de renvoi du 5 novembre 2025, M. [O] [G], représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise ses demandes dans ses dernières conclusions visées à l’audience en demandant que M. [Y] soit débouter de sa demande de sursis à statuer, que soit prononcé la résiliation du bail en date à effet au 1er mai 2013 aux torts de ce dernier et à titre subsidiaire que soit constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et que la dette locative soit fixée, après décision d’effacement partielle à la somme, à 12.264,96 euros arrêtée au 1er novembre 2025. M. [O] [G] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le demandeur précise qu’il est retraité et n’a pas vocation à jouer le rôle d’un bailleur social.

M. [J] [Y], représenté par son conseil et dans ses dernières conclusions visées à l’audience, demande au Tribunal de bien vouloir reporter de deux ans, à compter de la décision à intervenir, le paiement des sommes dues au titre de la dette locative, de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, afin de lui permettre de se reloger dans un logement décent et adapté à ses capacités financières, de débouter purement et simplement M.[G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et enfin d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en raison des conséquences manifestement excessives qu’une mesure d’expulsion serait susceptible d’entraîner.

Il souligne qu’il a rencontré d’importantes difficultés à la suite de la liquidation judiciaire de sa société MIKOSTART dans laquelle il se trouve être l’associé unique et à la détérioration de son état de santé ; il est en cours de constitution d’un dossier de FSL qui pourrait prendre en charge la dette locative et relève que le bailleur ne justifie pas de ses besoins financiers.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [Y] a indiqué avoir bénéficier de deux dossiers successifs de surendettement qui ont abouti notamment à l’effacement de dettes locatives sans liquidation judiciaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [O] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Vu l’article 1224 du code civil, aux termes duquel la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier, soit d’une décision de justice ;

Vu l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle, à la fois légale et contractuelle, du contrat de bail ;

Vu l’article 1728, 2° du code civil, selon lequel le preneur est tenu de deux obligations principales, à savoir user de la chose louée raisonnablement et payer le prix du bail aux termes convenus ;

Il est constant que le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du contrat de bail, dont la violation caractérise un manquement grave, récurrent et caractérisé du locataire à ses obligations légales et contractuelles, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail ;

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le locataire accuse un retard chronique dans le paiement de ses loyers depuis le mois d’août 2024, dette qui n’a cessé de s’aggraver pour atteindre, au jour de l’audience arrêtée en novembre 2025, la somme de 12.264,96 euros correspondant à huit mois consécutifs d’impayés, et ce malgré une décision d’effacement à hauteur de 10.032,18 euros résultant de la première décision de recevabilité du dossier de surendettement ;

Il est rappelé que ni la décision de recevabilité d’un dossier de surendettement, ni les mesures d’effacement de dette prononcées, ne font disparaître l’obligation légale et contractuelle de paiement du loyer et des charges courantes ;

Le défaut de paiement, même postérieur à une mesure d’effacement, constitue ainsi un manquement grave et renouvelé du preneur à ses obligations, dont le bailleur, retraité, n’a pas à supporter les conséquences financières ;

Il est également établi que l’absence de paiement s’est poursuivie de manière répétée et continue sur une durée totale de seize mois sans interruption, pour un montant global de 22.297,14 euros, caractérisant une inexécution grave et renouvelée des obligations contractuelles du locataire ;

Dès lors, et au regard des manquements constatés au bail conclu le 30 avril à effet au 1er mai 2013, il y a lieu, par application des dispositions combinées des articles 1224, 1728, 2° du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [J] [Y] à compter du 05 novembre 2025.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux.

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais, renouvelables, aux occupants de locaux à usage d’habitation ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, lorsque le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le locataire a bénéficié d’un délai suffisant pour entreprendre des démarches en vue de son relogement, notamment par la recherche d’un logement et le dépôt de dossiers auprès des organismes de logement social, compte tenu de l’ancienneté des impayés locatifs et des circonstances dans lesquelles ceux-ci sont intervenus.

Par ailleurs, l’octroi de délais suppose un équilibre entre la situation de l’occupant et celle du bailleur et une proportionnalité sur les efforts que peuvent fournir l’une et l’autre des parties. Il est établi en l’espèce que le bailleur, aujourd’hui retraité, a déjà supporté l’effacement d’une dette locative d’un montant significatif, de sorte qu’il ne saurait lui être imposé de supporter davantage les conséquences de la situation du locataire, M. [O] [G] n’ayant pas vocation à se substituer à un bailleur social.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [O] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

De ce qui précède, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [O] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2025, M. [J] [Y] lui devait la somme de 12.264,96 euros, soustraction faite de la dette effacée et des frais de procédure.

M. [J] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision

Cependant, selon l’article 1343-5 du code civil le juge peut, à la demande du locataire, et dès lors que le locataire est en situation de régler sa dette locative, accorder des délais de paiement dans la limite de deux années.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de M. [J] [Y] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette tout en respectant les besoins du bailleur au sens de l’article pré-cité.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais et de report de paiement de la dette locative.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de doubler le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 05 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [O] [G] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en droit français, l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que les frais d’exécution sont à la charge du débiteur sans que le juge ait à condamner au paiement des frais d’exécution, qui ne sont, à ce jour, ni liquides ni exigibles.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [O] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 30 avril 2013 entre Mme [N] veuve [G] aux droits delaquelle vient aujourd’hui M.[O] [G], d’une part, et M. [J] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] avec cave n° 28 et cela aux torts exclusifs de M. [J] [Y] à compter du 05 novembre 2025,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire d’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DEBOUTE M. [J] [Y] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [J] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] avec cave n° 28 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [Y] au paiement à M. [O] [G] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et déboute M. [O] [G] pour le surplus,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à M. [O] [G] la somme de 12.264,96 euros (douze mille deux cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à M. [O] [G] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 décembre 2024 et celui de l’assignation du 4 avril 2025 et déboute M. [O] [G] pour le surplus.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026, et signé par le juge et le greffier susnommé.

Le Greffier Le Juge