TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [F] et Mme [R]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 26/01109 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB73B

N° MINUTE : 14/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSES

Madame [H] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [T] [R]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 26/01109 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB73B

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de location du 5 novembre 2010, l’EPIC [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Mme [H] [F] un appartement situé au [Adresse 4], logement conventionné et régi par la législation et la réglementation applicables aux habitations à loyer modéré.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT a été informé de la présence d’une femme dans le logement de Mme [H] [F] en la personne de Mme [T] [R].

Considérant que Mme [H] [F] n’habiterait pas personnellement les lieux loués, l’EPIC PARIS HABITAT a, par actes de commissaire de justice des 22 et 28 janvier 2026 assigné et Mme [H] [F] et Mme [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [H] [F] pour inoccupation personnelle et cession illicite des lieux,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [F] et tous occupants de son chef, dont Mme [T] [R], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [H] [F] à lui payer la somme de 18 453,86 euros, à parfaire, représentant l’arriéré des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, terme du mois d’août inclus,

— condamner in solidum Mme [H] [F] et Mme [T] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives récupérables, applicable si le bail était resté en vigueur, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner in solidum Mme [H] [F] et Mme [T] [R] aux dépens,

— condamner in solidum et Mme [H] [F] et Mme [T] [R] à lui payer une indemnité de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2026.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT, représenté, par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Il fait valoir que la locataire en titre vit aux États-Unis et que l’appartement est occupé par Mme [R].

Mme [T] [R], présente, explique qu’elle est la nièce de la locataire et que cette dernière est partie vivre depuis 2022 aux États-Unis. Elle soutient que Mme [H] [F] avait effectué les démarches auprès du bailleur pour qu’elle puisse vivre dans le logement. Elle ne comprend pas la majoration de la dette car elle a payé le loyer et a envoyé la fiche d’imposition de sa tante dès qu’elle en a eu l’obtention. Elle reconnaît occupation illégale et fait valoir qu’elle a sollicité un logement. Elle précise qu’elle a eu trois propositions de logement par [Localité 2] mais que l’impossibilité de présenter des quittances de loyer en raison de la dette l’empêche d’accéder à un nouveau logement.

Mme [H] [F], citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition des parties, au 19 mai 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L’article 1128 ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil décide que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Suivant les articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et L.442-8 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

L’article D.353-7 du code de la construction et de l’habitation dispose encore que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l’article L.443-1 du code de l’action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d’occupation suffisante telles que définies par l’article L.621-2.

Enfin, en application de l’article 1 de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016, en matière civile les constations purement matérielles des huissiers de justice font foi jusqu’à preuve contraire.

Les conditions générales du contrat de location stipulent au paragraphe 1. OBJET ET CONDITIONS DE LA LOCATION que le contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat. Le preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale et la présente location n’est transmissible que dans les cas limitativement précisés par la loi. Il est encore précisé qu’il ne peut y avoir transmission du contrat de location lorsque le bénéficiaire ne répond pas aux conditions d’attribution.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT considère que Mme [H] [F] n’habite pas personnellement les lieux loués qui sont occupés par Mme [T] [R], sa nièce.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 1] HABITAT produit :

— la photocopie du profil Facebook de Mme [H] [F] indiquant qu’elle réside à [Localité 3], la photo du profil a été changée le 29 octobre 2025 ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 juillet 2024 duquel il ressort que le nom de [F] est inscrit sur la liste des occupants de l’immeuble au 5e étage, appartement 25, boîte aux lettres n°19. Sur la boîte aux lettres n°19, est inscrit [F] et manuscritement [T] [R]. Se rendant à l’appartement 25 au 5e étage, le commissaire de justice rencontre une personne de sexe féminin qui lui ouvre, et qui présente spontanément une pièce d’identité sur laquelle il est inscrit Mme [W] [Q]. Est également présent dans le logement une petite fille âgée d’environ deux ans. Cette personne déclare spontanément au commissaire de justice que Mme [H] [F] a quitté le logement depuis environ 2 ans avant de partir vivre et s’installer aux États-Unis et que le logement est désormais occupé par sa sœur et nièce de la locataire en titre, Mme [T] [R] et sa fille, présente le jour de constat. Le commissaire de justice note la présence d’un document des impôts établis au nom de Mme [T] [R] à l’adresse du logement concerné. Le personnel de proximité indique au commissaire de justice que la locataire en titre Mme [H] [F] n’habite pas le logement concerné et qu’il est en réalité occupé par Mme [T] [R].

Mme [T] [R] confirme à l’audience qu’elle est bien la nièce de Mme [H] [F], laquelle vit aux États-Unis. Selon ses dires, cette dernière aurait fait un dossier auprès du bailleur pour le transfert du bail. Lorsqu’elle a reçu l’enquête et les documents à fournir, elle n’a pu produire la fiche d’impôts de sa tante.

Au regard des éléments, il convient de considérer que l’EPIC [Localité 1] HABITAT rapporte la preuve d’une occupation des lieux par un tiers.

Or, les dispositions légales et contractuelles susvisées obligent le preneur à occuper personnellement et continuellement les lieux et cette condition d’occupation personnelle doit être appliquée strictement en raison des particularités d’attribution des logements sociaux.

Le bail sera donc résilié à compter de l’assignation de Mme [F], soit 28 janvier 2026, et l’expulsion de sera ordonnée.

Par ailleurs, en cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, Mme [H] [F] et Mme [T] [R] seront condamnées in solidum à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer applicable si le bail était resté en vigueur, outre les charges locatives récupérables, à compter du 29 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…).

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il ressort des décomptes produits qu’au 25 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, la locataire est redevable d’une somme totale de 18 453,86 euros, intégrant notamment un SLS couvrant la période de janvier à décembre 2024.

Cependant, le bailleur ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure conforme aux exigences de l’article L.441-9 précité, condition préalable et nécessaire à l’application du SLS.

Il convient dès lors de soustraire le SLS appliqué sur l’année 2024. Sur cette période, le loyer effectivement appelé avec SLS s’est élevé à 20 356,96 euros, tandis que le loyer de base — hors SLS — aurait dû s’établir à 3 580,20 euros (12 × 298,35 euros). Le SLS réclamé représente ainsi la somme de 16 776,76 euros (20 356,96 − 3 580,20), laquelle doit être déduite du décompte produit.

Après déduction, la dette locative de Mme [H] [F] s’établit à la somme de 1 677,10 euros (18 453,86 − 16 776,76).

Mme [H] [F] sera condamnée à payer la somme de 1677.10 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté à la date du 25 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, sans préjudice des sommes dues jusqu’à la résiliation du bail au 28 janvier 2026.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [F] et Mme [T] [R], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, ne comprenant pas le coût des procès-verbaux de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu 5 novembre 2010 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT et Mme [H] [F] pour un appartement situé au [Adresse 4], à compter du 28 janvier 2026,

ORDONNE à Mme [H] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dont notamment Mme [T] [R] les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT qu’il sera procédé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant du sort des meubles,

CONDAMNE in solidum Mme [H] [F] et Mme [T] [R] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer applicable si le bail était resté en vigueur, outre les charges locatives récupérables, à compter du 29 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme [H] [F] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT la somme de 1 677,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2026, sans préjudice des sommes dues jusqu’à la résiliation du bail au 28 janvier 2026,

CONDAMNE Mme [H] [F] et Mme [T] [R] in solidum aux dépens, ne comprenant pas le coût des procès-verbaux de constat,

CONDAMNE Mme [H] [F] et Mme [T] [R] in solidum à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,