TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/05169 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4SC4

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [X] [Q] [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [O] [V] [Q] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [G] [H] [S] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [T] [O] [Q] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [Z] [S] [Y] [W]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [F] [P] [M]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Tous les six représentés par M^e Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0160

Décision du 18 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/05169 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4SC4

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BM PROMOTION

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Thierry PARIENTE de la SELARL ARMAND AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0153

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 1er décembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 18 février 2026.

JUGEMENT

rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 22 février 2022, conclu par devant Maître [L] [R], notaire, Messieurs [X] [W], [O] [W], [T] [W] et Mesdames [G] [W], [Z] [W] et [F] [M] (ci-après les consorts [W]), ont signé une promesse unilatérale de vente d’une maison sise à [Localité 7], (Yvelines), au bénéfice de la SARL BM PROMOTION, ladite promesse expirant le 10 mars 2023 à 16h00, avec diverses conditions suspensives.

Le prix de vente du bien a été fixé à la somme de 500.000 euros ; l’indemnité d’immobilisation a elle-même été fixée contractuellement à la somme de 50.000 euros, dont la moitié (25.000 euros) a été versée par la société bénéficiaire entre les mains de Maître [D] [I], notaire à [Localité 1] (Yvelines).

Aucune levée d’option n’est intervenue avant la date butoir du 10 mars 2023.

Après divers échanges entre les parties restés vains, par acte de commissaire de justice délivré le 11 avril 2024, les consorts [W] ont fait assigner la société BM PROMOTION devant la juridiction de céans, afin d’obtenir le paiement intégral de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, les consorts [W] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1104 et 1124 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1231-7 et 1343-2 du code civil,

Vu l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil,

Vu la promesse de vente du 22 février 2022 et les autres pièces versées aux débats,

— RECEVOIR les demandeurs en leurs demandes, les JUGER bien fondées,

— CONDAMNER la société BM PROMOTION à verser aux demandeurs la somme de 50.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— ORDONNER que les éventuels intérêts acquis sur les fonds séquestrés entre les mains de Maître [D] [I], notaire, entre le 22 février 2022 et la libération des fonds, seront versés aux demandeurs, en tant que de besoin CONDAMNER la société BM PROMOTION à verser lesdits intérêts et, à défaut, la CONDAMNER à verser les intérêts légaux à compter du présent exploit introductif d’instance,

— CONDAMNER également la société BM PROMOTION au versement des intérêts légaux à compter du présent exploit introductif d’instance, sur la somme de 25.000 € non séquestrée entre les mains du notaire,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux en application de l’article 1343-2 du code civil,

— CONDAMNER la société BM PROMOTION à verser à chacun des demandeurs la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et en tant que de besoin l’ordonner,

— DEBOUTER la société BM PROMOTION de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER la société BM PROMOTION aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par Maître Charles WEIL, avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile ».

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [W] se prévalent du non-respect par la société bénéficiaire des termes de la promesse litigieuse, selon lesquels cette dernière devait déposer une demande de permis dans les 45 jours suivant la signature de la promesse de vente du 22 février 2022, soit au plus tard le 08 avril 2022, alors que cela n’a été fait que le 14 octobre 2022.

Ils estiment qu’avec un dépôt à cette date, il n’était plus possible pour la bénéficiaire d’obtenir un permis de construire dans les conditions contractuellement prévues soit avant le 20 février 2023.

Ils soulignent par ailleurs que le refus du permis d’aménager des services de la Mairie, par décision du 30 janvier 2023, est directement lié à des manquements aux règles d’urbanisme que la société défenderesse, de par son statut de professionnelle de l’immobilier, auraient du connaître, outre qu’elle n’a ensuit fait aucune démarche pour corriger son projet initial ni n’a sollicité une prolongation de la promesse pour pouvoir mener son projet à terme.

Ils en déduisent que les conditions suspensives tenant à l’obtention d’un permis d’aménager ainsi que d’un permis de construire n’ont pu se réaliser en raison de l’attitude fautive de la société BM PROMOTION, et qu’elles doivent donc être considérées comme acquises.

En réponse aux moyens adverses, les consorts [W] soutiennent d’abord que la société défenderesse ne peut se prévaloir utilement de la date du refus du permis d’aménager, antérieure à celle de caducité de la promesse, dès lors que ce refus n’efface pas le premier manquement de la bénéficiaire tenant au dépôt du dossier de permis d’aménager au-delà de la date butoir prévue à la promesse.

Ils dénient avoir été régulièrement informés des diligences de la société défenderesse, relevant en toute hypothèse que cela n’a aucune incidence sur l’issue du litige.

Ils font valoir qu’il en est de même du moyen tenant à l’absence alléguée de mise en demeure de respecter le délai de 45 jours pour déposer le permis d’aménager dès lors que ce délai n’était prévu qu’en cas de renonciation à la condition suspensive tenant audit délai, ce dont ils ne se prévalent pas.

Enfin, ils concluent à la non-pertinence du moyen tenant à l’absence de grief à leur endroit.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, la société BM PROMOTION demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1104,1304 alinéa 1 du code civil,

Vu les dispositions de la promesse de vente conclue le 22 février 2022 entre les parties,

Vu les pièces versées aux débats,

— DEBOUTER les consorts [W] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER les consorts [W] à restituer à la société BM PROMOTION la somme de 25.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée le 22 février 2022 entre les mains de Maître [I],

— En tant que de besoin, AUTORISER Maître [I], en sa qualité de notaire séquestre, à libérer sur simple présentation du jugement à intervenir la somme de 25.000 euros qu’il détient au titre de la promesse unilatéralede vente du 22 février 2022 entre les mains de la société BM PROMOTION,

— CONDAMNER les consorts [W] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

La société BM PROMOTION soutient avoir accompli les diligences nécessaires préalables au dépôt de la demande de permis d’aménager, et en avoir dûment informé les consorts [W], relevant que ces derniers ne se sont jamais manifestés pour un quelconque dépassement du délai imparti pour déposer le permis d’aménager, d’une part, et n’ont pas davantage mis en œuvre la clause de la promesse leur permettant, via une mise en demeure, de priver la condition suspensive d’un quelconque effet.

Elle soutient également qu’en toute hypothèses, la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager n’aurait pu être réalisée puisque le refus opposé par les services municipaux tient à des motifs de non-conformité du projet aux règles d’urbanisme, ce qu’elle n’aurait pas pu régulariser, de sorte qu’aucune faute dans la non-réalisation de ladite condition ne saurait lui être reprochée, la promesse étant in fine vouée à l’échec.

Elle relève par ailleurs que contrairement à ce que soutien les demandeurs il ne lui était fait aucune obligation de déposer un nouveau dossier de permis d’aménager ni de solliciter une prorogation de la promesse, pour en déduire qu’aucun grief ne peut être mis à s a charge sur ce point.

Excipant du refus opposé par la mairie de [Localité 7], la société BM PROMOTION conclut à la défaillance de la condition suspensive et par voie de conséquence à la caducité de la promesse.

Elle s’estime dès lors fondée à réclamer la restitution de la somme de 25.000 euros versée par ses soins entre les mains du notaire séquestre.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 1er décembre 2025, a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-6 du même code civil, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. (…). En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Sur ce,

La promesse unilatérale de vente litigieuse prévoyait en pages 10 et 11, le paiement de l’indemnité d’immobilisation en deux fois, un versement de 25.000 euros entre les mains du notaire avant le 02 mars 2022 par la bénéficiaire, et le paiement éventuel du reste dû au profit du promettant « au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait ».

Concernant les conditions suspensives particulières, la promesse prévoyait (pages 13 et suivantes) « Obtention du permis d’aménager

Compte tenu de la destination envisagée du bien par le bénéficiaire, un permis d’aménager pour la division du terrain en deux lot purgé de tous recours et de tout retrait délivré par l’autorité compétente devra être obtenu par lui (…).

L’obtention de ce permis purgé de tous recours et de retrait devra avoir lieu au plus tard le 10 novembre 2022.

(…)

Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis d’aménager correspondant exactement à l’opération envisagée et ce dans un délai de 45 jours à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

(…)

Obtention d’un permis de construire

Règles générales

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire pour la construction d’une maison derrière la maison existante en fond de terrain avant le 20 février 2023 expurgé de tout recours et retrait (…)

Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. »

Or il ressort des éléments produits, sans que cela soit d’ailleurs contesté en défense, que la demande de permis d’aménager n’a été déposée que le 14 octobre 2022 auprès des services compétents, soit plus de six mois après la date butoir contractuellement fixée (08 avril 2022), et qu’elle a de surcroît été complétée au 1er décembre suivant.

Un tel dépôt tardif ne pouvait permettre, en toute hypothèse, de réaliser la condition suspensive tenant à l’obtention dudit permis d’aménager avant le 10 novembre 2022, eu égard au délai de traitement des dossiers, ce qui caractérise une inertie fautive de la part de la société bénéficiaire de la promesse, qui ne prétend ni ne justifie d’une cause grave ou d’un cas de force majeure pour expliquer ce non-respect du délai.

L’argument tenant à l’absence de mise en demeure par les promettants est inopérant dès lors qu’un tel écrit n’était exigé contractuellement qu’en cas de renonciation à la condition suspensive litigieuse, ce dont ne se prévalent pas les consorts [W].

En outre, la tardiveté du dépôt de dossier n’a pas permis à la société bénéficiaire, après avoir essuyé un refus des services municipaux, de corriger son projet et de déposer en temps utile un nouveau dossier. Sur ce point, s’il est exact qu’il ne lui était pas fait obligation, selon la promesse, de faire de telles démarches, il n’en demeure pas moins que cela aurait illustré sa bonne foi et sa volonté de faire aboutir son projet immobilier.

Enfin dans de telles conditions, la société défenderesse n’a pu honorer la condition suspensive afférente à l’obtention du permis de construire, à propos de laquelle elle ne nie pas ne pas avoir fait une quelconque démarche.

Si la société BM PROMOTION soutient que le refus des services municipaux était inéluctable eu égard aux motifs avancés et que la non-réalisation des conditions de la promesse n’est pas de son fait, il s’avère à la lecture de l’arrêté municipal du 30 janvier 2023 que le dossier ne comportait pas « les éléments nécessaires à l’appréciation de la surface de plancher maximum pouvant être autorisée sur les lots A et B », mais aussi que ledit projet ne respectait pas certains articles du plan local d’urbanisme quant aux places de stationnement et à la largeur d’accès de toute construction nouvelle, soit autant d’éléments ne représentant pas des « circonstances insurmontables » comme argué en défense.

Dans ces conditions, il est établi que c’est par la négligence fautive de la société bénéficiaire que la condition suspensive tenant à l’obtention du permis d’aménager n’a pu être remplie et doit donc être réputée acquise, ainsi que celle nécessairement subséquente du permis de construire.

C’est donc à bon droit que les consorts [W] réclament le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité.

Il convient dès lors de faire droit à leur demande, et de condamner la société BM PROMOTION à leur payer la somme de 50.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 22 février 2022, étant précisé que cette dernière pourra notamment se libérer en autorisant Maître [I], en sa qualité de notaire séquestre, à verser sur simple présentation du présent jugement la somme de 25.000 euros qu’il détient au bénéfice des consorts [W].

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, date de délivrance de l’acte introductif d’instance.

Enfin, en vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, la société BM PROMOTION sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de M^e WEIL, ainsi qu’à payer aux demandeurs, pris ensemble, une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL BM PROMOTION à payer à Messieurs [X] [W], [O] [W], [T] [W] ainsi que Mesdames [G] [W], [Z] [W] et [F] [M] la somme de 50.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024,

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

DIT que la SARL BM PROMOTION pourra notamment se libérer en autorisant Maître [I], en sa qualité de notaire séquestre, à verser sur simple présentation du présent jugement la somme de 25.000 euros au bénéfice de Messieurs [X] [W], [O] [W], [T] [W] ainsi que Mesdames [G] [W], [Z] [W] et [F] [M],

CONDAMNE la SARL BM PROMOTION à payer à Messieurs [X] [W], [O] [W], [T] [W] ainsi que Mesdames [G] [W], [Z] [W] et [F] [M], pris ensemble, une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL BM PROMOTION aux dépens, dont distraction au profit de Maître Charles WEIL,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait à Paris, le 18 février 2026

La Greffière La Présidente