TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Adrienne PROT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pascal GENNETAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08410 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3JS

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [B] [D],

[Adresse 1]

représenté par M^e Pascal GENNETAY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [W],

[Adresse 2]

représenté par M^e Adrienne PROT, avocat au barreau de PARIS,

Madame [S] [Y] [E] [W],

[Adresse 3]

représentée par M^e Adrienne PROT, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08410 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3JS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2022, le docteur [C] [D], aux droits duquel vient aujourd’hui M. [B] [D], a consenti un bail d’habitation à M. [R] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.155 euros et d’une provision pour charges de 11 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [U] [W] et Mme [S] [Y] épouse [W].

M. [U] [W] est décédé.

Des loyers sont alors restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.510,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 10 juin 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [W] le 15 mai 2025.

Par assignations du 27 août 2025, M. [B] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [W], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [S] [Y] épouse [W] au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5.021,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 05 décembre 2025 et un renvoi pour conclure a été ordonné à la demande du locataire représenté par son conseil.

À l’audience de renvoi du 13 février 2026, M. [B] [D] représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 juillet 2025, s’élève désormais à 13.809,62 euros. M. [B] [D] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dans ses conclusions en réponse visées à l’audience tout en reprenant ses demandes initiales, le demandeur va conclure au débouté de M. [R] [W] et Mme [S] [Y] épouse [W] pour l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et demander la condamnation solidaire du locataire et de la caution à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [R] [W] et Mme [S] [Y] épouse [W] représentés par leur conseil et dans leurs conclusions visées à l’audience demandent au juge des contentieux de la protection de :

À titre principal :

• Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation portant sur l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], conclu entre M. [W] et M. et M. [D] ;

• Autoriser M. [W] à régler sa dette d’arriérés de loyers et charges à compter du 1er avril 2025 en 36 mensualités ;

À titre reconventionnel :

• Condamner M. [D] à mettre en conformité l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3] avec le niveau de performance minimal requis au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, et, en conséquence, à réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

• Isolation des murs par l’intérieur ;

• Eau chaude sanitaire : remplacer le système actuel par un appareil de type pompe à chaleur ;

• Chauffage : remplacer le système de chauffage actuel (convecteurs électriques) par une pompe à chaleur air/air non réversible ;

• Fenêtres : remplacer les fenêtres par des fenêtres double vitrage à isolation renforcée ;

• Plancher : isolation des planchers en sous-face ;

• Réfection des peintures ;

Et que soit ordonné la suspension du paiement du loyer jusqu’à l’exécution complète des travaux de mise en conformité ;

De condamner M. [D] à payer à M. [W] la somme de 20.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

Le condamner à payer la somme de 1.500 euros à M. [W] et 1.500 euros à Mme [S] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner en fin aux entiers dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.510,84 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que M. [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition pourtant essentielle à l’octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, le locataire ne verse aux débats aucun élément justificatif relatif à sa situation financière, tels que des documents sur ses ressources, ses charges ou sa capacité de remboursement, permettant au juge d’apprécier concrètement sa faculté d’apurer la dette locative dans les délais sollicités, en l’occurrence sur une durée de 36 mois.

Dans ces conditions, le juge ne dispose pas des éléments nécessaires pour vérifier si le locataire est en situation de régler sa dette locative, ce qui fait obstacle à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, le locataire évoque l’existence de désordres affectant le logement loué. Toutefois, il ne se prévaut pas expressément d’une exception d’inexécution de nature à faire obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En tout état de cause, une telle exception ne saurait prospérer qu’en présence de désordres d’une gravité telle qu’ils rendent le logement impropre à sa destination, voire inhabitable, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Le locataire ne produit, en effet, aucun élément probant, contradictoire et daté, tel qu’un constat établi par un commissaire de justice, permettant au juge d’apprécier la réalité, la consistance et l’ampleur des désordres allégués.

Il s’ensuit que les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement doivent être rejetées.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [B] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [B] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2025, M. [O] [W] lui devait la somme de 13.809,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur la demande à titre reconventionnel

M. [R] [W] sollicite la condamnation de son bailleur à mettre en conformité le logement loué, situé [Adresse 6] à [Localité 4], et à voir ordonner la réalisation de travaux sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Il se fonde sur les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes desquelles le locataire peut demander la mise en conformité du logement aux normes de décence sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et selon lesquelles il appartient au juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, de déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser ainsi que le délai de leur exécution, pouvant en outre réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation.

En l’espèce, pour établir la liste des travaux qu’il estime nécessaires, le locataire se prévaut des préconisations d’un technicien ayant réalisé un diagnostic de performance énergétique (DPE) en date du 21 septembre 2025, certains travaux relevant de la copropriété.

Toutefois, il convient de noter, d’une part, que ce document n’a pas été établi de manière contradictoire et d’autre part qu’il est contesté.

En effet, le classement du logement en catégorie G est contesté, le bailleur soutenant que le bien relèverait en réalité de la catégorie F.

En outre, les travaux mentionnés dans ce diagnostic apparaissent comme de simples préconisations, des recommandations dépourvues de toute caractérisation d’une situation d’urgence ou de péril.

Il n’est, au surplus, versé aux débats aucun autre élément probant permettant d’établir, de manière certaine et non contestable, la réalité et l’ampleur des désordres allégués, ni la nécessité des travaux sollicités.

Aucun avis de la Commission départementale, qui aurait pu être saisie et qui aurait nécessairement éclairé le juge, n’est versé aux débats.

Enfin, il sera relevé que le diagnostic produit par le locataire a été réalisé dans le mois suivant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, circonstance qui en relativise la portée probatoire et qui peut être perçu comme un document d’opportunité ;

Dans ces conditions, le locataire ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la non-conformité du logement aux exigences légales de décence ni de la nécessité des travaux qu’il sollicite.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande reconventionnelle de mise en conformité du logement, ainsi que les demandes accessoires y afférentes.

4. Sur la demande au titre des dommages et intérêts pour troubles de jouissance subis.

Aux termes de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et d’assurer à celui-ci la jouissance paisible des lieux loués.

En l’espèce, le locataire sollicite l’allocation de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance, faisant valoir qu’il aurait dû réaliser d’importants travaux pour pouvoir occuper le logement.

Toutefois, s’il produit une liste de travaux qu’il indique avoir effectués, il ne verse aux débats aucune facture, aucun devis, ni aucun document probant de nature à établir la réalité, la consistance et le coût de ces travaux.

Par ailleurs, le locataire invoque une mauvaise isolation thermique du logement ainsi que des factures énergétiques élevées. Néanmoins, il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats qu’il aurait, préalablement à la présente procédure, saisi le bailleur de réclamations ou de demandes d’intervention, ni que ce dernier serait demeuré inactif face à d’éventuelles sollicitations.

En outre, les éléments produits ne permettent pas de caractériser un lien de causalité direct et certain entre les manquements allégués du bailleur et les préjudices invoqués par le locataire.

Il sera également relevé que le bail, signé le 1er août 2022, a été assorti d’un diagnostic de performance énergétique et d’un état des lieux d’entrée, lesquels n’ont pas été contesté par le locataire avant la présente instance.

Dans ces conditions, les préjudices invoqués ne répondent pas aux exigences légales permettant l’allocation de dommages et intérêts, faute notamment de justification suffisante et de démonstration d’un lien de causalité avec un manquement du bailleur.

Il convient en conséquence de débouter le locataire de sa demande au titre du trouble de jouissance.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de None euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [D] ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [W] et Mme [S] [Y] épouse [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [B] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er août 2022 entre le docteur [C] [D] aux droits duquel vient M.[B] [D] , d’une part, et M. [R] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] – à [Localité 2] est résilié depuis le 16 juillet 2025,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [R] [W] ;

REJETTE la demande de délais de paiement sur 36 mois ;

ORDONNE à M. [R] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08410 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3JS

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [W] solidairement avec Mme [S] [Y] épouse [W], à payer à M. [B] [D] la somme de 13.809,62 euros (treize mille huit cent neuf euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

REJETTE la demande formée par M. [R] [W] à titre reconventionnel relative à la mise en conformité de l’appartement,

REJETTE, en conséquence, les demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de suspension du loyer et de réduction du loyer ;

REJETTE la demande formée par M. [R] [W] au titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [W], solidairement avec Mme [S] [Y] épouse [W], à payer à M. [B] [D] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [R] [W] et Mme [S] [Y] épouse [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [W], solidairement avec Mme [S] [Y] épouse [W], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2025, de la dénonciation à la caution du 10 juin 2025 et celui des assignations du 27 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge