TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à Me [S], M^e GARNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BLONDON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/09858

N° Portalis 352J-W-B7F-CU3S6

N° MINUTE :

Assignation du :

23 juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 27 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [A] [N]

Madame [D] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1047

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0250

S.A.S. [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1473

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/09858 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3S6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [N] et Mme [D] [N] (ci-après " consorts [N] ") sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société de transaction et de gestion immobilière [C] (ci-après

«  cabinet [C] ") a été désignée en tant que syndic de copropriété par l’assemblée du 9 juin 2016, renouvelée dans ses fonctions par l’assemblée du 11 juin 2019.

Une assemblée générale ordinaire s’est tenue le 10 juin 2021.

C’est dans ces conditions que les consorts [N] ont fait délivrer assignation, par exploits d’huissier en date du 23 juillet 2021, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] et au cabinet [C], aux fins d’annulation du mandat de syndic, à titre principal, d’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2021, et à titre subsidiaire d’annulation des résolutions n°8, 10, 11 et 12.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 6 décembre 2024, il a été fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 8 novembre 2023 des consorts [N], au motif qu’ils ont découvert, après le prononcé de la clôture, de nouveaux éléments leur permettant d’étayer leur moyen au soutien de leur demande d’annulation du mandat du syndic.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, les consorts [N] demandent au tribunal, au visa des articles 18, 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil, des ordonnances du 25 mars et 20 mai 2020, et de l’ordonnance du 10 février 2021, de :

«  Dire M. [N] et Mme [N], recevables et fondés en toutes leurs demandes et y faisant droit,

Débouter le syndicat des copropriétaires et le syndic société de transaction et de gestion Immobilière [C] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Monsieur et Mme [N] ;

A titre liminaire,

Juger que le syndic société de transaction et de gestion Immobilière [C] a méconnu ses obligations en matière de production d’un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,

Juger nul de plein droit le mandat de syndic de la société de transaction et de gestion Immobilière [C] ;

Juger que le syndic de la société de transaction et de gestion Immobilière [C] a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions lors de la tenue de l’assemblée générale ordinaire du 10 Juin 2021 ;

A titre principal,

Prononcer l’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 4] [Localité 1] – [Adresse 1] tenue le 10 Juin 2021 ;

A titre subsidiaire,

Prononcer l’annulation des décisions n° 8, 10, 11, 12 de l’ensemble immobilier situé à [Localité 2] – [Adresse 1] tenue le 10 juin 2021 ;

En toutes hypothèses,

Condamner le syndic de la société de transaction et de gestion Immobilière [C] à payer à M. [N] et Mme [N], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic de la société de transaction et de gestion Immobilière [C] à payer à M. [N] et à Mme [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic de la société de transaction et de gestion Immobilière [C] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’art. 699 du code de procédure civile ;

Constater que M. [N] et Mme [N] sont dispensés de toute participation, au prorata de leurs tantièmes, aux dépenses occasionnées par la présente instance et aux condamnations incluses à la décision à intervenir et frais consécutifs, et ce en application de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. ".

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 juin 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 14ème demande au tribunal, au visa des articles 18, 22 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9 et 14 du décret du 17 mars 1967, des articles 22-2 et 22-4 de l’ordonnance du 10 février 2021 et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

«  Débouter Monsieur et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet [C] ;

Condamner solidairement Monsieur et Mme [N] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet [C], une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner solidairement Monsieur et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet [C], la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur et Mme [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Reynald Bronzoni, AARPI Antes avocats, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, le cabinet [C] demande au tribunal, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9 et 14 du 17 mars 1967, de l’article 1240 du code civil, et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

«  Débouter M. [N] et Mme [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du de la société [C] ;

Condamner M. [N] et Mme [N] à verser à la société [C] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner M. [N] et Mme [N] au paiement d’une amende civile de 10 000 euros ;

Condamner M. [N] et Mme [N] à payer à la société [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2023, révoquée le 6 décembre 2024 et une nouvelle ordonnance a été rendue le 18 juin 2025, l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 décembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande d’annulation du mandat de syndic

