TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e GENON CATALOT

Copie exécutoire délivrée

à : M^e RADUSZYNSKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03594 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIDK

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 11 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES SEERI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Franck RADUSZYNSKI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1032

DÉFENDEURS

Madame [A] [D] épouse [U] [L]

Monsieur [K] [Z] [U] [L]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #B0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mai 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 11 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03594 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIDK

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] sont locataires d’un appartement à usage d’habitation, propriété de la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI venant aux droits de la SCI HERMIEU, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 800 euros avec charges.

Se plaignant d’impayés récurrents de loyers et de charges, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI a, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, fait assigner Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation du bail liant les parties aux torts des preneurs,

— l’expulsion de Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration des meubles,

— leur condamnation solidaire à lui payer les loyers et charges impayés au 30 avril 2025, soit la somme de 18382,89 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts de droit, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

A l’audience, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI, représentée par son conseil, a fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses et maintenu les demandes de son acte introductif d’instance, sauf à se désister de sa prétention au titre de l’arriéré de loyers et de charges, en raison d’un dernier versement en date du 21 mars 2026 ayant apuré la dette locative. Elle a précisé que l’essentiel de l’arriéré n’avait été apuré que le 5 décembre 2025.

Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont sollicité de déclarer l’action de la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI irrecevable, au fond, le rejet des prétentions du bailleur, sa condamnation au paiement de 1500 euros en réparation du préjudice moral et 6400 euros en réparation du préjudice de jouissance, sa condamnation à restituer 4065,30 euros de trop-perçu de loyers, subsidiairement le rejet de l’exécution provisoire, ainsi que la condamnation du bailleur au paiement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action et la validité du bail

Sur les conditions de recevabilité posées par la loi du 6 juillet 1989

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 2 mai 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 8 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable de ce chef.

Sur les conditions de recevabilité posées par la loi du 31 décembre 1975

Aux termes de l’article 10-1 A de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe. Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble.

Il est admis que l’article 10-1 précité n’impose à l’acquéreur qui s’engage à maintenir les locataires dans les lieux pendant 6 ans, aucun délai particulier pour les informer de la vente de l’immeuble (CA [Localité 1], pôle 4, chambre 3, 24 janvier 2019, n°16/24550).

En l’espèce, l’acte de vente du 23 décembre 2022 contient un engagement de prorogation des baux (article 40). Le bail objet du litige est répertorié dans l’état des baux prorogés y figurant. Dans ce contexte, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI a notamment procédé à une notification de cette prorogation à Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] par courrier en date du 29 janvier 2026. En toute hypothèse, Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] n’établissent pas en quoi l’absence de notification dès l’acte de vente leur aurait causé un quelconque grief ni que la sanction du non-respect éventuel des dispositions de la loi du 31 décembre 2025 rendrait l’acte de vente inopposable aux locataires des appartements au sein de l’immeuble objet de la transaction.

L’action est donc recevable de ce chef également.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI que les impayés de loyers ont perduré de décembre 2022 à mars 2026, soit pendant plus de 3 années. La dette locative s’élevait à la somme de 13623,79 euros au moment de la sommation de payer du 5 septembre 2024 et 18382,89 euros au jour de l’assignation le 30 avril 2025, sans que Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] n’initient de démarches en vue d’apurer leur dette. Aucun versement, même de faibles montants, n’a non plus été effectué sur des périodes longues, à savoir entre décembre 2022 et août 2023, puis entre novembre 2023 et février 2024, enfin entre août 2024 et octobre 2025. Cette dette locative n’a ainsi été apurée que tardivement, à la suite de la saisie conservatoire du 3 novembre 2025 et à proximité de l’audience du 19 mars 2026, par des versements importants à compter du 2 décembre 2025. Ceux-ci démontrent d’ailleurs en eux-mêmes que Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] auraient été en capacité d’apurer leur dette locative plus tôt, même partiellement. Par ailleurs, sur la période de décembre 2022 à mars 2026, les quelques loyers versés n’ont jamais été réglés à la date prévue au contrat, à savoir le 1er du mois courant, mais le plus souvent entre le 10 et le 29 du mois courant.

En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour justifier de la résiliation du bail à compter du présent jugement.

Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] seront aussi condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du trop-perçu de loyers

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location mentionne, à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire. L’article 3-3 de la loi ajoute qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment 1° le diagnostic de performance énergétique (DPE) prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989, la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI verse aux débats un DPE établi le 11 mars 2022 que lui a communiqué la SCI HERIEU au moment de l’acte de vente du 23 décembre suivant, qui met en exergue que l’appartement pris à bail par Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] est classé D. Dans ces conditions, c’est à bon droit que la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI a procédé à la révision du loyer en application du contrat.

La demande reconventionnelle en restitution de trop-perçu de loyers sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] communiquent un constat de commissaire de justice du 25 novembre 2025 faisant état, dans le salon, « au niveau des chassis des traces noires caractéristiques de la présence d’humidité ». Il est également relevé « des décollements de la toile peinte et des boursouflures ». Il est noté « la présence de traces multiples d’humidité » sur le mur au fond de cette pièce, et dans l’angle « une auréole très prononcée d’humidité ». Le constat relève également dans la chambre n°1 « en haut du montant de la fenêtre la présence d’une trace noirâtre très prononcée d’humidité et de moisissures ». Dans la chambre n°2, il est aussi noté des « une odeur d’humidité » et « des traces noires et des développements fongiques » autour de la fenêtre. Le linge y est « recouvert d’une fine pellicule blanchâtre, typique de la présence de moisissure ». Dans la chambre 3, le commissaire de justice remarque « une odeur forte d’humidité » et « la présence d’un papier peint fortement décollé humide au toucher », de même que « des développements fongiques ainsi que des traces noires et des auréoles sur le mur ». Enfin, il est relevé dans la cuisine « une grosse boursouflure, épaisse, dont le diamètre est de plusieurs centimètres » ainsi que « des cloques également visibles ». Dans ces conditions, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI n’a pas respecté son obligation de de délivrance conforme.

Sur le préjudice, le courrier de Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] en date du 26 juin 2025 renvoie aux « conditions d’insalubrité avérées du logement » ainsi qu’à « une odeur permanente d’humidité ». Aucune pièce plus ancienne n’est versée aux débats par les parties. Il sera dès lors octroyé à Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] un abattement de 180 euros par mois (20% du loyer) sur la période comprise entre juin 2025 et mai 2026, en réparation du préjudice de jouissance.

En revanche, Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] échouent à établir la réalité du préjudice moral dont ils se prévalent alors qu’il a été fait droit à la demande du bailleur en résiliation du bail.

La SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI sera en conséquence condamnée au paiement à Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] de 2160 euros (180x12) de dommages et intérêts, tous types de préjudices confondus

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commende de n’allouer aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI et Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], aux torts exclusifs des locataires ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] à verser à la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE la SAS NEXITY IR PROGRAMMES SEERI à payer à Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] la somme de 2160 euros de dommages et intérêts, tous types de préjudices confondus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] [L] et Madame [A] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,