TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/01303

N° Portalis 352J-W-B7G-CV425

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

14 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Isabelle NICOLAÏ de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0170

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Z] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119

PARTIES INTERVENANTES

Maître [F] [C]

ès-qualité d’ex-administrateur judiciaire et de commissaire à l’exécution du plan de la société [V]

Maître [S] [X]

es-qualité de mandataire judiciaire de la société [V]

représenté par Maître Isabelle NICOLAÏ de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0170

Décision du 19 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/01303 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV425

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 21 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 19 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2003, M. [M] [O] [Q] [W], aux droits duquel se trouve désormais M. [U] [O] [Q] [W], a donné à bail commercial à la société [P], aux droits de laquelle se trouve la société [V], des locaux à destination d’une activité de « café – bar – brasserie – salon de thé – restaurant », dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 4], pour une durée de 9 ans, à compter du 30 novembre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 15 mai 2013, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2013, moyennant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 50 000 euros par an en principal.

Par acte extrajudiciaire du 2 juillet 2013, les bailleurs de l’époque, à savoir Messieurs [M] et [U] [O] [Q] [W] ont notifié à la preneuse qu’ils acceptaient le principe du renouvellement sollicité à compter du 1er juillet 2013, mais qu’ils entendaient voir fixer le montant du loyer de renouvellement annuel en principal à la somme de 180 000 euros.

Par jugement du 9 novembre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à 89 700 euros par an en principal, à compter du 1er juillet 2013, le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date.

Par arrêt du 3 octobre 2018, la cour d’appel de Paris, saisie d’un appel de la société [V], a confirmé le jugement rendu le 9 novembre 2016. Aux termes d’un arrêt rendu le 3 juin 2021, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la locataire contre cet arrêt.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 juin 2021, le bailleur a mis en demeure la société [V] de régler sous quinzaine un arriéré locatif d’une somme de 92 535,08 euros TTC, selon décompte arrêté au 2 juin 2021.

Puis par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2021, M. [U] [O] [Q] [W] a fait signifier à la société [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 146 597,42 euros, outre 14 659,74 euros au titre de la clause pénale contractuelle, selon décompte arrêté au 8 décembre 2021.

À la suite de l’arrêt de la Cour de cassation, par lettre officielle du 5 janvier 2022, le conseil du bailleur a sollicité auprès de la société [V] le règlement d’une somme de 94 651,78 euros au titre de ses loyers, des intérêts, des frais d’expertise judiciaire et des dépens, en exécution des décisions ayant statué sur le montant du loyer du bail renouvelé, dont en dernier ressort l’arrêt du 3 octobre 2018 de la cour d’appel de Paris.

C’est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire du 14 janvier 2022, la société [V] a fait assigner M. [U] [O] [Q] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir prononcer la nullité du commandement de payer du 15 décembre 2021, se voir restituer certaines sommes versées au titre des charges, déduire du montant des loyers réclamés par le bailleur diverses sommes, fixer le montant du loyer pour les deux périodes de fermeture administrative à 70 % de son montant, réduire le montant de la clause pénale à 1 euro, ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques des parties, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un report d’un an pour le paiement de la dette locative.

Les 8 février et 2 mars 2022, M. [U] [O] [Q] [W] a fait procéder à deux saisies-attributions sur les comptes bancaires de la société [V]. Par jugement du 1er septembre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a rejeté les demandes d’annulation, de mainlevée et de cantonnement de ces saisies formées par la société locataire.

Par acte extrajudiciaire du 23 juin 2022, la société [V] a fait signifier à M. [U] [O] [Q] [W] une demande de renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2022, moyennant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 50 000 euros par an en principal.

En réponse, par acte extrajudiciaire du 20 septembre 2022, le bailleur a fait signifier à la preneuse une dénégation du statut des baux commerciaux pour défaut d’exploitation de l’activité visée au contrat et un refus de renouvellement du bail. À titre subsidiaire, M. [U] [O] [Q] [W] a mis en demeure la société [V] de lui régler une somme de 180 197,98 euros et de cesser son activité irrégulière d’épicerie fine – traiteur, à peine de refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction en raison de motifs graves et légitimes.

Par jugement du 12 octobre 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société [V] et désigné la SELARL 2M et Associés prise en la personne de maître [F] [C] en qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL Fides prise en la personne de maître [S] [X] en qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier du 28 décembre 2023, M. [U] [O] [Q] [W] a procédé à la déclaration de ses créances antérieures, à savoir une somme de 93 467,04 euros au titre des rappels de loyers, intérêts capitalisés, frais d’expertise judiciaire et dépens, et une somme de 280 217,58 euros au titre des loyers et charges à compter du 1er janvier 2020, soit un montant total déclaré de 347 320,73 euros, en tenant compte de la déduction d’une sommes de 16 363,89 euros au titre des saisies-attributions déjà pratiquées sur les comptes de la société [V] et de la déduction d’une somme de 10 000 euros virée par la locataire le 31 mai 2023.

Maître [F] [C], administrateur judiciaire, et maître [S] [X], mandataire judiciaire, sont intervenues volontairement à la présente instance par conclusions notifiées respectivement le 20 novembre 2023 et le 26 février 2024.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure.

Par jugement du 25 avril 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a arrêté un plan de redressement par voie de continuation de la société [V] d’une durée de 10 ans, a mis fin à la mission de la SELARL 2M ET Associés en la personne de maître [F] [C], en qualité d’administrateur judiciaire, a maintenu la SELARL Asteren en la personne de maître [S] [X], en qualité de mandataire judiciaire, jusqu’à la fin de la procédure de vérification des créances et le compte-rendu de fin de mission, et maintenu madame [J] [L], en qualité de juge-commissaire, jusqu’à l’approbation des comptes-rendus de fin de mission.

Par ordonnance du 30 septembre 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 26 novembre 2024 aux fins de régularisation de la procédure, à la suite du jugement rendu par le tribunal des activités économiques de Paris le 25 avril 2025, et a dit que les parties devraient avoir régularisé leurs conclusions pour l’audience du 21 octobre 2025, date à laquelle l’affaire serait clôturée et plaidée.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, la société [V], maître [F] [C], en qualité d’administrateur judiciaire de la société [V] et maître [S] [X], en qualité de mandataire judiciaire de la société [V], demandent au tribunal de :

— débouter M. [U] [O] [Q] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

In limine litis,

— prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 15 décembre 2021 ;

À titre principal,

— déclarer recevables en leurs interventions volontaires maître [C] et maître [X], ès qualités d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la société [V] ;

— mettre hors de cause maître [C], en qualité d’administrateur judiciaire, à la suite du jugement rendu le 25 avril 2025 par le tribunal des activités économiques de Paris ayant mis fin à sa mission ;

— constater qu’à la suite du jugement rendu le 25 avril 2025 par le tribunal des activités économiques de Paris, la société [V] peut poursuivre seule l’instance en cours ;

— condamner M. [U] [O] [Q] [W] à restituer la somme de 145,83 euros au titre de la reddition des charges de l’année 2018, la somme de 952,20 euros au titre de la reddition des charges de l’année 2019, la somme de 3 960 euros au titre des provisions pour charges de l’année 2018 et la somme de 3 960 euros au titre des provisions pour charges de l’année 2019 ;

— condamner M. [U] [O] [Q] [W] à déduire des sommes réclamées au titre des charges les somme de 1 078 euros, 1 088 euros et 1 081 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019, 2020 et 2021 ;

— déduire du montant des loyers réclamés la somme de 8 583,04 euros correspondant au loyer d’octobre 2021 ;

— fixer le montant du loyer charges comprises pour les deux périodes de fermeture administrative à 70 % de son montant, soit la somme de 25 837,45 euros ;

— réduire le montant de la clause pénale à 1 euro ;

— ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques des parties ;

À titre reconventionnel,

— constater le caractère nul et non avenu du refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction signifié le 20 septembre 2022 ;

— dire qu’en l’état de la demande de renouvellement, le bail s’est renouvelé pour une durée de 3, 6, 9 années, à compter du 1er juillet 2022 ;

— dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, le loyer actuel étant supérieur à celle-ci, soit à la somme de 50 072 euros, arrondie à 50.000 euros ;

— subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise et fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à 50 000 euros ;

— très subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise pour voir évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, ainsi que l’indemnité d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux ;

Pour le surplus,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner M. [U] [O] [Q] [W] à payer à la société [V] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Artois avocats, représentée par maître Isabelle Nicolaï, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, M. [U] [O] [Q] [W] demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la société [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— juger que le commandement de payer signifié le 15 décembre 2021 est valide ;

En toute hypothèse,

— constater sa créance antérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 12 octobre 2023 et la fixer à la somme de 347 320,73 euros, outre 34 732,07 euros au titre de la clause pénale ;

— juger que le bail a pris fin le 1er juillet 2022 par l’effet du refus de renouvellement signifié par le bailleur ;

— juger que le refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 20 septembre 2022 est justifié par des motifs graves et légitimes ;

— juger que la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en cours en raison du refus de renouvellement du bail, à compter du 1er juillet 2022 ;

À titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission de : se rendre dans les locaux du [Adresse 3], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire, rechercher, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds et la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert, rechercher, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due au bailleur, à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à leur libération effective ;

En toute hypothèse,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner la société [V] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie à juge rapporteur du 21 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, délibéré prorogé au 19 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de mise hors de cause de l’administrateur judiciaire

La société [V], maître [F] [C] et maître [S] [X] se prévalent du jugement rendu le 25 avril 2025 par le tribunal des activités économiques de Paris ayant arrêté un plan de redressement par voie de continuation de la société [V] pour solliciter la mise hors de cause de maître [F] [C] ; elles exposent que la société [V] peut poursuivre seule la présente instance.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, par jugement du 25 avril 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a arrêté un plan de redressement par voie de continuation de la société [V] ; aux termes de ce jugement, maître [F] [C] a été désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan et il a été mis fin concomitamment à sa mission en qualité d’administrateur judiciaire, tandis que maître [S] [X] a été maintenue en sa qualité de mandataire judiciaire jusqu’à la fin de la procédure de vérification des créances et le compte-rendu de fin de mission.

Il y a donc lieu de prononcer la mise hors de cause de l’administrateur judiciaire, la SELARL 2Met Associés prise en la personne de maître [F] [C], sa mission d’assistance de la société [V] ayant pris fin et la société [V] pouvant poursuivre seule l’instance.

Sur la demande de nullité du commandement de payer du 15 décembre 2021

La société [V] expose que le bail a été conclu entre la société [P], aux droits et obligations de laquelle vient la société [V], et M. [M] [O] [Q] [W], qu’il résulte des actes versés aux débats que M. [M] [O] [Q] [W] est décédé postérieurement à la conclusion du bail, que ses héritiers se sont vraisemblablement partagés la propriété du bien donné à bail de telle sorte que M. [U] [O] [Q] [W] en soit nu-propriétaire, ce qu’indique le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 décembre 2021, qui mentionne être délivré à la requête de « M. [U] [Z] [W] (…) agissant en qualité de nu propriétaire », et que, dès lors, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été irrégulièrement signifié par le nu-propriétaire, qui n’avait pas pouvoir pour le faire, faute de détenir la qualité de bailleur. La société [V] sollicite en conséquence le prononcé de la nullité du commandement de payer signifié le 14 décembre 2021.

En réplique, M. [U] [O] [Q] [W] énonce être seul propriétaire du local commercial donné à bail depuis le 24 juin 2019, date du décès de [D] [O] [Q] [W], de sorte qu’à la date de délivrance du commandement de payer, il était parfaitement légitime à faire signifier un commandement de payer, bénéficiant de la pleine propriété du local commercial loué à la société [V].

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, pris en son premier alinéa, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est établi qu’un commandement délivré par une personne dépourvue de qualité pour le faire ne peut entraîner l’application de la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte du courrier du 16 octobre 2019 et de l’attestation notariée du 31 janvier 2018 produits par M. [U] [O] [Q] [W] que ce dernier a reçu en donation-partage la totalité de la nue-propriété des lots 1, 6 et 7 de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 4], qui constituent l’assiette du bail en litige, puis qu’à la suite du décès de ses deux parents, M. [M] [T] [R] [O] [Q] [W] et Mme [A] [R] [D] [N] épouse [O] [Q] [W], survenus respectivement le 1er mars 2017 et le 24 juin 2019, M. [U] [O] [Q] [W] est devenu pleinement propriétaire de ces lots.

Ainsi, il est acquis que M. [U] [O] [Q] [W], qui justifie de sa qualité de bailleur au 15 décembre 2021, avait pouvoir à cette date pour délivrer à la société [V] un commandement visant la clause résolutoire, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce.

En conséquence, dès lors qu’il n’est pas établi ni même soutenu par la société [V] que la simple mention erronée de la qualité de « nu-propriétaire » de M. [U] [O] [Q] [W] au sein du commandement litigieux est suffisante pour exclure la validité de celui-ci, il y a lieu de débouter la société demanderesse de sa demande tendant à voir prononcer la nullité dudit acte.

Sur les charges

La société [V] énonce que, mis à part un document ne permettant pas de vérifier le montant des sommes dues, aucun document ne lui a été adressé pour justifier du bien-fondé de la reddition des charges des années 2018 et 2019, du versement des provisions sur charges de ces deux mêmes années et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019, 2020 et 2021. Elle considère en conséquence que M. [U] [O] [Q] [W] est tenu de lui restituer la somme de 145,83 euros au titre de la reddition des charges de l’année 2018, la somme de 952,20 euros au titre de la reddition des charges de l’année 2019, la somme de 3 960 euros au titre des provisions pour charges de l’année 2018 et la somme de 3 960 euros au titre des provisions pour charges de l’année 2019. La locataire estime en outre qu’il incombe au bailleur de déduire des sommes qu’il réclame les sommes de 1 078 euros, 1 081 euros et 1 088 euros relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019, 2020 et 2021.

M. [U] [O] [Q] [W] oppose que les stipulations du bail ne prévoient pas de date butoir pour la régularisation des charges, qu’il a procédé à la régularisation des charges des années 2018 et 2019 le 7 août 2020, soit dans le délai quinquennal de prescription prévu pour ce faire, et que le commandement visant la clause résolutoire comporte en annexe les justificatifs des régularisations de charges permettant à la preneuse de vérifier les montants appelés, de sorte que la locataire doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes de restitution des régularisations et des provisions sur charges. Le bailleur ajoute qu’il a été joint au commandement litigieux les avis de taxe foncière des années 2019, 2020 et 2021, dont il ressort que les différents montants réclamés au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont justifiés.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail litigieux, lequel a été renouvelé à compter du 1er juillet 2013, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1376 ancien de ce code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En vertu de l’article 1315 ancien du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges ; l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges.

En outre, le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont l’annexe dresse une liste de charges récupérables, peut être appliqué à un bail commercial à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives.

La clause intitulée « TAXES-PRESTATIONS-FOURNITURE » du bail liant les parties stipule :

« Le preneur versera au bailleur ou à son mandataire, en chaque terme (et à valoir sur un compte de régularisation), une provision actuellement de 292.00 €. Sa quote part des taxes, chargés et fournitures individuelles, telles qu’elles sont énumérées dans le décret n° 87-713 du 26 Août 1987, sera fixée suivant les règles de répartition en vigueur dans l’immeuble, savoir sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété.

En outre le preneur remboursera à chaque terme, en même temps que le loyer et le pourcentage provisionnel indiqué ci-dessus, la totalité de la taxe additionnelle, si elle est due.

Il est expressément convenu que si par suite ou de la création de taxes ou impôts nouveaux à l’occasion de l’immeuble, fussent-ils en principe à la charge personnelle du bailleur, ce total se trouvait augmenté, le preneur devrait en supporter la charge, quelle qu’elle soit, proportionnellement au principal de son loyer.

Si les locaux loués sont destinés à un usage exclusif de bureaux, le montant de la taxe afférent à ces bureaux (loi du 29 décembre 1989) sera intégralement remboursée au bailleur. S’il existe dans l’immeuble plusieurs locations à usage de bureaux, la taxe sera répartie au prorata des loyers de chaque location.

Le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles d’eau de gaz, d’électricité, de téléphone, etc., selon les indications de ses compteurs et relevés, ainsi que tous les impôts leur incombant, sans que le bailleur soit responsable.

Le coût de toute modification ou tout changement des conduites principales d’eau et de gaz, conduites principales et transformateurs d’électricité, résultant d’une modification par le preneur de l’alimentation en eau, gaz et électricité, devra être remboursé par le preneur au bail. »

En l’espèce, en ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dont la charge incombe à la société [V] dès lors qu’elle est listée comme récupérable par l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, auquel renvoie le bail, le bailleur verse aux débats les avis de taxe foncière annexés au commandement signifié le 15 décembre 2021, lesquels font apparaître des montants de 1 078 euros, 1 081 euros et 1 088 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 à 2021. Les montants retenus par M. [U] [O] [Q] [W] sont donc justifiés et il y a lieu de rejeter la demande de la société [V] tendant à voir déduire ces sommes du montant total réclamé par le bailleur dans le cadre de sa demande de fixation de créance.

S’agissant des charges de l’année 2019, M. [U] [O] [Q] [W] produit un relevé de charges daté du 3 août 2020 établi par le syndic de copropriété. Il est constaté que celui-ci fait dûment état des différents postes de charges, des dépenses poste par poste et de la clé de répartition, contrairement à ce que soutient la société [V], qui affirme à tort que le justificatif versé par le bailleur fait seulement figurer une somme globale pour les charges communes générales et une somme globale pour l’eau froide. Le relevé retient une quote-part de 9 114,75 euros pour les locaux loués, dont 4 912,48 euros récupérables. Dès lors, les appels de provision au titre de l’année 2019 à hauteur de 3 960 euros apparaissent justifiés, ainsi que la régularisation d’un montant de 952,50 euros pratiquée par le bailleur au mois d’août 2020. Ces sommes ne peuvent en conséquence donner lieu à restitution.

En revanche, pour l’année 2018, le bailleur se prévaut exclusivement du décompte de régularisation annexé au commandement de payer du 15 décembre 2021, lequel ne distingue qu’entre les charges communes générales et les charges d’eau froide, sans individualiser davantage les différentes catégories au sein des charges communes générales, comme l’observe à juste titre la société [V]. Ainsi, les éléments fournis par le bailleur ne permettent pas de se convaincre que les provisions d’un montant total de 3 960 euros et la régularisation de 145,83 euros effectuée en août 2020 correspondent effectivement à des sommes imputables à la société [V] en vertu du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Sur le montant total de 4 105,83 euros répercuté sur la preneuse, il n’y a lieu de considérer comme justifiée que la seule fraction correspondant aux charges d’eau froide, dont il n’est pas contesté qu’elles pèsent sur la locataire en application du décret précité, soit la somme de 1 588,90 euros. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de restitution de la preneuse à hauteur de la somme de 2 516,93 euros, calculée comme suit : 4 105,83 euros – 1 588,90 euros = 2 516,93 euros.

Sur la demande de diminution du loyer correspondant aux périodes de fermetures administratives

La société [V] fait valoir que, pendant les périodes de fermeture administrative des restaurants du 13 mars au 22 juin 2020, puis du 30 octobre 2020 au 18 mai 2021, outre le couvre-feu à 21 heures du 17 au 29 octobre 2020, elle n’a pu jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination, ce qui doit s’analyser comme une perte juridique partielle de la chose. Elle s’estime ainsi fondée à solliciter une diminution de son loyer sur les périodes concernées, estimée à 70 % du montant du loyer charges comprises, compte tenu de la réduction de l’utilité des locaux.

M. [U] [O] [Q] [W] expose que les périodes de couvre-feu n’ont pas empêché la société [V] d’exercer son activité, et que la société locataire et ses salariés ont toujours pu parfaitement accéder aux locaux, ce qui exclut la perte partielle de la chose louée.

Aux termes des dispositions de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a cependant lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil.

En l’espèce, il y a lieu de constater que les locaux donnés à bail commercial n’ont subi aucun changement et sont demeurés conformes à l’usage auquel ils étaient destinés, de sorte qu’aucune perte desdits locaux, fût-elle partielle, n’est caractérisée.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société [V] de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer charges comprises pour les deux périodes de fermeture administrative à 70% de son montant.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement

Il est constaté que la société [V] maintient au dispositif de ses conclusions une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement. Elle en sera cependant déboutée dès lors qu’elle indique au sein de la discussion que sa demande n’a « plus lieu d’être » à la suite du jugement du tribunal des activités économiques de Paris du 25 avril 2024 ayant arrêté un plan de redressement l’autorisant à s’acquitter de son passif sur une période de 10 années et que le bailleur ne sollicite nullement l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de fixation de créance au titre de l’arriéré locatif

M. [U] [O] [Q] [W] sollicite la fixation du montant de ses créances antérieures au titre de l’arriéré locatif, faisant valoir qu’il en a fait la déclaration le 28 décembre 2023 et qu’elles s’élèvent à la somme de 347 320,73 euros.

La société [V] s’oppose au décompte dont se prévaut le bailleur et estime qu’il y a lieu de déduire du solde invoqué la somme totale de 81 135,47 euros en raison de ses contestations précédemment examinées au titre des charges et de la perte de la chose louée et en raison du règlement d’une somme de 8 583,04 euros intervenu en décembre 2021.

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1728 de ce code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 ancien du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur se prévaut d’une créance au titre de l’arriéré locatif telle que déclarée par lui le 28 décembre 2023. Aux termes de cette déclaration, la créance se décompose comme suit : 93 467,04 euros au titre des rappels de loyers, intérêts capitalisés, frais d’expertise judiciaire et dépens, outre une somme de 280 217,58 euros au titre des loyers et charges à compter du 1er janvier 2020, soit un montant total déclaré de 347 320,73 euros, en tenant compte de la déduction d’une sommes de 16 363,89 euros au titre des saisies-attributions pratiquées sur les comptes de la société [V] et de la déduction d’une somme de 10 000 euros au titre d’un virement de la locataire du 31 mai 2023.

S’agissant des contestations de ce solde par la société [V], il est rappelé qu’il a précédemment été statué sur les demandes de déductions au titre des charges et de la perte de la chose louée, qui ne sont pas fondées sauf en ce qui concerne la somme de 2 516,93 euros que le bailleur est d’ores et déjà condamné à rembourser à la société preneuse conformément à la demande saisissant le tribunal (les créances réciproques des parties ayant vocation à se compenser).

En outre il y a lieu de constater que la locataire, à qui il appartient de justifier de s’être libérée du paiement du loyer entre les mains de son bailleur, échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du règlement de la somme de 8 583,04 euros dont elle se prévaut, ce versement n’étant corroboré par aucune des pièces versées aux débats.

En conséquence, il y a lieu de fixer la créance de M. [U] [O] [Q] [W] au passif de la société [V] au titre de son arriéré locatif, après compensation, à la somme de 344 803,80 euros, calculée comme suit : 347 320,73 euros – 2 516,93 euros.

Sur la demande de fixation de créance au titre de la clause pénale

M. [U] [O] [Q] [W] sollicite la fixation d’une créance de 34 732,07 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail, correspondant à 10 % du montant qu’il réclame à titre principal la société [V]. Il conteste toute modération de la clause pénale et ajoute que la locataire n’a aucunement fait preuve de bonne foi dans l’exécution de son bail, puisqu’il est manifeste qu’elle a manqué à son obligation de paiement ces dernières années et qu’elle n’est pas à jour du paiement de ses loyers pour les années 2022 et 2023, alors qu’aucune fermeture administrative n’a été imposée par le législateur.

La société [V] affirme que la clause pénale doit donner lieu à modération, dès lors qu’elle a subi le contexte exceptionnel de la crise sanitaire, un dégât des eaux qui l’a empêchée d’exploiter son restaurant et une multiplication des demandes de paiement pour des rappels de charges et de loyers qui n’avaient rien d’urgent et ont aggravé sa situation, justifiant de réduire les sommes réclamées à ce titre à un montant d’un euro.

L’article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, le bail prévoit : « En cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, ou dès réception de la lettre recommandée avec accusé de réception en réclamant le règlement, le preneur devra, de plein droit, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme. »

Dès lors que la pénalité ainsi stipulée n’a pour objet que de couvrir le bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement, des frais, des diligences et des honoraires exposés pour le recouvrement de l’arriéré locatif, le pourcentage conventionnellement fixé de 10 % apparaît manifestement excessif en comparaison du préjudice effectivement subi et eu égard au contexte de crise sanitaire ayant affecté les activités de restauration et au dégât des eaux ayant perturbé l’activité de la preneuse.

Il y a donc lieu de réduire la pénalité stipulée par le bail et de fixer en conséquence la créance de M. [U] [O] [Q] [W] à ce titre à la somme de 5 000 euros.

Sur les demandes réciproques d’annulation et de validation du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

La société [V] fait valoir que le retard dans le paiement de ses loyers est dû à des circonstances exceptionnelles l’ayant empêchée d’exploiter son fonds, que jusqu’à la survenance de la crise sanitaire, soit pendant près de 20 ans, le bailleur n’avait eu à déplorer aucun incident de paiement, qu’il a choisi le contexte de cette crise pour procéder à des rappels de charges et de loyers, et que le paiement du loyer courant a repris. Elle ajoute que son activité est restée une activité de restauration, dont l’activité de vente à emporter et d’épicerie est un corollaire normal, inclus dans la destination du bail. Elle conclut en conséquence que le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction du 20 septembre 2022 n’est pas fondé et doit être considéré comme nul et non avenu.

M. [U] [O] [Q] [W] expose que la dette de la société [V] à la date de l’acte de refus de renouvellement s’élevait à la somme de 180 197,98 euros, qui n’a pas été réglée dans le délai d’un mois imparti, et que la locataire ne respecte pas la clause de destination en exerçant une nouvelle activité d’épicerie fine et traiteur. Il précise que l’activité de vente à emporter n’est pas une activité incluse dans la destination du bail mais distincte, et que, jusqu’au prononcé du redressement judiciaire, les loyers ont fait l’objet de paiements erratiques, au point de former une dette de 347 320,73 euros, avec seulement cinq échéances réglées en 2020, une seule en 2021, quatre en 2022 et aucune sur les six premiers mois de l’année 2023.

En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L.145-17 I du même code, précédemment cité, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Le bailleur doit justifier d’une faute imputable au locataire, visée dans l’acte de refus de renouvellement et il ne doit pas avoir autorisé ou ratifié le comportement du locataire.

L’article L.145-28 du code de commerce prévoit notamment qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Si le motif grave et légitime invoqué n’apparaît pas fondé, le congé avec refus de renouvellement produit néanmoins, conformément à l’article L. 145-9 précité, son effet mettant fin au bail, et le locataire peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur le terme du bail

En l’espèce, il est observé que la société [V] conteste le refus de renouvellement du 20 septembre 2022 en alléguant que les motifs graves et légitimes invoqués par M. [U] [O] [Q] [W] sont non fondés.

Toutefois, dès lors qu’un simple défaut de motif grave et légitime n’affecte pas la régularité du refus de renouvellement, la demande de la locataire tendant à ce qu’il soit déclaré nul et non avenu sera rejetée. La preneuse sera également déboutée de ses demandes subséquentes en constatation du renouvellement du bail, en fixation du montant du loyer du bail renouvelé et en désignation d’expert aux fins d’estimation du montant du loyer du bail renouvelé.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement signifié par le bailleur à la date du 20 septembre 2022 a valablement mis fin au bail à compter du 30 juin 2022 à vingt-quatre heures.

Sur les motifs tirés de la violation de la clause de destination du bail

Le bail unissant les parties stipule que la destination des locaux loués est la suivante : « café – bar – brasserie – salon de thé – restaurant ».

En l’espèce, le bailleur produit aux débats la photographie insérée au sein de son refus de renouvellement du 20 septembre 2022. Celle-ci, datée de janvier 2022 et prise depuis l’extérieur des locaux, laisse apparaître au rez-de-chaussée deux présentoirs ou buffets vitrés comportant des plats cuisinés ou des denrées alimentaires.

Par ailleurs, dans les conclusions de la société [V] présentées devant le tribunal de commerce de Paris, la locataire explique avoir mis en place « un nouveau concept: création d’un corner de vente à emporter ainsi que d’une ligne traiteur, activité complémentaire à celle prévue par le bail, le concept étant que les clients peuvent consommer sur place ce qu’ils peuvent emporter et vice-versa ».

Il convient dès lors de déterminer si ces éléments permettent de caractériser une infraction au bail.

En ce qui concerne le grief tiré de l’exercice d’une activité de traiteur ou de vente à emporter, c’est à juste titre que la locataire rappelle qu’il convient de tenir compte de l’évolution des usages en matière de restauration, et que, si les plats confectionnés sont essentiellement destinés à être consommés sur place, la tendance croissante est de permettre à la clientèle, particulièrement en milieu urbain comme en l’espèce, de pourvoir emporter les plats cuisinés par les restaurants, de sorte que la vente à emporter constitue, au vu de l’évolution des usages commerciaux, une modalité particulière d’exploitation de l’activité de restauration qui doit dès lors être considérée comme incluse.

S’agissant de l’activité d’épicerie mise en place par la preneuse, celle-ci ne peut s’apparenter à l’exercice d’une activité de restauration, ce qui suffit à démontrer l’exercice d’une activité non autorisée par le bail et, dès lors, une infraction ayant perduré plus d’un mois suivant mise en demeure.

Néanmoins, l’exercice de l’activité d’épicerie critiquée par M. [U] [O] [Q] [W] est limitée au rez-de-chaussée, dans un « corner », soit une zone de vente réduite, ne concerne pas la grande salle du premier étage, apparaît donc minoritaire au vu de la seule photographie produite par le bailleur, n’a pas mis fin à l’activité principale de restauration de la preneuse et, en l’état des éléments d’appréciation soumis au tribunal, n’apparaît pas susceptible d’entraîner des nuisances particulières. Au vu de l’ensemble de ces éléments, cette infraction, à elle seule, ne revêt donc pas une importance suffisante pour caractériser un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Sur les motifs tirés du défaut de paiement des loyers

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2021, M. [U] [O] [Q] [W] a fait signifier à la société [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 146 597,42 euros, outre 14 659,74 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail, selon décompte arrêté au 8 décembre 2021.

Puis, par lettre officielle du 5 janvier 2022, le bailleur a mis en demeure la société [V] de lui régler une somme de 94 651,78 euros au titre de ses loyers, des intérêts, des frais d’expertise judiciaire et des dépens, en exécution des décisions ayant statué sur le montant du loyer du bail renouvelé, dont en dernier ressort l’arrêt du 3 octobre 2018 de la cour d’appel de Paris.

En outre, au sein de l’acte extrajudiciaire de refus de renouvellement du 20 septembre 2022, le bailleur a mis en demeure la preneuse de lui régler une somme de 180 197,98 euros, étant rappelé que le refus de renouvellement de bail et la mise en demeure prévue par l’article L. 145-17 du code de commerce peuvent figurer dans un même acte.

Le bailleur ne justifie pas avoir adressé de mise en demeure ultérieure, de sorte que seuls les retards de paiement de la société [V] antérieurs au 20 septembre 2022 doivent être retenus pour apprécier d’un motif grave et légitime, à l’exclusion des défauts de paiements postérieurs, que M. [U] [O] [Q] [W] mentionne dans ses conclusions au soutien de ses demandes mais qui n’ont fait l’objet d’aucun commandement ou mise en demeure de payer, notamment ceux de la fin de l’année 2022 et ceux de l’année 2023.

La société [V] ne soutient pas avoir réglé l’ensemble des causes des diverses mises en demeure qui lui ont été adressées dans un délai d’un mois suivant leurs délivrances.

En conséquence, il est manifeste qu’un manquement de la locataire à ses obligations de paiement posées par le bail et par les articles 1134 et 1728 du code civil est constitué, eu égard notamment aux multiples interpellations dont elle a fait l’objet.

Il est notable que les manquements ainsi caractérisés se sont étendus sur une période longue de plusieurs années, du début de l’année 2020 à la fin de l’année 2022, et ont excédé les périodes de fermeture des locaux et de couvre-feu invoquées par la locataire, à savoir du 13 mars au 22 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 18 mai 2021 pour les période de fermeture, ainsi que du 17 au 29 octobre 2020 pour le couvre-feu.

Par ailleurs, il convient de relever que l’arriéré locatif constitué à la date du refus de renouvellement du fait des impayés de la société [V] a atteint un montant significatif, représentant environ deux fois le montant du loyer annuel dû en application du contrat de bail, lequel avait été fixé à la somme de 89 700 euros par jugement du 9 novembre 2016 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris et par arrêt du 3 octobre 2018 de la cour d’appel de Paris.

Au regard de l’ensemble de ces observations, le refus de renouvellement avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par M. [U] [O] [Q] [W] à la société [V], qui repose sur des motifs suffisamment graves et légitimes, est fondé.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la société [V], occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2022, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

La société [V] sera tenue de payer à M. [U] [O] [Q] [W] à ce titre une indemnité d’occupation mensuelle, comme sollicité par ce dernier, d’un montant égal au dernier loyer contractuel ayant cours entre les parties.

Sur les demandes accessoires

La société [V] qui succombe supportera la charge des dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre au regard de l’équité à payer à M. [U] [O] [Q] [W] la somme de 4 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Met hors de cause l’administrateur judiciaire, la SELARL 2M ET Associés prise en la personne de maître [F] [C],

Déboute la SARL [V] de sa demande d’annulation du commandement de payer du 15 décembre 2021,

Dit que M. [U] [O] [Q] [W] est redevable envers la SARL [V] d’une somme de 2 516,93 euros au titre des provisions sur charges et régularisation de charges injustifiées au titre de l’année 2018,

Déboute la SARL [V] du surplus de ses demandes de restitution,

Déboute la SARL [V] de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer, charges comprises, pour les deux périodes de fermeture administrative de ses locaux à 70 % de son montant,

Déboute al SARL [V] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement,

Fixe au passif de la SARL [V], après compensation avec la créance de 2 516,93 euros due au titre des provisions sur charges et régularisation de charges injustifiées au titre de l’année 2018, la créance de M. [U] [O] [Q] [I] au jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 12 octobre 2023 au titre de l’arriéré locatif relatif au bail portant sur les locaux sis [Adresse 1], à [Localité 4], à hauteur de la somme de 344 803,80 euros,

Fixe au passif de la SARL [V] à hauteur de la somme de 5 000 euros la créance de M. [U] [O] [Q] [W] au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail portant sur les locaux sis [Adresse 1], à [Localité 4],

Déboute la SARL [V] de sa demande tendant à voir constater le caractère nul et non avenu du refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction signifié le 20 septembre 2022,

Déboute la société [V] de ses demandes subséquentes en constatation du renouvellement du bail, en fixation du montant du loyer du bail renouvelé et en désignation d’expert aux fins d’estimation du montant du loyer du bail renouvelé,

Dit que le refus de renouvellement avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes signifié par le bailleur à la date du 20 septembre 2022 est justifié et a valablement mis fin au bail portant sur les locaux sis [Adresse 1], à [Localité 1], [Localité 5], à compter du 30 juin 2022 à vingt-quatre heures,

Déboute la société [V] de sa demande d’expertise aux fins d’évaluer le montant d’une indemnité d’éviction,

Dit que la SARL [V] est tenue de payer à M. [U] [O] [Q] [W] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer contractuel ayant cours entre les parties, à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à la libération effective et totale des locaux par la société [V],

Déboute la SARL [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL [V] à payer à M. [U] [O] [Q] [W] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL [V] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME