TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e ANDRE (Z0027)

M^e ROMELLY (D1761)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/11855

N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRR

N° MINUTE : 7

Assignation du :

21 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMPERIAL (RCS de PARIS n°531 757 359)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Alexandre ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #Z0027

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI DU [Adresse 1] (RCS de PARIS n°428 623 870)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Nayef ROMELLY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1761

Décision du 13 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/11855 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 février 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 1998, la SCI LE QUARTZ ROSE, aux droits et obligations de laquelle se trouve la SCI [Adresse 1], a donné à bail commercial à la société LA MARQUISE, pour une durée de neuf années, des locaux situés [Adresse 1] à Paris (75020).

Suivant acte sous seing privé du 15 février 2000, la société LA MARQUISE a cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la société BASKENT, qui l’a vendu à son tour à la société BATIKENT par acte sous seing privé du 23 décembre 2003.

Par acte extrajudiciaire du 02 mars 2007, la société BATIKENT a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er septembre 2007 auprès de la SCI [Adresse 1], moyennant un loyer annuel fixé au plafond légal prévu par l’article L145-34 du code de commerce.

Les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé et la société BATIKENT a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, par acte d’huissier du 19 décembre 2008, afin de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 22.331 euros en principal, ce que la bailleresse a contesté, revendiquant un loyer fixé à la valeur locative notamment en raison de l’installation d’une chambre froide dans le sous-sol des lieux loués.

Par jugement en date du 10 juillet 2009, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2007, ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [O] [P].

En cours d’expertise, les parties ont signé un acte de renouvellement de bail, le 10 mars 2011, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er septembre 2007, à destination de « restaurant et vente à emporter en restauration » et moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 26.000 euros en principal. Par jugement en date du 14 octobre 2011, le juge des loyers commerciaux a ordonné la radiation de l’instance.

Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2011, la société IMPERIAL a acquis le fonds de commerce de restauration exploité dans les lieux loués par la société BATIKENT, incluant le bail commercial nouvellement signé.

Par acte extrajudiciaire du 26 avril 2016, la société IMPERIAL a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er septembre 2016 moyennant un loyer annuel fixé au plafond légal prévu par l’article L145-34 du code de commerce.

Invoquant le bénéfice du renouvellement de bail demandé en l’absence de réponse de la bailleresse à sa demande dans le délai de trois mois prévu à l’alinéa 4 de l’article L 145-10 du code de commerce et de saisine du juge des loyers commerciaux pour voir fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2016 dans le délai de deux années fixé par l’article L145-60 du même code, la société IMPERIAL a sollicité de la SCI [Adresse 1] l’établissement d’un acte de renouvellement, en vain.

Par acte d’huissier du 02 mars 2022, la société IMPERIAL a fait assigner sa bailleresse devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de se voir reconnaître un bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2016, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 29.382 euros en principal et de voir condamner la SCI [Adresse 1] à signer un acte de renouvellement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

Alors que l’instance en référé était pendante, le 29 juin 2022, la SCI [Adresse 1] a fait signifier à la société IMPERIAL un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à respecter les clauses du bail en rétablissant les lieux dans leur état d’origine, arguant avoir découvert à l’occasion de l’examen de l’état sanitaire général de l’immeuble réalisé le 21 février 2022 par l’ingénieur structure mandaté en raison des fissures affectant l’immeuble, que la locataire avait installé une cuisine dans le sous-sol des lieux loués et posé un faux-plafond, sans autorisation.

La société IMPERIAL a consécutivement assigné la SCI [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 25 juillet 2022, en contestation dudit commandement. Cette instance enrôlée sous le RG : 22/10918 est pendante devant la 18ème chambre 3ème section de ce tribunal.

Par ordonnance en date du 07 décembre 2022 (RG : 22/52662), désormais définitive, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société IMPERIAL de ses prétentions,

— débouté la bailleresse de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, statuer sur l’indemnité d’occupation due jusqu’à la restitution des lieux et tendant à être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie,

— ordonné à la société IMPERIAL de retirer la chambre froide et le four du sous-sol des locaux loués jusqu’à la justification auprès de la bailleresse de l’installation d’un système de ventilation en conformité avec les normes sanitaires applicables, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du dixième jour suivant la signification de ladite ordonnance, courant pendant une durée maximale de six mois,

— ordonné à la société IMPERIAL de laisser M. [A] [M], ingénieur structure, pénétrer dans le restaurant pour y réaliser tous sondages de nature à vérifier l’état des poutraisons de l’immeuble, sous réserve de respecter un délai de prévenance de sept jours ouvrables,

— rejeté la demande de retrait du faux-plafond, sous astreinte,

— rejeté la demande de condamnation provisionnelle formée par la SCI [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société IMPERIAL aux dépens et à payer à la bailleresse une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

C’est dans ce contexte que la société IMPERIAL a fait assigner la SCI [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 21 août 2024, aux fins essentiellement de lui voir ordonner de cesser tout trouble de jouissance et de lui garantir une jouissance paisible, ainsi que de la voir condamner à lui régler une somme de 25.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi, outre une somme de 10.000 euros au titre de ses préjudices moral et financier.

Aux termes de son assignation, la société IMPERIAL demande au tribunal, de :

« DECLARER la demanderesse recevable dans l’ensemble de ses demandes présentes,

CONSTATER la mauvaise foi avérée de la SCI [Adresse 1] à l’égard de la SARL IMPERIAL,

ORDONNER la cessation de tout trouble de jouissance de la part de la SCI [Adresse 1],

ENJOINDRE à la défenderesse de garantir la jouissance paisible des locaux loués, sous astreintes comminatoires de 100 euros et de payer une indemnité à hauteur de 25.000 euros pour le préjudice subi en raison du trouble de jouissance,

CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à verser à la SARL IMPERIAL une somme de 10.000 euros à titre de réparation des préjudices moraux et financiers subis,

CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à payer à la SARL IMPERIAL la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens. »

Au visa des articles 1103 et suivant du code civil, L145-10 et L145-60 du code de commerce, la société IMPERIAL soutient qu’elle a été continuellement confrontée à un comportement répréhensible et empreint de mauvaise foi de la part de la SCI [Adresse 1] qui s’est abstenue de répondre à ses multiples sollicitations visant à obtenir un nouveau bail signé. Elle expose qu’elle est titulaire d’un nouveau bail depuis le 1er septembre 2016, la bailleresse n’ayant pas répondu à sa demande de renouvellement et n’ayant introduit aucune action dans le délai de deux années suivant. Elle déclare que, depuis le mois de novembre 2016, elle se trouve privée de tout bail formel malgré ses multiples demandes, ce qui lui cause un préjudice significatif dans ses relations avec ses fournisseurs ou ses banques, pour lesquels la production d’un bail est souvent exigée à titre de preuve. Elle déclare avoir assigné la bailleresse devant le juge des référés aux fins de la voir condamner à l’établir, sous astreinte, mais que sa demande a été rejetée en raison des manœuvres dilatoires de la SCI [Adresse 1] qui a vainement tenté d’obtenir son expulsion reconventionnellement.

Elle affirme aussi que la bailleresse ne cesse de troubler sa jouissance paisible des lieux loués non seulement en remettant en cause les aménagements du sous-sol du fait de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire contesté dans l’instance enregistrée sous le RG : 22/10918, mais aussi en lui imposant de fermer son commerce pour réaliser des travaux dans l’immeuble, sans l’indemniser.

Elle fait grief à la bailleresse de lui reprocher d’avoir installé dans le sous-sol une chambre froide et un four, arguant que ces équipements résultent de son aménagement par la société BATIKENT, précédent exploitant à laquelle elle a racheté son fonds de commerce. Elle invoque les dispositions des articles L141-1 du code de commerce relatif à la cession de fonds de commerce, 1583 du code civil sur la vente et 2224 du code civil fixant à cinq années le délai de prescription, ainsi que la jurisprudence, pour soutenir que la SCI [Adresse 1] ne peut se prévaloir de la désignation contractuelle initiale des lieux loués pour poursuivre à son encontre l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail à raison de l’aménagement dudit sous-sol, puisqu’elle n’a pas agi dans le délai de cinq années à compter de la connaissance des aménagements querellés. Selon elle, cette connaissance résulte du fait que les actes de cession de fonds de commerce successifs listant les installations vendues ont été notifiés à la bailleresse et qu’elle a tiré argument des installations du sous-sol pour solliciter que le loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2007 à la demande de la société BATIKENT soit déplafonné. Elle insiste sur la mauvaise foi de la bailleresse. Elle évoque aussi un usage des restaurateurs consistant à installer des cuisines ou des cuisines d’appoint en sous-sol en particulier à Paris ou dans les grandes métropoles françaises, eu égard à l’exiguïté des locaux commerciaux et aux prix des loyers pratiqués.

Elle ajoute que la SCI [Adresse 1] lui a fait délivrer le 27 février 2024 une sommation de fermer son établissement à partir du 11 mars 2024, pour une durée de trois mois, afin de réaliser des travaux urgents dans l’immeuble en invoquant des raisons de sécurité, sans lui proposer une quelconque indemnisation ou exonération de loyer, et alors qu’aucun arrêté préfectoral ou municipal mentionnant un péril n’avait été pris. Elle rappelle que les occupants de l’immeuble et du commerce avaient été précédemment évacués, en novembre 2022, pour une durée de onze jours afin de permettre l’injection de trois tonnes de ciment dans les fondations. Elle souligne que si les habitants ont été relogés durant cette période, elle n’a pas été indemnisée des pertes subies par son commerce en raison de la fermeture qui lui a été imposée. Selon elle, la bailleresse invoque abusivement le caractère urgent des travaux à mettre en œuvre un an et demi plus tard afin de lui imposer à nouveau la fermeture de son commerce. Elle en déduit que la mauvaise foi de la SCI [Adresse 1] à son égard est caractérisée, d’autant que les autres locataires peuvent continuer d’occuper leurs logements durant l’intervention prévue, et qu’aucune indemnisation n’a été prévue par la SCI [Adresse 1] au titre de cette nouvelle fermeture.

Elle considère que celle-ci cherche à l’évincer des locaux, sans titre. Elle explique que les associés de la SCI [Adresse 1] sont des membres de la famille de l’avocat qui la défend (90% des parts détenues par son épouse), qui en a fait une affaire personnelle pour s’acharner à son encontre et l’empêcher de jouir paisiblement de son local commercial au mépris des termes des articles 1719, 1104 et 544 du code civil. Elle estime être ainsi fondée à voir ordonner à la bailleresse de cesser tout trouble de jouissance et à la voir condamnée à lui payer une somme de 25.000 euros en indemnisation du préjudice qu’elle lui a occasionné, ainsi qu’à lui garantir la jouissance paisible des locaux loués, sous astreinte.

Elle soutient enfin que le refus persistant de la bailleresse de lui délivrer un acte de renouvellement de bail l’a contrainte à porter sa demande sur le plan judiciaire, ce qui lui occasionné des dépenses importantes pour faire valoir ses droits. Elle demande donc au tribunal de condamner la SCI [Adresse 1] sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil à lui verser une somme de 10.000 euros en réparation des préjudices moral et financier subis du fait de son inertie fautive.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2025, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal, de :

« RECEVOIR la SCI DU [Adresse 1] en ses présentes écritures et l’y DIRE bien fondée,

DEBOUTER la SARL IMPERIAL de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SARL IMPERIAL à régler à la SCI DU [Adresse 1] la somme de DIX MILLE (10.000) EUROS au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER la SARL IMPERIAL à régler à la SCI DU [Adresse 1] la somme de DIX MILLE (10.000) EUROS au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

CONDAMNER la SARL IMPERIAL aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré à la SARL IMPERIAL ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

La SCI [Adresse 1] s’oppose aux demandes formées par la société IMPERIAL, qu’elle estime infondées. Elle conteste tout comportement fautif. Elle fait valoir que « le non-renouvellement » du bail liant les parties est la conséquence directe des manquements contractuels commis par la demanderesse, au titre de la création d’une cuisine en sous-sol et de l’installation d’un faux-plafond, sans autorisation, déjà soumis à l’examen du tribunal dans l’instance enrôlée sous le RG : 22/10918. Elle déclare que la société IMPERIAL bénéficie du contrat de bail signé le 10 mars 2011 avec son prédécesseur.

Concernant les manquements reprochés à la société IMPERIAL, elle explique que la demanderesse a installé une cuisine dans ledit sous-sol, comprenant une chambre froide, un four et un évier, dont la présence a été constatée par l’ingénieur structure qu’elle a dû mandater pour vérifier l’état de l’immeuble après que les habitants des étages supérieurs se sont plaints de l’apparition de fissures. Elle soutient que ces installations contreviennent aux stipulations du bail relatives à la désignation des lieux en ces termes « Au sous-sol avec accès par escalier, deux pièces avec dégagements, petit local de rangement », et à la clause relative aux travaux qui interdit au preneur d’effectuer des changements de distribution, percements de mur ou de plancher et démolition sans le consentement écrit de la bailleresse à laquelle les devis et plans doivent être soumis préalablement, sans préjudice de l’obtention des autorisations administratives requises.

Elle réfute les allégations de la société IMPERIAL selon lesquelles elle avait connaissance des transformations intervenues, imputables aux précédents exploitants. Elle invoque les termes de la note de synthèse établie le 18 février 2011 par M. [P], expert judiciaire désigné pour fournir tous les éléments permettant au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2007, et déclare avoir découvert la présence d’une chambre froide à l’occasion de ses opérations, mais que la société BATIKENT s’est engagée à la supprimer, raison pour laquelle le renouvellement de bail conclu amiablement le 10 mars 2011 ne mentionne pas cette installation dans la désignation des lieux loués. Elle affirme que la société IMPERIAL, qui a acquis le fonds de commerce exploité par la société BATIKENT à la fin de ce mois, a été informée des échanges et engagements respectifs des parties et qu’elle a pourtant installé un four et un évier dans ledit sous-sol, sans autorisation, en plus de la chambre froide interdite. Elle souligne que ces installations sont à l’origine des désordres affectant la structure de l’immeuble, tel qu’il résulte des constatations et conclusions de l’audit réalisé par M. [M], ingénieur structure.

Elle conteste également le manquement à l’obligation d’assurer une jouissance paisible des locaux invoqué par la société IMPERIAL à raison des travaux diligentés et à diligenter dans l’immeuble, déterminés par Mme [I], architecte mandatée pour vérifier l’état de l’immeuble, qui a organisé une visite sur place le 27 juin 2022 en présence du syndic et du représentant de la ville de Paris en charge du service de l’assainissement. Elle se prévaut des compte-rendu de visite du 27 juin 2022 et rapport du 25 octobre 2022 qu’elle a établis, des termes du courrier adressé au syndic par le service technique de l’habitat de la ville de Paris en date du 19 décembre 2022 mentionnant l’ouverture d’une « phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire » conformément aux article L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ainsi que du courrier adressé par l’architecte missionné par la copropriété à son gestionnaire le 20 février 2024 préconisant de procéder en urgence aux travaux de reprise, sous la surveillance des architectes de la ville de Paris, à compter du 11 mars 2024. Elle indique que son gestionnaire en a immédiatement avisé la société IMPERIAL, lui rappelant la clause de souffrance prévue par le bail, le 23 février 2024. En l’absence de réponse de la locataire à cette correspondance, elle explique avoir été contrainte de lui faire signifier la sommation du 27 février 2024 afin qu’elle procède à la fermeture de son local commercial à compter du 11 mars 2024 et permette l’accès à son établissement.