Les consorts [N] demandent l’annulation du mandat de syndic, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le syndic ne justifie pas de l’existence d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, et que les relevés de compte produits par le syndicat des copropriétaires portant la mention " CO [C] « ou » C/O [C] " démontrent que le syndic est cotitulaire du compte et le syndicat des copropriétaires uniquement mandataire. Ils précisent qu’un changement du numéro d’identification SEPA (ICS) du compte du syndicat des copropriétaires est survenu en octobre 2024, ce qui a justifié la révocation de la clôture.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, en soulignant que ce même moyen a déjà été rejeté par le tribunal judiciaire de Paris par jugement du 21 janvier 2022. Il soutient que le cabinet [C] a ouvert un compte séparé au nom du syndicat auprès de la banque HSBC France, et que la mention " C/O [C] « , abréviation de l’expression anglaise » care of « signifie seulement que le syndicat est domicilié » chez [C] ".

Le cabinet [C] reprend les moyens développés par le syndicat des copropriétaires, et précise que le changement du numéro ICS ne remet pas en cause l’existence d’un compte séparé, le syndicat des copropriétaires devant simplement disposer d’un numéro ICS propre en raison de la règlementation en vigueur pour les comptes séparés.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire de son choix, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, cette obligation ayant pour but de permettre une gestion autonome de chaque copropriété, et de préserver les copropriétés des difficultés de gestion susceptibles de survenir en cas de défaillance du syndic.

La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte ainsi la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de 3 mois suivant sa désignation, cette nullité rétroagissant au jour de sa désignation.

En l’espèce, c’est à juste titre que les défendeurs soulignent que le moyen tiré des mentions " CO [C] « ou » C/O [C] « figurant sur les relevés de comptes a déjà été examiné par le tribunal dans son jugement du 21 janvier 2022 (pièce n°1 syndicat), lequel a rejeté la demande d’annulation du mandat du syndic au motif que » les mentions « C/O » ou « CO » ne démontrent nullement que le syndic est co-titulaire du compte mais signifient que le syndicat des copropriétaires est domicilié à l’adresse du son siège social du syndic, la mention « C/O » étant en effet l’abréviation de « care of » soit « aux bons soins », motif que le tribunal saisi du présent litige adopte.

Quant au changement du numéro ICS invoqué par les consorts [N], le tribunal relève que ce numéro constitue un identifiant technique attaché aux opérations de prélèvement et que sa modification n’a aucune incidence sur l’existence du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, justifiée par les défendeurs (pièces n°7 syndicat et n°12 [C]).

Par conséquent, il y a lieu de débouter les consorts [N] de leur demande d’annulation du mandat du syndic pour défaut d’ouverture de compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

2 – Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2021

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il sera rappelé que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

— Sur la convocation

Les demandeurs sollicitent l’annulation intégrale de l’assemblée du 10 juin 2021, sur le fondement de l’article 22-2 de l’ordonnance du 10 février 2021, et de l’article 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020, en ce que le syndic devait justifier de l’absence d’accès aux moyens électroniques pour avoir recours au vote par correspondance, qu’il n’était pas fait mention du vote par correspondance dans le courriel d’informations sur le mode de participation à l’assemblée, et que le rapport du conseil syndical n’a pas été joint à la convocation à l’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la convocation indiquait aux copropriétaires la possibilité de participer à l’assemblée litigieuse, soit par vote par correspondance, soit par visio-conférence, conformément aux dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance du 10 février 2021. Il allègue que le courriel du 6 juin 2021 est un simple rappel, invitant les copropriétaires à préciser leur mode de participation à l’assemblée, et qu’il n’était pas nécessaire de joindre le rapport du conseil syndical à la convocation, sa lecture n’ayant été faite qu’à titre informatif à la résolution n°2 sans faire l’objet d’un vote.

Le cabinet [C] soutient qu’il n’était nul besoin de justifier de l’impossibilité de recourir à la visio-conférence ou tout autre moyen de communication électronique car la convocation prévoyait la participation soit par vote par correspondance, soit par visio-

conférence ; que le courriel de relance n’était qu’un simple rappel pour que les copropriétaires précisent leur mode de participation ; et que l’article 11 II du décret du 17 mars 1967 ne prévoit la communication du rapport du conseil syndical qu’à titre informatif.

Sur ce,

Le vote par correspondance est prévu par l’article 17 1-A de de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que " les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté (…) ".

A l’occasion de la crise sanitaire, plusieurs mesures ont été prises afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété. Ainsi, l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par celle du 20 mai 2020, a notamment autorisé la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées et le syndic pouvait donc prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas physiquement à l’assemblée générale.

L’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit à cet égard que:

«  I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’à un mois après la fin de état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

II.- Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information. "

L’article 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020 précise que :

«  Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. "

L’article 11-II du décret du 17 mars 1967 dispose que " Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : (…) Pour l’information des copropriétaires : 4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical (…) ".

En l’espèce, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires souligne que les consorts [N] interprètent de manière erronée ces dispositions. En effet, ce n’est que lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance qu’il doit être justifié de l’impossibilité de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique.

Or, il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 10 juin 2021 (pièce n°3) que les copropriétaires pouvaient participer à cette assemblée par bulletin de vote à renvoyer au syndic au plus tard trois jours avant et/ou par visioconférence via AG CONNECT. Deux modalités de participation étant ouvertes aux copropriétaires, c’est donc à tort que les demandeurs reprochent aux défendeurs de ne pas justifier de l’impossibilité de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique.

En outre, il importe peu que le courriel du 6 juin 2021, simple rappel adressé aux copropriétaires, n’ait pas mentionné la possibilité du vote par correspondance, dès lors que la convocation, seule faisant foi, était explicite quant aux moyens de participation.

S’agissant du rapport du conseil syndical, il n’est communiqué qu’à titre informatif, et le défaut de sa transmission avec la convocation ne peut entraîner la nullité de l’assemblée générale.

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/09858 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3S6

Dès lors, l’assemblée générale litigieuse n’encourt pas l’annulation de ce chef.

— Sur la feuille de présence

Les consorts [N] demandent l’annulation de l’assemblée générale litigieuse, en vertu de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, de l’article 22-2 de l’ordonnance du 10 février 2021, de l’article 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020, au motif qu’aucune feuille de présence répondant aux critères légaux n’a été communiquée à l’assemblée ni jointe au procès-verbal notifié, et qu’aucun historique des votes saisis en ligne n’est disponible. Ils soutiennent que la feuille de présence comporte un nom " [W] inconnu " ne correspondant à aucun copropriétaire, et que le délai de trois jours francs pour le vote par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale n’a pas été respecté par deux copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la feuille de présence a été versée aux débats tant par le demandeur que par lui-même, et qu’elle comporte l’ensemble des mentions exigées par l’article 14 du décret du 17 mars 1967. Il ajoute que ce texte n’impose pas que la feuille de présence soit jointe à la notification du procès-verbal, comme le tribunal l’a rappelé dans le jugement du 21 janvier 2022. Il précise que le nom " [W] inconnu " correspond à une SCI copropriétaire, laquelle est identifiable avec les lots et tantièmes y attachant.

Le cabinet [C] reprend les mêmes moyens développés par le syndicat des copropriétaires. S’agissant du délai des trois jours francs, il soutient que le non-respect de ce délai ne saurait remettre en cause l’existence ou la validité de la feuille de présence.

Sur ce,

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

«  Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication

électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil. "

Il est à rappeler que les irrégularités affectant cette feuille de présence ne sont pas des causes de nullité, si elle comporte tous les éléments nécessaires pour identifier les copropriétaires présents ou représentés et permet de contrôler les énonciations du procès-verbal.

Selon l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, " pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi. "

En l’espèce, il résulte de l’examen de la feuille de présence versée par les consorts [N] (pièce n°4) et le syndicat des copropriétaires (pièce n°6) que, s’agissant du copropriétaire " [W] « , son adresse porte la mention » inconnue ". Le syndicat des copropriétaires explique que c’est une SCI dont l’adresse n’a pas été saisie informatiquement. Toutefois, cette absence de mention de l’adresse sur la feuille de présence ne saurait constituer une cause de nullité, dès lors que les lots ainsi que la quote-part détenus par cette copropriétaire permettant de l’identifier sont expressément indiqués.

Pour le surplus, comme le soutiennent les défendeurs, la feuille de présence comporte toutes les mentions prescrites par l’article 9 du décret du 17 mars 1967, et est dûment signée par les copropriétaires présents en leur nom ou pour le compte des copropriétaires représentés, ainsi que par le président, le secrétaire et les scrutateurs.

C’est également à juste titre que les défendeurs soulignent que le tribunal a déjà rejeté le moyen tiré de l’absence de communication de la feuille de présence avec la notification du procès-verbal, dans son jugement du 21 janvier 2022, en jugeant que l’article 14 susvisé n’exige nullement qu’une copie soit jointe à cette notification. De même, aucun texte n’impose la communication de la feuille de présence à chacun des copropriétaires à l’issue de chaque assemblée générale, les copropriétaires ayant la possibilité de la consulter et d’en obtenir copie dans les conditions prévues à l’article 33 du décret du 17 mars 1967.

En outre, les consorts [N], tout en alléguant que le vote électronique ou par correspondance est susceptible de nombreuses irrégularités et impossible à vérifier, ne précisent aucune irrégularité et n’en rapportent pas la preuve. Le tribunal relève, de surcroît, qu’aucun copropriétaire ne conteste les résultats des votes.

Quant au délai de trois jours francs, il convient de rappeler que les dispositions précitées de l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 ont été édictées au profit des syndics, afin de leur permettre d’organiser les assemblées générales, en réceptionnant les formulaires de vote par correspondance suffisamment en amont de la tenue de la réunion. Les demandeurs ne sauraient donc se prévaloir du défaut de réception, par le syndic, dans le délai prévu par ce texte, des formulaires de vote par correspondance de Mme [G] [M] et de M. [F] [J] pour contester la validité de la feuille de présence en question.

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/09858 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3S6

Ainsi, il n’y a lieu d’annuler l’assemblée générale de ce chef.

— Sur les mandats de vote

Les demandeurs sollicitent l’annulation de l’assemblée générale litigieuse, sur le fondement des articles 17-1 A alinéa 1er et 2, et 22 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 22-2, 22-4, 22-5 de l’ordonnance du 10 février 2021. Ils exposent qu’à défaut de feuille de présence permettant de retracer les votes et leur sens et de preuve de la bonne distribution des pouvoirs, il est impossible de vérifier la régularité des éventuels mandats donnés, étant rappelé qu’un mandataire ne peut recevoir plus de trois mandats, si le total des voix dont il dispose lui-même et celles des mandants n’excède pas 15% des voix du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait observer que ces moyens ont été rejetés par le tribunal dans le jugement du 21 janvier 2022, et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une mauvaise distribution des pouvoirs.

Le cabinet [C] reprend les mêmes moyens exposés par le syndicat des copropriétaires, et souligne que la feuille de présence a été versée aux débats, et qu’il en ressort que les cinq mandats ont été répartis conformément aux prescriptions légales.

Sur ce,

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. »

En l’espèce, les consorts [N] ne sauraient utilement prétendre que l’absence de feuille de présence ne permet pas de vérifier la bonne distribution des pouvoirs, alors qu’ils produisent eux-mêmes cette pièce aux débats (pièce n°4). Ils ne rapportent au surplus nullement la preuve d’une quelconque irrégularité, sans par ailleurs préciser laquelle.

Il résulte en outre de l’examen de la feuille de présence que les mandats respectent les limites prescrites par l’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

L’assemblée générale litigieuse n’encourt donc aucune annulation de ce chef.

— Sur les tantièmes

A l’appui de leur demande d’annulation de l’assemblée générale litigieuse, les consorts [N] allèguent que 14 copropriétaires présents ou représentés ont été recensés, que neuf copropriétaires absents ont été comptabilisés, qu’aucun défaillant (absent et non représenté) n’a été pris en compte, et qu’aucun des copropriétaires ayant voté « pour » n’a été mentionné, de sorte qu’il est impossible selon eux de connaître les bases de calcul exactes des tantièmes pour l’ensemble des résolutions.

Le syndicat des copropriétaires expose que la feuille de présence comptabilise 14 copropriétaires présents ou représentés, et 9 copropriétaires absents, sur un total de 23 ; que les bases de calcul des tantièmes sont connues, la feuille de présence mentionnant les lots et les quotes-parts de chacun ; et qu’il est usuel que les copropriétaires ayant voté « pour » ne soient pas nommés, seuls étant mentionnés les copropriétaires ayant voté « contre », en prévision d’une éventuelle action contentieuse.

Le cabinet [C] reprend les moyens développés par le syndicat des copropriétaires, en soulignant que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du manquement allégué.

Sur ce,

L’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 précise que : « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. »

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la feuille de présence établit de façon claire et précise, pour chaque copropriétaire, les lots et les quotes-parts correspondantes, ainsi que le mode de participation à l’assemblée générale (à distance, par correspondance, ou par procuration). Elle fait également apparaître 14 copropriétaires présents ou représentés, 9 copropriétaires absents, et un total de 23 copropriétaires, avec les tantièmes afférents.

Le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse mentionne en outre précisément les noms des copropriétaires opposants ou abstentionnistes, conformément aux dispositions de l’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 susvisé. Il n’est donc pas obligatoire de préciser les noms des copropriétaires ayant voté « pour », d’autant plus qu’ils sont identifiables après déduction des autres copropriétaires.

Dès lors, les consorts [N] ne peuvent sérieusement prétendre que les bases exactes de calcul des tantièmes ne seraient pas connues.

Aucune annulation ne sera donc encourue de ce chef.

— Sur l’absence de vote

Les demandeurs soutiennent que l’assemblée litigieuse doit être annulée pour violation de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, au motif que l’assemblée doit délibérer uniquement sur les questions inscrites à l’ordre du jour en procédant par vote, alors que les résolutions n°8, 10 et 11 n’ont pas été soumises au vote.

Le syndicat des copropriétaires fait observer que les résolutions contestées ne sont que des titres ou des en-têtes, qui introduisent les résolutions subséquentes ayant fait l’objet d’un vote, de sorte qu’elles ne sauraient constituer un motif d’annulation de l’assemblée générale.

Le cabinet [C] souscrit aux moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

En l’espèce, il est exact que les résolutions n°8, 10 et 11 sont des simples intitulés et n’ont fait l’objet d’aucun vote.

Si elles ne constituent pas des décisions au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal relève qu’elles ont pour seule finalité de structurer et d’introduire les questions soumises au vote, déclinées en sous résolutions, et qu’elles ne sauraient constituer une cause de nullité de l’assemblée générale litigieuse.

Dès lors, l’assemblée générale n’encourt aucune annulation de ce chef.

— Sur l’élection des scrutateurs

Les consorts [N] exposent que l’assemblée générale a statué sur l’élection des deux scrutateurs par un seul et même vote, alors qu’il conviendrait d’élire chaque scrutateur par un vote distinct. Ils ajoutent qu’au surplus, Mme [E] [R] ne pouvait être désignée scrutateur car elle a voté par correspondance, et qu’elle a intégré la visioconférence à 19h06, alors que l’assemblée avait débuté à 17h et s’est terminée à 19h28.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucune disposition n’interdit l’élection de deux scrutateurs par un seul et même vote, et qu’un copropriétaire ayant voté par correspondance peut parfaitement être désigné scrutateur, sa mission consistant à comptabiliser les votes. Il ajoute qu’il est d’usage, lorsque l’assemblée se tient par vote par correspondance, de proposer les noms des scrutateurs dans la convocation, c’est ce qui a été fait en l’espèce pour Mesdames [R] et [X], figurant sur le projet de résolution.

Le cabinet [C] souscrit aux moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/09858 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3S6

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. »

En l’espèce, si, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités, l’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions inscrites à l’ordre du jour, le vote unique est toutefois admis lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objet d’un même vote, et que celles-ci relèvent de la même majorité. Tel est le cas de la désignation des deux scrutateurs, laquelle pouvant valablement faire l’objet d’un vote unique.

Il ressort en outre de la convocation à l’assemblée générale litigieuse que les noms de Mesdames [R] et [X] avaient été proposés aux copropriétaires à l’ordre du jour, de sorte que ces derniers étaient pleinement informés de ces candidatures et qu’ils étaient en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause lors de la séance.

Au surplus, la désignation des scrutateurs étant facultative, toute irrégularité, à la supposer établie, tenant à l’absence de l’une d’elles au début de la séance, n’entraînera en toute hypothèse pas en soi la nullité de l’assemblée générale, mais affectera uniquement la force probante du procès-verbal en cas de contestation des résultats de vote.

Ainsi, il n’est donc établi aucune cause de nullité de l’assemblée générale de ce chef.

Par conséquent, il y a lieu de débouter les consorts [N] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2021.

3 – Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°8, 10, 11 et 12

L’article 125 du code de procédure civile dispose que « le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. »

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est de jurisprudence constante qu’au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour qu’une contestation de résolution puisse être valablement élevée, l’assemblée doit avoir pris une véritable décision, c’est-à-dire une délibération explicite sanctionnée par un vote et non assortie de réserve.

En l’espèce, comme exposé précédemment, les résolutions n°8, 10 et 11 sont des simples intitulés non soumis au vote. De même, la résolution n°12 relative à une information des copropriétaires sur des travaux à venir en 2022 n’a pas fait l’objet de vote.

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/09858 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3S6

Par ailleurs, les consorts [N] fondent précisément leur demande d’annulation de ces résolutions sur cette absence de vote.

Ces résolutions, dépourvues de toute portée décisionnelle, ne constituent donc pas des décisions au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, les demandeurs seront déclarés irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions n°8, 10, 11 et 12.

4 – Sur les demandes indemnitaires

— Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [N] à l’encontre du syndic

Les consorts [N] sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et l’article 37 du décret du 17 mars 1967. Ils soutiennent que le cabinet [C] engage sa responsabilité civile professionnelle, en ce qu’il n’a pas convoqué immédiatement une assemblée générale extraordinaire avant le début des travaux qualifiés d’urgents ; qu’il n’a pas respecté les prescriptions légales relatives à la convocation de l’assemblée générale litigieuse au regard des moyens exposés ci-dessus ; et que son intention de nuire aux copropriétaires est évidente.

Le cabinet [C] réplique que les demandeurs, comme dans les autres procédures, ne rapportent pas la preuve du préjudice allégué, ni d’une faute, et ne justifient pas plus du quantum sollicité.

En l’espèce, les demandeurs ne précisent ni les travaux en question ni l’assemblée générale extraordinaire qui n’aurait pas été immédiatement convoquée. Ils ne rapportent nullement la preuve des manquements prétendus du syndic, ni d’une quelconque intention de nuire qu’ils lui imputent, ni de leur préjudice moral allégué.

Par conséquent, les consorts [N] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

— Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles du syndicat des copropriétaires et du cabinet [C]

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet [C] sollicitent respectivement des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros et 5 000 euros, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, pour abus de droit et procédures abusives.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandeurs ont intenté trois procédures contre lui et le cabinet [C], auxquelles s’ajoute l’appel du jugement du 21 janvier 2022 ; qu’ils reprennent les mêmes moyens et arguments que les précédentes procédures ; et qu’ils s’opposent systématiquement à toutes les assemblées générales, alors que les résolutions votées ne leur causent aucun grief. Il souligne que cet acharnement paralyse le fonctionnement de la copropriété depuis près de trois ans et engendre des frais de procédures importants dont la copropriété peine à s’acquitter.

Le cabinet [C] expose les mêmes arguments, en soulignant que les demandeurs reprennent, dans le cadre de cette procédure, « au mot près » des développements exposés dans l’assignation de l’affaire précédente.

Les demandeurs s’y opposent, en indiquant que le syndic et le syndicat des copropriétaires ne rapportent pas la preuve d’un quelconque abus de droit.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est à rappeler que pour dégénérer en abus de droit et en faute, l’exercice d’une action en justice doit être fait de mauvaise foi, la partie demanderesse ne pouvant légitimement penser obtenir gain de cause ou agissant dans le seul but de porter préjudice à la partie adverse, et qu’en matière de copropriété, l’action est abusive si elle a pour seul but de perturber le bon fonctionnement de la copropriété ou si les recours à répétition révèlent une intention malveillante ou un esprit procédurier excessif du demandeur.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que les consorts [N] ont engagé, à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du cabinet [C], quatre procédures judiciaires depuis 2019 (pièces n°1, 2, 3 et 5). Le tribunal relève que, dans chacune de ces actions intentées, ils sollicitent constamment la nullité du mandat du syndic pour défaut de compte séparé ouvert au nom du syndicat, l’annulation des assemblées générales et des dommages-intérêts à l’encontre des défendeurs.

Il est également à constater que, comme le soutient très justement le cabinet [C], les demandeurs reproduisent « au mot près » les mêmes développements dans chacune de ces procédures, quelles qu’en soient les circonstances de l’espèce. Les moyens invoqués dans le cadre de cette instance – tels que l’absence de feuille de présence et le défaut de preuve de la bonne distribution des mandats – apparaissent dans toutes leurs écritures, alors qu’ils ont déjà été rejetés par le jugement du 21 janvier 2022, sans que les demandeurs n’en tirent la moindre conséquence, tout en enrichissant leurs écritures avec des nouveaux moyens infondés. De même, leur demande indemnitaire repose sur des motifs toujours identiques, copiés intégralement, sans aucun lien direct avec leur demande principale tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2021.

Ces éléments révèlent une répétition systématique d’actions contentieuses, avec toujours les mêmes prétentions, traduisant ainsi un esprit procédurier excessif des consorts [N] et un usage abusif de la voie judiciaire, au détriment des défendeurs, caractérisant ainsi un abus de droit au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile susvisé.

Ils ont ainsi, par ce comportement d’acharnement, manifesté une intention à nuire au cabinet [C], en lui reprochant les mêmes manquements qui ne sont nullement justifiés. Cette conduite a en outre engendré des frais importants pour les défendeurs, et perturbe nécessairement le bon fonctionnement de la copropriété, constituant ainsi un préjudice certain et direct, et justifiant l’octroi de dommages et intérêts à ces derniers.

Par conséquent, il y a lieu de condamner les demandeurs à verser à chacun des défendeurs une somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour abus de droit et procédures abusives.

— Sur la demande du syndic tendant au prononcé d’une amende civile

Le cabinet [C] demande également le prononcé d’une amende civile de 10 000 euros.

Il est à rappeler que seul le tribunal peut décider de la mise en œuvre de l’article 32-1 du code de procédure civile, le cabinet [C] n’ayant en effet aucun intérêt au prononcé à l’encontre des consorts [N] d’une amende civile au profit du Trésor public.

En vertu du principe « nul ne plaide par procureur », le cabinet [C] sera donc déclaré irrecevable en sa demande tendant au prononcé d’une amende civile.

Toutefois, au regard de ce qui a été exposé ci-dessus, il y a lieu de condamner les demandeurs au paiement d’une amende civile à hauteur de 2 000 euros.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Les consorts [N], partie perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [V] [S] en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [N] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires et au cabinet [C] chacun la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les demandeurs seront déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE M. [A] [N] et Mme [D] [N] irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions n°8, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du 10 juin 2021 ;

DECLARE la société de transaction et de gestion immobilière [C] irrecevable en sa demande tendant au prononcé d’une amende civile ;

DEBOUTE M. [A] [N] et Mme [D] [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [N] et Mme [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] et à la société de transaction et de gestion immobilière [C] une somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [N] et Mme [D] [N] au paiement d’une amende civile à hauteur de 2 000

euros ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [N] et Mme [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] et à la société de transaction et de gestion immobilière [C] chacun une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [N] et Mme [D] [N] aux dépens, et AUTORISE Maître Reynald Bronzoni à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 février 2026.

La greffière La présidente