TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/12405 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C232C

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 04 Juin 2026

DEMANDERESSE

Madame [O] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jérémie DILMI de la SELARL MADE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0844

DÉFENDEURS

Madame [K] [W] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [Q] [H].

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous les deux représentés par M^e Stanislas HUERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0496

Décision du 04 Juin 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/12405 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C232C

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 27 mai 2026. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 4 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Aux termes d’un compromis sous seing privé en date du 23 février 2023, Mme [O] [E] a vendu à M. [Q] [H] et à Mme [K] [W] [S], ci-après les consorts [Y], avec le concours de l’agence l’Adresse [Localité 1] [Adresse 3], un appartement de 65m2 et deux caves composant les lots de copropriété n°5, 17 et 18 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] au prix de 595 000 euros sous condition suspensive d’obtention par ces derniers au plus tard le 23 avril 2023 d’un prêt immobilier ainsi que de la vente d’un autre bien appartenant à M. [Q] [H]. Une clause pénale de 59 500 euros était stipulée en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire dans un délai de dix jours malgré mise en demeure, la réitération devant intervenir au plus tard le 15 mai 2023. Les consorts [Y] ont versé une somme de 10 000 euros à titre de séquestre.

Postérieurement à la signature, les consorts [Y] ont fait intervenir le bureau d’études techniques 4 N INGENIERIE et rencontré l’architecte de la copropriété.

Invoquant un affaissement du plancher au niveau du salon consécutif à plusieurs dégâts des eaux qui n’auraient pas été portés à leur connaissance avant la signature du compromis, les consorts [Y] n’ont pas souhaité réitérer la vente par acte authentique.

Par exploits d’huissier en date du 28 septembre 2023, Mme [E] a fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 59 500 euros en application de la clause pénale outre la somme de 10 000 euros en réparation de la perte de chance de vendre le bien litigieux.

Madame [E] n’ayant pas déféré à la sommation de communiquer signifiée par les défendeurs le 23 octobre 2023, les consorts [Y] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident de communication de pièces par courrier RPVA du 27 novembre 2023.

Par ordonnance du 23 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné :

* à Madame [O] [E] de communiquer à M. [Q] [H] et Mme [K] [W] [S] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance :

— l’ensemble des documents afférents aux sinistres survenus dans l’appartement de Mme [O] [E] sis [Adresse 5] (déclarations de sinistre effectuées à la suite des dégâts des eaux, rapports d’expert et leurs annexes, indemnisations reçues…)

— les documents afférents aux travaux de rénovation de la salle d’eau réalisés en 2016/2017 et évoqués dans le courrier de Me [C] [N] du 9 mai 2023

— les documents afférents à la procédure introduite par M. [R] ou M. [F] et évoqués dans le courrier de Me [C] [N] du 9 mai 2023 ;

* à la société ALLIANZ IARD, prise en son agence de [Localité 5] sise [Adresse 6] [Localité 6] [Adresse 7], de produire entre les mains des consorts [I] l’ensemble des documents afférents aux sinistres survenus dans l’appartement de Mme [E] sis [Adresse 5] (déclarations de sinistre effectuées à la suite des dégâts des eaux, rapports d’expert et leurs annexes, indemnisations reçues…) ;

* aux consorts [F] et aux consorts [R], domiciliés au [Adresse 4] à [Localité 7], de communiquer à Monsieur [Q] [H] et Madame [K] [W] [S] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, les documents évoqués dans le courrier de M^e Madeline RACHEL du 9 mai 2023 et afférents à la procédure introduite par M. [R] ou M. [F] ;

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 avril 2025, Mme [O] [E] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1103, 1104, 1112-1, 1137, 1231-1, 1231-5, 1583 et 1643 du Code civil,

Vu les articles L. 271-1 et L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation,

(…)

— DEBOUTER Madame [K] [W] [S] et Monsieur [Q] [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER in solidum Madame [K] [W] [S] et Monsieur [Q] [H] à payer à Madame [O] [E] la somme de 59.500 euros en application de la clause pénale contenue dans la promesse de vente du 23 février 2023 ;

— CONDAMNER in solidum Madame [K] [W] [S] et Monsieur [Q] [H] à payer à Madame [O] [E] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de vendre le bien litigieux ;

— CONDAMNER in solidum Madame [K] [W] [S] et Monsieur [Q] [H] à payer à Madame [O] [E] la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral et financier ;

— CONDAMNER in solidum Madame [K] [W] [S] et Monsieur [Q] [H] à payer à Madame [O] [E] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, "

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 juin 2025, les consorts [Y] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1112-1, 1130 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1461 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile

(…)

RECEVOIR Madame [S] et Monsieur [H] en leurs demandes et les juger bien fondés ;

DEBOUTER Madame [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal :

PRONONCER la nullité du compromis de vente pour dol aux torts exclusifs de Madame [E] ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [E] de toutes ses demandes indemnitaires notamment celle relative à l’application de la clause pénale mentionnée en page 19 du compromis de vente ;

ORDONNER la restitution à Madame [S] et Monsieur [H] de la somme de 10.000 euros consignée entre les mains de l’agence immobilière L’ADRESSE [Localité 1] [Adresse 3] exploité par la société C2S IMMOBILIER ;

CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [S] et Monsieur [H] la somme de 800 euros au titre des frais de conseil technique exposés par les consorts [I], avec intérêts au taux légal à compter de la date de la facture ;

CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [S] et Monsieur [H] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi par ces derniers ;

A titre subsidiaire :

PRONONCER la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de Madame [E] ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [E] de toutes ses demandes indemnitaires notamment celle relative à l’application de la clause pénale ;

ORDONNER la restitution à Madame [S] et Monsieur [H] de la somme de 10.000 euros consignée entre les mains de l’agence immobilière L’ADRESSE [Localité 1] [Adresse 3] exploité par la société C2S IMMOBILIER ;

CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [S] et Monsieur [H] la somme de 800 euros au titre des frais de conseil technique exposés par les consorts [I], avec intérêts au taux légal à compter de la date de la facture ;

CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [S] et Monsieur [H] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi par ces derniers ;

A titre très subsidiaire :

REDUIRE le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro.

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [S] et Monsieur [H] la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Madame [E] aux entiers dépens de l’instance comprenant l’incident ayant donné lieu à l’ordonnance du 23 octobre 2024. "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2025.

A l’audience du 16 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026, puis prorogée jusqu’au 4 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation des consorts [Y] au paiement de la clause pénale

Mme [E] réclame, sur le fondement des dispositions des articles 1103 et 1231-5 du code civil, la condamnation des consorts [Y] à lui verser la somme de 59 500 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat. Elle soutient que le refus des consorts [Y] de réitérer la vente à la suite de la mise en demeure du 31 juillet 2023 est fautif, toutes les conditions suspensives ayant été levées.

Elle fait valoir qu’aucune réticence dolosive ne peut lui être reprochée, dès lors, que d’une part, elle n’était pas tenue d’informer les acquéreurs de dégâts des eaux survenus cinq ans avant la vente et réparés ou encore de l’existence d’une procédure contentieuse datant de plus de dix ans avant la signature du compromis, que d’autre part, aucun affaissement du plancher n’était visible avant la signature du compromis, de sorte qu’elle n’a pu dissimuler une information dont elle n’avait pas connaissance, et qu’enfin, s’agissant de l’état des parties communes, elle a satisfait à toutes les obligations légales d’information et n’était pas informée au jour de la signature du compromis du devis annexé à la convocation à l’assemblée générale du 27 avril 2023.

Les consorts [Y] s’opposent à cette demande. Ils réclament tout d’abord que soit constatée la nullité du compromis de vente pour dol, soutenant que la venderesse leur a sciemment dissimulé, d’une part, l’existence de dégâts des eaux successifs et l’affaissement du plancher, d’autre part, l’existence de procédures contentieuses introduites par les voisins, et enfin, l’état des parties communes, informations déterminantes de leur consentement et à raison desquelles ils n’auraient pas consenti à la vente sans négocier à la baisse le prix de vente.

A titre subsidiaire, ils réclament la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés, estimant que Mme [E] leur a dissimulé l’affaissement du plancher et de dégâts des eaux répétés.

À titre très subsidiaire, ils sollicitent la réduction de la clause pénale.

Sur ce,

Sur le dol

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, les consorts [Y] soutiennent que Mme [E] a commis un dol en ne leur révélant pas, avant la vente, l’existence de contentieux survenus avec des voisins, notamment un litige avec M. [R], consécutif à des dégâts des eaux.

Mme [E] ne nie pas l’existence de ce contentieux antérieur la signature du compromis qui est au demeurant établi par les pièces versées aux débats par la demanderesse, et notamment :

— une attestation de son notaire datant du 23 janvier 2025 par lequel ce dernier " certifie et atteste être en possession de la procuration sous seing privé de Monsieur [R] donnant pouvoir pour la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire prise à son profit grévant le bien appartenant à Mme [O] [E] ", ladite procuration, également versée aux débats, ayant été signée devant le notaire le 8 juin 2023 ;

— un courrier émanant d’un avocat adressé au notaire de Mme [E] le 19 mai 2023 indiquant que " Monsieur [R] a été réglé de ses créances et s’est désisté de sa procédure de saisie immobilière dirigée à l’encontre de Madame [E]. Vous trouverez d’ailleurs ci-joint le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris Juge de l’exécution le 27 avril 2017. Madame [E] a effectivement réglé la somme de 60.000 euros outre les frais de saisie immobilière. A ma connaissance, il n’y a donc plus d’obstacle pour que Monsieur [R] consente à la mainlevée de son inscription d’hypothèque ".

Si Mme [E] estime ne pas avoir manqué à son obligation précontractuelle d’information en n’informant pas les futurs acquéreurs de l’existence de ce contentieux initié en 2013, soit près de dix ans avant la signature du compromis de vente, il ressort des termes mêmes du compromis du 23 février 2023 de vente qu’elle a déclaré, en page 3, « que les Biens immobiliers n’ont fait l’objet d’aucun litige ou procédure contentieuse les concernant directement ou indirectement, ou concernant encore leur usage depuis qu’il a acquis le bien » .

En déclarant ainsi que le bien n’avait jamais fait l’objet de contentieux, Mme [E] a donc procédé à des déclarations mensongères et sciemment dissimulé l’existence d’un important litige l’ayant opposé à M. [R] dans le cadre duquel ce dernier a initié une procédure de saisie immobilière sur le bien litigieux et a inscrit une hypothèque judiciaire pour garantir sa créance, hypothèque vraisemblablement levée au cours de l’année 2023.

Compte tenu de la gravité du contentieux l’ayant opposé à son voisin, M. [E] ne pouvait ignorer que cette fausse déclaration était déterminante du consentement des futurs acquéreurs et de nature à vicier leur consentement.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les consorts [Y], il y a lieu de prononcer la nullité du compromis de vente du 23 février 2023 pour dol.

Mme [E] sera par conséquent déboutée de sa demande au titre de la clause pénale prévue au contrat.

Sur les conséquences de l’annulation du compromis de vente

Les consorts [Y] réclament la restitution de la somme de 10 000 euros consignée entre les mains de l’agence immobilière, le remboursement de la somme de 800 euros exposée pour bénéficier de l’assistance d’un conseil technique à la suite de l’affaissement constaté par eux du plancher bas de l’appartement, ainsi que la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi et de l’attitude fautive de la venderesse.

Mme [E] conclut au débouté de ces demandes.

Sur ce,

L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En outre, l’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le compromis de vente du 23 février 2023 a été annulé en raison du dol commis par Mme [E]. Dès lors, il y a lieu d’autoriser l’agence immobilière L’adresse [Adresse 8] à restituer la somme de 10 000 euros séquestrée entre ses mains et versée à titre d’acompte dans le cadre du compromis tel qu’il résulte du contrat litigieux.

Par ailleurs, M. [Q] [H] justifie avoir acquitté la somme de 800 euros à la société 4N INGENIERIE pour établir un diagnostic visuel de l’appartement objet du compromis, dépense qu’il n’aurait pas engagée s’il n’avait pas conclu ledit compromis de vente.

Il y a donc lieu de condamner M. [E] à lui verser la somme de 800 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Enfin, l’attitude dolosive de Mme [E] a causé un indéniable préjudice moral, compte tenu de la nature anxiogène du présent litige, aux consorts [Y] qui sera intégralement réparé par l’allocation de la somme de 1 000 euros au paiement de laquelle la demanderesse est condamnée.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [E]

Mme [E] soutient que le refus fautif des acquéreurs de réitérer la vente et leur résistance abusive lui a causé divers préjudices dont elle réclame la réparation. Elle sollicite ainsi la condamnation des consorts [Y] à lui verser les sommes de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre le bien litigieux subie et la somme de 20 000 euros en réparation des préjudices matériel, tenant à la nécessité de louer un appartement entre mars et décembre 2023, et moral subis.

Les consorts [Y] concluent au débouté de ces demandes.

Sur ce,

Il résulte des développements qui précèdent que le compromis de vente du 23 février 2023 a été annulé à raison du dol commis par Mme [E].

Elle ne pourra par conséquent qu’être déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de ses cocontractants.

Sur les mesures accessoires

Mme [E], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de l’incident ayant donné lieu à l’ordonnance du 23 octobre 2024.

L’équité justifie de la condamner à payer aux consorts [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande de ce chef.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité du compromis de vente conclu le 23 février 2023 entre Mme [O] [E], d’une part, et M. [Q] [H] et à Mme [K] [W] [S], d’autre part,

En conséquence,

Autorise l’agence L’ ADRESSE [Localité 1] OBERKAMPF, exploitée par la société C2S IMMOBILIER, à restituer la somme de 10 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du compromis de vente du 23 février 2023 ;

Condamne Mme [O] [E] à payer à M. [Q] [H] la somme de 800 euros au titre de son préjudice matériel;

Condamne Mme [O] [E] à payer à M. [Q] [H] et à Mme [K] [W] [S], pris ensemble, la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Déboute Mme [O] [E] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 59 500 euros au titre de la clause pénale ;

Déboute Mme [O] [E] de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre M. [Q] [H] et à Mme [K] [W] [S] ;

Condamne Mme [O] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris ceux de l’incident ayant donné lieu à l’ordonnance du 23 octobre 2024 ;

Condamne Mme [O] [E] à payer à M. [Q] [H] et à Mme [K] [W] [S], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026

La Greffière La Présidente