La SCI [Adresse 1] précise également que la demanderesse a refusé de remettre les clés des lieux loués pour qu’il soit procédé auxdits travaux le 08 avril 2024, au motif qu’il n’était pas justifié d’une décision administrative ou judiciaire, de sorte qu’elle a dû saisir le juge des référés qui, par ordonnance en date du 20 novembre 2024, a ordonné à la locataire de rendre accessible ses locaux aux entreprises mandatées par la bailleresse ou le syndic et d’en remettre les clés pour la durée du chantier, sous astreinte, et désigné Mme [N] [Y] en qualité d’expert judiciaire, afin de fournir tous éléments permettant de chiffrer l’éventuel préjudice subi par la société IMPERIAL en découlant.

Selon elle, à la date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance, la locataire ne justifiait donc pas d’un préjudice de jouissance imputable à la bailleresse. Elle ajoute que la clause de souffrance insérée dans le bail, qui est licite, exclut que la société IMPERIAL puisse prétendre à une indemnisation à raison des travaux urgents et indispensables à la structure de l’immeuble qui ont conduit à la fermeture de son commerce. Elle insiste en outre sur le fait que la locataire ne s’explique pas sur la distinction qu’elle opère entre les préjudices de jouissance, moral et financier dont elle demande l’indemnisation, qu’elle ne prouve pas davantage en leur principe et en leur quantum, justifiant qu’elle soit déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

Reconventionnellement, elle soutient que la locataire a introduit son instance de mauvaise foi et qu’elle est fondée à la voir condamnée au versement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fait état d’un véritable harcèlement judiciaire de la part de la société IMPERIAL qui a multiplié les procédures dilatoires à son encontre et dont les manquements contractuels et le refus de donner accès à ses locaux pour les travaux urgents de structure l’ont contrainte à agir en justice pour faire valoir ses droits.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

A titre liminaire

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes mentionnées au dispositif des conclusions des parties tendant à voir « déclarer », « constater », « recevoir » et « dire bien fondée », qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Il sera en outre utilement rappelé que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016, tels que les baux commerciaux en date du 10 mars 2011 et du 1er septembre 2016 invoqués respectivement par les parties, restent soumis aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Enfin, il convient de préciser que malgré la demande adressée par le greffe par voie électronique à l’issue de l’audience de plaidoirie tenue le 19 février 2026, l’avocat de la société IMPERIAL n’a pas transmis son dossier de plaidoirie au tribunal.

I – Sur les demandes formées par la société IMPERIAL

L’article 1134 ancien du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1147 ancien du même code, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations contractuelles, cause un dommage à son cocontractant lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice d’apporter la preuve de celui-ci, ainsi que de la faute qui en est à l’origine et du lien de causalité entre eux.

L’article 1719 du même code précise que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1724 dudit code ajoute que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours (antérieurement « quarante jours »), le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

La clause II.2 « Travaux exécutés par le bailleur » du bail liant les parties stipule en l’espèce que :

« Le preneur souffrira sans indemnité ni réduction de loyer, quelle que soit la durée, les grosses réparations, de même que tous travaux que le bailleur estimerait utile de faire effectuer dans l’immeuble.

Il devra de même laisser libre accès aux conduites d’eau, de gaz ou d’électricité, gaines de ventilation ou autres, en procédant à ces frais au déplacement ou à la dépose de tous agencements mobiliers ou matériels. »

Il est constant que les clauses dites « de souffrance » sont valables mais ne peuvent affranchir le bailleur de son obligation de délivrance des lieux loués, et ne reçoivent pas application en cas d’impossibilité totale d’exploiter les lieux loués pendant les travaux ou lorsque le locataire subit une gêne anormale dans son exploitation.

La société IMPERIAL demande au tribunal, d’une part, d’ordonner à la bailleresse de cesser tout trouble de jouissance et de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués, sous astreinte, et, d’autre part, de la condamner à l’indemniser du préjudice de jouissance subi par le versement d’une indemnité de 25.000 euros, ainsi que de ses préjudices moral et financier par le versement d’une somme de 10.000 euros.

Sur les demandes de cessation du trouble de jouissance et de garantie de jouissance paisible des lieux loués, sous astreinte

La société IMPERIAL soutient que la SCI [Adresse 1] a manqué à son obligation de jouissance paisible en raison (1) du refus de lui délivrer un acte de renouvellement de son bail commercial, malgré ses demandes réitérées, (2) de la remise en cause de l’aménagement du sous-sol matérialisée par la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire du bail en date du 29 juin 2022, et (3) des fermetures imposées de son établissement pour réaliser des travaux dans l’immeuble, sans indemnisation.

Alors que la bailleresse conteste tout manquement à ses obligations, il convient de relever, s’agissant du premier grief invoqué, que la société IMPERIAL n’invoque aucun fondement juridique qui mettrait à la charge de la bailleresse l’obligation d’établir un acte de renouvellement de bail, ni ne demande au tribunal de lui reconnaître un bail renouvelé à effet du 1er septembre 2016, consécutivement à l’absence de réponse de la SCI [Adresse 1] à sa demande de renouvellement de bail signifiée le 26 avril 2016 et de saisine du juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé par les parties dans le délai de deux années. Elle n’établit pas non plus que ce document lui aurait été demandé par ses fournisseurs ou sa banque. Ce grief ne peut donc être retenu.

Concernant le deuxième grief, il n’est pas contesté que la bailleresse reproche à la locataire d’avoir aménagé le sous-sol en cuisine ou annexe de cuisine, en contravention aux stipulations du bail liant les parties et qu’elle lui a fait signifier le 29 juin 2022 un commandement visant la clause résolutoire du bail, tendant à la voir « respecter les clauses du bail en rétablissant les lieux dans leur état d’origine », en vertu des articles L145-41et L145-17 du code de commerce, ainsi que du renouvellement de bail en date du 10 mars 20211 et de l’acte de cession de fonds de commerce du 31 mars 2011.

Il résulte cependant des éléments produits par la SCI [Adresse 1] que la société IMPERIAL a assigné la bailleresse devant ce tribunal le 25 juillet 2022 en contestation de ce commandement. L’affaire, enrôlée sous le RG : 22/10918, a été distribuée à la 18ème chambre 3ème section de ce tribunal qui est chargée d’analyser le bien-fondé du grief invoqué par la bailleresse. Il n’est pas allégué, ni établi qu’une décision aurait été rendue par ce tribunal, de sorte que le trouble de jouissance invoqué à raison de la contestation des installations du sous-sol des lieux loués ne peut davantage être retenu.

S’agissant de la troisième cause de trouble de jouissance alléguée, fondée sur la fermeture imposée du commerce de la société IMPERIAL à l’occasion des travaux de confortement de la structure de l’immeuble, la SCI [Adresse 1] produit aux débats notamment :

— le diagnostic dressé par M. [M], ingénieur structure, à l’issue de sa visite du 21 février 2022,

— l’ordonnance de référé du 07 décembre 2022 qui a enjoint à la locataire de « retirer la chambre froide et le four du sous-sol des locaux loués (…) jusqu’à la justification auprès du bailleur de l’installation d’un système de ventilation en conformité avec les normes sanitaires applicables » et de laisser pénétrer M. [M] « dans le restaurant pour y réaliser tous sondages de nature à vérifier l’état des poutraisons de l’immeuble »,

— les comptes-rendus de visite établis par Mme [I], architecte, à l’issue des visites de l’immeuble en date des 25 et 27 juin 2022 en présence de la bailleresse, du syndic de la copropriété et du représentant du service de l’assainissement de la ville de Paris,

— le courrier de la Direction du logement et de l’habitat de la ville de Paris en date du 19 décembre 2022,

— le courrier de Mme [I], architecte mandatée par la copropriété dans le cadre de la réalisation des travaux, au gestionnaire de la bailleresse en date du 20 février 2024 en ces termes : « les travaux de reprise des murs de soutènement au sous-sol vont commencer le lundi 11 mars pour une durée de 3 mois. Il faudra impérativement que le restaurant soit fermé pour des questions de sécurité et interdit d’accès à toutes personnes ne faisant pas partie du chantier.

Je vous rappelle l’état d’urgence de ces travaux de remise en état suite à un effondrement du sol et à la surveillance des architectes sécurité de la ville de Paris.

Je vous informe que nous serons dans l’obligation de réaliser une rangée ou deux d’étais au rdc dans la salle du restaurant pour maintenir les planchers des étages supérieurs. Ces rangées nécessiteront la démolition du faux plafond car ils doivent reposer de plancher à plancher. Cette demande a été formulée par l’ingénieur structure.

Par ailleurs, merci de nous remettre les modalités à suivre pour récupérer les clés du local. Avant le démarrage du 11 mars. »,

— le courrier recommandé adressé par la société COURCELLES IMMOBILIER CGLV, gestionnaire de la bailleresse, à la société IMPERIAL, auquel était annexé le courrier de l’architecte, pour l’informer des « travaux urgents nécessaires à la réservation de l’immeuble et exigés par le service technique de la mairie » que la copropriété va être amenée à réaliser à compter du « 11 mars 2024 et cela pour une durée de trois mois », qui précise « A la demande de l’architecte de la copropriété et de l’entreprise qui exécutera les travaux votre restaurant devra resté fermé complètement pendant toute la durée des travaux.

Vous trouverez ci-joint le courrier de l’architecte précisant l’urgence de la réalisation de ces travaux et la nécessité de réaliser une rangée ou deux d’étais au RDC dans la salle du restaurant pour maintenir les planchers des étages supérieurs. Ces rangées nécessiteront la démolition du faux plafond car ils doivent reposer de plancher à plancher.

L’accès au restaurant pendant toute la durée des travaux doit être donnée à l’entreprise.

C’est pour cela que nous vous demandons de remettre un jeu de clés à l’entreprise qui va effectuer les travaux. » Ce courrier rappelait le paragraphe II-2 du bail relatif aux travaux exécutés par le bailleur dont les termes étaient reproduits,

— la sommation d’avoir à « procéder à la fermeture du restaurant à compter du 11 mars 2024 et ce, pendant une durée de trois mois et de laisser accès aux locaux loués à l’entreprise mandatée pendant toute la durée des travaux » signifiée le 27 février 2024 à la société IMPERIAL,

— l’ordonnance de référé rendue le 20 novembre 2024, sur saisine de la bailleresse par assignation du 13 juin 2024, qui a ordonné à la société IMPERIAL de rendre accessible les locaux à toute entreprise de travaux mandatée par la bailleresse ou le syndic de l’immeuble pendant la durée du chantier et de remettre les clés de son local à la bailleresse pendant la durée du chantier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de ladite ordonnance, mais aussi ordonné une mesure d’expertise judiciaire, aux frais avancés de la locataire, confiée à Mme [N] [Y] avec pour mission de « fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice pouvant résulter de la fermeture totale ou partielle du commerce pendant la durée des travaux ».

Il se déduit de l’analyse de l’ensemble de ces pièces que la fermeture des locaux a été imposée par la nécessité de réaliser, en urgence, des travaux affectant la structure de l’immeuble qui requéraient leur fermeture pour des raisons de sécurité. La bailleresse ne peut donc se voir reprocher une faute à ce titre.

En tout état de cause, la demanderesse ne rapporte pas la preuve que le trouble de jouissance dont elle demande la cessation persisterait, de sorte que ses demandes tendant à « la cessation de tout trouble de jouissance » et d’injonction « de garantir la jouissance paisible des locaux loués, sous astreinte » apparaissent sans objet.

Par conséquent, ses demandes de cessation du trouble de jouissance et de garantie de jouissance paisible des lieux loués, sous astreinte, seront rejetées.

Sur les demandes de condamnation au paiement de dommages et intérêts

La société IMPERIAL sollicite que la SCI [Adresse 1] soit condamnée à lui verser une somme de 25.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, ainsi qu’une somme de 10.000 euros en réparation de ses préjudices moral et financier.

Toutefois, la demanderesse n’explicite pas dans son assignation les modalités de calcul des préjudices dont elle poursuit l’indemnisation, pas plus qu’elle ne produit de pièces pour en établir la réalité et le quantum. Le tribunal relève en particulier qu’elle ne verse pas le rapport d’expertise rédigé par Mme [Y], expert judiciaire chargé de donner son avis sur le préjudice ayant pu lui être occasionné par la fermeture de son établissement pour la durée des travaux, non plus qu’elle ne discute de la portée de la clause de souffrance invoquée par la bailleresse.

En outre, la locataire ne peut non plus arguer qu’elle aurait été contrainte d’introduire la présente instance en raison du refus de la SCI [Adresse 1] de lui remettre un acte de renouvellement de bail, ce qui lui aurait occasionné un préjudice moral et financier en raison des frais supplémentaires exposés. En effet, elle aurait pu demander au tribunal saisi de l’instance en contestation du commandement visant la clause résolutoire de lui reconnaître un bail renouvelé, sans introduire une nouvelle action.

Par conséquent, les demandes indemnitaires formées par la société IMPERIAL seront rejetées.

II- Sur la demande de condamnation de la société IMPERIAL pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice d’apporter la preuve de celui-ci, ainsi que de la faute qui en est à l’origine et du lien de causalité entre eux.

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] reproche à la société IMPERIAL un véritable harcèlement judiciaire pour avoir multiplié les procédures sans fondement à son encontre et l’avoir contrainte à agir judiciairement pour obtenir le respect de ses obligations contractuelles. Elle ajoute que la demanderesse a procédé à une présentation mensongère du différend opposant les parties. Elle en déduit qu’elle fait montre de mauvaise foi et que son attitude abusive, justifie qu’elle soit sanctionnée et condamnée à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de « son acharnement procédurier ».

Le fait qu’il a été jugé ci-dessus que les demandes formées par la société IMPERIAL à l’encontre de sa bailleresse n’étaient pas fondées est insuffisant à caractériser la mauvaise foi de la demanderesse qui a pu se méprendre sur la portée de ses droits.

De surcroît, force est de constater que la défenderesse ne justifie pas du préjudice dont elle sollicite la réparation, préjudice qui résulterait de la nécessité d’agir en justice et serait distinct des frais de procédure exposés, lesquels sont couverts par les sommes allouées en application des article 696 et 700 du code de procédure civile.

La demande de paiement d’une indemnité pour procédure abusive formée par la SCI [Adresse 1] sera donc rejetée.

III- Sur les mesures accessoires

La société IMPERIAL, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement délivré à la demanderesse, dont la charge doit être arbitrée dans le cadre de l’instance en contestation le concernant, enrôlée sous le RG : 22/10918.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il convient de lui allouer une somme de 2.000 euros que la demanderesse sera condamnée à lui verser en application de l’article 700 code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la demande, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’est donc pas nécessaire de l’ordonner comme le sollicite la défenderesse.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société IMPERIAL de ses demandes tendant à voir ordonner à la SCI [Adresse 1] de cesser tout trouble de jouissance et de lui garantir la jouissance paisible des locaux loués, sous astreinte,

DÉBOUTE la société IMPERIAL de sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 25.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE la société IMPERIAL de sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de ses préjudices moral et financier,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la société IMPERIAL au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,

CONDAMNE la société IMPERIAL aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement qui lui a été délivré par la SCI [Adresse 1],

CONDAMNE la société IMPERIAL à payer à la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société IMPERIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA