TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58028 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBII6

N° : 18

Assignation du :

20 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 avril 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PREIM BATIGNOLLES, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SELAS d’avocats inter-barreaux RACINE prise en la personne de Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS – #L0301

DEFENDERESSE

La société MA Mishka, société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jérémie COHEN, avocat au barreau de PARIS – #D2181, AARPI TEAM AVOCATS

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 29 janvier 2018, la société Mab [F] a consenti un bail commercial à Mme [N], agissant pour la société en formation Tsipoptic, portant sur un local situé au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 72.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Aux termes d’un avenant du 23 octobre 2018, les parties ont acté la reprise du bail par la société MA Mishka, à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, sur le local commercial au sein du centre commercial [Adresse 4] Cardinet situé [Adresse 5].

Par acte de vente du 29 mars 2019, la société Preim Batignolles est venue aux droits de la société Mab [F], emportant de plein droit reprise des engagements souscrits par cette dernière.

Par acte du 26 septembre 2025, la société Preim Batignolles a fait délivrer à la société MA Mishka un commandement de payer la somme de 187.682,08 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Preim Batignolles a, par acte du 20 novembre 2025, assigné la société MA Mishka devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 26 octobre 2025 et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 207.420,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 20 août 2025 ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu, augmenté des taxes et charges, à compter du 26 octobre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner la défenderesse à lui payer, par provision, la somme de 20.742,03 euros correspondant à 10% des sommes dues, en application de la clause pénale du bail ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 18 mars 2026, la société MA Mishka sollicite du juge des référés de :

In limine litis,

— se déclarer incompétent sur la demande de provision ;

A titre principal,

— constater la mauvaise foi de la société Preim Batignolles dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 septembre 2025 ;

En conséquence,

— déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 septembre 2025 nul et de nul effet ;

— constater que le manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien justifie l’extinction de son obligation de paiement ;

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— dire qu’il n’y a lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— l’autoriser à régler sa dette en 24 échéances mensuelles dont le premier versement sera fixé au 1er jour du mois suivant la signification de la décision ;

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire du « jugement » à intervenir ;

— condamner la demanderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 18 mars 2026, la demanderesse a maintenu ses demandes et indiqué oralement s’opposer à tous délais en raison des efforts de règlement amiable déjà consentis et de l’importance de l’arriéré locatif, s’élevant à plus de 224.000 euros.

Elle a été invitée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé des sommes dues, ce qu’elle a fait par message RPVA du même jour.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence soulevée par la société MA Mishka

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…]

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; […] ».

En l’espèce, la société MA Mishka soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état au motif qu’elle a assigné la société Preim Batignolles devant le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2025, en opposition à commandement de payer, alors que le juge des référés a été saisi le 20 novembre 2025.

Toutefois, il ressort des pièces produites que le juge de la mise en état n’a été désigné que le 14 janvier 2026.

Dès lors, celui-ci n’était pas désigné lors de la saisine du juge des référés, par assignation du 20 novembre 2025.

Il s’ensuit que le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande de provision.

L’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 26 septembre 2025 à hauteur de la somme de 187.682,08 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Celle-ci soulève la nullité du commandement de payer en raison de la mauvaise foi de la bailleresse, faisant valoir que le commandement est intervenu peu de temps après l’établissement d’un projet d’accord transactionnel, la conduisant à différer le règlement de sa dette dans l’attente de la régularisation d’un accord amiable.

Elle invoque également l’exception d’inexécution, soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux, qui souffrent de nombreux désordres et d’un défaut d’entretien. Elle fait en particulier état de dysfonctionnements du chauffage, des escalators et de l’ascenseur, de la présence de rongeurs dans le centre commercial, d’une absence de sécurité et d’un dégât des eaux ayant entraîné une fermeture temporaire de son établissement.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement suspensifs.

Il est rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un commandement de payer mais que les contestations opposées à la validité de ce commandement, si elles sont sérieuses, peuvent être de nature à le priver d’effet, s’agissant notamment du constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Au cas présent, il ressort des pièces produites par les parties que la locataire s’est déjà vu accorder une franchise de loyer et des délais de paiement de 36 mois par un protocole d’accord transactionnel du 20 mai 2021, intervenu après la délivrance d’un premier commandement de payer, le 1er mars 2021.

En avril 2025, la bailleresse lui a adressé un nouveau projet de protocole d’accord, qui n’a donné lieu à aucun retour de sa part, en dépit de plusieurs relances des 28 mai, 2 et 22 juillet 2025. Ce n’est que face au silence de sa locataire que la société Preim Batignolles lui a adressé une sommation de payer le 20 août 2025, avant de lui délivrer un commandement de payer le 26 septembre suivant.

A cette date, la dette locative atteignait la somme de 187.682 euros, de sorte que la bailleresse, qui avait vainement proposé un rapprochement amiable des parties plusieurs mois auparavant, n’a fait preuve d’aucune mauvaise foi.

Quant aux manquements à l’obligation de délivrance conforme et d’entretien allégués par la défenderesse, celle-ci ne produit pas la moindre pièce pour en justifier, le seul document produit étant une lettre à la bailleresse du 15 octobre 2023. En l’absence de toute pièce justificative (procès-verbal de constat, attestations, photographies etc.), les désordres allégués ne sont pas établis et les contestations soulevées ne sont pas fondées.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 26 octobre 2025.

La défenderesse sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois afin d’apurer la dette locative.

Toutefois, là encore, elle ne produit aucune pièce comptable ni aucun élément permettant d’apprécier sa situation financière. En outre, la dette locative est d’un montant particulièrement élevé, laissant peu de perspectives quant à un règlement dans un délai de 24 mois.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Il convient, dès lors, de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 26 octobre 2025 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 27 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 224.953,13 euros au 11 mars 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

L’obligation de la société MA Mishka n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 20 août 2025 sur la somme de 187.682,08 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

La clause du bail relative à la pénalité forfaitaire de 10% des sommes dues s’analyse en une clause pénale, comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est donc pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais et dépens

La société MA Mishka, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ayant contraint la bailleresse à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à l’indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 3.000 euros.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui est de droit, ne peut être écartée lorsque le juge statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société MA Mishka ;

Constatons l’acquisition, à la date du 26 octobre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendant du centre commercial [Adresse 6] situé [Adresse 5], la société MA Mishka pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société MA Mishka à payer à la société Preim Batignolles une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 27 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société MA Mishka à payer à la société Preim Batignolles la somme provisionnelle de 224.953,13 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 11 mars 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025 sur la somme de 187.682,08 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons le surplus des demandes de la société Preim Batignolles;

Rejetons les demandes de la société MA Mishka ;

Condamnons la société MA Mishka aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 septembre 2025 ;

Condamnons la société MA Mishka à payer à la société Preim Batignolles la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 15 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY