TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître RAISON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PIGALLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06866 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO3G

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [N] [E] [P],

demeurant [Adresse 1] ARABES UNIS)

représentée par Maître PIGALLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D2171

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [R],

domicilié : chez Madame [I] Rivard-Cohen, [Adresse 2]

représenté par Maître RAISON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06866 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO3G

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2020, Mme [N] [E] [P] a consenti un bail d’habitation secondaire à M. [A] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer principal annuel, hors taxes et hors charges, de 31.440 €, et pour une durée d’un an à compter du 3 juillet 2020.

Par avenants des 24 octobre 2021, 12-13 septembre 2022 et 22 août 2023, la durée du bail a été prolongée jusqu’au 30 septembre 2022 puis jusqu’au 30 septembre 2023 puis jusqu’au 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, Mme [N] [E] [P] a assigné M. [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’expulsion.

Initialement appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, Mme [N] [E] [P], représentée par son conseil, a demandé de :

— débouter M. [A] [R] de ses demandes,

— à titre principal :

*constater l’expiration du bail au 30 septembre 2024,

*dire que M. [A] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024,

*condamner M. [A] [R] à payer à Mme [N] [E] [P] une indemnité d’occupation mensuelle fixée contractuellement à la somme de 5.640 €, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, égale au double du montant du loyer qui aurait été conventionnellement exigible, charges et taxes qui auraient été conventionnellement exigibles en sus,

— à titre subsidiaire :

*constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2025 pour défaut de paiement des loyers, charges, taxe et indemnités et pour défaut d’assurance,

*dire que M. [A] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 5 février 2025,

*condamner M. [A] [R] à payer à Mme [N] [E] [P] une indemnité d’occupation mensuelle fixée contractuellement à la somme de 5.640 €, à compter du 6 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, égale au double du montant du loyer qui aurait été conventionnellement exigible, charges et taxes qui auraient été conventionnellement exigibles en sus,

— à titre très subsidiaire :

*prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [A] [R],

*dire que M. [A] [R] est occupant sans droit ni titre à compter du prononcé de la décision,

*condamner M. [A] [R] à payer à Mme [N] [E] [P] une indemnité d’occupation mensuelle fixée contractuellement à la somme de 5.640 € augmentée des charges de 280 €, jusqu’à libération effective des lieux, égale au double du montant du loyer qui aurait été conventionnellement exigible, charges et taxes qui auraient été conventionnellement exigibles en sus,

— en tout état de cause :

*condamner M. [A] [R] à payer la somme de 40.074,49 € en cas de doublement du montant de l’indemnité d’occupation ou, à défaut, la somme de 3.694,49 € en cas d’absence de doublement du montant de l’indemnité d’occupation, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus au 10 décembre 2025 inclus,

*ordonner l’expulsion de M. [A] [R],

*supprimer le délai de deux mois à compter du commandement prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

*condamner M. [A] [R] aux dépens lesquels comprendront notamment les actes et sommations de Me [J] en date des 19 septembre 2024, 30 septembre 2024, 5 janvier 2025, ainsi que la signification de l’assignation et de ses suites,

*condamner M. [A] [R] à payer à Mme [N] [E] [P] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*rappeler que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

M. [A] [R], représenté par son conseil, a demandé de :

— débouter Mme [N] [E] [P] de ses demandes,

— requalifier le bail en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— subsidiairement : dire que le bail a été renouvelé par tacite reconduction en l’absence de congé régulièrement signifié,

— à titre infiniment subsidiaire : accorder un délai d’un an à M. [A] [R] pour son relogement,

— en tout état de cause :

*condamner Mme [N] [E] [P] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS,

*condamner Mme [N] [E] [P] à payer à M. [A] [R] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de requalification du bail

L’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, M. [A] [R] sollicite la requalification du bail de résidence secondaire en bail de résidence principale soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, prétendant qu’il n’en aurait pas compris la portée car il était âgé de 80 ans en pleine période de pandémie lors de sa conclusion et car la mention selon laquelle le bail est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ne serait présente qu’au sein des conditions générales du bail et donc absente du bail en lui-même. Il affirme résider au sein du bien loué et verse aux débats une facture EDF du 24 septembre 2025 et deux attestations de témoins.

Or, le bail du 2 juillet 2020 indique, dès sa première page, en très gros caractères « BAIL CODE CIVIL », ou encore, dans ses conditions particulières, que « Le Bailleur fait bail et donne à loyer au Preneur qui accepte les locaux ci-dessus désignés pour les faire occuper à usage exclusif d’habitation secondaire par M. [A] [R], les membres de sa famille et les personnes à son service. » (page 6/7). A plusieurs reprises dans les conditions générales, il est indiqué que le bail relève des dispositions du code civil. Le bail est bien signé par M. [A] [R] et chaque page est paraphée.

Dans ces conditions, M. [A] [R] ne peut alléguer qu’il n’avait pas compris la portée du bail, quand bien même il était âgé de 80 ans alors même qu’il est gérant de plusieurs sociétés à l’étranger.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats par M. [A] [R] ne démontrent pas qu’il réside à titre principal dans le bien litigieux. La facture EDF du 24 septembre 2025 n’est pas incompatible avec une occupation à titre secondaire du bien. Quant aux attestations de la gardienne et du restaurateur, elles restent subjectives, ne sont pas suffisamment précises pour en déduire une occupation à titre principal et l’attestation de la gardienne n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité.

De son côté, Mme [N] [E] [P] verse aux débats diverses pièces laissant entendre que :

— M. [A] [R] aurait une seconde adresse à Paris ([Adresse 4]) selon un extrait du registre du commerce et des sociétés du 14 décembre 2025. M. [A] [R] ne fournit aucune explication au sujet de cette adresse,

— le centre de ses affaires serait au Maroc, pays où il a plusieurs sociétés,

— les diligences du commissaire de justice requis par Mme [N] [E] [P] (sommation du 19 septembre 2024, procès-verbal de constat du 30 septembre 2024 et sommation de payer du 23 janvier 2025) indiquent notamment que : « Sur le tableau des occupants de l’immeuble, le nom [X] figure sur une plaque », « La gardienne m’a déclaré que (…) M. [A] [R] n’est que très exceptionnellement présent dans les lieux », « Elle (la gardienne) me déclare que M. [A] [R] n’est pas reparu depuis (la dernière visite du commissaire de justice) », « Le nom (de M. [A] [R]) ne figure ni sur la liste des occupants de l’immeuble ni sur l’interphone », « La gardienne de l’immeuble (…) me déclare qu’elle n’entend plus fournir aucun renseignement le concernant ».

Il ressort de ces éléments que M. [A] [R] ne rapporte pas suffisamment la preuve d’une occupation du bien litigieux à titre principal. Sa demande de requalification sera rejetée.

Sur l’expiration du bail

L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

L’article 1739 du code civil dispose que, lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En l’espèce, par courrier du 18 juin 2024, Mme [N] [E] [P] a notifié à M. [A] [R] que le bail prendra fin le 30 septembre 2024, confirmant son intention de ne pas le renouveler, et lui a donné congé pour cette même date.

Aucune disposition légale ou contractuelle ne subordonne la régularité du congé à une signification dudit congé par commissaire de justice.

Par courrier du 20 juin 2024, M. [A] [R] a accusé réception du courrier de Mme [N] [E] [P] du 18 juin 2024.

Dès lors, il sera considéré que le bail est venu à expiration le 30 septembre 2024 et que M. [A] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024. Sa demande de renouvellement du bail par tacite reconduction sera rejetée et son expulsion sera ordonnée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L412-1 du même code dispose que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les lieux loués ne constituent que la résidence secondaire de M. [A] [R]. En outre, il indique lui-même se rendre régulièrement au Maroc et il ne s’explique sur son autre adresse parisienne ([Adresse 4]). Le bail est expiré depuis près d’un an et demi et M. [A] [R] ne s’acquitte pas régulièrement de ses loyers. Mme [N] [E] [P] entend reprendre son logement pour y loger ses parents et notamment sa mère pour laquelle elle rapporte la preuve de graves problèmes de santé.

M. [A] [R] sera donc débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux et le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 2.6 du bail stipule que « Le Preneur qui, sans accord écrit exprès et préalable du Bailleur, ni bénéfice du droit au maintien dans les lieux, ne restitue pas les locaux loués après cessation de la location (…) est redevable d’une indemnité d’occupation journalière en sus des charges.

Elle est expressément fixée à un montant égal à deux fois le dernier loyer, en sus du remboursement des charges tel que prévu par le contrat (…).

Elle est due dès le jour suivant celui de cessation du bail jusqu’au jour de restitution des lieux et remise des clés (…) ».

En l’espèce, M. [A] [R] sera condamné à payer à Mme [N] [E] [P] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au double du montant du loyer, soit la somme de 5.640 € par mois, outre la provision sur charges de 280 €, et ce à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728, 2°, du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 2.6 du bail stipule que « Le Preneur qui, sans accord écrit exprès et préalable du Bailleur, ni bénéfice du droit au maintien dans les lieux, ne restitue pas les locaux loués après cessation de la location (…) est redevable d’une indemnité d’occupation journalière en sus des charges.

Elle est expressément fixée à un montant égal à deux fois le dernier loyer, en sus du remboursement des charges tel que prévu par le contrat (…).

Elle est due dès le jour suivant celui de cessation du bail jusqu’au jour de restitution des lieux et remise des clés (…) ».

En l’espèce, Mme [N] [E] [P] produit un décompte actualisé démontrant que M. [A] [R] lui doit la somme de 40.074,49 €, terme du mois de décembre 2025 inclus et après application de la majoration contractuelle (double du loyer) que M. [A] [R] ne conteste pas.

M. [A] [R] ne remettant pas en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à Mme [N] [E] [P].

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [A] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation mais pas celui des actes de Me [J] des 19 septembre 2024, 30 septembre 2024 et 5 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [N] [E] [P] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [A] [R] de sa demande de requalification du bail et DIT que le bail du 2 juillet 2020 conclu entre Mme [N] [E] [P] et M. [A] [R] est soumis aux dispositions du code civil à l’exclusion des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

DÉBOUTE M. [A] [R] de sa demande de renouvellement du bail par tacite reconduction,

DIT que le bail du 2 juillet 2020 conclu entre Mme [N] [E] [P] et M. [A] [R] est venu à expiration le 30 septembre 2024,

DIT que M. [A] [R] est occupant sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 3] depuis le 1er octobre 2024,

ORDONNE à M. [A] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE M. [A] [R] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [A] [R] à payer à Mme [N] [E] [P] une indemnité d’occupation mensuelle de 5.640 €, outre la provision sur charges de 280 €, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [A] [R] à payer à Mme [N] [E] [P] la somme de 40.074,49 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus,

CONDAMNE M. [A] [R] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation mais pas celui des actes de Me [J] des 19 septembre 2024, 30 septembre 2024 et 5 janvier 2025,

CONDAMNE M. [A] [R] à verser à Mme [N] [E] [P] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 février 2026

le greffier le Président