TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [L] [B]

Mme [Q] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Solène BERNARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10110 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHMA

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Solène BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0112

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [Q] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10110 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHMA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 mars 2023, la SCI DU [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 3536,81 euros, ainsi que 288 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, la SCI DU [Adresse 7] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 11 615,82 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 avril 2025.

Par notification électronique du 22 avril 2025, la SCI [Adresse 8] [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de Paris.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 juillet 2025 à étude, la SCI DU [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer la SCI DU [Adresse 3] [Adresse 9] recevable en son assignation ;constater l’acquisition de la clause résolutoire ;enjoindre à Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N], ainsi qu’à tout occupant de leur chef de quitter les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision ;ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 23 660,73 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer ;les condamner solidairement à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 30 juillet 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 10 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI DU [Adresse 7], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 51 765,52 euros au 09 février 2026, échéance de février 2026 incluse. La SCI DU [Adresse 3] [Adresse 9] indique qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [L] [B], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, demandant à demeurer dans le logement. Il indique avoir effectué un règlement de 30 000 euros ce jour et propose de régler le solde en une échéance pour apurer la dette. Il explique que sa compagne est atteinte d’un cancer du sein et que lui-même a rencontré des difficultés de trésorerie dans le cadre de son activité professionnelle, étant gérant salarié de sa société. Il indique, qu’à ce jour, les difficultés de trésorerie sont stabilisées et qu’il perçoit un revenu mensuel d’environ 11 000 euros. A titre subsidiaire, il sollicite des délais pour quitter les lieux au regard de l’état de santé de sa compagne.

Madame [Q] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter par son compagnon. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

Il a été sollicité, dans le cadre du délibéré, la production d’un décompte à jour pour s’assurer de la réalité des paiements évoqués par Monsieur [L] [B], décompte adressé par la demanderesse en cours de délibéré.

Par ailleurs, un deuxième décompte accompagné d’une note a été adressé à la juridiction le 07 avril 2026. cette deuxième communication, non autorisée dans le cadre du délibéré, ne pourra qu’être écartée des débats.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI DU [Adresse 3] [Adresse 9] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 30 mars 2023 entre la SCI DU [Adresse 7] et Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 11 615,82 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] le 18 avril 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la SCI DU [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La SCI DU [Adresse 7] est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [B] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler le solde de la dette en une échéance pour apurer sa dette. Il fait valoir avoir effectué un règlement de 30 000 euros le jour de l’audience. Il explique que sa compagne est atteinte d’un cancer du sein et que lui-même a rencontré des difficultés de trésorerie dans le cadre de son activité professionnelle, étant gérant salarié de sa société. Il indique, qu’à ce jour, les difficultés de trésorerie sont stabilisées et qu’il perçoit un revenu mensuel d’environ 11 000 euros.

Il ressort du décompte produit par le bailleur en cours de délibéré que la somme de 35000 euros a bien été réglée.

Le bailleur s’oppose aux délais sollicités compte tenu de l’absence de règlements depuis janvier 2025, règlement qui, à l’époque, permettait d’apurer un premier commandement de payer délivré en 2024.

Toutefois, au regard des efforts extrêmement conséquents effectués par les locataires pour apurer leur dette, et de la proposition de régler le solde en une seule échéance, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la SCI DU [Adresse 3] [Adresse 9] pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d’apurement, Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 19 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SCI DU [Adresse 7] que Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] sont redevables de la somme de 1865,52 euros au 19 février 2026, échéance de février 2026 incluse.

Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N], ne contestent pas le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1865,52 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N], qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens.

Ils seront également condamnés à verser à la SCI DU [Adresse 10] DE FRIEDLAND la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI DU [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 mars 2023 entre la SCI DU [Adresse 3] [Adresse 9] et Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 19 juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] solidairement à payer à la SCI DU [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] la somme provisionnelle de 1865,52 euros (mille huit cent soixante-cinq euros et cinquante-deux centimes), selon décompte arrêté au 19 février 2026, échéance de février 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées ;

AUTORISONS Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] à se libérer de sa dette en réglant en un mois, en plus du loyer courant, la somme de 1865,52 euros (mille huit cent soixante-cinq euros et cinquante-deux centimes), majorée des intérêts et frais ;

DISONS que ce règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 juin 2025 ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la SCI DU [Adresse 3] AVENUE DE [Adresse 5] pourra, à défaut pour Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] seront condamnés solidairement à verser à la SCI [Adresse 11] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] solidairement aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [B] et Madame [Q] [N] solidairement à verser à la SCI DU [Adresse 3] [Adresse 9] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection