TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e GALIMIDI (K0123)

M^e WAXIN (A0550)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/11194

N° Portalis 352J-W-B7H-C2KMH

N° MINUTE : 2

Assignation du :

01 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1] (RCS de [Localité 1] n°501 917 504)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Henri GALIMIDI de la SELARL HM GALIMIDI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0123

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [X] [B] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentés par Maître Violette WAXIN de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550

Décision du 13 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/11194 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2KMH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 11 mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2014, monsieur [Y] [K] et son épouse madame [X] [B] ont consenti à la société REDS IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [Adresse 1], un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 15 janvier 2014, moyennant un loyer annuel indexé de 15 600 € en principal, outre une provision sur charges de 940 €, payables d’avance et trimestriellement.

Par acte extrajudiciaire du 16 février 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail la mettant en demeure de régler des loyers et charges impayés à hauteur de 6 504,98 € correspondant à l’appel du premier trimestre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 23 mai 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un nouvau commandement visant la clause résolutoire du bail la mettant en demeure, dans le délai d’un mois, de leur payer une somme de 6 290,20 € au titre de loyers et charges impayés (appel du deuxième trimestre 2023).

Dans ce contexte, la locataire a contesté la validité et l’application de la clause d’indexation du bail ainsi que le paiement des provisions sur charges à défaut de régularisation annuelle.

Les bailleurs ont fait assigner la locataire aux fins d’aquisition de la clause résolutoire du bail devant le juge des référés le 31 juillet 2023, mais par acte du 1er septembre 2023 celle-ci les a à son tour assignés au fond devant le tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant :

— qu’il soit jugé que le commandement de payer qui lui a été délivré le 23 mai 2023 est sans effet,

— que soit prononcée « l’inexistence » de la clause d’échelle mobile contenue dans le bail du 15 janvier 2014,

— que les bailleurs soient condamnés à lui rembourser une somme de 10 408,33 € à titre de restitution de loyers et charges,

— qu’ils soient déboutés de l’intégralité de leurs prétentions,

— qu’ils soient condamnés à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL HM GALIMIDI, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation avec l’accord des parties, qui toutefois n’a pas eu lieu, à défaut de consignation de la part de la provision incombant à la locataire.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 09 avril 2025.

Monsieur [Y] [K] et son épouse madame [X] [B] ont adressé leurs dernières conclusions d’actualisation de créance le 16 février 2026, sollicitant du tribunal de :

« • JUGER qu’est réputé non écrit le seul dernier alinéa de l’article REVISION SELON ECHELLE MOBILE du bail commercial du 13 janvier 2014, le surplus dudit article restant applicable ;

• CONSTATER que la société GROUPE IMMO PARC MONCEAU ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti,

Par conséquent :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 16 mars 2023, subsidiairement depuis le 23 juin 2023 ; Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire [Adresse 1] ;

ORDONNER l’expulsion immédiate de la société locataire et tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

ORDONNER le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel lieu qu’il plaira aux bailleurs, aux frais risques et péril du preneur, et en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues.

• CONDAMNER la locataire GROUPE IMMO PARC MONCEAU à verser à Monsieur et Madame [K] bailleurs :

— une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel, charges taxes et accessoires en sus, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire (subsidiairement : à compter de la date de la résiliation) et jusqu’à libération des locaux ;

— la somme de 81 851,85 euros correspondant aux arriérés de loyers et accessoires, outre 35 941,14 euros au titre des pénalités contractuelles convenues, lesdites sommes arrêtées au 04 février 2026 étant à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

ORDONNER la conservation par Monsieur et Madame [K] bailleurs du dépôt de garantie versé entre leurs mains par la locataire ;

DEBOUTER la société [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société GROUPE IMMO PARC MONCEAU à régler à Monsieur et Madame [K] une somme de 5 000,00 € par application l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

La notification de ces conclusions d’actualisation de créance postérieurement à la clôture de la mise en état, en application de l’article 803 du code de procédure civile, comme les demandes actualisées, n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part de la demanderesse.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est venue à l’audience du 11 mars 2026 et a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la S.A.S. [Adresse 1]

La demanderesse soutient que le commandement de payer du 23 mai 2023, portant sur la seule échéance du deuxième trimestre 2023, d’un montant total de 6 290,20 €, doit être considéré comme sans effet dès lors qu’il a été délivré de mauvaise foi par les bailleurs, sur la base d’un décompte erroné, la prétendue créance dont ils se prévalent étant largement compensée par le trop perçu :

— d’indexation d’un montant de 8 489,46 €,

— d’ajustement du dépôt de garantie d’un montant de 3 074,07 €,

— de charges d’un montant de 5 135 €.

Elle se prévaut de ce que la clause d’indexation prévue dans le bail doit être réputée non écrite, de sorte que le montant des loyers perçus excédant le loyer d’origine doit lui être restitué, de même que l’augmentation du dépôt de garantie, et de ce qu’à défaut de régularisation annuelle des charges, les provisions sur charges payées, sans cause doivent être remboursées.

L’ancien article 1235 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout payement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

Selon les anciens articles 1376 et 1377 dudit code, applicables au présent litige, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Il est admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’ancien article 1134 du code civil, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Ainsi, le commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet.

La bonne foi est toujours présumée et le bailleur est par principe légitime à se prévaloir d’une infraction au bail dès lors qu’il agit sans déloyauté, quand bien même sa prétention ne serait pas motivée par le seul respect du bail.

Il est également constant que le commandement réclamant le paiement d’une somme d’un montant inexact produit cependant effet à hauteur de la somme effectivement due.

Il convient dès lors, pour apprécier si le commandement doit être privé d’effet, et pour déterminer si la locataire peut prétendre à la restitution de sommes trop payées, d’examiner les griefs qu’elle évoque.

*Sur la clause d’indexation

En vertu de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, qui est d’ordre public :

« (…) Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. (…) »

Ce texte ayant vocation à prohiber les effets inflationnistes des clauses d’indexation, la clause qui exclut la réciprocité de la variation du prix, et fausse ainsi le jeu normal de l’indexation, y contrevient.

La prévision d’un loyer plancher empêcherait la mise en œuvre de la clause une année N si l’application de l’indice aboutissait à la fixation d’un loyer inférieur audit plancher, de sorte que la période de variation de cet indice serait ensuite supérieure à la durée s’écoulant entre deux indexations (variation de l’année N-1 à l’année N+1), créant alors la distorsion de périodes prohibée par ce texte.

En outre, selon l’article L.145-15 du code de commerce :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

L’article L.145-39 dudit code dispose que :

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La clause d’indexation qui exclut toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuera qu’en cas de variation à la hausse contrevient aux dispositions de l’article L.145-39 du code de commerce en privant l’une des parties du recours au mécanisme de la révision judiciaire qui est d’ordre public, et en modifiant mathématiquement, par la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence, le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, et doit être réputée non écrite en application de l’article L.145-15 dudit code.

Il est constant que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, de sorte que le juge ne peut éradiquer la clause d’indexation dans son entier que s’il caractérise une indivisibilité entre ses stipulations.

Aux termes de l’ancien article 1217 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

L’indivisibilité matérielle peut s’entendre d’un obstacle technique qui rendrait la clause inapplicable du seul fait de sa suppression et l’indivisibilité intellectuelle se déduire de la volonté des parties qui ont donné un caractère déterminant à la stipulation prohibée, sans laquelle elles n’auraient pas accepté la clause d’indexation.

En l’espèce, la clause attaquée est la suivante :

« Les parties conviennent que le prix du loyer sera indexé automatiquement, sans qu’il soit besoin de notification et de formalisme préalable, chaque année, à la date de prise d’effet du bail proportionnellement à la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’Institut [Etablissement 1] et des Études Économiques, l’indice de base à retenir pour la première indexation étant le dernier indice connu à la date de prise d’effet du présent bail, soit celui du 3ème trimestre 2013 1612 points et pour réajustements successifs, celui du trimestre ayant servi d’indice de calcul pour le réajustement précédent.

Ceci de telle sorte que la période de variation de l’indice prise en compte ne soit pas supérieure à la durée s’écoulant entre chaque indexation et ce conformément aux dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et fiancier.

Toutefois, si l’indice de calcul n’était pas encore publié à la date de prise d’effet de l’indexation (point de départ de la nouvelle période annuelle), les parties conviennent d’appliquer à titre provisoire le dernier indice connu à cette date, et s’engagent régulariser les comptes dès la parution de l’indice définitif, de façon à ce que la variation entre les indices corresponde toujours à une période de quatre trimestres.

(…)

L’application de la clause d’indexation ne pourra avoir pour effet d’entraîner une fixation du loyer inférieure au loyer contractuel de base défini ci-dessus ».

Cette dernière phrase prévoyant un plancher fait obstacle à la libre variation de l’indice ainsi qu’à la réciprocité de cette variation et est susceptible de créer une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre chaque révision.

En outre, il est contrevenu aux dispositions de l’article L.145-39 du code de commerce.

Cette stipulation est donc contraire aux textes précités, tous d’ordre public.

En revanche, la locataire n’explique ni ne justifie aucunement en quoi cette stipulation est indissociable du reste de la clause.

Or, la clause contenant ces termes garde un sens et une cohérence si elle en est retirée.

Il y a lieu en conséquence de déclarer que la dernière phrase de la clause d’indexation, selon laquelle « L’application de la clause d’indexation ne pourra avoir pour effet d’entraîner une fixation du loyer inférieure au loyer contractuel de base défini ci-dessus » est réputée non écrite, mais de juger que le reste de ladite clause est applicable.

Par ailleurs, n’étant pas justifié que l’augmentation de loyer calculée conformément à cette clause a été faite en contravention des textes précités, la demande de remboursement d’un trop payé à ce titre et au titre du réajustement du dépôt de garantie n’apparaît pas fondée et sera rejetée.

*Sur les provisions sur charges

En application de l’article 9 du code de procédure civile et de l’ancien article 1315, devenu l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc…) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

Il est constant que si le bailleur ne procède pas à la régularisation de charges et ne justifie pas de leur montant, les sommes provisionnelles appelées à ce titre sont sans cause et le preneur peut en réclamer le remboursement.

Néanmoins, en l’espèce, les charges ayant bien donné lieu à régularisation, même tardive, et les bailleurs fournissant les relevés de charges des années 2021 à 2024 établis par le syndic de la copropriété justifiant des sommes appelées à ce titre, la demande de remboursement des provisions payées n’apparaît pas fondée et sera rejetée.

Par ailleurs, les bailleurs pouvant bien prétendre au paiement des échéances de loyers, charges et accessoires réclamés au titre du premier comme du deuxième trimestres de l’année 2023, il y a lieu également de rejeter la demande tendant à juger sans effet le commandement de payer du 23 mai 2023.

Sur les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de la locataire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seule terme du loyer et de ses accessoires, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

La locataire ne justifiant pas avoir entièrement apuré l’arriéré locatif dans le mois suivant la délivrance du premier commandement de payer, le 16 février 2023, et ayant en tout état de cause complètement cessé depuis d’honorer le règlement de ses loyers, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des effets de ladite clause sont réunies à la date du 17 mars 2023 à 0h00.

Il sera en conséquence fait droit à la demande tendant à constater que la clause résolutoire du bail est acquise, ainsi qu’aux demandes d’expulsion de la locataire dans les termes du présent dispositif.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation

À compter de la résiliation, la locataire, occupante sans droit ni titre, doit payer une indemnité d’occupation.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent que cette indemnité d’occupation soit fixée au double du montant du loyer contractuel, cependant cela n’est pas prévu par une clause du bail et ils ne justifient pas d’un dommage particulier résultant du maintien dans les lieux de la locataire qui ne serait pas déjà couvert par les sommes allouées dans la présente décision.

Il y a lieu en conséquence de condamner la locataire à payer, à compter du 17 mars 2023 à 0h00, une indemnité d’occupation égale aux loyers, charges et taxes contractuels qu’elle aurait réglés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion.

Les bailleurs produisant un décompte et des justificatifs démontrant le montant des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dues par la locataire arrêté à la date du 04 février 2026, soit la somme de 81 851,85 € (échéance du premier trimestre 2026 incluse), il convient de condamner la locataire à leur payer cette somme.

Elle sera également condamnée à leur payer une somme de 35 941,14 € TTC au titre de la pénalité de 2% par mois sur les sommes dues prévue par la clause « Pénalités en cas de retard ».

En revanche, la demande de conservation du dépôt de garantie par les bailleurs sera rejetée, dès lors qu’elle n’est pas prévue expressément par une clause du bail.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme aux défendeurs au titre de leurs frais irrépétibles, qu’il convient de fixer à 4 000 €.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

JUGE que dans le bail du 13 janvier 2014, dans la clause d’indexation intitulée « RÉVISION SELON ÉCHELLE MOBILE », est réputée non écrite la dernière phrase selon laquelle « L’application de la clause d’indexation ne pourra avoir pour effet d’entraîner une fixation du loyer inférieure au loyer contractuel de base défini ci-dessus », et que le surplus de ladite clause reste applicable ;

REJETTE le surplus de la demande tendant à « prononcer l’inexistence » de cette clause d’indexation ;

DÉBOUTE la S.A.S. GROUPE IMMO PARC MONCEAU de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que le commandement de payer délivré le 23 mai 2023 est sans effet ;

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 1] de sa demande de restitution d’une somme de 10 408,33 € au titre d’un trop payé ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 janvier 2014 portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 4] à la date du 17 mars 2023 à 0h00 ;

ORDONNE à la S.A.S. GROUPE IMMO PARC MONCEAU et à tous occupants de son chef de libérer les locaux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.S. [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la S.A.S. GROUPE IMMO PARC MONCEAU à payer à monsieur [Y] [K] et à son épouse madame [X] [B] ;

— une somme de 81 851,85 € (quatre-vingt-un mille huit cent cinquante et un euros et quatre-vingt-cinq centimes), échéance du premier trimestre 2026 incluse, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dûs, arrêtée à la date du 04 février 2026 ;

— à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 05 février 2026, une somme égale aux loyers, charges, accessoires et taxes contractuels qu’elle aurait réglés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion ;

— trente-cinq mille neuf cent quarante et un euros et quatorze centimes (35 941,14 €) TTC au titre de la pénalité contractuelle de 2% ;

DÉBOUTE monsieur [Y] [K] et son épouse madame [X] [B] de leur demande de conservation du dépôt de garantie versé par la S.A.S. [Adresse 1]

CONDAMNE la S.A.S. GROUPE IMMO PARC MONCEAU aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de quatre mille euros (4 000 €) à monsieur [Y] [K] et à son épouse madame [X] [B] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 1] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA