TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [E] [X]

Madame [H] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06028 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAF2Z

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 février 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSES

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06028 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAF2Z

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2000, l’établissement public OPAC de [Localité 1], devenu [Localité 1] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [E] [X] et Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [E] [X], Ordonner l’expulsion de Mme [E] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef dont Mme [H] [K] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir, dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit, réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [E] [X] et Mme [H] [K] à lui verser à compter de la date de prononcé du jugement une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à libération des lieux,Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [E] [X] et Mme [H] [K] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat.

À l’audience du 28 novembre 2025 l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il s’en rapporte s’agissant de la demande de délai pour quitter les lieux.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH pour l’exposé de ses différents moyens.

Mme [E] [X] comparante en personne, expose être partie en 2018 en Martinique, y être restée pendant le COVID, y avoir ensuite été hospitalisée durant un mois et devoir encore y demeurer afin de s’occuper de sa mère dont l’état de santé s’est dégradé dans l’attente que son frère, lui-même sur place, soit à la retraite et prenne son relais. Elle indique vivre toujours en Martinique, à la fois avec sa mère et dans un logement personnel, et ne pas envisager de retour à [Localité 1] avant un an et demi. Elle souhaite néanmoins rester locataire et indique ne pas comprendre pourquoi sa fille devrait quitter le logement.

Mme [H] [K], comparante en personne, déclare être arrivée dans l’appartement avec sa mère et y vivre seule actuellement. Elle souhaite le conserver mais n’a fait aucune demande en ce sens auprès du bailleur. Elle sollicite un délai d’un an pour libérer les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1728 dudit code et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux dispose que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il lui est interdit de le sous-louer en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 et de céder le bail, sous peine de saisine du juge par la bailleur aux fins de résiliation du bail.

Ledit article 2 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, l’article 1 des conditions générales du contrat de bail stipule que la location est faite exclusivement au preneur, à titre de résidence principale, que le preneur ne peut sous peine de résiliation du contrat sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit, que la location n’est transmissible que dans les cas précisés par la loi.

A l’appui de sa demande l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH produit notamment :

deux courriers adressés à Mme [E] [X] par lettres recommandées avec avis de réception des 20 juin et 5 juillet 2024, retournées « pli avisé et non réclamé » aux termes desquelles il lui a fixé un entretien auquel elle ne s’est pas présentée et lui a demandé de lui faire connaitre sa décision quant à l’occupation du logement, à savoir donner congé ou le réintégrer définitivement, un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 27 février 2025 par lequel ce dernier relate s’être présenté au domicile de Mme [E] [X], y avoir rencontré Mme [H] [K] qui lui a exposé que sa mère Mme [E] [X] est bloquée en Martinique depuis le COVID car elle ne peut plus voyager pour raisons médicales, un procès-verbal de constat sur ordonnance du 7 mai 2025 par lequel ce dernier relate s’être présenté au domicile de Mme [E] [X], y avoir rencontré Mme [H] [K] qui lui a exposé que sa mère Mme [E] [X] vit en Martinique depuis 2018/2019, qu’elle ne peut rentrer en raison de problèmes de santé.

A l’audience, Mme [E] [X] a confirmé vivre en Martinique depuis l’année 2018. S’il peut être admis qu’elle n’a pu rentrer à [Localité 1] en raison des périodes de confinement puis ensuite lors d’une brève période d’hospitalisation, elle ne justifie pas que des problèmes de santé l’auraient empêchée de revenir, le seul certificat médical produit, ancien puisque daté du 15 décembre 2023, étant sur ce point silencieux. Au demeurant, elle a fait le déplacement pour l’audience alors que sa fille ou un avocat aurait pu la représenter comme mentionné sur l’assignation. Le fait qu’elle s’occupe de sa mère ne constitue pas un cas de force majeure puisque son frère est également présent, et ce d’autant qu’elle ne vit pas en permanence avec elle puisqu’elle a déclaré avoir son propre logement. En outre, elle n’envisage pas de réintégrer le logement avant un an et demi. Il n’est enfin aucunement allégué ni a fortiori démontré que Mme [H] [K], majeure, serait à la charge de sa mère au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [E] [X] n’occupe plus son logement depuis sept ans sans justifier de raison valable au sens de l’article 2 susvisé, ce qui caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat aux torts de Mme [E] [X] à la date de la présente décision et son expulsion des lieux ainsi que celle de toute personne de son chef dont Mme [H] [K].

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [H] [K] n’a aucunement justifié de sa situation personnelle et financière ainsi que de démarches en vue d’un relogement alors qu’elle a été alertée par le commissaire de justice depuis près d’un an. La demande sera en conséquence rejetée. Il convient dès lors de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire et de Mme [H] [K] malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

En l’absence de dette locative, la demande de capitalisation des intérêts est sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [E] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du seul procès-verbal de constat sur ordonnance du 7 mai 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation à la date du présent jugement du bail d’habitation conclu le 18 septembre 2000 entre l’établissement public OPAC de [Localité 1] devenu [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [E] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], aux torts exclusifs de Mme [E] [X] ;

ORDONNE à Mme [E] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dont Mme [H] [K] les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef dont Mme [H] [K] avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [H] [K] de sa demande de délai pour libérer les lieux ;

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [E] [X] et Mme [H] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [E] [X] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat sur ordonnance du 7 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [E] [X] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge