TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/01381

N° Portalis 352J-W-B7H-CY6VN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

13 Janvier 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 06 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L LA BRASSERIE ITALIENNE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.N.C SNC 73 KLEBER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Laure SAGET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0197

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 05 avril 2011, la SCI DU [Adresse 1], aux droits et obligations de laquelle se trouve la SNC 73 KLEBER depuis le 28 décembre 2017, a donné à bail commercial à la société LA BRASSERIE ITALIENNE, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er avril 2011, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] à Paris (75016), afin qu’elle y exploite une activité de « CAFE BRASSERIE », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 60.000 euros en principal.

Par courrier recommandé du 03 octobre 2019, la société LA BRASSERIE ITALIENNE a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2020.

Par acte extrajudiciaire du 03 janvier 2020, la SNC 73 [Adresse 4] a refusé le renouvellement du bail demandé et offert à la société locataire de lui payer une indemnité d’éviction, pour le cas où elle pourrait y prétendre.

Par exploit d’huissier du 08 septembre 2020, la société LA BRASSERIE ITALIENNE a fait assigner la bailleresse devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire chargé de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction.

M. [W], désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance de référé du 16 décembre 2020, a établi son rapport le 23 septembre 2021, concluant à une indemnité d’éviction pouvant être chiffrée à un montant de 1.026.000 euros, l’indemnité annuelle d’occupation ressortant quant à elle au 1er avril 2020 à la somme de 57.050 euros.

Par acte d’huissier du 14 octobre 2021, la société LA BRASSERIE ITALIENNE a saisi le tribunal judiciaire aux fins de se voir allouer une indemnité d’éviction fixée à la somme de 1 321 301 euros et de voir fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2020 à la somme de 38.130 euros. Cette affaire a été enrôlée sous le RG : 21/12874.

Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2021, la SNC 73 KLEBER a notifié à la société LA BRASSERIE ITALIENNE l’exercice de son droit de repentir, offrant le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du loyer annuel qu’elle demandait de porter à la somme de 120.000 euros.

Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé au 16 novembre 2021, la société LA BRASSERIE ITALIENNE revendiquant un loyer fixé à la somme de 55.290 euros, correspondant à la valeur locative, selon elle inférieure au montant du loyer plafonné.

Faisant suite au mémoire préalable de la bailleresse signifié le 28 février 2022 tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 120.000 euros en raison d’une modification des caractéristiques des locaux et de la destination des lieux, et à son mémoire en réponse du 28 mars 2022, la société LA BRASSERIE ITALIENNE a fait assigner la SNC 73 KLEBER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par exploit du 13 janvier 2023, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 16 novembre 2021 à la valeur locative, inférieure au montant du loyer plafonné, à la somme de 55.290 euros en principal et, subsidiairement, de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur ladite valeur locative.

Par jugement en date du 20 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], liant la SNC 73 KLEBER à la société LA BRASSERIE ITALIENNE à compter du 16 novembre 2021,

— désigné, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, Mme [U] [C] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 16 novembre 2021,

— fixé le loyer provisionnel dû par la société LA BRASSERIE ITALIENNE pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Mme [G] [Z], désignée en remplacement de Mme [C] par ordonnance du 26 octobre 2023, a établi son rapport le 07 janvier 2025. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux peut être chiffrée à la somme de 86.000 euros en principal au 16 novembre 2021, date du renouvellement du bail. Elle précise que le loyer plafonné s’élève quant à lui à la somme de 69.782,36 euros par an, hors taxes et charges. Elle estime que le principe du plafonnement ne semble pas susceptible d’être écarté.

Par jugement du 19 mai 2025, rendu dans l’instance enregistrée sous le RG : 21/12874, le tribunal judiciaire de Paris a notamment fixé à la somme de 57.000 euros en principal, l’indemnité d’occupation due par la société LA BRASSERIE ITALIENNE à compter du 1er avril 2020 et jusqu’à l’exercice de son droit de repentir par la SNC 73 KLEBER et condamné la bailleresse au paiement de la somme de 23.002 euros au titre des frais de l’instance en fixation d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 28 janvier 2026, la société LA BRASSERIE ITALIENNE demande au juge des loyers commerciaux, de :

— JUGER qu’il n’existe en l’espèce aucun motif de déplafonnement susceptible d’écarter les règles légales du plafonnement pour le calcul du loyer du bail renouvelé au 16 novembre 2021 ;

En conséquence :

— FIXER, par application des règles légales du plafonnement du loyer du bail renouvelé résultant des dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé au montant annuel en principal de SOIXANTE NEUF MILLE QUATRE CENT SEPT EUROS QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES (69.407,97 €) hors charges hors taxes à compter du 16 novembre 2021, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées sauf actualisations [H] ;

Subsidiairement, si le Tribunal estimait par impossible qu’une modification des éléments mentionné aux 1 à 4 de l’article L.145-33 du Code de commerce, notable et favorable au commerce exercé, serait intervenue au cours du bail expiré :

— FIXER en cette hypothèse, contestée par la société LA BRASSERIE ITALIENNE, le loyer du bail renouvelé au montant annuel en principal de :

A titre principal :

— SOIXANTE NEUF MILLE HUIT CENT QUARANTE EUROS (69.840,00 €) hors charges et hors taxes, à compter du 16 novembre 2021, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées sauf actualisations [H] ;

A titre subsidiaire :

— SOIXANTE TREIZE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE ET UN EUROS SOIXANTE CENTIMES (73.461,60 €) hors charges et hors taxes, à compter du 16 novembre 2021, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées sauf actualisations [H] ;

En tout état de cause :

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;

— DEBOUTER la SNC 73 KLEBER de ses demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER la SNC 73 KLEBER en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise.

Selon mémoire en réponse, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 18 décembre 2025, la SNC 73 KLEBER demande au juge des loyers commerciaux, de :

— FIXER le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 16 novembre 2021 à la somme de 120.000 € AN/HT/HC,

— JUGER que les arriérés de loyer porteront intérêts, terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité jusqu’au jour du parfait paiement,

— CONDAMNER la société LA BRASSERIE ITALIENNE à payer à la SNC 73 KLEBER une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société LA BRASSERIE ITALIENNE aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

L’affaire, plaidée à l’audience du 03 février 2026, a été mise en délibéré au 06 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que la demande tendant à voir « JUGER qu’il n’existe en l’espèce aucun motif de déplafonnement susceptible d’écarter les règles légales du plafonnement pour le calcul du loyer du bail renouvelé au 16 novembre 2021 » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais un simple moyen invoqué à l’appui de la fixation du loyer du bail renouvelé au plafond légal formée par la société LA BRASSERIE ITALIENNE.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de se prononcer sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré sauf à les actualiser pour tenir compte de la loi Pinel.

Cette demande est irrecevable comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

A défaut d’accord entre les parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente si elles l’estiment nécessaire au regard des dispositions de l’article L.145-57 alinéa 2 du code de commerce.

II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 16 novembre 2021

Le renouvellement du bail au 16 novembre 2021 est acquis, ainsi que constaté dans le jugement rendu le 20 octobre 2023, mais les parties s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société LA BRASSERIE ITALIENNE sollicite que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la somme de 69.407,97 euros en principal, correspondant au loyer plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

En oppose à la bailleresse, qui prétend voir fixer le loyer renouvelé à la valeur locative arguant d’une modification de la consistance des locaux et de leur destination, en faisant valoir qu’elle n’administre pas la preuve qui lui incombe, en application des articles L.145-33 et suivant ainsi de de la jurisprudence, des modifications alléguées, de ce qu’elles seraient survenues au cours du bail expiré, de ce qu’elles auraient un caractère notable et de ce qu’elles auraient eu une incidence favorable sur sont commerce, ces conditions étant cumulatives.

Concernant la modification des caractéristiques des locaux invoquée par la bailleresse, elle expose qu’elle lui a restitué une cave et qu’en remplacement deux caves ont été mises à sa disposition. Mais, elle soutient que la modification de l’assiette du bail résultant de cet échange est mineure et insusceptible d’être considérée comme notable. Elle ajoute que le bail ne fait aucune mention du bureau invoqué par la bailleresse, que les locaux ont toujours compris trois salles de restaurant, et que l’ouverture de la cuisine sur la terrasse est postérieure au renouvellement du bail, outre qu’elle n’est que partielle et qu’elle n’a consisté que dans le retrait d’un simple panneau de bois, conduisant parallèlement à la suppression de places assises.

Elle conteste aussi le motif de déplafonnement tiré de la modification de la destination du bail, soutenant que la vente à emporter, temporairement exercée, a porté sur des plats dont le temps de préparation n’était pas très éloigné de celui des plats servis dans les brasseries parisiennes et que cette activité a cessé avec la fin des mesures de restriction liées à l’épidémie de covid-19.

Si la fixation à la valeur locative devait être retenue, la société LA BRASSERIE ITALIENNE affirme que le loyer devrait être calculé sur la base d’une surface pondérée de 97 m²p, ainsi que l’avait calculée M. [W] nommé dans l’instance de référé relative à la détermination de l’indemnité d’éviction, ou subsidiairement sur la base d’une surface pondérée de 102,03 m²p, la cuisine ne pouvant être pondérée comme une zone de vente. Elle considère en outre que le prix unitaire doit être établi à 750 euros/m²p/an, compte tenu de la date du repentir, à laquelle le restaurant était encore contraint à des mesures de restriction sanitaire, de la configuration des locaux et des prix pratiqués alentours. Elle acquiesce à la majoration de 5 % au titre du droit de terrasse, mais sollicite des abattements de 5 %, 3 % et 1 % respectivement au titre des travaux de mise en conformité, de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble que le bail met à la charge du preneur. Elle estime ainsi, à titre subsidiaire, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme de 69.840 euros par an en principal dans l’hypothèse d’une surface de 97 m²p et de 73.461,60 euros dans l’hypothèse d’une surface de 102,03 m²p.

La société 73 KLEBER résiste à ces prétentions. Elle invoque une modification notable des caractéristiques des locaux pour voir écarter la règle du plafonnement et demander que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative. En ce sens, elle expose, d’une part, que l’assiette du bail a été modifiée, la société locataire exploitant initialement les caves numérotées 21 et 29 et désormais les caves 21, 22 et 28. D’autre part, elle fait valoir que la locataire a modifié l’affectation d’une partie des surfaces louées, en utilisant comme salle de restaurant la partie des locaux située sur cour au droit des WC, initialement à usage de bureau. Enfin, elle tire argument de ce que la locataire a procédé à des travaux consistant en la création d’une ouverture dans un mur, rendant la cuisine ouverte sur la terrasse.

Par ailleurs, la bailleresse se prévaut d’une modification de la destination des lieux dans la mesure où la locataire a adjoint à son activité de café-brasserie, une activité de vente à emporter non visée par le bail.

La société 73 KLEBER estime qu’elle est ainsi fondée à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, qu’elle chiffre à la somme de 120.000 euros par an en principal. Au soutien de cette estimation, elle retient une surface pondérée de 106,53 m²p proposée par l’expert judiciaire et revendique une valeur locative unitaire de 1.100 euros/m²p/an, au vu de la très bonne situation et configuration des locaux. Elle considère que le prix unitaire de 820 euros/m²p/an proposé par l’expert judiciaire est trop bas au regard des références citées et de l’implantation des locaux dans un quartier favorable, bénéficiant de la fréquentation des populations salariée, résidentielle et touristique. Elle acquiesce aussi à des abattements de 1.300 euros et 380 euros respectivement au titre de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble, et prétend à une majoration de 5 % au titre du droit de terrasse.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1/ les caractéristiques du local considéré ;

2/ la destination des lieux ;

3/ les obligations respectives des parties ;

4/ les facteurs locaux de commercialité ;

5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

— soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,

— soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification des obligations respectives des parties, ou une modification de la destination des lieux.

L’article R.145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-7 du même code précise que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur les termes du rapport d’expertise

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [G] [Z] que les locaux donnés à bail :

— sont situés à [Localité 4], au [Adresse 5], longue et large artère à double sens de circulation, composée de part et d’autre d’une contre-allée à sens unique de circulation automobile avec stationnement unilatéral, qui relie la [Adresse 6] à la [Adresse 7], et plus précisément sont situés sur la contre-allée de l'[Adresse 8] dans la section comprise entre la [Adresse 9] et la [Adresse 7] ;

— se trouvent dans une portion de l’avenue dont la commercialité est caractérisée par la présence quasi-exclusive d’établissements de restauration ainsi que de quelques commerces de proximité tels que : agences bancaires, pharmacie, boulangerie, cavistes ainsi que des établissements hôteliers, étant précisé que nombreux sont les immeubles qui ne disposent pas de commerces en rez-de-chaussée, ce qui crée de nombreuses ruptures de commercialité tout le long de l’avenue ;

— disposent d’une situation géographique relativement favorable au regard de l’activité de restaurant exercée, en raison d’une implantation au sein d’un secteur qui bénéficie à la fois de la fréquentation de la population salariée en raison d’une forte concentration de surfaces à usage tertiaire, de la fréquentation de la population résidente ainsi que de la fréquentation de la population touristique, l'[Adresse 8] reliant [Adresse 10][Adresse 11] à la [Adresse 7] ;

— jouissent d’une assez bonne desserte par les transports en commun, avec la présence des stations de métro [Localité 5] (ligne 6) et [Adresse 12] (lignes 6 et 9), respectivement situées à 180 m et à 250 m environ, ainsi que par la présence des lignes de bus n° 22 et n° 30, dont l’arrêt Kléber-Boissière est distant de 210 m environ des locaux sous expertise ;

— dépendent d’un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits, d’un sixième étage mansardé et d’un septième étage en retrait sous combles, dont la façade est pour partie en pierre de taille et pour partie en briques de parement et dont le ravalement correct ;

— comprennent, au rez-de-chaussée, une boutique accessible par une porte vitrée à simple vantail précédée d’un pan incliné, présentant un développement de façade de 11,70 m environ sur l'[Adresse 8], dotée d’une salle de restaurant avec présence d’un comptoir de bar situé face à l’accès aux locaux et d’une alcôve de petites dimensions sur la partie avant droite, se prolongeant, sur la partie arrière gauche en surélévation d’une marche, par une salle de configuration rationnelle éclairée par une porte-fenêtre sur la cour de l’immeuble, d’un salon situé en fond de local également éclairé par deux portes-fenêtres sur la cour de l’immeuble, l’ensemble totalisant 83 places assises environ, avec des murs pour partie peints et pour partie revêtus de toile de fibre peinte, un éclairage par suspensions renforcé par appliques murales, la présence de trois piliers répartis sur l’ensemble de la surface, une porte d’accès sur les parties communes située à l’arrière du comptoir de bar, un sol carrelé imitation parquet ;

— disposent également au rez-de-chaussée d’un bloc sanitaire dépourvu d’éclairement naturel, équipé de deux w.-c. et d’un lavabo sur plan vasque, avec un faux-plafond peint avec éclairage encastré, faïence murale et sol carrelé ;

— intègrent, toujours au rez-de-chaussée, une cuisine ouverte et accessible sur la partie avant gauche de la salle de restaurant, intégralement éclairée en premier jour sur l'[Adresse 8], avec équipements professionnels, faïence murale, éclairage par néons, départs de l’escalier, du monte-charge et du monte-plats vers le sous-sol, et sol carrelé avec évacuation d’eau ;

— sont composés, au sous-sol, de surfaces reliées, accessibles depuis la cuisine par un escalier métallique d’une largeur de 0,80 m environ et également reliées par un monte-charge et un monte-plats : une vaste réserve avec présence d’une chambre froide et d’un « espace plonge », avec faïence murale, plafond peint avec éclairage par néons, présence d’une porte d’accès vers les parties communes de l’immeuble et sol carrelé avec évacuation d’eau, et, en surélévation d’une marche, un vestiaire équipé d’un w.-c., d’un lave-mains et d’une douche, avec faïence murale et sol carrelé ;

— comportent également au sous-sol trois caves à sol cimenté non reliées, accessibles uniquement depuis les parties communes de l’immeuble ;

— bénéficient d’une terrasse couverte d’une capacité de 10 places assises environ, étant précisé que la terrasse, qui abrite une partie de la cuisine, n’est pas matérialisée sur les plans.

A titre d’impression d’ensemble, l’expert retient que les locaux présentent un très bon état d’entretien apparent et qu’ils sont aménagés et agencés avec des matériaux de qualité. Il relève en outre la présence d’un rideau d’air chaud au niveau de l’accès aux locaux, la présence d’une gaine d’extraction, la présence d’un système de vidéosurveillance et la présence d’un monte-charge et d’un monte-plats reliant le rez-de-chaussée au sous-sol.

Par ailleurs, il relève que les superficies selon plans cotés avec indication de surfaces établis en mai 2017 par le cabinet [J], géomètre-expert, sont les suivantes : 118 m² pour le rez-de-chaussée, 35 m² pour le sous-sol relié, 7 m² pour le sous-sol non relié.

S’agissant de la modification des caractéristiques des locaux invoquée bar la bailleresse, l’expert observe que les changements de surfaces de caves ont permis un gain réel de 1 m² et une optimisation de la fonctionnalité des caves en raison d’une plus grande proximité avec les lots n° 21 et n° 23 faisant partie du bail, mais que ces modifications ne peuvent être qualifiées de notables, d’autant que les surfaces litigieuses sont situées en sous-sol, sans liaison directe depuis le rez-de-chaussée. Il ajoute qu’il ne peut retenir aucune modification d’affectation, ni le bail ni le plan des locaux ne faisant mention d’un bureau susceptible d’avoir changé d’usage. Enfin, il note que l’extension de cuisine a eu pour effet de supprimer huit places assises en terrasse couverte et que le possible développement de la vente à emporter est postérieur à la date du renouvellement.

En ce qui concerne la destination des lieux alléguée par la bailleresse, il considère que les modifications invoquées sont postérieures au renouvellement et observe que les photographies de plats produits par la bailleresse portent sur des plats dont le temps de préparation n’est pas très éloigné de celui des plats servis dans les brasseries parisiennes.

Au vu de ces éléments, l’expert indique que le principe du plafonnement ne lui semble pas susceptible d’être écarté.

L’expert judiciaire, chargé de donner son avis sur la valeur locative des locaux à la date du renouvellement, a calculé la surface pondérée conformément aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m², qui définit les zones à partir de la façade. Il est d’avis que la surface pondérée des locaux ressort à 106,53 m²p, après application d’un coefficient 1,00 à la zone 1 de 50,20 m², d’un coefficient 0,85 à la zone 2 de 28,60 m², d’un coefficient 0,60 à la zone 3 de 34 m², d’un coefficient 0,35 aux annexes du rez-de-chaussée de 5,20 m², d’un coefficient 0,25 au sous-sol relié de 35 m² et d’un coefficient 0,15 au sous-sol non relié de 7 m².

Dans le cadre de la méthode par comparaison, Mme [Z] a procédé à l’étude de huit références correspondant à quatre locations nouvelles (de 895 euros/m²p/an à 1.481 euros/m²p/an), trois renouvellements (574 euros/m²p/an, 593 euros/m²p/an et 1.073 euros/m²p/an) et une offre concernant la cession d’un fonds de commerce de petite restauration situé face aux locaux sous expertise, sur le trottoir opposé (de 1.016 euros/m²p/an).

Au terme de l’étude de ces références, l’expert a retenu un prix unitaire de 820 euros/m²p/an, compte tenu des éléments favorables et défavorables suivants :

— la situation relativement favorable pour l’activité de restauration exercée, en raison d’une implantation au sein d’un secteur qui bénéficie à la fois de la fréquentation de la population salariée en présence d’une forte concentration de surfaces à usage tertiaire, de la fréquentation de la population résidente ainsi que de la fréquentation de la population touristique, l'[Adresse 8] reliant l’Arc de Triomphe à la [Adresse 7] ;

— l’assez bonne desserte du site par les transports en commun ;

— la belle et bonne qualité architecturale de l’immeuble dont dépendent les locaux sous expertise ;

— l’importance du linéaire de façade conjugué à l’existence d’une terrasse en saillie, qui confèrent une bonne visibilité aux locaux sous expertise ;

— le très bon état d’entretien apparent des locaux ;

— les activités autorisées par le bail : « CAFE BRASSERIE » ;

— la bonne adéquation ainsi que la bonne complémentarité avec les activités représentées sur le secteur ;

— l’avantage de disposer d’un conduit d’extraction ;

— l’avantage de disposer d’un monte-charge et d’un monte-plats ;

— la répartition des surfaces sur deux niveaux reliés dont une partie non reliée ;

— le faible éclairement naturel en premier jour des surfaces de l’exploitation situées à l’arrière du comptoir de bar ;

— la configuration particulièrement malcommode des surfaces.

Après avoir appliqué un abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité et prescrits par l’autorité administrative, une majoration de 5 % pour droit de terrasse couverte, une déduction de 1.300 euros au titre de la taxe foncière et une déduction de 380 euros correspondant au montant de l’assurance de l’immeuble, il conclut à une valeur locative statutaire d’un montant de 85.675 euros par an en principal à la date du renouvellement (106,53 x 820 euros – 1.300 euros – 380 euros), qu’il propose d’arrondir à la somme de 86.000 euros.

Il précise par ailleurs que le loyer renouvelé au 16 novembre 2021, en application de la variation de l’indice des loyers commerciaux ressort à la somme de 69.782,36 euros par an, hors taxes et charges.

Sur la modification des caractéristiques des locaux

Sur la modification de l’assiette du bail relative aux caverons mis à disposition de la preneuse

Aux termes de l’article I du bail du 5 avril 2011, portant désignation des lieux, il est stipulé que les locaux se composent de la façon suivante :

« Une boutique située à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble , une cuisine à gauche en entrant, trois salles à la suite un blocs sanitaires avec deux WC, et la partie du sous sol au dessous de la boutique. Le tout tel que défini dans le plan annexé. Les deux portes d’accès, l’une sur le couloir de l’escalier de service condamné et l’autre dans le vestibule de l’immeuble.

Deux caverons à chacune des extrémités du couloir desservant les caves. »

Il n’est pas contesté que les deux caverons mentionnés par le bail correspondent, sur les plans annexés à la convention, à la cave 4 (n° 33) et à la cave 11 (n° 39).

Sur les plans établis par le cabinet de géomètres-experts [J] en mai 2017, ces deux surfaces portent respectivement les numéros 21 et 29 et présentent toutes deux une superficie de 3 m² environ.

Il n’est pas davantage contesté que l’assiette du bail a été modifiée du commun accord des parties au cours du bail expiré. A la suite de cette modification intervenue avant le renouvellement en litige, les surfaces mises à disposition de la société locataire sont les suivantes : la cave n° 21, déjà précédemment incluse dans l’assiette du bail, et les caves n° 22 et n° 28, nouvellement incluses, d’une surface de 2,5 m² et 1,5 m² environ. A l’inverse, la cave n° 29 s’est trouvée exclue de l’assiette du bail.

Il convient de relever que le changement invoqué par la société 73 KLEBER a entraîné l’augmentation de la surface exploitée de 1 m² environ, comme le souligne à juste titre la bailleresse.

En outre, il est observé que les surfaces des caverons mises à disposition de la société LA BRASSERIE ITALIENNE sont devenues plus proches que précédemment de la partie du sous-sol située sous la boutique, laquelle est reliée au rez-de-chaussée par escalier, monte-charges et monte plats et comprend notamment un espace de réserve, une chambre froide et des sanitaires. En effet, il ressort des plans que la cave n° 22 est contiguë à la partie du sous-sol située sous la boutique, tandis que la cave n° 28 se situe très légèrement plus proche de la partie du sous-sol située sous la boutique que la cave n° 29, anciennement dans l’assiette du bail.

Ces deux éléments relatifs à la surface et à la proximité des caverons par rapport aux autres surfaces exploitées caractérisent une modification des caractéristiques des locaux favorable à l’exploitation de la société locataire.

Néanmoins, il y a lieu de tenir compte de ce que l’augmentation de la surface totale exploitée est minime, dès lors qu’elle est limitée à 1 m², soit 0,15 m²p après application du coefficient de pondération 0,15 sur lequel s’accordent les parties, pour une surface totale de 160 m² et pour une surface pondérée de 106,53 m²p selon la pondération proposée par l’expert judiciaire et retenue par la bailleresse. L’augmentation de surface représente ainsi seulement 0,62 % de la surface réelle actuelle et 0,14 % de la surface pondérée retenue par la bailleresse.

Par ailleurs, si la société 73 KLEBER invoque une optimisation de la rationalité des surfaces en sous-sol, compte tenu de la proximité de la cave n° 22 avec la partie du sous-sol située sous la boutique, la bailleresse ne conteste pas que la modification d’assiette du bail litigieuse ne porte que sur de simples espaces de stockage, sans expliquer quelle importance particulière ils pourraient représenter pour le commerce exploité.

Ainsi, il y a lieu de considérer que la société 73 KLEBER ne rapporte pas la preuve d’une modification des caractéristiques des locaux tirée de la modification de l’assiette du bail suffisamment notable pour entraîner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Sur la modification de l’affectation des surfaces

Comme indiqué précédemment, l’article I du bail du 5 avril 2011 désigne les lieux loués comme suit :

« Une boutique située à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble , une cuisine à gauche en entrant, trois salles à la suite un blocs sanitaires avec deux WC, et la partie du sous sol au dessous de la boutique. Le tout tel que défini dans le plan annexé. Les deux portes d’accès, l’une sur le couloir de l’escalier de service condamné et l’autre dans le vestibule de l’immeuble.

Deux caverons à chacune des extrémités du couloir desservant les caves. »

En l’espèce, pour soutenir que la société locataire a modifié l’affectation des locaux, la société 73 KLEBER énonce que la partie située au fond des locaux sur cour, au droit des w.-c., désormais utilisée à usage de salle de restaurant, était initialement un bureau.

Toutefois, il ne résulte d’aucune des stipulations du bail, dont celles précitées relatives à la désignation des locaux, que les lieux loués aient inclus une surface contractuellement destinée à l’usage de bureau.

Par ailleurs, si la société 73 KLEBER affirme que les plans datés de mai 2017 ne font pas état d’un bureau en raison de leur date postérieure à la modification de la configuration des locaux opérée par la preneuse, elle ne verse aux débats aucune autre pièce à l’appui de ses prétentions. En particulier, la société bailleresse s’abstient de produire les anciens plans des locaux du rez-de-chaussée, antérieurs à ceux établis en 2017 par le cabinet [J], alors que l’article I du bail du 5 avril 2011 fait état de leur existence et indique qu’ils ont été annexés à la convention, étant remarqué en outre que la bailleresse produit les anciens plans du sous-sol.

Dès lors, la société 73 KLEBER échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d’une quelconque modification d’affectation des surfaces prises à bail par la société LA BRASSERIE ITALIENNE.

Sur les travaux de percement rendant la cuisine ouverte sur la terrasse

Outre l’exigence du caractère notable des modifications requises par l’article L.145-34 du code de commerce, il est rappelé que des travaux réalisés au cours d’un bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur.

En l’espèce, la société 73 KLEBER allègue la réalisation de travaux effectués par la société LA BRASSERIE ITALIENNE consistant en la création d’une ouverture dans un mur rendant la cuisine ouverte sur la terrasse.

S’agissant de la date de réalisation de ces travaux, la société bailleresse produit diverses photographies de la terrasse des locaux, prises à partir du mois de juin 2014 et dont la plus récente, datée du mois d’avril 2021, fait état d’une ouverture partielle pratiquée dans la partie supérieure de la cloison de la cuisine, reliant cette dernière à la terrasse couverte. L’expert décrit cette ouverture comme un « passe-plat ». L’authenticité de la photographie versée aux débats par la bailleresse n’est pas remise en cause par la société locataire. Ainsi, il convient de considérer que la création d’un passe-plat est bien intervenue avant le renouvellement du bail litigieux, en date du 16 novembre 2021, et peut donc être prise en compte au titre de l’examen de la modification des éléments de détermination de la valeur locative énumérés par l’article L.145-34 du code de commerce. En revanche, bien qu’elle ait été constatée par l’expert au cours de sa visite des lieux, la suppression totale du cloisonnement entre la cuisine et la terrasse avant le renouvellement du bail n’est pas démontrée par la bailleresse, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte.

Sur le caractère notable de la modification entraînée par les travaux de percement litigieux, la bailleresse ne conteste pas que l’ouverture pratiquée dans le mur de la cuisine ne soit que partielle et s’apparente à un simple passe-plat. En outre, les plans des locaux datés de mai 2017 prenaient déjà en compte l’existence d’une ouverture à cet emplacement et non d’une cloison, contrairement à ce que soutient la bailleresse, de sorte que son obstruction ou sa mise en service semble relever de travaux de faible importance, ce que la société locataire souligne donc à juste titre.

Par ailleurs, en ce qui concerne l’incidence favorable qu’aurait eu le percement de la cloison de la cuisine sur l’activité exercée par la preneuse, la bailleresse, sur qui pèse la charge de la preuve, se borne à soutenir que les conditions d’exploitation se sont nécessairement trouvées modifiées, sans expliciter davantage ses affirmations, et que la modification s’est faite en vue de la vente à emporter sur un espace réservé à cet effet, sans démontrer l’exercice de cette activité par la preneuse postérieurement à la période des restrictions liées à l’épidémie de covid-19.

En conséquence, les travaux de percement dont se prévaut la société 73 KLEBER ne sauraient fonder le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Sur la modification de la destination des lieux

En vertu du bail du 5 avril 2011, la destination des locaux donnés à bail à la société LA BRASSERIE ITALIENNE par la société 73 KLEBER est la suivante : « CAFE BRASSERIE ».

En l’espèce, pour invoquer une modification de la destination des lieux, la société 73 KLEBER énonce que la preneuse a développé une activité de vente à emporter qui n’est pas visée expressément par le bail, et qu’elle ne fournit aucun élément tangible permettant d’accréditer qu’elle aurait cessé cette activité avec la fin des mesures de restriction liées au covid-19.

Cependant, si la société locataire admet avoir temporairement pratiqué la vente à emporter à l’époque de la crise sanitaire du covid-19, la société 73 KLEBER ne produit aucun élément permettant de caractériser la poursuite de cet exercice passé le temps des mesures de restriction qui étaient liées à cette période, ni l’ampleur des ventes alors réalisées, ce qui ne permet donc pas d’établir le caractère notable du changement de destination invoqué.

En outre, en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, c’est à la société 73 KLEBER qu’il incombe de démontrer une modification notable de la destination des lieux susceptible de causer un déplafonnement du bail. La bailleresse inverse donc la charge de la preuve en reprochant à la société LA BRASSERIE ITALIENNE de ne pas prouver qu’elle aurait cessé cette activité.

Au surplus, il est établi qu’il convient de tenir compte de l’évolution des usages en matière de restauration, et que, si les plats confectionnés sont essentiellement destinés à être consommés sur place, la tendance croissante est de permettre à la clientèle, particulièrement en milieu urbain comme en l’espèce, de pouvoir emporter les plats cuisinés par les restaurants ou brasseries, de sorte que la vente à emporter constitue, au vu de l’évolution des usages commerciaux, une modalité particulière d’exploitation de l’activité de restauration ou de brasserie, qui doit dès lors être considérée comme incluse.

Au regard des éléments susvisés, il y a lieu de considérer que la société 73 KLEBER ne rapporte pas la preuve d’une modification notable de la destination des lieux de nature à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

En l’absence de cause de déplafonnement, le loyer annuel du bail renouvelé au 16 novembre 2021 doit être fixé en application des indices à la somme de 69.782,36 euros (60.000 x 119,70 ÷ 102,92).

III- Sur les intérêts

La société 73 KLEBER sollicite de voir juger que les arriérés de loyer porteront intérêts, terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité jusqu’au jour du parfait paiement.

La société LA BRASSERIE ITALIENNE conclut au rejet de cette demande.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux, en applications des articles 840 et suivants du code de procédure civile.

En l’espèce, la société 73 KLEBER ne développe aucun moyen en fait ou en droit, au sein de son mémoire, à l’appui de sa demande relative aux intérêts aux taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire, en sorte qu’elle sera rejetée.

IV- Sur les mesures accessoires

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, qui a été utile à la solution du présent litige, seront partagés entre elles par moitié.

L’équité commande en outre de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits, dans le cadre de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande relative à la reconduction des clauses et conditions du bail expiré sauf à les actualiser pour tenir compte de la loi Pinel,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 16 novembre 2021 entre la société 73 KLEBER et la société LA BRASSERIE ITALIENNE, au titre des locaux situés [Adresse 1], à [Localité 6], à la somme de 69.782,36 euros, hors taxes et hors charges, correspondant au loyer plafonné,

DEBOUTE la société 73 KLEBER de sa demande relative aux intérêts aux taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire,

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 06 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER E. ALVES