TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 08/04/2026

à : – M^e D. DUBOIS

— M^e V. BOUILLIEZ

— M. [A] [S]

Copie exécutoire délivrée

le : 08/04/2026

à : – M^e D. DUBOIS

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/11603 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSYX

N° de MINUTE :

6/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 8 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [V] [G] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Delphine DUBOIS, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1641, substituée par M^e Juliette RAGON, Avocate au Barreau de PARIS

Monsieur [Q] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Delphine DUBOIS, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1641, substituée par M^e Juliette RAGON, Avocate au Barreau de PARIS

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine DUBOIS, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1641, substituée par M^e Juliette RAGON, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Madame [B] [E] [Y], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Virginie BOUILLIEZ, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0607

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75056-2026-000225 du 14 janvier 2026 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Décision du 08 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11603 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSYX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 8 avril 2026 par Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2022, Monsieur [V] [G] [Z], en sa qualité d’usufruitier, a donné à bail à Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] un appartement à usage d’habitation composé de trois pièces, situé [Adresse 5]) à [Localité 2], moyennant le paiement mensuel d’un loyer mensuel de 1.080,00 euros et d’une provision sur charges de 320,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, Monsieur [V] [G] [Z], en sa qualité d’usufruitier, et ses enfants, Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z], en leur qualité de nus-propriétaires, ont fait signifier à Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] un congé pour vente, à effet au 30 juin 2025, pour le prix de 390.000,00 euros.

Le 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 2], a fait délivrer à Monsieur [V] [G] [Z] une sommation interpellative de répondre à un certain nombre de questions quant à l’autorisation qu’il aurait sollicitée de la copropriété, afin d’exercer dans les lieux, dont il est copropriétaire, une activité commerciale d’atelier de cuisine et de restauration à emporter, ce à quoi il a répondu n’avoir sollicité aucune autorisation et tout ignorer de cette activité illégale exercée dans les lieux loués.

Par lettre recommandée du 23 juillet 2025 reçue le 25 juillet suivant, Monsieur [V] [G] [Z] a mis en demeure Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] de quitter les lieux et de cesser leur activité illégale.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice des 28 octobre et 10 novembre 2025, Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] ont assigné Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] devant le juge des contentieux de

la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux

fins, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989, L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, 835 du code de procédure civile, L.131-1 et suivants, L.411-11 et suivants et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’obtenir :

— leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, dès la délivrance du commandement de quitter les lieux, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— l’enlèvement et la séquestration des meubles, aux frais et risques de Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S],

— la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, soit 1.400,00 euros par mois, à compter du 1er juillet 2025,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire venue une première fois à l’audience du 15 janvier 2026 a été renvoyée au 23 février suivant, à la demande de Madame [B] [E] [Y] pour lui permettre de préparer sa défense, Maître Virginie BOUILLIEZ, avocate au barreau de PARIS, ayant été désignée le 14 janvier 2026 au titre de l’aide juridictionnelle totale pour assurer la défense de ses intérêts.

À l’audience du 23 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont conclu au rejet des prétentions adverses. Ils ont insisté sur leur demande tendant à la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, tel que prévu par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, en raison de l’atelier clandestin de cuisine que Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] ont installé dans les lieux loués et qui présente un risque d’incendie, et ont fait valoir que les lieux sont dépourvus de tout lit.

En réplique, Madame [B] [E] [Y], représentée par son conseil, a conclu au rejet des demandes formées à son encontre et, particulièrement, la demande de suppression du délai prévu par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Elle a indiqué régler le loyer et a nié avoir installé un atelier de cuisine clandestin dans les lieux loués, expliquant y avoir tenu, ponctuellement, un stand de « street food » à la période du Nouvel An pour réunir des membres de la communauté cambodgienne à laquelle elle appartient. Elle a demandé un délai d’une année pour pouvoir quitter les lieux, ne parlant pas le français et recevant tous ses papiers, notamment ceux en vue du renouvellement de son titre de séjour et de son relogement, à l’adresse des lieux loués.

Monsieur [W] [S], cité par procès-verbal de recherches

infructueuses, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

Madame [B] [E] [Y] a expliqué que Monsieur [W] [S] avait quitté le logement et qu’elle ne savait pas où il demeurait.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] à l’appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé et ses conséquences

Selon le 1er alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin en prononçant la mesure d’expulsion.

Si la validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, il lui appartient, en revanche, d’examiner, avec l’évidence requise en référé, si un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont manifestement pas sérieuses.

En l’espèce, Madame [B] [E] [Y] ne soulève aucune contestation au sujet du congé, se bornant à solliciter les plus larges délais pour quitter les lieux.

Par ailleurs, il résulte de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que : " lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est

valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. ".

En l’espèce, le bail consenti à Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] le 10 juin 2022 avec prise d’effet le 1er juillet 2022, pour une durée de trois ans, expirait le 30 juin 2025 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé donné par Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] le 24 décembre 2024 pour le 30 juin 2025 a, donc, été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

En outre, le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, indique le prix et les conditions de la vente projetée (390.000,00 euros), contient une offre de vente, ainsi qu’une description précise du bien, en ce qu’il mentionne l’adresse du bien loué, les différents numéros de lots auquel il correspond.

Le congé rappelle, également, aux locataires la possibilité de se porter acquéreur du bien dans le délai prévu par la loi, à savoir pendant les deux premiers mois du délai de préavis, ce qui est précisé en page 3 de l’acte, au titre de la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II, ainsi qu’en page 4 de la notice d’information qui est annexée au congé.

En conséquence, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est régulier.

Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, il convient de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 30 juin 2025 à minuit.

Il s’ensuit que les locataires qui se sont maintenus dans les lieux se trouvent, depuis le 1er juillet 2025, les occuper sans droit ni titre et il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour les contraindre à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant, par ailleurs, une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles

d’exécution dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la suppression du délai prévu par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».

En l’espèce, Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] étant locataires des lieux y sont entrés de manière légale et non pas à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Leur seul maintien dans les lieux, au-delà du délai fixé par le congé pour vente, n’est pas suffisant pour caractériser leur mauvaise foi, de sorte que Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] seront déboutés de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux formée par Madame [B] [E] [Y]

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit, notamment, tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [B] [E] [Y] a rempli régulièrement son obligation de payer le loyer, malgré des revenus modestes, puisqu’elle a obtenu l’aide juridictionnelle totale. En revanche, en dépit de l’absence de constat de commissaire de justice, sa bailleresse a été interpellée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en raison

d’une activité de cuisine et de restauration à emporter à laquelle Madame [B] [E] [Y] se livrerait dans les lieux. Celle-ci le conteste, mais reconnaît avoir tenu ponctuellement un stand de « street food », activité prohibée par le bail.

Par ailleurs, elle n’habite dans les lieux que depuis trois ans et ne justifie d’aucune recherche en vue de son logement.

Dans ces conditions, sa demande tendant à obtenir un délai supplémentaire à celui de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans les lieux, postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnités d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 1.400,00 euros, charges comprises, pour la période courant du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] la totalité des frais exposés par eux pour les besoins de la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros leur sera, donc, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] par Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 10 juin 2022 concernant un appartement à usage d’habitation composé de trois pièces, situé [Adresse 5]) à [Localité 2], sont réunies et que le bail a expiré le 30 juin 2025 à minuit ;

CONSTATONS que Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025 ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] de, volontairement, libérer les lieux, Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DÉBOUTONS Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que de leur demande d’astreinte ;

DÉBOUTONS Madame [B] [E] [Y] de sa demande d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation due par Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] à Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit, actuellement, la somme de 1.400,00 euros, et ce, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] à verser à Monsieur [V] [G] [Z], Monsieur [Q] [Z] et Madame [L] [Z] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [E] [Y] et Monsieur [W] [S] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 08 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11603 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSYX